住宅專項(xiàng)維修資金管理探討

黃茹

摘 要：住宅專項(xiàng)維修資金，指的是對(duì)住宅的公共設(shè)施以及公用部分，在保修期滿之后給予的維修和改造的資金。這項(xiàng)公共資金的管理和使用對(duì)于保護(hù)城市居民的生活，改善他們的福利以及維持社會(huì)秩序的穩(wěn)定具有至關(guān)重要的意義。如何對(duì)房屋進(jìn)行連續(xù)維修，建立科學(xué)合理的上門維修資金制度，切實(shí)發(fā)揮維修資金作用等問(wèn)題愈發(fā)引起人們的關(guān)注，保障業(yè)主權(quán)益，有利于穩(wěn)定住房，有利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅;專項(xiàng)維修資金;管理;對(duì)策

一、緒論

住宅專項(xiàng)維修資金，指的是對(duì)住宅的公共設(shè)施以及公用部分，在保修期滿之后給予的維修和改造的資金。其對(duì)公民住房在使用周期內(nèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)有著至關(guān)重要的作用，因此，政府對(duì)其十分重視。2008年2月1日，財(cái)政部與建設(shè)部聯(lián)合頒布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，該辦法對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的使用、繳存以及在法律范圍內(nèi)需要承擔(dān)的責(zé)任都做出了相應(yīng)的規(guī)定。

例如，為了確保安全使用維護(hù)資金，它明確指出保護(hù)資金的使用不會(huì)侵犯所有者的合法權(quán)益?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》中對(duì)維修資金的使用進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，要求其列支的范圍之內(nèi)需要得到2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，方可進(jìn)行使用。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中還存在著一定的弊端，可能會(huì)需要一個(gè)月甚至幾個(gè)月的時(shí)間才能達(dá)到使用條件。

許多建筑物，例如損壞的電梯以及漏水的屋頂，無(wú)法在投票后等待施工。至于管理方法，現(xiàn)金管理部門沒(méi)有明確的成本支出來(lái)源，全國(guó)維修資金主管部門幾乎所有類型的維修費(fèi)用都不符合要求。而且它處于一個(gè)非常尷尬的境地。從2008年至今，大多數(shù)城市都建立了維修資金管理機(jī)構(gòu)，但是維修資金的平均利用率還不到1%。這使得住宅專項(xiàng)維修資金的存在引發(fā)了爭(zhēng)議。

二、研究背景

維修資金也稱為“大修基金”，指的是在維修期限到期后房屋或其他財(cái)產(chǎn)受損時(shí)產(chǎn)生的公共資金。當(dāng)需要維修房地產(chǎn)的公共部分時(shí)，通常對(duì)維修部門進(jìn)行房地產(chǎn)公共部分的專業(yè)維護(hù)。經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后可用于公共維修，更新和重建房屋的受損部分?？梢詾榉课萃瓿傻墓簿S護(hù)資金是專門用于維修、修理或損壞事件的基金來(lái)改造房屋的總體區(qū)域。這是房屋的特殊維護(hù)基金，因?yàn)樗菍ｉT使用的，也可以將其歸納到住宅專項(xiàng)維修資金的范圍當(dāng)中去。按照相關(guān)的規(guī)定，這部分費(fèi)用由住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅的物業(yè)或者由公有住房的售房單位來(lái)進(jìn)行支付，主要用來(lái)對(duì)保修期滿的物業(yè)公共設(shè)施進(jìn)行維修。

由于我國(guó)住房制度的改善和商品房的改革，城市居民基本擁有了住房。如果房屋受損，則需要住宅專項(xiàng)維修資金來(lái)修理房屋。如何管理該資金存在一些問(wèn)題，如何有效地支付、收集、管理、使用和監(jiān)督住宅維修資金直接關(guān)系到我們的切身利益。這項(xiàng)公共資金的管理和使用對(duì)于保護(hù)城市居民的生活，改善他們的福利以及維持社會(huì)秩序的穩(wěn)定具有至關(guān)重要的意義。

自從征收住宅專項(xiàng)維修資金以來(lái)，我們?nèi)〉昧艘欢ǔ晒Γ且廊淮嬖谥恍﹩?wèn)題。截至目前，我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)達(dá)到了上萬(wàn)億元人民幣，并在維修住房方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，有效保障了住房安全。使用住宅專項(xiàng)維修資金解決的問(wèn)題主要集中在危房損壞、隱藏的電梯問(wèn)題以及一些家庭污水排泄等安全故障問(wèn)題上。

三、研究意義

首先，作為中國(guó)城市住房“養(yǎng)老金”的住宅專項(xiàng)維修資金的存在和價(jià)值開(kāi)始受到越來(lái)越多的關(guān)注。目前，20世紀(jì)八九十年代建造的房屋問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)，使用資金的比例逐年增加。然而，由于實(shí)際使用規(guī)則，致使其利用率低。因此，我們急需從理論上闡明了住房專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)、意義和管理規(guī)則，研究相應(yīng)的管理制度和管理機(jī)制，為制定國(guó)家法律法規(guī)提供依據(jù)，指導(dǎo)房屋維護(hù)實(shí)踐。

其次，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布近十年，很多規(guī)定都無(wú)法與當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，這就使得住宅專項(xiàng)維修資金變得十分緊缺。但是，隨著房齡的增加，如墻體裂縫以及水管漏水之類的問(wèn)題也不斷顯露。這些問(wèn)題如何快速解決，這與能否順利使用專項(xiàng)維修資金直接相關(guān)。

四、住宅維修資金使用過(guò)程中存在的法律問(wèn)題

1.共用部分產(chǎn)權(quán)確認(rèn)不明

作為物權(quán)保護(hù)來(lái)說(shuō)，其基本的前提和出發(fā)點(diǎn)就是確認(rèn)物權(quán)，這也是對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的重要的辦法之一。在不同的法律文件當(dāng)中，對(duì)物權(quán)的稱謂也是不同的，在企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)歸屬方面的法律文件中，將其稱為產(chǎn)權(quán)界定。但是，無(wú)論其稱謂是什么，其本質(zhì)都是確認(rèn)物權(quán)的歸屬。

如果財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是未知的或有爭(zhēng)議的，則必須首先進(jìn)行驗(yàn)證，以保護(hù)財(cái)產(chǎn)的真實(shí)所有者的利益。如果公共區(qū)域的財(cái)產(chǎn)權(quán)被確認(rèn)為未知或所有者的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯或妨礙，業(yè)主將很難保護(hù)自己的權(quán)利。共有部分依賴確立的秩序來(lái)對(duì)其養(yǎng)護(hù)以及維修。

2.請(qǐng)求權(quán)主體未能確定

對(duì)于法律來(lái)說(shuō)，其權(quán)利和義務(wù)都是密切相關(guān)的，所有法律所明確規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)通常都是法律的形式和來(lái)源，所有法律權(quán)利和義務(wù)都有明確的限制。合法權(quán)利是指人們可以或不能根據(jù)法律采取某些行動(dòng)，并且可以要求他人根據(jù)法律可以采取或不能采取某些行動(dòng)。合法權(quán)利使人們可以獲得一些合法權(quán)益或自由。作為義務(wù)，人們必須依法采取某些行動(dòng)。法律義務(wù)對(duì)人們施加了一定的限制和負(fù)擔(dān)。如果違反了法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)規(guī)則，則權(quán)利人可以通過(guò)行使權(quán)利要求來(lái)恢復(fù)權(quán)利條件，并且權(quán)利要求的行使取決于法定實(shí)體。換句話說(shuō)，行使權(quán)利的先決條件是權(quán)利要求，必須確定責(zé)任實(shí)體，權(quán)利要求和責(zé)任實(shí)體是權(quán)利體系的中心。如果無(wú)法確定索賠的權(quán)利，則會(huì)阻礙索賠的進(jìn)行。

五、解決方案

1.制定簡(jiǎn)單易行的使用程序

現(xiàn)行的管理辦法對(duì)于實(shí)際的操作來(lái)說(shuō)，還存在著很多不可行的地方。業(yè)主缺乏相應(yīng)的自治意識(shí)，由業(yè)主民主決策來(lái)確定住宅維修資金的使用，這種情況很難實(shí)現(xiàn)，業(yè)主也沒(méi)有形成公共設(shè)施共同維護(hù)的意識(shí)。

2.制定合理的使用程序

方案設(shè)計(jì)的合理性直接影響到住宅維修資金的及時(shí)使用。當(dāng)前，房屋維修資金的操作程序很復(fù)雜。相關(guān)實(shí)體太多，主要是對(duì)房地產(chǎn)管理公司，所有人，行政部門等進(jìn)行分類。住宅維修資金是房地產(chǎn)管理公司在首先準(zhǔn)備維修計(jì)劃，將維修計(jì)劃提交業(yè)主委員會(huì)并在業(yè)主大會(huì)中考慮后決定的。房屋維修資金的劃轉(zhuǎn)將加蓋業(yè)主委員會(huì)的公章，專戶銀行將房屋維修資金劃入房地產(chǎn)管理公司的基本賬戶，然后由房地產(chǎn)組織具體維修。流程十分繁復(fù)，并且如果有任何部分受到阻礙，將無(wú)法成功啟動(dòng)住宅維修資金。該建筑物無(wú)法按計(jì)劃進(jìn)行維修或更新。