土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源不動產(chǎn)登記管理研究

劉俊橋

【摘要】我國國土面積遼闊，土地資源豐富。但由于人口基數(shù)大，人均土地資源占有量較少。尤其是近年來城市化進(jìn)程不斷加快，大量人口涌入城市，造成城市空間資源緊缺。在此背景下，找到有效緩解土地壓力的措施，是有關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。而促進(jìn)土地利用轉(zhuǎn)型，并重視對土地資源不動產(chǎn)的登記管理工作，則能夠切實(shí)地改善這一局面，實(shí)現(xiàn)土地資源真正用到實(shí)處，創(chuàng)造更大的社會價(jià)值?；诖?，本文主要論述了土地利用轉(zhuǎn)型以及土地資源不動產(chǎn)登記管理的概況，分析兩者之間存在的內(nèi)部聯(lián)系，并提出優(yōu)化實(shí)際工作的方案。

【關(guān)鍵詞】土地利用轉(zhuǎn)型;土地資源;不動產(chǎn)登記;管理

在各種不合理應(yīng)用土地資源現(xiàn)象的影響下，目前我國可用的土地資源十分緊缺，已經(jīng)影響到了社會生產(chǎn)建設(shè)。而且城市人口密度較大，城市空間資源異常緊張，人們對房屋住宅的需求量也在逐日攀升，這也給土地資源造成了很大的負(fù)擔(dān)。目前土地利用過程還存在很多缺陷，受到各種因素的影響，土地資源的開發(fā)應(yīng)用存在不規(guī)范的情況，造成了土地資源的浪費(fèi)。因此，必須要摒棄錯(cuò)誤的土地利用模式，進(jìn)行土地利用改革。對于土地資源不動產(chǎn)，更要加強(qiáng)管控，做好登記管理工作，避免不必要的損失發(fā)生。筆者將詳細(xì)介紹土地利用轉(zhuǎn)型以及土地資源不動產(chǎn)登記管理的實(shí)施意義，并從兩者間的聯(lián)系入手，提出優(yōu)化方案，以期為土地資源的科學(xué)使用提供新思路。

1、土地利用轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵

在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的推動下，我國社會現(xiàn)代化進(jìn)程不斷加快，各領(lǐng)域都發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，以尋求更加長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展。對于土地利用而言，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)型，以符合社會發(fā)展的需求，是很有必要的，能夠確保社會對土地資源更加合理科學(xué)的進(jìn)行使用。土地利用轉(zhuǎn)型的意義，主要體現(xiàn)在兩方面。首先，對當(dāng)前儲量情況不容樂觀的土地資源進(jìn)行合理的規(guī)劃和配置，讓有限的資源最大程度地發(fā)揮價(jià)值，創(chuàng)造理想的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。其次，促進(jìn)土地開發(fā)利用過程的規(guī)范性，制定相關(guān)政策制度，指導(dǎo)土地資源的合理應(yīng)用，杜絕各種違規(guī)行為，例如在開發(fā)土地過程中造成土壤污染，或者非法占用土地。要確保土地資源用在需要的地方，同時(shí)兼顧對自然環(huán)境的保護(hù)。

2、資源不動產(chǎn)和土地資源不動產(chǎn)

新中國成立以來，我國的國土資源部門一直致力于對自然資源不動產(chǎn)的精確統(tǒng)計(jì)和高效管理，堅(jiān)持建立健全各種資源不動產(chǎn)的登記制度體系，這是我們國家關(guān)于產(chǎn)權(quán)管理方面的一項(xiàng)非常重要的改革，也是我國開始重視產(chǎn)權(quán)的出發(fā)點(diǎn)。特別是在十八屆三中全會之后，我國通過并開始實(shí)施了各種有關(guān)自然資源確權(quán)登記辦法，旨在不斷促進(jìn)我國各種自然資源的合法化權(quán)利登記，建立一套資源歸屬清楚、責(zé)任明確、監(jiān)督管理高效的確權(quán)制度。

3、土地利用轉(zhuǎn)型和土地資源不動產(chǎn)登記管理的關(guān)系

3.1土地利用轉(zhuǎn)型影響著土地資源不動產(chǎn)登記管理

土地利用進(jìn)行轉(zhuǎn)型是當(dāng)前我國土地更新利用的重要戰(zhàn)略，因此要達(dá)到對該方案的有效實(shí)施，就必然會牽扯到土地資源不動產(chǎn)的登記管理，這種影響體現(xiàn)在我國當(dāng)前正在實(shí)施的多種國家戰(zhàn)略方面。如當(dāng)前熱門推行的退耕還林政策。在過去的幾十年中，我國為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決更多人的溫飽問題，將大量的土地資源進(jìn)行開發(fā)，一部分用于建筑企業(yè)或者住宅樓，一部分用于種植小麥、水稻、玉米等糧食。近年來，國家針對林業(yè)不斷減退的問題頒布了關(guān)于退耕還林的政策，有效改善了很多地區(qū)的環(huán)境，擴(kuò)大了綠化范圍。

3.2土地資源不動產(chǎn)登記管理對土地利用轉(zhuǎn)型的影響

我國土地資源不動產(chǎn)管理政策中存在很多自身限制，導(dǎo)致對土地利用的轉(zhuǎn)型工作面臨諸多困難。第一，我國土地大多受到集約化使用制度的嚴(yán)格控制，表現(xiàn)在大多土地都集中在一起但是利用手段相對單一。第二，土地法中明確規(guī)定農(nóng)村人口的個(gè)體土地使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者承包，但是集體所有的土地沒有這樣的政策，因此限制了大量土地?zé)o法發(fā)揮其本身的價(jià)值。當(dāng)前我們國家需要看到這樣的國情，有針對性的頒布具體政策，促進(jìn)土地資源利用的快速轉(zhuǎn)型。

4、土地利用轉(zhuǎn)型和土地資源不動產(chǎn)登記管理策略

4.1保障土地整體的實(shí)效性

土地利用轉(zhuǎn)型政策在應(yīng)用中，需要嚴(yán)格依照國家相關(guān)法律進(jìn)行實(shí)施，堅(jiān)決避免出現(xiàn)故意破壞土地資源和周圍環(huán)境的情況出現(xiàn);對大量土地資源進(jìn)行整合時(shí)，也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)公開的合理化和合法化。開發(fā)土地資源的企業(yè)或者單位，一定要以長遠(yuǎn)的眼光對待開發(fā)工作，切不可鼠目寸光，對環(huán)境造成消極影響。進(jìn)行土地資源整合時(shí)，也應(yīng)該充分考慮到民眾的利益，征求其意見，保證開發(fā)整合工作能夠高效和諧的進(jìn)行。

4.2實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展

統(tǒng)籌發(fā)展策略需要著眼于城市和農(nóng)村的實(shí)際經(jīng)濟(jì)差距以及土地資源差距。我國當(dāng)前的情況是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好，而農(nóng)村土地資源豐富。因此，應(yīng)該大力統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，通過對農(nóng)村土地資源的科學(xué)開發(fā)和合理利用，在帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)彌補(bǔ)城市土地短缺的短板，最終將城市和農(nóng)村之間的差距不斷縮小。

4.3提高土地資源不動產(chǎn)登記管理能力

土地資源不動產(chǎn)管理工作涉及細(xì)節(jié)性的內(nèi)容比較多，因此不僅需要相關(guān)的工作人員具有專業(yè)扎實(shí)的工作能力，還要具備細(xì)心、耐心的工作態(tài)度。當(dāng)前我國不斷加大對土地資源不動產(chǎn)登記管理工作的投入力度，所以相關(guān)單位務(wù)必要高度重視對專業(yè)土地資源不動產(chǎn)等級管理隊(duì)伍的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)我國土地資源的可持續(xù)利用和高效管理。

5、發(fā)揮土地多功能利用對土地利用轉(zhuǎn)型的“杠桿”作用

運(yùn)用土地多元功能的耦合關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地社會、經(jīng)濟(jì)與生態(tài)子系統(tǒng)“聯(lián)合生產(chǎn)”，是土地多功能利用的宗旨。鑒于土地利用的主體差異性、空間異質(zhì)性和時(shí)間動態(tài)性，構(gòu)建空間分離的土地多功能利用、時(shí)間分離的土地多功能利用和時(shí)空融合的土地多功能利用三種模式。

5.1積極推動土地利用功能轉(zhuǎn)型發(fā)展

特定的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段，必然有著與之對應(yīng)的土地利用功能形態(tài)。具體來看，隨著經(jīng)濟(jì)社會從初級發(fā)展階段經(jīng)歷中級發(fā)展階段進(jìn)而轉(zhuǎn)向高級發(fā)展階段，土地利用功能形態(tài)相應(yīng)從社會生態(tài)型經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)社會型進(jìn)而轉(zhuǎn)向生態(tài)經(jīng)濟(jì)型。從土地多功能利用模式來看，土地利用功能轉(zhuǎn)型是土地多功能利用從空間分離模式經(jīng)歷時(shí)間分離模式進(jìn)而轉(zhuǎn)向時(shí)空融合模式的必然結(jié)果。

5.2加快構(gòu)建土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)市場

土地利用是土地社會、經(jīng)濟(jì)與生態(tài)子系統(tǒng)共同作用決定的“聯(lián)合生產(chǎn)”過程。然而，土地生態(tài)子系統(tǒng)的貢獻(xiàn)至今并未被完整納入當(dāng)前土地市場體系。由此，土地利用外部性長期存在，影響土地利用整體效益的提高。這顯然與土地多功能利用背道而馳。未來，需要基于土地“聯(lián)合生產(chǎn)"特性，構(gòu)建土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)市場，發(fā)揮市場對土地多功能利用的基礎(chǔ)性配置作用。

5.3發(fā)揮生態(tài)經(jīng)濟(jì)地租對土地利用格局轉(zhuǎn)型的影響

構(gòu)建土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)市場就是要同時(shí)顯化土地社會及經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)的貢獻(xiàn)（即經(jīng)濟(jì)地租）與土地生態(tài)子系統(tǒng)的貢獻(xiàn)（即生態(tài)地租）。生態(tài)經(jīng)濟(jì)地租必然導(dǎo)致用地成本提升，一方面倒逼資本和技術(shù)對土地的替代作用增強(qiáng)，另一方面導(dǎo)致高價(jià)值土地利用活動由原本具有高經(jīng)濟(jì)地租的土地（如城市核心區(qū)）向具有高生態(tài)經(jīng)濟(jì)地租的土地（如城市邊緣區(qū)）甚至鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)移。這兩方面的改變將推動土地利用格局轉(zhuǎn)型發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，土地資源是重要的基礎(chǔ)能源，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了不可或缺的支持，也與人們的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。傳統(tǒng)的土地利用開發(fā)過程中，存在明顯的不合理現(xiàn)象，造成了土地資源的浪費(fèi)，甚至引發(fā)土壤污染問題。針對這些弊端，需要推進(jìn)土地利用轉(zhuǎn)型，并嚴(yán)格把控土地資源不動產(chǎn)登記管理工作，為土地資源的有效利用創(chuàng)造良好的環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]李秀金.土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理方式探尋[J].中國住宅設(shè)施，2018，No.179（4）：26-27.