房屋違法轉(zhuǎn)租中的不當(dāng)?shù)美芯?/h1>

2020-12-27 09:46:29李立

安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)訂閱 2020年4期 收藏

關(guān)鍵詞：出租人承租人請(qǐng)求權(quán)

李立

（華東政法大學(xué) 法律學(xué)院，上海 201620）

在“北大法寶”設(shè)定關(guān)鍵詞為“違法轉(zhuǎn)租”“轉(zhuǎn)租租金”進(jìn)行全文檢索，共有38個(gè)案例，裁判部分涉及轉(zhuǎn)租租金返還的有4個(gè)案例，1個(gè)案例支持，3個(gè)案例反對(duì)。大多數(shù)法院不支持轉(zhuǎn)租租金符合法理和一般公眾的價(jià)值觀念，至于背后的法理原因，須結(jié)合侵害權(quán)益型不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成要件分析，違法轉(zhuǎn)租人所收取的租金，不需要依照不當(dāng)?shù)美颠€給出租人，即出租人無(wú)權(quán)向轉(zhuǎn)租人主張轉(zhuǎn)租收取的租金利益。

1 違法轉(zhuǎn)租

1.1 轉(zhuǎn)租合同效力

此處討論的違法轉(zhuǎn)租，指的是房屋承租人未經(jīng)出租人同意而擅自出租房屋與第三人簽訂租賃合同的行為，最新《民法典》第717條規(guī)定，超過(guò)部分對(duì)出租人不具有法律約束力①。立法改變以前一律認(rèn)定合同無(wú)效的生硬態(tài)度，所謂約定對(duì)出租人不具有法律效力，可反面解釋為若無(wú)其他影響效力因素，在承租人與第三人之間可以產(chǎn)生法律效力。對(duì)比轉(zhuǎn)租超期限與違法轉(zhuǎn)租，超過(guò)剩余租賃期限的承租人與違法轉(zhuǎn)租一樣，都是承租人未取得出租人同意，其約定的法律效力判斷應(yīng)保持一致。按最新的立法態(tài)度，超越剩余期限的部分對(duì)出租人不具有法律效力，因此未取得出租人同意違法轉(zhuǎn)租簽訂的合同在承租人與第三人之間產(chǎn)生法律效力。

1.2 出租人請(qǐng)求權(quán)

租賃合同重視當(dāng)事人的人格信用與信賴關(guān)系，盡管未經(jīng)出租人同意的違法轉(zhuǎn)租合同能夠在承租人與第三人之間產(chǎn)生效力，但是承租人未取得出租人同意，擅自將租賃權(quán)讓與第三人，會(huì)對(duì)租賃合同成立的基礎(chǔ)產(chǎn)生影響，我國(guó)《合同法》賦予出租人解除合同權(quán)利。在原則上，禁止承租人違背出租人的意思，擅自轉(zhuǎn)租房屋，有助于維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定與信賴關(guān)系。

基于有效的租賃合同，承租人對(duì)第三人有租金支付請(qǐng)求權(quán)，由于對(duì)出租人不發(fā)生效力，因此第三人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人物權(quán)，也就不能向出租人主張其保有占有、使用、收益原因的正當(dāng)性。出租人作為物權(quán)人可以基于《物權(quán)法》34條向第三人主張物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，若出租人解除與承租人間的合同，得請(qǐng)求第三人返還房屋給自己，若出租人不解除合同，是否可以要求第三人返還？轉(zhuǎn)租情形下出租人仍有可能不愿意放棄原先的承租人，但卻不想接受第三人作為房屋的使用者，應(yīng)當(dāng)允許出租人不解除合同而要求第三人返還。出租人不解除租賃合同，就不能直接請(qǐng)求第三人將房屋返還給自己，而是只能要求第三人把房屋返還給承租人。承租人因此不能履行對(duì)第三人的合同義務(wù)，第三人得向承租人主張違約責(zé)任，要求賠償損失，也可以解除合同要求恢復(fù)原狀。

2 轉(zhuǎn)租租金與不當(dāng)?shù)美?/h2>

非給付不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，指受益非系本于受損人的給付而發(fā)生的不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。其中的權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美骸爸敢环揭雷约夯虻谌酥袨榈?，且基于不?dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)人之權(quán)益犧牲，而無(wú)法律上之原因有所取得利益［1］。”關(guān)于判斷是否對(duì)他人權(quán)益產(chǎn)生侵害，學(xué)說(shuō)有二種，一是違法性說(shuō)，侵害他人權(quán)益之所以構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，是因?yàn)榍趾π袨榫哂胁环ㄐ?，后?jīng)過(guò)修正，認(rèn)為違法性指無(wú)保有所受利益的法律依據(jù)；另一種是權(quán)益歸屬說(shuō)，看保有給付是否具有正當(dāng)性。依權(quán)益歸屬說(shuō)，“權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美钡某闪⒁牵骸埃?）受利益，如無(wú)權(quán)占有、使用他人之物；（2）因侵害他人權(quán)益歸屬而受利益，致他人受損害，如所有權(quán)人的物權(quán)因他人無(wú)權(quán)占有受到侵害；（3）無(wú)法律上原因，無(wú)權(quán)占有人對(duì)于所有權(quán)人來(lái)說(shuō)無(wú)保留占有的依據(jù)［2］?！迸袛噙`法轉(zhuǎn)租中承租人收取轉(zhuǎn)租租金是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美枰治銎涫欠穹蠙?quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

2.1 一方受有利益

承租人對(duì)租賃物有使用收益的權(quán)限，實(shí)踐中承租人居住在自己承租的租賃物內(nèi)，在租賃物內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得收益，承租人因占有使用房屋與因利用房屋開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而獲得的收益，都?xì)w其所有，對(duì)于這一點(diǎn)，實(shí)踐和理論上都并無(wú)異議，此項(xiàng)利益歸屬符合簽訂租賃合同時(shí)承租人一方所追求的目標(biāo)，相應(yīng)地出租人獲得租金利益。在轉(zhuǎn)租情形，承租人并不是通過(guò)占有、使用承租的租賃物本身獲得收益，而是通過(guò)把承租的租賃物租給第三人獲取租金，問(wèn)題在于，轉(zhuǎn)租獲得的租金收益性質(zhì)如何，是否屬于承租人因占有、使用租賃物獲得的收益。

在合法轉(zhuǎn)租情形，司法實(shí)踐中法院大多認(rèn)為，經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租，承租人取得的租金是承租人對(duì)租賃物的使用收益，歸其所有。例如，在孫樹才等訴長(zhǎng)春果品中心批發(fā)市場(chǎng)房屋租賃合同糾紛案，法院認(rèn)為，在視為出租人同意轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有。無(wú)獨(dú)有偶，在北京擁百成文化傳播有限公司與劉永房屋租賃合同糾紛案，法院認(rèn)為，在視為出租人同意轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，若出租人提前解除，對(duì)于此段時(shí)間內(nèi)承租人轉(zhuǎn)租房屋將會(huì)取得的收益，出租人理應(yīng)賠償。要得出該結(jié)論，前提是承認(rèn)轉(zhuǎn)租租金是承租人基于租賃合同所能取得的預(yù)期利益。無(wú)論是合法轉(zhuǎn)租或是非法轉(zhuǎn)租，承租人所取得的轉(zhuǎn)租租金均可解釋為其“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益”，合法轉(zhuǎn)租的情形下，承租人保有轉(zhuǎn)租租金具有正當(dāng)性，若是違法轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人可否保有轉(zhuǎn)租租金利益？杭州復(fù)興企業(yè)管理有限公司與龐學(xué)表房屋租賃合同糾紛案中，法院認(rèn)為違法轉(zhuǎn)租情形，承租人仍然保有使用收益。

2.2 一方因他方得利而受損害

違法轉(zhuǎn)租中，出租人得否成立不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，需要討論是否存在受不當(dāng)?shù)美ㄕ{(diào)整的財(cái)產(chǎn)損益變動(dòng)關(guān)系。判斷出租人是否受到損害，學(xué)說(shuō)上有“財(cái)產(chǎn)利益差額說(shuō)”與“權(quán)益歸屬侵害說(shuō)”兩種判斷標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)利益差額說(shuō)，即因一定事實(shí)發(fā)生，致權(quán)利主體之財(cái)產(chǎn)總額較未發(fā)生時(shí)減少，包括所受損害與所失利益。按照此說(shuō)，出租人無(wú)法主張受有損害，因其本身之財(cái)產(chǎn)總額并未減少，其并無(wú)計(jì)劃照承租人的高額轉(zhuǎn)租租金獲得收益。另有權(quán)益歸屬侵害說(shuō)，行為侵害本該歸屬于他人的權(quán)益，即使他人尚并沒(méi)有打算轉(zhuǎn)租獲益。“所謂財(cái)產(chǎn)總額不限于具有金錢價(jià)值的權(quán)利總和，且包含隨時(shí)可以使用收益的潛在價(jià)值，依通常情形認(rèn)為該項(xiàng)利益應(yīng)歸屬受損人，受益人即應(yīng)返還［3］?！苯忉屒趾?quán)益型不當(dāng)?shù)美某闪?，不以?duì)方實(shí)際上受到損害為必要，因?yàn)椴划?dāng)?shù)美贫鹊囊?guī)范目的不在于填補(bǔ)損害，而是在消除無(wú)法律上原因所取得的利益。從規(guī)范目的出發(fā)，出租人是否原定有高價(jià)轉(zhuǎn)租的計(jì)劃，是否實(shí)際受到不能轉(zhuǎn)租獲益的損害，在所不問(wèn)。

在權(quán)益侵害歸屬說(shuō)下，判斷權(quán)益到底歸屬于哪一方是關(guān)鍵?；谶`法轉(zhuǎn)租與第三人簽訂轉(zhuǎn)租合同的行為，承租人取得了對(duì)第三人的租金債權(quán)。出租人是否因?yàn)榕c承租人簽訂租賃合同，而徹底喪失對(duì)租賃物的使用收益權(quán)能？假設(shè)出租人尚未喪失該項(xiàng)權(quán)能，那么該租金權(quán)益歸屬于出租人，本該歸屬于出租人的收益卻由承租人獲得，出租人的權(quán)益當(dāng)然受到損害。學(xué)說(shuō)上有不同的觀點(diǎn)，肯定說(shuō)認(rèn)為，出租人通過(guò)出租行為已經(jīng)讓渡了對(duì)租賃物的使用收益，在此情形下沒(méi)有不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。否定說(shuō)認(rèn)為，法律不允許、不鼓勵(lì)任何人因?yàn)樽约旱倪`法行為反倒獲得有利地位，違法轉(zhuǎn)租導(dǎo)致出租人本該獲得的租金的提高沒(méi)能獲得。所以，違法轉(zhuǎn)租的承租人取得的租金需要依照不當(dāng)?shù)美颠€。另有學(xué)者提出，“承租權(quán)的客體并非租賃物本身，而是出租人的給付行為［4］。”因此說(shuō)，出租人并沒(méi)有因此而喪失對(duì)租賃物的使用收益權(quán)能，仍然保有該權(quán)能，可以主張不當(dāng)?shù)美颠€。

首先，承租人所取得的權(quán)利客體并非租賃物本身，而是對(duì)租賃物的持續(xù)占有、使用收益權(quán)，出租人的給付行為是為幫助其權(quán)利實(shí)現(xiàn)；其次，出租人有持續(xù)提供給付的義務(wù)，相應(yīng)地，出租人對(duì)承租人有租金給付請(qǐng)求權(quán)。若無(wú)特別約定，轉(zhuǎn)租租金作為租賃物的使用收益歸屬于承租人，出租人未受到該項(xiàng)權(quán)益損害。

2.3 無(wú)法律上原因

依照統(tǒng)一說(shuō)之權(quán)利說(shuō)，受益人受有利益但無(wú)保持其利益之權(quán)利時(shí)，就是無(wú)法律上原因［6］。要分析得利人是否欠缺保有利益的正當(dāng)性，需要看得利是否有正當(dāng)權(quán)利來(lái)源，然后再分析得利人是否有保留得利的正當(dāng)性。

違法轉(zhuǎn)租情形，承租人未經(jīng)出租人同意，將房屋違法轉(zhuǎn)租侵犯出租人的利益。承租人通過(guò)與第三人簽訂轉(zhuǎn)租合同，合同中約定了轉(zhuǎn)租租金，通常高于原先與出租人簽訂合同項(xiàng)下的租金，承租人基于合同債權(quán)而取得第三人給付的轉(zhuǎn)租租金。前述已論及，若無(wú)其他影響事由，轉(zhuǎn)租合同在承租人與第三人產(chǎn)生效力，轉(zhuǎn)租合同有效，依照有效的合同，承租人保有轉(zhuǎn)租的租金利益。接下來(lái)的問(wèn)題是，是否有其他事由影響承租人保留利益？比如無(wú)權(quán)處分情形，原權(quán)利人失去了物權(quán)，得向處分人主張得利的返還，盡管處分人與第三人間的合同有效，由于處分人不是真正的物權(quán)人，無(wú)法保有該利益。

權(quán)益的歸屬是核心，與其他要件之間有著密切聯(lián)系。假如轉(zhuǎn)租獲得了出租人的同意或者事后認(rèn)可，承租人當(dāng)然具有法律上之原因保有利益，即使未取得出租人同意，依照《合同法》第225條，租賃合同期內(nèi)，占有、使用租賃物獲得的收益，原則上歸承租人所有。轉(zhuǎn)租中，承租人把租賃物租給第三人所收取的租金利益，也是租賃物的使用收益，承租人向出租人支付了租金，享受租賃物的使用收益，出租人已經(jīng)喪失了對(duì)租賃物的使用收益，即使是在承租人違法轉(zhuǎn)租情形，如果出租人未解除租賃合同，基于有效的租賃合同，承租人有正當(dāng)理由保有該收益，即使其違法出租給第三人，亦不影響租金的利益還是屬于承租人，出租人假如不同意轉(zhuǎn)租，可以選擇解除租賃合同或者請(qǐng)求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)承租人無(wú)不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。

3 第三人之不當(dāng)?shù)美?/h2>

3.1 侵害權(quán)益型不當(dāng)?shù)美?/h3>

前文提及，在出租人要求返還之前，第三人需要向承租人交租金，不需要向出租人交租金，因?yàn)槌鲎馊说氖褂谩⑹找鏅?quán)限已經(jīng)移轉(zhuǎn)給承租人，承租人可以保有租金。出租人不能收回對(duì)租賃物的使用、收益，只能要求所有物返還，除非租賃合同終止，否則出租人不能向第三人收取無(wú)權(quán)占有使用利益。但依照《物權(quán)法》243條，出租人可以要求第三人返還其占有使用的房屋，可見，出租人雖不能主張使用收益的返還，但可以要求第三人返還房屋的占有。若出租人解除與承租人間的合同，得請(qǐng)求第三人返還房屋給自己；若出租人不解除合同，考慮到租賃合同特殊的信賴關(guān)系要求，出租人可能不放棄原先的承租人，也不想接受第三人使用房屋，因此，出租人可以不解除合同、請(qǐng)求第三人返還租賃房屋給承租人。

“第三人的權(quán)利成立在承租人的租賃權(quán)之上，若出租人與承租人的租賃合同消滅，第三人便失去了權(quán)利基礎(chǔ)［5］?！背鲎馊私獬贤鲝埖谌朔颠€房屋后，第三人拒不返還的，此時(shí)第三人的行為侵害出租人對(duì)房屋的占有、使用收益，由于合同解除，承租人無(wú)保有轉(zhuǎn)租租金的權(quán)限，因此第三人需要向出租人返還不當(dāng)?shù)美美膬?nèi)容是房屋占有使用，無(wú)法返還的，應(yīng)當(dāng)返還其價(jià)額，按照市場(chǎng)租金返還。如果第三人仍然支付租金給承租人，并不免除對(duì)出租人的返還責(zé)任，第三人只能向承租人主張不當(dāng)?shù)美颠€。

3.2 支出費(fèi)用的不當(dāng)?shù)美?/h3>

違法轉(zhuǎn)租中第三人支出有益費(fèi)用，不論其善意或惡意，都需要依照不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)予以返還。涉及到支出費(fèi)用型不當(dāng)?shù)美颠€，若對(duì)出租人無(wú)財(cái)產(chǎn)增益，可能涉及強(qiáng)迫得利，免除出租人的返還責(zé)任，因?yàn)樯婕懊孑^復(fù)雜，本文不做更多討論。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，違法轉(zhuǎn)租人所收取的租金，是承租人對(duì)租賃物的使用收益，由于與出租人簽訂了租賃合同，房屋用益歸屬于承租人，該使用收益因此不屬于出租人的權(quán)屬內(nèi)容，承租人保有該利益具有正當(dāng)性，不屬于權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美?。出租人解除租賃合同前，無(wú)權(quán)向承租人主張租金收益不當(dāng)?shù)美蛳虻谌酥鲝埛课菔褂檬找娌划?dāng)?shù)美?，但是出租人可以向第三人主張占有返還，選擇解除與承租人間的租賃合同請(qǐng)求第三人返還房屋給自己，或不解除租賃合同請(qǐng)求第三人將租賃物返還給承租人。而第三人可以向承租人主張債務(wù)不履行責(zé)任，出租人解除合同后要求第三人返還給自己，第三人拒不返還的，此時(shí)可產(chǎn)生侵害權(quán)益型不當(dāng)?shù)美?/p>

注釋：

①《民法典》第717條：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力?！?/p>

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