我國西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險測度、識別和預(yù)測

張夢林 李景躍

（新疆財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，新疆 烏魯木齊830000）

一、引 言

城鎮(zhèn)化的推進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供需求與容量，西部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展獲得了較大的提升，截至2018年12月，西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額達(dá)到26009 億元，比去年提高了8.9%，增長速度在四大區(qū)域中最高，房地產(chǎn)銷售面積與銷售額也實(shí)現(xiàn)了同步的雙增長。目前房地產(chǎn)行業(yè)邁入一個新的階段，主要依賴于自身企業(yè)的發(fā)展水平以及市場調(diào)節(jié)，銀行信貸、售房預(yù)收款、工程墊付以及個人按揭貸款等是主要的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源，這使得房地產(chǎn)融資渠道相對單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，因此房地產(chǎn)業(yè)的流動性資金鏈斷裂風(fēng)險過高，金融風(fēng)險發(fā)生的可能性便會增加。隨著個人住房按揭貸款與消費(fèi)貸款的不斷增多，房地產(chǎn)金融風(fēng)險便會集聚，習(xí)近平總書記在黨的十九大會議報告中指出“堅持房住不炒”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要性，在2019年中央政治局會議中，提到堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿，金融供給側(cè)改革要把握好風(fēng)險處置的節(jié)奏和力度，平衡好穩(wěn)增長和防風(fēng)險的關(guān)系。

二、文獻(xiàn)綜述

國外關(guān)于房地產(chǎn)金融研究的文獻(xiàn)目前已有相對完整的體系。Bertrand（1999）認(rèn)為房地產(chǎn)景氣指數(shù)低時，房地產(chǎn)行業(yè)受阻，必然會帶來金融行業(yè)的動蕩。實(shí)證結(jié)果得出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過度依靠于銀行提供的信貸支持，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和房地產(chǎn)自身及經(jīng)濟(jì)的周期性有聯(lián)系。Allen and Gale（1998）主張銀行貸款是導(dǎo)致資產(chǎn)形成泡沫的重要原因，投資者只需承擔(dān)借貸資金的使用代價，同時因為他們也是風(fēng)險的偏好者，便會不斷將資產(chǎn)價格推高。

Witold （2002）主張房地產(chǎn)的周期與經(jīng)濟(jì)周期波動有關(guān)，并以此確立相關(guān)指標(biāo)，建立房地產(chǎn)相關(guān)預(yù)警機(jī)制，但是他只通過價格方面的指標(biāo)去構(gòu)建預(yù)警機(jī)制，實(shí)證結(jié)果有待檢驗。Wachter（2004）主張銀行風(fēng)險的預(yù)估偏低是因為銀行有過度提供流動性的趨勢，加之市場內(nèi)信息的不對稱與不完全，風(fēng)險預(yù)估偏離真實(shí)值。Gerlach 等（2005）認(rèn)為香港地區(qū)房價的不斷飆升，促進(jìn)了商業(yè)銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張，但是通過格蘭杰檢驗，發(fā)現(xiàn)信貸的不斷擴(kuò)張并不會引起價格上漲。Pan 等（2008）主張預(yù)防金融風(fēng)險主要是構(gòu)建金融風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制，因此運(yùn)用主成分分析法和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法，找出引發(fā)中國臺灣的金融企業(yè)風(fēng)險的主要因素。Dieter（2011）同樣建立了監(jiān)測房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，認(rèn)為次貸危機(jī)帶來的金融危機(jī)體現(xiàn)出金融體系機(jī)構(gòu)的內(nèi)在不穩(wěn)定性，因此建立預(yù)警機(jī)制，謹(jǐn)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險對金融穩(wěn)定性的影響。Tim Rogmans（2016）指出在國際上建立預(yù)警機(jī)制模型時將ARCH模型、VAR 模型引入，以準(zhǔn)確把握風(fēng)險，并且對已有的風(fēng)險評估使用方法進(jìn)行評價，在此基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)可持續(xù)性的評價方法。

國內(nèi)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險測度與預(yù)警體系的研究相對來說起步較晚，郭謙（2013）通過固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)開發(fā)投資總額等六個指標(biāo)，測度得出房地產(chǎn)市場存在泡沫。李琴（2015）以房地產(chǎn)金融風(fēng)險單項指標(biāo)的評價標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，研究了重慶市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并且發(fā)現(xiàn)各評價指標(biāo)變量與金融風(fēng)險之間不存在線性關(guān)系，預(yù)測出重慶市的金融風(fēng)險的趨勢。孫蕾（2016）通過對山東省近15年的房地產(chǎn)金融運(yùn)營的狀況，運(yùn)用主成分分析法和灰色預(yù)警法建立了預(yù)警體系。向為民與譚娟（2018）認(rèn)為房價的波動和銀行間的信貸有密切關(guān)系，通過構(gòu)建向量自回歸模型（SVAR）得出銀行的信貸規(guī)模與房價的波動有著相互作用，通過脈沖響應(yīng)與方差分解證明兩者互為因果關(guān)系，并提出增加房地產(chǎn)融資渠道和政策調(diào)控來規(guī)避風(fēng)險。裴霽航（2019）采用因子分析法，綜合測度房地產(chǎn)金融風(fēng)險，將影響金融風(fēng)險的指標(biāo)進(jìn)行因子分析后，分成幾大類解釋房地產(chǎn)金融風(fēng)險。王玲玲（2019）以柳州為案例，在詳細(xì)分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場狀況及潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險基礎(chǔ)上，根據(jù)柳州實(shí)際情況建立了房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的預(yù)警體系，判斷該市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險狀況。

綜上所述，我國對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的測度與預(yù)警機(jī)制的研究，相對局限于小規(guī)模的樣本進(jìn)行統(tǒng)計分析，通過量化一些風(fēng)險指標(biāo)，測量房地產(chǎn)金融風(fēng)險，但是沒有提出更加可操作性、定量化與標(biāo)準(zhǔn)化的風(fēng)險預(yù)警體系的模型。因此本文基于壓力指數(shù)理論，從近年來我國西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長、銀行信貸、財政收入及居民消費(fèi)的負(fù)向壓力出發(fā)，構(gòu)建我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)，用因子分析法和等方差權(quán)重法對西部地區(qū)房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險進(jìn)行了測度，并在此基礎(chǔ)上利用ARIMA 對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)現(xiàn)狀針對性地對西部地區(qū)提出房地產(chǎn)金融風(fēng)險的有效防范措施。

三、我國西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險測度

（一）數(shù)據(jù)說明

本文需要建立一個能衡量西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)所引起的金融風(fēng)險的綜合性指標(biāo)，作為國民的支柱產(chǎn)業(yè)，引致的金融風(fēng)險影響范圍巨大，上到房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)，下到居民購房。因此選取2008-2018年數(shù)據(jù)作為樣本，運(yùn)用因子分析等方法對西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行測度分析，以此用來構(gòu)建西部地區(qū)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)值，若西部地區(qū)存在金融風(fēng)險，房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)值便在較高水平。

（二）選取指標(biāo)

本文構(gòu)建的多元回歸模型，將西部地區(qū)的金融風(fēng)險壓力指數(shù)作為應(yīng)變量，以西部地區(qū)GDP（億元）X1、房地產(chǎn)投資總額（億元）X2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額（億元）X3、商品房銷售總額（億元）X4、房屋竣工面積（萬平方米）X5、房屋銷售面積（萬平方米）X6、房屋空置面積（萬平方米）X7、人均可支配收入（元）X8、個人消費(fèi)貸款余額（元）X9、個人按揭貸款總額（億元）X10、銀行全部貸款余額（億元）X11、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（%）X12的這些指標(biāo)，構(gòu)建出了我國西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力的影響因素模型。

（三）模型構(gòu)建

1.因子分析法

選取方差貢獻(xiàn)率較高的幾個因子，通過各自的方差貢獻(xiàn)率進(jìn)行加權(quán)，構(gòu)建西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)（CFSI），各變量原始數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計信息如表1所示。

表1 描述性統(tǒng)計一覽表

由于各變量之間存在差異，對其進(jìn)行主成分分析，發(fā)現(xiàn)沒有可以顯著解釋以上變量的主成分因子。所以使用KMO 檢驗和Bartlett 球形檢驗，檢驗結(jié)果如表2所示。

KMO 值為0.73，說明原有所選取的指標(biāo)滿足進(jìn)行因子分析，同時Bartlett 球形檢驗通過計量，對應(yīng)的顯著性為0，表明數(shù)據(jù)適用于因子分析模型。

運(yùn)用主成分法提取了因子，結(jié)果如表3所示。12 個因子濃縮成4 個因子，在運(yùn)用最大方差法對因子進(jìn)行旋轉(zhuǎn)后，第1 個因子的特征值為6.213，第2 個因子的特征值為5.191，第3 個因子的特征值為2.016，第4 個因子的特征值為1.620。4 個因子合計94.488 的方差。該解釋結(jié)果說明，選擇這4 個因子代替原有選取指標(biāo)，能夠較合適地進(jìn)行分析。仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，第一個因子指標(biāo)都是貸款類指標(biāo)，這與銀行的資金信貸有密切聯(lián)系，同時也表現(xiàn)出銀行的信貸規(guī)模；第二個因子中發(fā)現(xiàn)GDP 與人均可支配收入都與宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著關(guān)系；在第三個因子中突出體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)目前的空置面積與銷售額，說明了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)狀；第四個因子就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率，體現(xiàn)了房企的自生運(yùn)營能力。

表2 KMO 檢驗和Bartlett 球形檢驗結(jié)果一覽表

表3 因變量總方差解釋結(jié)果一覽表

表4 因子得分系數(shù)矩陣一覽表

如表4所示，整理得出各因子的具體得分函數(shù)，公式如下：

將表4中因子1、2、3、4 各自的方差百分比率作為權(quán)重，對選取的公共因子進(jìn)行加權(quán)計算，得出西部地區(qū)歷年房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)（CFSI），如表5所示。

表5 因子得分與CFSI 一覽表

西部地區(qū)歷年房地產(chǎn)金融風(fēng)險指標(biāo)CFSI 結(jié)果變化情況如圖1所示。西部地區(qū)在2008年之前，房地產(chǎn)泡沫急劇累積，2008年次貸金融危機(jī)的爆發(fā)，對全球經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的累積也因此到達(dá)高點(diǎn)，后幾年房地產(chǎn)金融風(fēng)險到達(dá)低點(diǎn)后緩慢上升，近幾年伴隨城鎮(zhèn)化，西部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫有重溫的跡象。

2.等方差權(quán)重法

圖1 2008-2018年西部地區(qū)CFSI 指數(shù)變化趨勢圖

由因子分析法可知，這12 類指標(biāo)之間存在較大的差異，且相關(guān)程度有限，將這12 類指標(biāo)大致分成了4 類指標(biāo)，將四大類指標(biāo)中所包含的小指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理，進(jìn)行等權(quán)重加權(quán)，得到房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)FSI，公式如下：

同時將西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力中類別不同的指標(biāo)權(quán)重相加，就可以得到四個房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)：房地產(chǎn)資金信貸金融壓力指數(shù)（FSI1）、居民購房能力金融壓力指數(shù)（FSI2）、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境金融壓力指數(shù)（FSI3）、房企自身及財務(wù)金融壓力指數(shù)（FSI4），公式如下：

在這里Xit是第i 個指標(biāo)變量在t 時期的變量值，μi是第i 個指標(biāo)變量的樣本均值，σi是第i 個指標(biāo)變量的樣本標(biāo)準(zhǔn)差。

使用中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，得到2008-2018年西部地區(qū)總的房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)、房地產(chǎn)資金信貸金融壓力指數(shù)、居民購房能力金融壓力指數(shù)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境金融壓力指數(shù)與房企自身及財務(wù)金融壓力指數(shù)。

圖2 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)變動情況

如圖2所示，西部地區(qū)2008-2018年的房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)呈現(xiàn)趨勢如下：2008-2010年直線上升，2010-2012年在-0.5 與0.5 之間波動，但在2013-2018年又逐漸出現(xiàn)緩慢上升。當(dāng)經(jīng)濟(jì)上行期間，金融壓力指數(shù)相對較低；當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時，金融壓力指數(shù)便會較高。房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)上行區(qū)間與下行區(qū)間存在交替出現(xiàn)的周期性特征，而目前西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)呈上升的趨勢，因此需要警惕。

圖3 西部地區(qū)各類別房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)

（四）指數(shù)比較

表6 兩種方法構(gòu)建指數(shù)所得結(jié)果的數(shù)據(jù)比較

對等方差權(quán)重法和因子分析法所得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如表6所示。對比兩種方法構(gòu)建的金融風(fēng)險壓力值，兩者所得的總體趨勢是相同的，因此便可以得出西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險呈上升的趨勢，再進(jìn)一步比較兩者的最大值、最小值及標(biāo)準(zhǔn)差，等方差權(quán)重相對波動較大，因子分析法的曲線分布形態(tài)較陡峭，變化也就更劇烈?？傮w上，兩者并無明顯的差異，因此可以較客觀真實(shí)地反映出西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力的變化趨勢。

四、我國西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險高危時期識別

通過對西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力構(gòu)建總指數(shù)，對西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險狀況有了比較直觀的了解，但是想要更好地預(yù)防風(fēng)險，需要對現(xiàn)在的狀況給予一定的壓力，進(jìn)而得到在高壓情況下，發(fā)生風(fēng)險的概率是多少。根據(jù)歷史經(jīng)驗法，以過去發(fā)生金融風(fēng)險的某一數(shù)值作為參考，西部地區(qū)甚至中國都沒有真正意義上的金融危機(jī)，無歷史數(shù)據(jù)作為參考，本文選取歷史上的數(shù)值作為參考值是行不通的。因此利用統(tǒng)計學(xué)中記載方法，當(dāng)歷史的均值高于1.5 倍或2 倍的標(biāo)準(zhǔn)差，就認(rèn)為金融風(fēng)險處于一個危險區(qū)域。

根據(jù)以上原理，構(gòu)建西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力識別指數(shù)，公式如下：

式中FSI*代表金融壓力識別指數(shù)，其數(shù)值就是房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)的閾值或臨界值。當(dāng)FSI*＞0 時，房地產(chǎn)金融風(fēng)險處在高度危險時期；當(dāng)FSI*＜-1 時，房地產(chǎn)金融風(fēng)險處在較低風(fēng)險時期；-1＜FSI*＜0 時，房地產(chǎn)金融風(fēng)險處在中等風(fēng)險時期。

圖4 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險高危時期識別

如圖4所示，西部地區(qū)總體的房地產(chǎn)金融風(fēng)險還是可控的，2013年以前FSI* 基本是小于-1 的，房地產(chǎn)金融風(fēng)險普遍還是較小的，但是從另一個角度也反映出西部地區(qū)房地產(chǎn)金融行業(yè)經(jīng)營管理的創(chuàng)新程度也相對較低。在2013年以后，西部地區(qū)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷上升，在2018年時就快將接近于0，說明西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險正逼近高危時期。

五、我國西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)測

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)ARIMA 模型

在使用ARIMA 模型對西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)時間序列建模前，首先要保證金融壓力指數(shù)的時間序列滿足平穩(wěn)性要求，即不存在時間趨勢。通過對房地產(chǎn)金融壓力風(fēng)險的自相關(guān)和偏自相關(guān)進(jìn)行平穩(wěn)性分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)過一階差分后的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，以此構(gòu)建ARIMA 模型，如圖5、6 所示。

圖5 房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)偏ACF

圖6 房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)ACF

表7 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)模型描述

表8 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)模型統(tǒng)計

表9 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)模型參數(shù)

經(jīng)過SPSS 試驗，確定模型為ARIMA（1，1，1），如表7、8、9 所示。

從結(jié)果中看出R 的平方達(dá)到0.671，擬合程度較好，AR、MA 的系數(shù)分別是-0.723 和-0.662，顯著性水平都小于0.01，因此系數(shù)都顯著不為0。

如圖7所示，可以看到都是平穩(wěn)的，因此ARIMA（1，1，1）是合理的。ARIMA 模型結(jié)果為：

（二）西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)預(yù)測

通過已經(jīng)建立的西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)ARIMA （1，1，1）模型，可以得到前一段時間房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)的真實(shí)值與預(yù)測的數(shù)列（FSIF）。統(tǒng)計的時間較短導(dǎo)致在短期內(nèi)的預(yù)測的偏差可能較大，因此將2008-2018年西部地區(qū)房地產(chǎn)金融壓力指數(shù)的實(shí)際值與預(yù)測值進(jìn)行比較，以此來說明模型的適用性，如圖8與表10所示。

六、結(jié)論及政策建議

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，西部地區(qū)2008-2018年的房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)呈現(xiàn)趨勢如下：2008-2010年直線上升，2010-2012年在-0.5 與0.5 之間波動，2013-2018年又緩慢上升，金融風(fēng)險壓力上行區(qū)間和下行區(qū)間交替出現(xiàn)。這是因為從2007年樓市遭到爆炒，在這期間政府及相關(guān)部門積極出臺相關(guān)政策，但是房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展并沒有因此得到控制，隨著房地產(chǎn)泡沫的逐漸累積，2007年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價過高、市場需求卻相對較少的有價無市的現(xiàn)狀。次年美國的次貸危機(jī)使得全球的經(jīng)濟(jì)受到影響，房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力值達(dá)到峰以后開始降低，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度減緩，增長幅度收窄，在2008年大幅下降。

圖7 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)一階差分殘差A(yù)CF、PACF

圖8 西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力指數(shù)擬合預(yù)測

表10 西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險壓力指數(shù)預(yù)測

2009年，政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，投入市場中獲取大量的流動性，并降低房地產(chǎn)市場貸款門檻，提供相應(yīng)政策支持，使得房地產(chǎn)市場逐漸繁榮。

從相關(guān)的實(shí)證結(jié)果可以看出，西部地區(qū)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險壓力值在中等區(qū)域，近幾年有上升的趨勢，同時也反映出西部地區(qū)房地產(chǎn)金融融資渠道相對單一，過度依賴銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合理經(jīng)營管理，金融機(jī)構(gòu)沒有合理監(jiān)管，政府沒有穩(wěn)定有效地解決相關(guān)問題，基于西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)證結(jié)果量化與預(yù)測西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對有效降低金融風(fēng)險，穩(wěn)定金融環(huán)境有著重要作用。

為防止西部地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)生，主要從以下幾個方面進(jìn)行有效預(yù)防。

（一）積極拓寬融資渠道，探索融資新模式

1.促進(jìn)房地產(chǎn)融資證券化

西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場如果想要持續(xù)健康的發(fā)展，則需要一個全面成熟、且持續(xù)健康的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)貸款是一種流動性差、數(shù)量巨大、期限較長、高風(fēng)險的一種貸款，若它作為銀行的資產(chǎn)，就具有較大風(fēng)險，同時它也具備信用簡單、期限相對較長、有穩(wěn)定的現(xiàn)金收入、還款條件也清晰明確的特點(diǎn)，具備了證券化的特征。因此在商業(yè)銀行發(fā)放了房地產(chǎn)抵押貸款后，再把它們以資產(chǎn)組合的形式進(jìn)行出售，就可以將較長的資金周期拆分成多個短期，這樣就在轉(zhuǎn)移風(fēng)險的同時，進(jìn)一步增強(qiáng)了資金的流動性，可以把資金繼續(xù)投資，不僅優(yōu)化了自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而且提高了資產(chǎn)的運(yùn)用效率。

西部地區(qū)上市房地產(chǎn)公司直接在證券市場上發(fā)行股票或債券，但是在短期內(nèi)，政府很難允許大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)上市，最后還是要依靠西部地區(qū)大力發(fā)展股權(quán)交易中心，在補(bǔ)充西部地區(qū)證券市場的體系時，越來越多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的機(jī)會。

縱觀房地產(chǎn)企業(yè)債券融資和融資監(jiān)管的情況，非金融企業(yè)債務(wù)融資工具的發(fā)行主體范圍相對較小，但西部地區(qū)大部分房企是非金融類企業(yè)，對債券用途限制較為嚴(yán)格，因此房企還需提高自己的資金運(yùn)行水平，通過發(fā)行房地產(chǎn)債券，可以在一定程度上緩解房企的資金結(jié)構(gòu)的不合理。

2.積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金融資

目前西部地區(qū)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展較為滯后，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）投資渠道較為狹窄，西部地區(qū)的國內(nèi)銀行為規(guī)避風(fēng)險，提高了房地產(chǎn)貸款的獲得門檻，使得許多好的項目因為房企資質(zhì)低而無法獲取所需資金，這促進(jìn)了REITs 業(yè)務(wù)的拓展。對比銀行房地產(chǎn)項目，信托的優(yōu)勢在于放款節(jié)奏與工程節(jié)奏關(guān)聯(lián)度相對弱一些，審批流程相對較短，只要有資金，就能夠?qū)崿F(xiàn)投放，但信托的融資成本和募集時間相對銀行來說劣勢明顯，而且區(qū)位要求與銀行相比更加嚴(yán)格，資金規(guī)模較小。在銀行房地產(chǎn)融資規(guī)模存量基本確定的情況下，部分無法通過銀行融資的小開發(fā)商或個別項目，也只能取得房地產(chǎn)信托，優(yōu)劣勢結(jié)合分析。具體做法如下：

（1）為滿足房地產(chǎn)開發(fā)貸款及各項融資的基本條件，項目證照進(jìn)度需提速，原來部分證照節(jié)點(diǎn)時間不滿足卻能落地融資的情況已經(jīng)不可能出現(xiàn)，因此證照節(jié)奏需跟上。

（2）結(jié)合具體項目、額度情況、合作方態(tài)度，選擇最適合的金融機(jī)構(gòu)，同時在滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)的大前提下，還要保證加快項目提款，壓降融資成本，減少股東擔(dān)保等要求。

（3）由于金融機(jī)構(gòu)融資對于區(qū)位、規(guī)模、成本等要素層面的規(guī)定已經(jīng)非常細(xì)致，在下階段的工作中，重點(diǎn)加強(qiáng)對于擔(dān)保條件、抵質(zhì)押條件等隱性因素的溝通，減少有關(guān)風(fēng)控要求。

3.鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)上市融資

鼓勵西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)上市，這樣一來企業(yè)獲得了較低融資成本的同時，也不用向消費(fèi)者支付本息，在一定程度上降低了企業(yè)融資的成本。當(dāng)企業(yè)上市融資后，還可以進(jìn)行一系列的資本運(yùn)作，比如收購、并購房企的后續(xù)公司，也可以和相關(guān)公司進(jìn)行合資共同營運(yùn)，在拓寬了企業(yè)服務(wù)種類與范圍的同時，也加強(qiáng)了企業(yè)的專業(yè)資質(zhì)水平，在這過程中的股權(quán)增發(fā)與分配，可以轉(zhuǎn)嫁部分的信貸風(fēng)險。

4.將保險資金引入房地產(chǎn)融資市場

保險資金機(jī)構(gòu)長期以來都是房地產(chǎn)開發(fā)商爭取的合作對象，但因保險資金對交易對手、標(biāo)的項目等均有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，因此該類資金的獲取存在一定門檻。以可投資的地產(chǎn)項目類別為例，保險資金在其投資方向上有明確的限制與要求，其中商業(yè)類、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等非住宅地產(chǎn)才是其投資的主要方向。從目前西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)與保險機(jī)構(gòu)的合作來看，保險機(jī)構(gòu)目前操作較多的業(yè)務(wù)模式主要包括基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計劃、不動產(chǎn)債權(quán)計劃投資商業(yè)不動產(chǎn)和棚改以及與信托合作給非房企業(yè)發(fā)放商業(yè)貸款和棚改貸款等。

相關(guān)這種混合的保險體系有很多種，各個地區(qū)可以根據(jù)自身的真實(shí)情況，選擇合適的保險組合，在保證收益的同時，彌補(bǔ)風(fēng)險。保險市場的進(jìn)入，可以將其大規(guī)模的資金得到最大的利用價值，同時房企的融資渠道也豐富起來。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的封閉管理

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款近幾年的回升中，需要對房地產(chǎn)貸款給予更多的關(guān)注，在封閉運(yùn)營的管理中，房地產(chǎn)貸款的各個環(huán)節(jié)流通都需要一對一進(jìn)行監(jiān)管，在降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的同時，提高房企的資金利用效率和經(jīng)營業(yè)績?，F(xiàn)階段的西部地區(qū)必須在傳承原有優(yōu)質(zhì)的封閉管理經(jīng)營的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新符合實(shí)際情況的封閉運(yùn)營管理模式。具體的做法如下：

1.保證落實(shí)資金封閉監(jiān)管。在房企產(chǎn)品循環(huán)時，對資金轉(zhuǎn)化的各種形式給予及時監(jiān)督，房企對商品房生產(chǎn)中的各個環(huán)節(jié)以及銷售的資金流動回籠過程，落實(shí)到位項目的監(jiān)管，對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行優(yōu)質(zhì)化解。

2.保證信貸資金風(fēng)險的不轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)企業(yè)融資時，項目資金的籌措渠道來源在核查方面存在阻礙，大部分融資來自于房地產(chǎn)貸款，因此有必要加強(qiáng)項目資金的封閉監(jiān)管，從項目資金使用到商品房銷售款資金回籠，從項目建設(shè)進(jìn)度到項目竣工完成，從土地抵押基礎(chǔ)到增加在建工程抵押，化解過程中可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款良性循環(huán)。

3.保證落實(shí)貸款第一還款源。商業(yè)銀行為保證還貸資金來源，將開發(fā)貸款與個人按揭貸款捆綁銷售，并在資金支付結(jié)算與回籠過程中加強(qiáng)管理。具體落實(shí)在建工程的抵押，通過工程分批次解押，并且定期核查房地產(chǎn)銷售明細(xì)、銀企合約履行狀況、資金回籠情況和按揭業(yè)務(wù)量，這樣盡可能明確第一還款源，保證自動還款。

（三）建立住房按揭貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

1.個人按揭住房貸款證券化

站在銀行供給的角度來看，住房按揭貸款資產(chǎn)證券化可以為原本不能夠流通的房貸資產(chǎn)增添活力，解決銀行流動性失衡的問題，為融資市場開辟新道路、提高收益及資金運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，也降低了風(fēng)險發(fā)生的可能。但如果按揭貸款者出現(xiàn)償付危機(jī)，整個債務(wù)鏈條就難以為繼，而且房地產(chǎn)泡沫破裂后還會進(jìn)一步產(chǎn)生財富再分配效應(yīng)。因此，要把個人購房者的信息披露，建立一個相對完全的、動態(tài)的、標(biāo)準(zhǔn)的信息披露評價機(jī)制，并融入市場創(chuàng)新和監(jiān)管的協(xié)調(diào)發(fā)展理念，促進(jìn)其長遠(yuǎn)的發(fā)展。具體做法如下：

（1）實(shí)時跟進(jìn)人行每月的按揭額度情況，同時掌握合作的各家銀行按揭額度，結(jié)合額度情況與放款時間，做好項目安排，統(tǒng)一對接，減少待放款的占用時間，壓縮審批時間。

（2）各項目結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行安排和統(tǒng)計，切忌盲目樂觀，應(yīng)控制偏差度和按揭材料齊全時間，避免與銀行已確定額度后，因項目客戶情況未能全部落實(shí)，需結(jié)合實(shí)際情況，合理預(yù)估，充分協(xié)調(diào)，建立良性互動。

2.確保開發(fā)商和購房人履約保證保險

由于對開發(fā)商和購房人的行為沒有明確的辦法進(jìn)行監(jiān)督核查，即使在簽訂保險的前提下，某種不可避免的因素會讓開發(fā)商或購房人不能及時踐行或不能踐行其原有的合約規(guī)范，這就需要對踐行的合約保證做保險，借助保險公司進(jìn)行風(fēng)險補(bǔ)償，降低開發(fā)商或購房人不踐行合約后給銀行帶來的損失，設(shè)置履約保險解決開發(fā)商與銀行之間所承擔(dān)風(fēng)險不對稱的不合理狀況。

（四）促進(jìn)政府、金融機(jī)構(gòu)、房企合力，謹(jǐn)防資金斷裂

1.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營

在宏觀環(huán)境下，政府應(yīng)該積極去調(diào)控政策引導(dǎo)杠桿，在不斷健全房地產(chǎn)相關(guān)的政策與制度同時，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的相關(guān)交易制度以及市場環(huán)境。與此同時，政府應(yīng)當(dāng)改革金融監(jiān)管體系，對于在金融市場中出現(xiàn)的新型交易工具及金融產(chǎn)品，應(yīng)及時提供相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)與制度，因為其影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系與資金運(yùn)營過程。金融機(jī)構(gòu)中的各個主體，應(yīng)準(zhǔn)確客觀地評價房地產(chǎn)金融風(fēng)險，防止因利潤進(jìn)行無序競爭，沖破道德底線，應(yīng)共同建立全面的、成熟的風(fēng)險預(yù)警監(jiān)測機(jī)制。

2.房企擴(kuò)寬融資渠道，提高財務(wù)能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際狀況合理追加金融杠桿，由于房地產(chǎn)調(diào)控一直保持在相對高壓的態(tài)勢，需充分考慮項目現(xiàn)金流及金融機(jī)構(gòu)融資的規(guī)模成本以及方式，避免項目利潤被融資成本吞噬。盡量避免過高的金融機(jī)構(gòu)杠桿，以防面對市場有急劇變動的時候，壓縮項目面對突發(fā)情況的應(yīng)變空間，降低公司的容錯能力。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)檢查日趨頻繁，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)減少超政策超權(quán)限的房地產(chǎn)融資，需充分考慮監(jiān)管機(jī)構(gòu)的抽查可能帶來項目融資的提前歸還，從而帶來現(xiàn)金流風(fēng)險的情況。

（五）完善多層次住房供應(yīng)和保障體系、宏觀管理體系

西部地區(qū)應(yīng)建立符合各地區(qū)發(fā)展的各項管理，包括房地產(chǎn)的登記和權(quán)證發(fā)放與房地產(chǎn)交易的公證。房產(chǎn)交易中的稅費(fèi)極其收征管理，房地產(chǎn)價格調(diào)控，還有即將出臺的空置稅都要做出明確的規(guī)定，設(shè)置相關(guān)的管理部門，使房地產(chǎn)市場有據(jù)可循，有規(guī)遵循，健康持續(xù)發(fā)展。與此同時可以從供給側(cè)改革出發(fā)，去實(shí)現(xiàn)多個主體結(jié)構(gòu)共同供給，給融資機(jī)制添加多重保險。