不動產(chǎn)登記專業(yè)人員標準建設重點問題

張瀠文 蘇騰 劉烜赫

摘要：不動產(chǎn)登記專業(yè)人員標準建設是一項創(chuàng)新性工作，應把握合法化、專業(yè)化、細致化和創(chuàng)新化四大原則。其核心問題在于界定面向不動產(chǎn)登記專業(yè)人員的對象范圍;嚴格明確不動產(chǎn)登記活動的基本環(huán)節(jié)及任務內(nèi)容;堅持不動產(chǎn)登記職業(yè)分級管理;系統(tǒng)研究設計不動產(chǎn)登記專業(yè)人員專業(yè)知識和職業(yè)技能;細化完善不動產(chǎn)登記專業(yè)人員職業(yè)能力評價體系。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;從業(yè)人員;職業(yè)標準化;重大問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0038-41 收稿日期：2020-11-16

推進不動產(chǎn)登記專業(yè)人員標準建設，對提升不動產(chǎn)登記窗口服務水平，規(guī)范不動產(chǎn)登記工作人員管理，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革深化發(fā)展具有重要意義。

然而，制定不動產(chǎn)登記專業(yè)人員職業(yè)標準是一項創(chuàng)新性工作，要綜合運用文獻研究法、實地調(diào)研法、比較分析法、專家咨詢法等多種研究方法，在充分了解國家上位層面的制度規(guī)范要求，明確標準研制的基本遵循的基礎(chǔ)上，調(diào)研整理典型地市關(guān)于不動產(chǎn)登記人員行為規(guī)范、考核管理等方面的最新要求，設計散發(fā)大量的調(diào)查問卷并進行統(tǒng)計分析，結(jié)合國家指導意見和地方實際需求，邀請各級相關(guān)專家反復咨詢研討，形成不動產(chǎn)登記專業(yè)人員職業(yè)標準草案并多輪征求意見，最終報相關(guān)部門審批。

在研究制定不動產(chǎn)登記專業(yè)人員職業(yè)標準時，要嚴格把握以下幾大原則：一是嚴格依法依規(guī)。嚴格遵守《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等不動產(chǎn)登記基本法律法規(guī)，嚴格按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確的登記法定程序、各業(yè)務流程節(jié)點的崗位職責和工作內(nèi)容。二是堅持職業(yè)標準規(guī)范要求。嚴格按照職業(yè)標準研制的方法論和路線圖，充分結(jié)合不動產(chǎn)登記事務工作的特殊行業(yè)特點以及登記人員的現(xiàn)實特性，雙向?qū)有纬刹粍赢a(chǎn)登記專業(yè)人員標準草案和問卷調(diào)查。三是務求標準細化落地。堅持對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記人員管理宏觀制度框架的細化完善，從基礎(chǔ)能力、專業(yè)能力等角度提出翔實可操作的標準規(guī)范，確保真正在基層一線落地實施，形成上位制度規(guī)范和基層一線的有效銜接，實現(xiàn)行業(yè)特色與規(guī)范制式的有效對接。四是注重繼承創(chuàng)新發(fā)展。不動產(chǎn)登記專業(yè)人員職業(yè)標準必須有效借鑒和充分吸納土地整治工程從業(yè)人員職業(yè)標準建設的先行經(jīng)驗和做法，在此基礎(chǔ)上融合不動產(chǎn)登記的特定行業(yè)要求，推動職業(yè)標準建設工作在發(fā)展中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中發(fā)展。

鑒于從業(yè)人員職業(yè)標準主要涉及一般性和專業(yè)性兩大領(lǐng)域，職業(yè)環(huán)境、職業(yè)基礎(chǔ)活動與任務、職業(yè)道德、職業(yè)知識方面均具有普適性特征，而圍繞不動產(chǎn)登記相關(guān)的專業(yè)活動、專業(yè)技能、專業(yè)能力是標準研究的核心問題。

1 明確界定面向不動產(chǎn)登記專業(yè)人員的對象范圍

不動產(chǎn)登記從業(yè)人員概念和內(nèi)涵廣泛。在當前不動產(chǎn)登記工作實踐中，不動產(chǎn)登記工作作為一項服務保障民生的基礎(chǔ)性工作，其參與人員主體范圍較廣，除了直接履行不動產(chǎn)登記法定崗位職責的咨詢、受理、審核、發(fā)證等核心人員隊伍外，還包括一大批支撐保障人員隊伍，如安保人員、后勤服務人員等。這些人員雖然為不動產(chǎn)登記業(yè)務工作的順利開展提供了重要保障，但其本身不直接參與業(yè)務，只是間接保障服務，無須從不動產(chǎn)登記職業(yè)標準角度予以規(guī)范，故不宜納入。所以，根據(jù)制定不動產(chǎn)登記專業(yè)人員標準的原則和目的還來，標準所針對的對象主要是不動產(chǎn)登記的專業(yè)人員，不應包括保安、后勤等間接提供保障服務工作的人員，而特指全國各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)中直接從業(yè)不動產(chǎn)登記事務的專業(yè)工作人員以及從事不動產(chǎn)登記代理的社會中介服務人員。

依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和代理人管理等現(xiàn)行法規(guī)政策規(guī)定，前者稱為不動產(chǎn)登記工作人員，如各級登記中心在履行登記職責的在編或聘用人員，含測繪人員、權(quán)籍調(diào)查人員、信息系統(tǒng)建設和運行維護人員等;后者稱為不動產(chǎn)登記代理人員，包括不動產(chǎn)登記代理人員，這部分人員屬于不動產(chǎn)登記社會化服務的主力部隊，在日常登記業(yè)務辦理中發(fā)揮了重要作用。在不動產(chǎn)交易日益頻繁、交易關(guān)系趨于復雜、不動產(chǎn)價值體量較大、權(quán)屬糾紛易發(fā)告發(fā)的背景下，不動產(chǎn)登記代理人員隊伍必將具有廣闊的適用空間，其業(yè)務素質(zhì)的水平甚至直接影響群眾對改革的認同感和滿意度，事關(guān)登記受理窗口工作的辦事效率和服務效能，故必須予以納入標準草案，力爭統(tǒng)一嚴格規(guī)制。

2 嚴格明確不動產(chǎn)登記活動的基本環(huán)節(jié)及任務內(nèi)容

不動產(chǎn)登記活動有一套嚴格的法定程序，必須嚴格遵循。本標準草案在前期研究的基礎(chǔ)上，嚴格依據(jù)《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等現(xiàn)行不動產(chǎn)登記有關(guān)基本法律法規(guī)、規(guī)范性文件以及技術(shù)標準規(guī)范，從登記機構(gòu)和登記人員而非群眾申請人的視角，認為不動產(chǎn)登記活動主要包括發(fā)布公告、業(yè)務咨詢服務、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、權(quán)籍調(diào)查成果審核入庫和日常更新、申請、受理查驗、審核、實地調(diào)查、發(fā)布公告、登簿、收費、核發(fā)證書或證明、資料歸檔管理、監(jiān)督評估總結(jié)共13個基本工作環(huán)節(jié)，充分體現(xiàn)了一項完整的不動產(chǎn)登記活動的業(yè)務步驟和工作鏈條。同時，嚴格按照制度規(guī)定，對各活動環(huán)節(jié)的主要工作內(nèi)容或職責進行準確釋義和清晰界定。如根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，審核環(huán)節(jié)定義為根據(jù)申請登記事項，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否予以登記。

3 堅持不動產(chǎn)登記職業(yè)分級管理

關(guān)于不動產(chǎn)登記工作人員和不動產(chǎn)登記代理人員均統(tǒng)一劃分為一級、二級兩個等級。如一級不動產(chǎn)登記工作人員要求能夠全面熟練掌握不動產(chǎn)登記專業(yè)相關(guān)知識、技能，具有信息收集、分析和判斷的綜合能力，能夠處理和解決不動產(chǎn)登記過程中的關(guān)鍵難題，對所從事的不動產(chǎn)登記專業(yè)和相關(guān)法律法規(guī)有深入的研究和獨到的見解，為本專業(yè)學術(shù)帶頭人，能夠組織開展系統(tǒng)的專業(yè)技術(shù)培訓并具有技術(shù)管理能力。

考慮到當前我國不動產(chǎn)登記專業(yè)隊伍數(shù)量龐大，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國各級不動產(chǎn)登記中心人員數(shù)量在10萬人以上，再加上龐大的不動產(chǎn)登記代理人員隊伍，整體隊伍素質(zhì)差距較大，通過分級管理能夠充分體現(xiàn)這種差異，對現(xiàn)行人員管理規(guī)定予以細化，為后續(xù)基層登記人員培訓管理和梯級隊伍建設提供基礎(chǔ)。通過人員職業(yè)分級能夠很好地把合適的工作人員配置到合適的專業(yè)崗位上，例如登記審核、受理兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)必須要求具備一級不動產(chǎn)登記職業(yè)資格的人員勝任等，為后續(xù)人員隊伍管理和提升不動產(chǎn)登記規(guī)范化工作提供支撐。

4 系統(tǒng)研究設計不動產(chǎn)登記專業(yè)人員專業(yè)知識和職業(yè)技能

一方面，借鑒土地整治工程從業(yè)人員職業(yè)標準的有關(guān)經(jīng)驗，總體上保持基礎(chǔ)專業(yè)、基本職業(yè)技能方面的相對穩(wěn)定，充分尊重標準制定已有規(guī)范;另一方面，充分結(jié)合不動產(chǎn)登記行業(yè)特點，對登記專業(yè)工作人員所需的職業(yè)技能、專業(yè)知識進行系統(tǒng)梳理、全面完善，著重突出對不動產(chǎn)登記法律政策的理解應用、不動產(chǎn)測繪調(diào)查、不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)操作和運行維護三大核心業(yè)務板塊的技能要求，突出法學、測繪、地理信息系統(tǒng)和計算機等涉及關(guān)鍵學科知識的掌握和應用。相對而言，對遙感技術(shù)、規(guī)劃設計、建筑工程等技能知識進行弱化甚至刪減。

同時，鑒于當前自然資源管理體制改革正在加快推進中，今后將貫徹山水林田湖草生命共同體理念，切實落實“兩個統(tǒng)一行使”工作職責，對學科專業(yè)知識的需要更加廣泛，除常土地資源管理學、測繪學等外，對生態(tài)學、海洋學、環(huán)境學等學科專業(yè)知識予以保留體現(xiàn)，體現(xiàn)不動產(chǎn)登記人員技能知識要求的全面化。

5 細化完善不動產(chǎn)登記專業(yè)人員職業(yè)能力評價體系

明確不動產(chǎn)登記專業(yè)人員的任職獲得途徑主要分考試和評審兩種方式。主要考慮是，職級分級管理模式下，需要針對首次進入不動產(chǎn)登記專業(yè)人員隊伍嚴格把關(guān)，采取考試手段符合傳統(tǒng)執(zhí)業(yè)入門的常規(guī)邏輯，之前的土地登記持證上崗和房屋登記官也是如此。同時，針對一級不動產(chǎn)登記專業(yè)人員更多從業(yè)務經(jīng)驗、履職成效等方面?zhèn)戎鼐C合能力的關(guān)注，故評審制更為符合，無需再組織考試。

關(guān)于申報條件，要求取得二級不動產(chǎn)登記工作人員和代理人任職資格后，連續(xù)從事不動產(chǎn)登記代理工作的時限確定為3年以上。其具體評定流程必須按照“所在單位初審同意——行業(yè)主管部門評審委員會評審認定”的工作流程執(zhí)行。關(guān)于評審委員會的構(gòu)建以及后續(xù)評審的具體要點留待今后制定完善。

關(guān)于二級不動產(chǎn)登記工作人員的報考條件適當放寬，主要強調(diào)三個基本條件：一是各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)的行政管理崗位工作人員、及其隸屬的各級不動產(chǎn)登記中心在職人員和聘用人員;二是遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，具有良好的敬業(yè)精神;三是取得經(jīng)法學類、測繪類、公共管理類、濟學類、管理科學與工程類、地理科學類專業(yè)大學?？埔陨蠈W歷，工作滿1年。這一做法借鑒了不動產(chǎn)登記代理人考試管理制度規(guī)定，并適當放寬，主要考慮各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)人員普遍緊張，正在陸續(xù)招錄新的應屆畢業(yè)學生，如果對從業(yè)年限要求過長，勢必影響登記高效便民的緊急需求。二級不動產(chǎn)登記代理人考試的報考條件主要參考《土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第10條規(guī)定的不動產(chǎn)登記代理職業(yè)資格考試條件和考試內(nèi)容總體保持不變。

關(guān)于不動產(chǎn)登記工作人員的考試科目，應為《不動產(chǎn)登記相關(guān)法律》《不動產(chǎn)登記實務》《不動產(chǎn)權(quán)利理論與方法》《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查》4門課程，涵蓋理論與實務、政策與技術(shù)等不動產(chǎn)登記工作人員從事業(yè)務工作的基本專業(yè)技能領(lǐng)域。

參考文獻：

1.魏禮群.實行政務服務標準化，推進政府治理現(xiàn)代化.東岳論叢.2015.12

2.陳亞菁.議不動產(chǎn)登記之職業(yè)化建設.中國房地產(chǎn).2017.05

作者簡介：張瀠文，北京城市學院首都城市環(huán)境建設研究基地。

蘇騰（通訊作者），北京清華同衡規(guī)劃設計研究院有限公司。

劉烜赫，北京清華同衡規(guī)劃設計研究院有限公司。