房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制探討

鮑航

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目開發(fā)屬于一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化的過(guò)程，因此，為確保項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)施全過(guò)程的成本控制是關(guān)鍵。基于此，文章以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，從全過(guò)程成本控制入手，從決策階段、準(zhǔn)備階段、施工階段及銷售階段四個(gè)方面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的基本內(nèi)容、存在的問(wèn)題及相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能夠?yàn)橥苿?dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展增磚添瓦。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;全過(guò)程成本控制;對(duì)策研究

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制的基本內(nèi)容

（一）決策階段

此階段成本控制的主要工作就是全面、深入的分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益情況，比如準(zhǔn)確計(jì)算出資金投入的回報(bào)率及回收情況、項(xiàng)目選址工作及人員、資金及物料等如何優(yōu)化配置。決策階段成本控制是后期各個(gè)階段成本控制工作的基層，必須充分重視并嚴(yán)格把控好。

（二）準(zhǔn)備階段

此階段的成本費(fèi)用控制主要是對(duì)土地出讓金、有關(guān)稅費(fèi)、原居民拆遷補(bǔ)償金、項(xiàng)目地點(diǎn)通水、通電、通路和地質(zhì)勘察等花費(fèi)進(jìn)行有效控制。

（三）施工階段

施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的材料、設(shè)備及人工等費(fèi)用，其中材料花費(fèi)不只包含主建筑及其附屬建筑的材料花費(fèi)，而且也涉及給排水及供電等方面的花費(fèi)。施工階段的成本花費(fèi)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中占比重最大，所以也是成本控制最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

（四）銷售階段

此階段是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的最后環(huán)節(jié)，與市場(chǎng)直接聯(lián)系在一起。此階段的成本控制主要是對(duì)銷售相關(guān)的財(cái)務(wù)管理、銷售費(fèi)用及稅費(fèi)等進(jìn)行控制。然而因?yàn)榉慨a(chǎn)銷售周期通常都較長(zhǎng)，再加上這一環(huán)節(jié)的成本有著明顯的不確定性，因此，銷售環(huán)節(jié)的成本控制工作也是最為困難的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制存在的主要問(wèn)題

（一）決策階段的問(wèn)題

此階段的成本控制有效與否會(huì)直接影響到后面所有階段的成本控制效果，也對(duì)項(xiàng)目最終的效益情況有著深遠(yuǎn)影響。然而，現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)未充分認(rèn)識(shí)到?jīng)Q策階段成本控制的重要意義，重視程度不足，決策及規(guī)劃中的隨意成分比較多，進(jìn)而影響項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的成本控制效果。

（二）準(zhǔn)備階段的問(wèn)題

此階段選擇施工企業(yè)通常會(huì)以招投標(biāo)的方法進(jìn)行，而且我國(guó)也對(duì)此制定了一系列的法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，然而現(xiàn)實(shí)招投標(biāo)中依然存在不透明、不公開及內(nèi)定等問(wèn)題。甚至有些承包企業(yè)為了能得到更多利益，而隨意減低招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，又選用達(dá)不到項(xiàng)目施工實(shí)際要求的材料，既為項(xiàng)目質(zhì)量及安全埋下隱患，也給后續(xù)的施工及銷售帶來(lái)諸多不良影響。

（三）施工階段的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)普遍都重視施工階段的成本控制，并會(huì)制定比較完善且規(guī)范的項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算及核查體系。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)未足夠重視準(zhǔn)備階段的成本控制工作及方案的合理化設(shè)計(jì)，所以導(dǎo)致施工階段成本過(guò)度消耗的情況普遍存在，不利于成本控制達(dá)到預(yù)期效果。再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的質(zhì)量及進(jìn)度控制不到位，監(jiān)理單位為有效發(fā)揮其應(yīng)用的監(jiān)管作用，也會(huì)增大項(xiàng)目施工的成本投入，難以取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）銷售階段的問(wèn)題

就房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段而言，其成本費(fèi)用主要設(shè)計(jì)人工、管理、財(cái)務(wù)及稅費(fèi)等方面的花費(fèi)，再加上該階段工作與市場(chǎng)直接聯(lián)系。因此，這一階段成本控制主要會(huì)受到市場(chǎng)情況、管理制度及銷售人員能力等因素影響，比如，管理制度不健全易引起人才流失，影響銷售效果;銷售方案不符合市場(chǎng)要求，會(huì)增長(zhǎng)銷售周期，進(jìn)而增大成本投入，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終收益。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制的策略

（一）決策階段成本控制

為確保決策階段成本控制的有效性及合理性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須給予此階段成本控制以足夠的重視，其次，深入市場(chǎng)做詳細(xì)全面的調(diào)查，了解及掌握項(xiàng)目開發(fā)的潛在影響因素，并分析評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期及市場(chǎng)前景。再者，規(guī)劃及明確項(xiàng)目開發(fā)所需的土地面積及建筑密度，探究項(xiàng)目開發(fā)中影響成本的潛在因素。最后，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際需要及市場(chǎng)情況，深入研究項(xiàng)目的可行性及效益情況，確保預(yù)開發(fā)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益奠定基礎(chǔ)。

（二）準(zhǔn)備階段成本控制

首先，需要依據(jù)決策方案實(shí)施招投標(biāo)工作，并切實(shí)做好招投標(biāo)過(guò)程的監(jiān)管工作，促使招投標(biāo)工程公正、公開、透明，選擇施工企業(yè)的時(shí)候，也必須堅(jiān)守底線，不可隨意降低標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)施工企業(yè)的資質(zhì)及施工能力情況做全面深入的調(diào)查，保障選擇的施工企業(yè)滿足項(xiàng)目開發(fā)施工的實(shí)際要求。其次，深入預(yù)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工地點(diǎn)，實(shí)施詳細(xì)全面的地質(zhì)條件等勘察工作，為施工方案設(shè)計(jì)及成本控制提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，從而做出切實(shí)可行的施工方案及成本控制方案。

（三）施工階段成本控制

首先，做好合同管理工作。合同簽署需嚴(yán)謹(jǐn)且條款設(shè)定合理。有條件的企業(yè)，可以聘請(qǐng)專業(yè)律師把控和審核合同，以防合同用詞不合理而產(chǎn)生諸多矛盾問(wèn)題。其次，加大對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理力度，做好設(shè)計(jì)變更以及材料更換等狀況的控制工作，沒(méi)有特殊狀況下不可額外簽證。針對(duì)特殊狀況導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更，可以結(jié)合實(shí)際情況并秉持對(duì)應(yīng)的審批流程，需要經(jīng)過(guò)建設(shè)企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)以及監(jiān)理企業(yè)的審核通過(guò)之后，才能適當(dāng)?shù)脑黾踊蛘邷p少額度?，F(xiàn)場(chǎng)管理工作人員需要做好各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作，并進(jìn)行原始數(shù)據(jù)的記錄，在條件允許的情況下，可以借助攝像機(jī)或者照相機(jī)等設(shè)施進(jìn)行追蹤記錄，防止在工程結(jié)算過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。

（四）銷售階段成本控制

銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金和評(píng)估前期成本控制成果的重要環(huán)節(jié)，因此，相關(guān)成本控制工作也非常重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段，以銷售人員費(fèi)用為主，所以成本控制的關(guān)鍵在于嚴(yán)控人工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身實(shí)際情況及銷售人員情況，來(lái)編制科學(xué)合理的人員管理制度及成本控制機(jī)制，優(yōu)化銷售人員管理工作的同時(shí)，也提高其責(zé)任意識(shí)，并做好活動(dòng)策劃以及市場(chǎng)推廣等工作，減短銷售周期，從而以最短時(shí)間回籠資金。

四、總結(jié)

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)要想始終屹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中而不倒，就必須針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行有效的成本控制，在確保項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)久穩(wěn)健的發(fā)展。

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