“穩(wěn)”字當(dāng)頭 著力構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

◎文/黃 瑛 樊 碩

一、我國(guó)從試點(diǎn)到全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

（一）全國(guó)主要城市先行實(shí)施“因城施策”

住建部在2018 年12 月底召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上重申，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的， 不是用來(lái)炒的”政策思路，并把“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2019 年重點(diǎn)抓好的十項(xiàng)工作之首，選擇22 個(gè)城市先行實(shí)施“因城施策”。 試點(diǎn)城市按“18+X”方式，根據(jù)自身情況從政策包中自主選擇政策工具組合， 穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)“因城施策”，既是為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱， 也是要防止房地產(chǎn)行業(yè)失速。

從國(guó)家試點(diǎn)看， 城市代表面在不斷拓寬。 2019 年初，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、合肥、 廈門成為首批房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制10 個(gè)試點(diǎn)城市。 其中，北京、上海、廣州、深圳為一線城市，天津、重慶為直轄市和東部、西部代表城市，杭州、 南京為長(zhǎng)三角都市圈GDP 超萬(wàn)億城市， 合肥為中部地區(qū)城市代表， 廈門為東南沿海開(kāi)放城市。 隨后納入“因城施策”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)的城市有成都、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、無(wú)錫、蘇州、寧波、福州等二線熱點(diǎn)城市。

（二）天津認(rèn)真落實(shí)“因城施策”

天津堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性， 堅(jiān)持以人為本和問(wèn)題導(dǎo)向，從土地、金融、財(cái)稅、輿論引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等方面綜合施策， 精準(zhǔn)預(yù)調(diào)微調(diào)， 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在合理區(qū)間。

一是從新增人口方面出臺(tái)政策釋放需求。 2018 年5月，天津出臺(tái)了“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃， 主要是吸引各類優(yōu)秀人才到天津發(fā)展。 截至2019 年底，累計(jì)引進(jìn)23.5 萬(wàn)人，平均年齡31 歲左右。 新引進(jìn)一大批青壯年人口在津工作生活， 形成置業(yè)的剛性需求。為優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，中新天津生態(tài)城在出臺(tái)一系列人才安居政策的同時(shí)，積極推進(jìn)人才公寓和公屋建設(shè)， 構(gòu)建多層次人才安居保障體系。 當(dāng)前北京置業(yè)壓力仍然較大， 京津之間高鐵交通便利快捷，全程30 分鐘左右通勤時(shí)間， 吸引部分在北京工作人員選擇在天津購(gòu)房居住。 同時(shí)北京不斷疏解非首都功能， 隨著天津經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展、 城市功能提升完善，城市吸引力不斷提高，大量企業(yè)和人員陸續(xù)轉(zhuǎn)移到天津， 形成新的購(gòu)房需求。2019 年四季度，天津在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、 寶坻中關(guān)村科技城等承接北京非首都功能疏解的區(qū)域， 實(shí)施鼓勵(lì)人才來(lái)津工作落戶、 優(yōu)化子女教育保障、 便利醫(yī)療醫(yī)保服務(wù)、完善投融資扶持、加大來(lái)津企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)和支持力度、 支持在津購(gòu)房等7 項(xiàng)政策。

二是金融政策支持剛需和改善性需求。 在實(shí)行市場(chǎng)化利率報(bào)價(jià)機(jī)制后， 保持了天津個(gè)人住房貸款利率的基本穩(wěn)定，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。金融監(jiān)管部門指導(dǎo)各商業(yè)銀行及公積金管理部門， 不斷優(yōu)化服務(wù)保障， 提高貸款審批效率， 為剛性需求和改善型需求購(gòu)房貸款提供了充足額度。

2019 年6 月1 日，天津市公積金管理中心發(fā)布 《關(guān)于在外地繳存住房公積金職工在本市購(gòu)房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》，在外地繳存住房公積金的職工， 被所在單位派駐到本市工作一年以上， 在本市購(gòu)買自有住房且為職工家庭首套住房的， 可按本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

（三）中央明確全面落實(shí)“因城施策”

2019 年12 月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出， 要加大城市困難群眾住房保障工作， 加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升， 做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造， 大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位， 全面落實(shí)“因城施策”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、 穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2020 年樓市“穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“三穩(wěn)”，意味著各地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不僅不能放松， 還要進(jìn)一步加強(qiáng)管控， 促使房地產(chǎn)市場(chǎng)和預(yù)期進(jìn)入穩(wěn)定通道之中。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，未來(lái)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定仍然是重中之重。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議， 將權(quán)力進(jìn)一步下放到了地方，“因城施策” 將全面落實(shí)。 意味著各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，不再搞“一刀切”。一方面防止有的地方被一些投資投機(jī)需求帶動(dòng)，要“壓一壓”；一方面防止有的非熱點(diǎn)城市采取過(guò)于嚴(yán)厲的調(diào)控政策， 擋住了剛性和改善性需求的釋放，要“保一保”。 不管用什么手段，最終目標(biāo)只有一個(gè)，就是要“穩(wěn)”，避免大起大落， 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定， 保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、新一輪調(diào)控下天津房地產(chǎn)市場(chǎng)新特點(diǎn)和新變化

為貫徹落實(shí)好黨的十九大提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，天津市政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，住建、金融等部門積極抓落實(shí)， 嚴(yán)格按照土地出讓價(jià)格、新建商品房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格 “三價(jià)聯(lián)控”原則，穩(wěn)定住房市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期，使天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)新特點(diǎn)

1.市場(chǎng)發(fā)展空間較為充足

黨的十九屆四中全會(huì)指出要“優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，提高中心城市和城市群綜合承載和資源優(yōu)化配置能力”。天津位于華北平原東北部渤海之濱，是中央直轄市、國(guó)家中心城市、超大城市，北方最大的港口城市。 在京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略中， 明確天津全國(guó)先進(jìn)制造研發(fā)基地、北方國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)、 金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)、 改革開(kāi)放先行區(qū)的“一基地三區(qū)”城市定位。當(dāng)前，天津處于多重戰(zhàn)略機(jī)遇疊加發(fā)展期， 比較優(yōu)勢(shì)明顯， 正逐年吸引大量外來(lái)人口發(fā)展就業(yè)。 隨著銷售回歸自住需求， 市場(chǎng)進(jìn)入總量穩(wěn)定、區(qū)域分化的新階段。新建商品住房開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)逐步由中心城區(qū)向外拓展。

2.市場(chǎng)需求持續(xù)穩(wěn)定

居住改善需求持續(xù)增長(zhǎng)。 隨著全面二孩政策效應(yīng)釋放，2018 年全市出生人口中二孩占比為43.56%，0 歲～14 歲人口增加到159.35 萬(wàn)人。 加上人口老齡化帶來(lái)的同住養(yǎng)老， 全市家庭平均戶規(guī)模從2014 年的2.75 人/戶， 增長(zhǎng)到2018 年的2.81人/戶。 家庭規(guī)模擴(kuò)大，家庭現(xiàn)有住房在面積和功能上難以承載舒適生活需要， 出現(xiàn)大量小房換大房、 兩居換多居等剛性改善需求。 隨著人們生活水平不斷提高， 住房消費(fèi)升級(jí)，對(duì)有更好質(zhì)量、更多功能、 更美環(huán)境、 更優(yōu)物業(yè)、 更完善配套住房的美好居住改善需求不斷增長(zhǎng)。 截至2018 年底， 全市65 歲及以上人口157.67 萬(wàn)人，占全部常住人口比重為10.1%。老齡人口多居住在市內(nèi)老舊小區(qū)， 普遍缺少電梯和休閑活動(dòng)場(chǎng)所， 條件較好的老年人口對(duì)市郊配套完備、 環(huán)境優(yōu)良、 服務(wù)到位的養(yǎng)老地產(chǎn)有強(qiáng)烈需求。

3.市場(chǎng)銷售進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間

天津房地產(chǎn)市場(chǎng)交易在2016 年出現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭，當(dāng)年銷售面積2711.08 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.1%。 受房地產(chǎn)限購(gòu)限貸等調(diào)控政策出臺(tái)及前期需求過(guò)度透支影響，2017 年市場(chǎng)銷售大幅回落，全年銷售面積1482.12 萬(wàn)平方米，同比下降45.3%。 市場(chǎng)交易在2018 年進(jìn)一步走低，全年銷售面積1249.82 萬(wàn)平方米。

進(jìn)入2019 年，受年初市場(chǎng)預(yù)期向好判斷， 新建商品房銷售面積一度走高， 增速?gòu)?-2 月的17.5%提高到1-4 月的39.2%，市場(chǎng)呈現(xiàn)小陽(yáng)春跡象。隨著2019 年4 月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議重申堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、 不是用來(lái)炒的定位， 市場(chǎng)預(yù)期逐步回歸理性， 天津新建商品房銷售增速回調(diào)， 上半年同比增長(zhǎng)19.8%，進(jìn)入下半年，市場(chǎng)預(yù)期保持穩(wěn)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極推盤上市、以價(jià)換量，各類需求穩(wěn)步釋放，市場(chǎng)維持活躍狀態(tài)。

4.項(xiàng)目到位資金較為充裕

2019 年1-11 月， 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金4057.54 億元， 增長(zhǎng)13.7%，增幅高于全國(guó)平均水平6.7 個(gè)百分點(diǎn)。 從主要構(gòu)成看，定金及預(yù)收款1576.61億元，增長(zhǎng)20.3%，占38.9%；自籌資金1197.17 億元，增長(zhǎng)23.3%，占29.5%；國(guó)內(nèi)貸款811.73 億元， 增長(zhǎng)0.5%，占20.0%； 個(gè)人按揭貸款206.74 億元， 增長(zhǎng)0.6%，占5.1%。 企業(yè)中長(zhǎng)期信貸融資成本降低。 2019 年8 月，央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。 11 月20 日，第四次LPR報(bào)價(jià)為 1 年期品種報(bào)4.15%， 5 年期以上品種報(bào)4.80% ， 均 較 上 次 下 降0.05%。 LPR 下調(diào)后，將帶動(dòng)商業(yè)銀行貸款利率下行，個(gè)人住房貸款利率下浮， 企業(yè)中長(zhǎng)期融資成本有所下降。

5.新房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11 月份，新建商品住宅銷售價(jià)格一直維持在2016 年10 月份的水平，保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定。 2019 年1-11 月，各月新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)分 別 為 99.9、100.4、100.3、100.7、100.2、100.4、99.7、100.1、100.2、99.6、100.0， 延續(xù)100 左右小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

6.龍頭房企接連進(jìn)入天津

融創(chuàng)中國(guó)、 萬(wàn)科集團(tuán)長(zhǎng)期深耕天津市場(chǎng)，近年來(lái)，保利發(fā)展、 遠(yuǎn)洋集團(tuán)、 中國(guó)鐵建、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)恒大、 綠地控股、 金地集團(tuán)、中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、 新城控股、 招商蛇口、 上海大華等全國(guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入天津發(fā)展。 2019 年，各大房企進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目布局， 積極增加土地儲(chǔ)備， 融創(chuàng)中國(guó)在南開(kāi)區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、寶坻區(qū)拿地， 中國(guó)鐵建在河北區(qū)、津南區(qū)拿地，新城控股在東麗區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寧河區(qū)、 薊州區(qū)和濱海新區(qū)拿地，龍湖集團(tuán)在西青區(qū)拿地，中海地產(chǎn)在河西區(qū)、 海教園拿地， 綠地控股在北辰區(qū)拿地，招商蛇口在西青區(qū)拿地，金地集團(tuán)在東麗區(qū)、 濱海新區(qū)拿地， 中交綠城在靜海主城區(qū)拿地， 復(fù)地集團(tuán)在濱海新區(qū)拿地。

（二）面臨的主要問(wèn)題

1.融資渠道持續(xù)收緊

2019 年，金融監(jiān)管部門持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資 管 控，2019 年11 月16日，央行在《2019 年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中重申，按照“因城施策”的基本原則， 落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制， 不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。 嚴(yán)控房地產(chǎn)信托、銀行貸款規(guī)模，防止信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域， 房企融資渠道持續(xù)收窄。 面對(duì)債務(wù)集中到期壓力，恒大、融創(chuàng)、融信等大企業(yè)大規(guī)模發(fā)行成本較高的海外債券融資， 以償還到期債務(wù)和穩(wěn)定資金流， 中小型房企融資渠道有限、 融資成本上升，資金壓力不斷增大。

2.限貸政策有待優(yōu)化

目前天津在個(gè)人商業(yè)住房貸款確定首付比例時(shí)，采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方式，對(duì)于名下無(wú)房但有貸款記錄（全國(guó)范圍內(nèi)） 的購(gòu)房者，執(zhí)行二套房首付比例6 成和利率上浮10%。 以天津外環(huán)附近100 平方米住房總價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，需首付180 萬(wàn)以上，部分賣遠(yuǎn)買近、賣小買大、賣外地買天津的購(gòu)房者難以支付。 以置換方式改善居住條件的需求受到一定抑制。 一方面， 隨著國(guó)家相關(guān)部門加強(qiáng)防范各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)， 對(duì)高杠桿買房等行為進(jìn)行管制， 貨幣政策有針對(duì)性收緊；另一方面，住房按揭貸款發(fā)放變慢， 有的已售房源辦理了網(wǎng)簽備案不能及時(shí)辦理貸款手續(xù)。

3.土地交易放量可能延長(zhǎng)去化周期

土地購(gòu)置是新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前置條件， 土地成交情況將影響未來(lái)市場(chǎng)供給。分區(qū)域看，商品土地成交以環(huán)城四區(qū)為主，2019 年1-11 月，環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊五區(qū)、濱海新區(qū)、 市內(nèi)六區(qū)土地成交面積占比分別為44.9%、32.8%、20.0%、2.3%。

隨著新出讓土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)上市銷售， 全市新建商品房屋新增供給大于銷售，庫(kù)存進(jìn)一步增加， 去化周期將所有延長(zhǎng)。 根據(jù)住建部門的資 料，2019 年1-11 月 全 市新辦銷許面積1929.09 萬(wàn)平方米，是同期銷售面積的1.4倍。截至2019 年11 月末，全市新建商品房待售面積2807.5 萬(wàn)平方米。其中，新建商品住宅待售1598.9 萬(wàn)平方米、 去化周期14.6 個(gè)月，處于國(guó)家規(guī)定的12-18 個(gè)月保持正常供地節(jié)奏的合理區(qū)間， 但去化周期較6 月末延長(zhǎng)1.6 個(gè)月， 個(gè)別區(qū)域去化周期超出合理區(qū)間， 按照國(guó)家住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)要求，應(yīng)減少供地。全市新建商品非住宅待售1208.6萬(wàn)平方米、去化周期79.2 個(gè)月， 非住宅庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重， 全市所有區(qū)域非住宅去化周期均處于較高水平。

三、市場(chǎng)展望及發(fā)展建議

（一）市場(chǎng)展望

過(guò)去三年來(lái)我國(guó)這輪房地產(chǎn)調(diào)控，關(guān)鍵詞就是“房住不炒”“因城施策” 和長(zhǎng)效機(jī)制。 所謂“房住不炒”，主因是過(guò)去幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲， 居民持續(xù)加杠桿且購(gòu)房抵押率不斷上行；所謂“因城施策”， 出發(fā)點(diǎn)還是我國(guó)區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況差異較大，搞全國(guó)一盤棋的調(diào)控不盡合理；所謂長(zhǎng)效機(jī)制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。 從這幾年的實(shí)際調(diào)控來(lái)看，不同時(shí)期對(duì)這三大關(guān)鍵詞會(huì)有不同側(cè)重。 2016年“930”房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，穩(wěn)住房?jī)r(jià)是焦點(diǎn)，“房住不炒”也因此成為重心；時(shí)至當(dāng)前，房?jī)r(jià)已經(jīng)總體趨降， 鑒于內(nèi)外不確定因素開(kāi)始沖擊經(jīng)濟(jì)，在堅(jiān)持“房住不炒”底線之下，“因城施策”有望成為主抓手。 相比之下，加快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)則會(huì)一直貫穿本輪調(diào)控周期。

中國(guó)社科院2019 年12月10 日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2019—2020）》，報(bào)告認(rèn)為， 未來(lái)2～3 年將是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。 報(bào)告顯示，2018 年10 月到2019年10 月，全國(guó)房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷降、升、降再企穩(wěn)的過(guò)程。 自2016 年開(kāi)啟的本輪調(diào)控在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜變化的形勢(shì)下使樓市初步穩(wěn)定。按照“因城施策”的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制， 不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。 國(guó)家相關(guān)部門持續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管， 防止房地產(chǎn)過(guò)度金融化、工具化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款去杠桿效果明顯，投機(jī)需求得到遏制，住房消費(fèi)回歸以自住為主，社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期普遍看穩(wěn)。

2019 年天津市場(chǎng)整體處于回穩(wěn)趨勢(shì)，1-11 月，月均銷售面積122.06 萬(wàn)平方米， 較2018 年月均104.16萬(wàn)平方米的水平有所回升，接近2017 年的月均123.51萬(wàn)平方米， 總體處于調(diào)控預(yù)設(shè)的合理區(qū)間。 但目前住房市場(chǎng)穩(wěn)定是初步的， 調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，應(yīng)保持定力，房地產(chǎn)調(diào)控政策總體仍要以穩(wěn)為主。 隨著環(huán)城和遠(yuǎn)郊各區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)發(fā)上市，預(yù)計(jì)2020年全市銷售仍將處于恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 總量逐漸接近歷史正常水平 （剔除2016 年后，2009—2017 年月均銷售面積136.19 萬(wàn)平方米）。

表1 2017—2019 年天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品土地出讓情況

（二）發(fā)展建議

1.落實(shí)政府主體責(zé)任

2020 年樓市的主旋律，仍將以“穩(wěn)”為主，并持續(xù)完善長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。 要認(rèn)真貫徹落實(shí)中央各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，“因城施策”多管齊下，抑制過(guò)熱投資投機(jī)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境。 堅(jiān)持調(diào)控方向不變、貫徹力度不減，鞏固當(dāng)前政策成果。 要考慮房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)期政策和短期政策地銜接，盡量減少市場(chǎng)波動(dòng)。充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究， 堅(jiān)持以人為本、服務(wù)民生發(fā)展，調(diào)整調(diào)控政策。 進(jìn)一步優(yōu)化差別化限購(gòu)限貸政策， 支持以置換方式改善居住條件購(gòu)房需求。 充分對(duì)接京津冀協(xié)同發(fā)展， 對(duì)重點(diǎn)承接產(chǎn)業(yè)人口引進(jìn)的區(qū)域， 因地制宜調(diào)整限購(gòu)政策， 支持新遷入人口在天津購(gòu)房。

2.建立多主體供應(yīng)機(jī)制

土地是影響房地產(chǎn)供給的重大因素， 地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，需求較旺的情況下，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)更快上漲。價(jià)格上漲壓力較大、 住房供給不足區(qū)域， 要合理增加土地供給，提高住宅用地比例，以市場(chǎng)為主體滿足城市多層次住房需求； 研究閑置的工業(yè)用地與產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地機(jī)制， 用以建設(shè)企業(yè)保障房或藍(lán)領(lǐng)公寓等，多渠道保障職工住房需求，有效化解企業(yè)人力成本上漲壓力； 積極盤活城中村和近郊農(nóng)村集體土地， 允許集體土地以多種形式入市， 用以建設(shè)租賃住房， 提高全市租賃住房供給； 積極利用社會(huì)資本，以PPP 模式與大型企業(yè)合作進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、 產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)建設(shè)等。

表2 天津2009—2019 年新建商品房銷售情況

3.防范開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目前期投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金成本高，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)主要依賴各類貸款和項(xiàng)目上市銷售回款，建設(shè)進(jìn)度緩慢將加大企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，重點(diǎn)解決項(xiàng)目在融資、用工、 市政配套建設(shè)等方面存在的困難， 督促企業(yè)加快施工進(jìn)度， 預(yù)防和及時(shí)化解運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 確保項(xiàng)目按期建成交付使用。