房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題分析

張志

【摘要】在經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中扮演著重要的角色，而房地產(chǎn)企業(yè)融資問題又是房地產(chǎn)行業(yè)得以良好運行的重中之重。因此，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，保證企業(yè)順暢的資金鏈條、緩解企業(yè)資金壓力是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來存在的課題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存主要融資方式淺析其融資存在的各種問題，并根據(jù)問題提出相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資風險;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式

（一）銀行貸款

銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式，其應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段中，不論是在取得土地使用權(quán)前期、在取得預(yù)售許可證前期，還是在竣工驗收時，銀行貸款都發(fā)揮了巨大的作用。根據(jù)現(xiàn)行政策，房地產(chǎn)企業(yè)通常通過收購項目公司來獲得土地使用權(quán)，并且采用并購貸、開發(fā)貸等銀行貸款的方式進行融資。

（二）信托融資

除了銀行貸款這一融資方式，信托融資也是房地產(chǎn)企業(yè)重要融資方式之一。雖然信托融資相較于銀行貸款的融資成本略高，但是它也有其獨特的優(yōu)勢，比如周期短，更具靈活性，更容易控制風險等。但是，房地產(chǎn)信托融資所占房地產(chǎn)融資總額比例并不高，同時也代表了其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（三）債券融資

債券融資在2014年以前規(guī)模并不大，但自從2015年證監(jiān)會發(fā)行《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，擴大了公司債發(fā)行主體范圍，宣布債券融資市場向房地產(chǎn)企業(yè)開放，房地產(chǎn)企業(yè)債券的數(shù)量和規(guī)模都有了較大增長，截止2019年年底，海外債達到井噴。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題分析

（一）融資渠道約束多，難以形成融資規(guī)模

自從2017年以來，政府陸續(xù)出臺一系列政策，房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸收緊，政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資有了更多的限制、融資渠道更加狹窄。

2019年7月，中國銀保監(jiān)警示約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長速度過快、增長數(shù)量過大的包括中行信托、萬向信托等10家企業(yè)，同時要求給房地產(chǎn)企業(yè)貸款金額較大的銀行控制其貸款額度。政府對于房地產(chǎn)行業(yè)收緊政策還有很多，這些國家調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難以形成規(guī)模。

（二）融資政策變化大，難以控制融資風險

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，對中國國民生產(chǎn)總值的增長發(fā)揮著重要的作用，是關(guān)乎國計民生的大事，自然備受國家關(guān)注。那么同樣，融資作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必不可少的一環(huán)，國家對其政策的調(diào)整也時有發(fā)生。政策調(diào)整后，原有的融資計劃在未實施時已經(jīng)不再適應(yīng)企業(yè)，如果不能及時調(diào)整出適合企業(yè)的融資方案，企業(yè)將面臨資金困難，同時難以控制企業(yè)融資風險。

房企融資政策不斷變化是事實，而如果對政策把握不準確，難以控制融資風險，將給企業(yè)造成不必要的損失。

（三）融資期限結(jié)構(gòu)差，難以降低融資成本

所謂融資期限結(jié)構(gòu)，是指房地產(chǎn)企業(yè)融資總金額中長期融資和短期融資所占比例情況。

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)對于融資規(guī)模有很高的要求，使得企業(yè)通常會選擇長期融資，導(dǎo)致在企業(yè)融資總金額中，長期融資占的比例過大，同時資本轉(zhuǎn)化率又低，這樣企業(yè)內(nèi)部就存在大量閑置資金。這些資金存在于企業(yè)中，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，但是卻極大的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，因此決定了其對于資金有很高的要求。融資成本的增加顯然不利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資的對策

（一）拓展融資渠道

國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資確實存在收緊政策，但是也并非對房地產(chǎn)企業(yè)一味壓制，抑制其發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)并利用國家政策制定適合企業(yè)的融資方案。

一方面，積極參與政府扶持項目，一般政府扶持項目都會存在政策優(yōu)惠，如針對舊城改造的融資優(yōu)惠——舊改貸，以及《2017—2021年中國舊城改造深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢建議報告》中指出，舊城改造實施由民間資本參與的PPP模式，這種模式不但降低了房地產(chǎn)企業(yè)前期投資，后續(xù)也會有降低貸款利率、加速折舊等優(yōu)惠政策，拓展融資渠道的同時降低了企業(yè)資金壓力。

另一方面，當前房地產(chǎn)企業(yè)融資仍然非常依賴銀行貸款，并且銀行貸款占房企融資很大份額，這使得企業(yè)融資方式單一，承擔風險的能力較弱。因此，企業(yè)應(yīng)充分利用各種融資渠道，適應(yīng)企業(yè)自身特點，對于項目各個階段不同的資金需求選擇不同的融資方式，打造屬于自身的融資方案。

（二）建立人才培養(yǎng)機制

房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的不斷變更增加了企業(yè)合理選擇融資渠道、降低融資成本的難度，這使得建立房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才培養(yǎng)機制變得尤為重要。只有做好企業(yè)內(nèi)部人才培養(yǎng)及梯隊建設(shè)，才能支持企業(yè)持續(xù)長久的發(fā)展。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要為員工提供良好的持續(xù)學(xué)習(xí)新政策新法規(guī)的環(huán)境及平臺。企業(yè)引進人才固然重要，如萬科集團的“海盜行動”就為萬科吸引了大量的人才，但企業(yè)儲備和培養(yǎng)人才更為重要，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)這樣專業(yè)的領(lǐng)域。企業(yè)應(yīng)定期組織專家講座學(xué)習(xí)新政策新法規(guī)，借鑒其他企業(yè)的成功案例，研究創(chuàng)新融資模式，降低企業(yè)融資風險。

其次，建立合理的獎懲與晉升機制以防止人員流失。人員流失常常給企業(yè)帶來很大的損失，而公平公正的獎懲機制有利于企業(yè)留住專業(yè)人才，透明的晉升機制可以有效提高專業(yè)人才的忠誠度，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

（三）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

凈負債率指標作為房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的風向標，可以直觀的表現(xiàn)企業(yè)債務(wù)和權(quán)益的現(xiàn)有情況，提示房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況防范風險，減少資金壓力。

過多依賴銀行貸款融資會給企業(yè)帶來更多的風險，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在適應(yīng)外部政策變更及內(nèi)部經(jīng)營情況的前提下，妥善分配債務(wù)和權(quán)益的比例，選擇多元化的融資方式及渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)，減少對銀行貸款這一融資方式的依賴程度。

同樣，單一的融資方案也無形中增加了企業(yè)的財務(wù)風險。長周期的房地產(chǎn)項目在實施過程中難免會遇到各種各樣的突發(fā)狀況，單一的融資方案一定難以完全適應(yīng)這種變化，因此，企業(yè)應(yīng)建立多個融資備選方案以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的利率上調(diào)、安全事故等事件。

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