關(guān)于我國住房租賃市場資產(chǎn)證券化發(fā)展研究

文秀 許帥

近幾年來，住房租賃市場資產(chǎn)證券化的發(fā)展得以提升，本文通過分析住房租賃市場在政策助力、市場存在巨大需求潛力、供給主體多元化的現(xiàn)狀，給予關(guān)于增加適租房屋供應(yīng)、健全相關(guān)法律法規(guī)以及培養(yǎng)專業(yè)化租賃機構(gòu)等建議。

一、引言

國內(nèi)首單實現(xiàn)破冰的央企租賃住房REITs，獲得上海證券交易所審議通過，標志著我國的住房租賃資產(chǎn)證券化開始發(fā)展起來。目前看來，具有很好的市場效應(yīng)作用。住房租賃資產(chǎn)證券化幫助解決房地產(chǎn)企業(yè)，周期時間長的租賃住房投資，讓企業(yè)通過資本市場的資金融通，轉(zhuǎn)變了運營模式，同時增強房地產(chǎn)企業(yè)對租賃住房的投資和房源供給的信心。此外，新派公寓類REITs、魔方公寓ABS等成功實踐項目似乎也掀起了住房租賃資產(chǎn)證券化的浪潮。本文通過分析學者的理論與現(xiàn)實的狀況，為住房租賃資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展出謀劃策。

二、文獻綜述

資產(chǎn)證券化（ABS），通過將低流動性的資產(chǎn)與收益比較穩(wěn)定、風險較低的資產(chǎn)組合在一起，將各資產(chǎn)中不同的風險和收益要素分散重組，以優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生在市場流通的證券，可以達到提高流動性還能融資。關(guān)于住房租賃市場的學者研究如下，張明敏（2018）表示資產(chǎn)證券化在金融實踐和金融創(chuàng)新領(lǐng)域有劃時代的意義，我們現(xiàn)在的使用的信用卡、螞蟻花唄以及公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施都是利用資產(chǎn)證券化進行融資的，住房租賃證券化將有助于盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，從而促進了住房租賃市場發(fā)展。楊建國和彭遠漢（2019）提出從加強宣傳引導、優(yōu)化工作程序、營造政策環(huán)境、堅持規(guī)范操作、推動立法進程、加強監(jiān)督管理等方面提出政策建議。韓祎（2019）創(chuàng)新的住房體系格局催生創(chuàng)新的金融服務(wù)業(yè)態(tài)，資產(chǎn)證券化特別是REITs的應(yīng)用與此種租賃為主的住房體系具有天然的融合性，在雄安新區(qū)推廣住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)大有可為。

三、住房租賃資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

住房租賃資產(chǎn)證券化大政策落地，證券化在某種層面上降低了地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿作用。國家注重引導和支持企業(yè)發(fā)行以不動產(chǎn)物業(yè)、底層資產(chǎn)權(quán)益類證券化產(chǎn)品，以完善具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類型多樣化，且開始試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

（一）助力政策保障市場發(fā)展

相對于熱度居高不下的房地產(chǎn)買賣市場，我國住房租賃市場的發(fā)展在過去幾年一直處于不溫不火的狀態(tài)。隨著流動人口越來越多、房價收入比攀升等給社會經(jīng)濟帶來的問題，發(fā)展住房租賃市場成為迫切的任務(wù)。針對我國房地產(chǎn)市場長期以來“重售輕租”的現(xiàn)實，經(jīng)濟工作會議提出了“租購并舉”的住房制度，租購并舉成為建立健全多層次住房體系、從而保障不同消費階層的住房需求的重要舉措。政府租賃住房供給、金融支持、財政支持及法律等方面為我國住房租賃市場的發(fā)展提供了一個全面的政策支持體系。

（二）市場存在巨大需求潛力

中國不動產(chǎn)信托投資基金的市值規(guī)模最高，高達在1.5萬億元，前景廣闊。中國公募REITs市場的潛在規(guī)模也很大。而中國又是一個基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求量大，人口流動大的國家，潛在的需求量可能更大。隨著大環(huán)境的影響下，住房租賃市場或許就會進入一個全新的黃金時代。一線城市北京、上海、深圳二手房銷售額比新房銷售額多出三倍。但與西方發(fā)達國家相比，仍有很大增長空間，例如租賃市場份額偏低，全國范圍看租賃成交占比僅6%。不過，租賃住房REITs通過標準化租賃住房企業(yè)，消耗住房市場庫存剩余，將存量盤活，提高資源的利用和市場活力，也助力了租賃住房市場的良性健康發(fā)展。

（三）供給主體多元化

住房供給的主體趨于多樣化，有集中式出租和分散式經(jīng)營模式。以企業(yè)通過包租、獨立開發(fā)、收購或者與持有物業(yè)方合作的方式取得整棟物業(yè)，然后通過標準化的裝修與改造對外整體出租的運營模式為集中式出租模式。分散式出租則是以收集來自各房東持有的房源，經(jīng)過標準化裝修后對外出租的一種模式，來源比較分散，范圍廣。集中式運營模式的優(yōu)勢在于風格統(tǒng)一、裝修成本低、管理方便，但其面臨房源獲取難度大、客群較為有限（以中高端為主）的問題。分散式運營模式的優(yōu)勢在于房源獲取更為容易、面向客群廣泛，主要劣勢在于管理難度大、裝修成本高。

四、 住房租賃市場發(fā)展相關(guān)建議

（一）增加適租房屋供應(yīng)

一方面，未來應(yīng)結(jié)合相關(guān)試點的成功經(jīng)驗，從住房租賃的實際出發(fā)，在交通便利、辦公樓密集區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域，加大租賃住房用地的供給和租賃住房的建設(shè)比例，在源頭上解決適租房屋短缺的問題。另一方面，豐富租賃房屋供給渠道，通過法律保障和政策引導，建立多層次的租賃房屋供應(yīng)體系。具體而言，可以允許企業(yè)依據(jù)市場需要，靈活地把商業(yè)用地、集體用地等不同性質(zhì)的土地用于房屋租賃項目的開發(fā)建設(shè)。鼓勵企事業(yè)單位把空余的員工宿舍投入到住房租賃市場。允許創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新工業(yè)區(qū)在園區(qū)建設(shè)的同時，按科學配比進行員工宿舍和租賃住宅建設(shè)。在城市更新和綜合地塊開發(fā)建設(shè)時，提高租賃住宅的比例，引導傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“租購并舉”發(fā)展。支持和鼓勵社會資本進軍品牌公寓和青年公寓項目等的建設(shè)經(jīng)營。

（二）健全租賃市場長效機制

一方面，完善租賃信息備案登記制度。應(yīng)進一步完善登記備案的信息，特別是要把沒有合同約束保障的地下租賃交易等登記。在租賃信息的登記備案中，除了要對租賃合同信息進行備案外，還應(yīng)對房東和租客的歷史交易信息、經(jīng)手房屋的中介信息、房屋的建造和過往修繕信息進行備案登記和歸檔，從而在此基礎(chǔ)上逐步實現(xiàn)信息的公開和透明。另一方面，加強租賃市場誠信體系建設(shè)。為了降低信息不對稱所帶來的住房租賃交易風險與損失，降低房東和租客間的匹配成本，提倡誠信的行為和契約精神，要建立完善的住房租賃市場誠信體系。

（三）培育和發(fā)展專業(yè)租賃機構(gòu)

一方面，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入租賃市場。隨著我國城市化進程的發(fā)展和一二線城市土地供應(yīng)的緊缺，以住宅開發(fā)銷售為主的傳統(tǒng)房企發(fā)展模式將難以持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身面臨著轉(zhuǎn)型訴求。參照國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗，住房租賃是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)有轉(zhuǎn)型方向鑒于我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著豐富的住房開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗、強大的融資能力和高周轉(zhuǎn)的快速擴展能力，很有可能轉(zhuǎn)型成為租賃市場上的專業(yè)化機構(gòu)。建議從稅收和政策上鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高持有型物業(yè)的經(jīng)營比例，引導其從銷售為主的經(jīng)營模式向租購并舉的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。另一方面，房屋的出租涉及到招租、建筑裝飾、家具配套、合同簽訂等多個環(huán)節(jié)，具有專業(yè)性。為了保證住房租賃市場的有效運行，需要為房東提供專業(yè)的租賃管理機構(gòu)。在這一方面可以借鑒西方國家的以托管服務(wù)覆蓋率為基礎(chǔ)的三大類經(jīng)營模式。一部分只負責尋找租客，一部分負責辦理入戶手續(xù)、簽訂有關(guān)合同以及收繳，還有一部分負責一條龍服務(wù)，一站式管理。考慮到我國目前的中介機構(gòu)的發(fā)展海還在最基礎(chǔ)的招租模式，市場缺乏專業(yè)的住房租賃托管機構(gòu)。因此，要大力培訓相關(guān)的專業(yè)化住房租賃托管機構(gòu)，給租住雙方帶來便利。（作者單位：湖南農(nóng)業(yè)大學，經(jīng)濟學院）

基金項目：

（1）湖南省自然科學基金項目“我國農(nóng)村普惠金融的減貧效應(yīng)研究”（2018JJ3245）;

（2）湖南省社科基金項目“湖南省農(nóng)村居民金融能力對收入質(zhì)量的影響研究”（18YBQ066）;

（3）湖南省教育廳項目“湖南省農(nóng)村居民金融能力對家庭金融資產(chǎn)配置的影響研究”（18B104）;