房地產(chǎn)項目開發(fā)全生命周期運(yùn)營管控要點(diǎn)

劉毅

【摘要】現(xiàn)階段，工程項目管理工作發(fā)生了巨大的變化，新技術(shù)和新設(shè)備等的應(yīng)用，給工程項目管理帶來了新的挑戰(zhàn)，需要進(jìn)行模式和方法的創(chuàng)新。采取傳統(tǒng)的管理方法，注重施工過程的管控，忽略了前期和后期運(yùn)行的管理，極易引發(fā)各類問題，難以實現(xiàn)工程建設(shè)的效益目標(biāo)。基于此，本文主要對房地產(chǎn)項目開發(fā)全生命周期運(yùn)營管控要點(diǎn)進(jìn)行分析探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā);全生命周期;運(yùn)營管控要點(diǎn)

1、前言

在工程項目管理實踐中，全生命周期管理理念和方法的應(yīng)用，是貫穿建設(shè)前期、建設(shè)過程中、工程使用等各個階段，為能夠跟蹤的項目管理系統(tǒng)?；谌芷诠芾砝砟?，對質(zhì)量、工程造價以及進(jìn)度等，要采取相應(yīng)的管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理，是對房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)進(jìn)行項目開發(fā)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運(yùn)行、評價和改進(jìn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)運(yùn)營管理，有助于督促各部門在開發(fā)全生命周期內(nèi)按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，實現(xiàn)預(yù)定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)運(yùn)營管控的核心內(nèi)容與主要方法

2.1項目全景計劃管理

項目全景計劃又稱“全盤開發(fā)計劃”，是項目策劃論證階段的主要成果之一，某些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定新開項目必須在拿地后3個月內(nèi)完成項目全景計劃的編制。在策劃階段要確定項目定位及投資方向，形成并評審項目建議書和可行性研究報告。而項目的全景計劃是對項目可行性研究報告的進(jìn)一步詮釋和推演，并指導(dǎo)項目開發(fā)過程中的各個階段。全景計劃的控制要點(diǎn)是確定項目的開發(fā)節(jié)奏、關(guān)鍵目標(biāo)節(jié)點(diǎn)，并進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)分析測算，確定相關(guān)指標(biāo)。

2.2開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制

項目開發(fā)過程中會經(jīng)歷很多節(jié)點(diǎn)，而其中里程碑式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在運(yùn)營管控中發(fā)揮核心作用。例如某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司重點(diǎn)控制的14個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下：（1）取得國土使用權(quán)證;（2）交地;（3）完成方案設(shè)計;（4）完成初步設(shè)計;（5）完成施工圖設(shè)計;（6）取得施工許可證;（7）項目開工;（8）售樓處、樣板區(qū)開放;（9）取得預(yù)售許可證;（10）開盤;（11）景觀施工進(jìn)場;（12）竣工備案;（13）交房;（14）交房完成率95%。集團(tuán)公司考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成率，對于影響上述14個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的事件，項目公司要進(jìn)行書面解釋。

2.3項目歷史面積管理

面積作為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的計量單位，在運(yùn)營管控體系中至關(guān)重要。在項目開發(fā)建設(shè)過程中，會交叉使用到各種面積指標(biāo)，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有對這些面積指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一管理，而是業(yè)務(wù)部門各自為戰(zhàn)，以至于在進(jìn)行建設(shè)報批和經(jīng)濟(jì)分析時造成偏差。建立項目歷史面積臺帳可以很好地避免上述問題的發(fā)生。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目公司將國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、預(yù)測繪報告、規(guī)劃驗收合格證、竣工驗收備案表、實測繪報告、產(chǎn)權(quán)證等證書文件上的面積，按規(guī)劃、可售、預(yù)測、實測4大方面進(jìn)行分類匯總，極大地提高了項目運(yùn)營的工作效率。

2.4階段性關(guān)鍵成果

加強(qiáng)階段性關(guān)鍵成果的管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意義重大：（1）可以對項目運(yùn)營質(zhì)量、項目各階段的完成質(zhì)量、項目團(tuán)隊及相關(guān)人員進(jìn)行評價;（2）明確階段完成標(biāo)志，明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號;（3）階段性關(guān)鍵成果是對運(yùn)營知識的積累和共享。

3、基于全生命周期管理的工程項目管理策略

3.1設(shè)計階段

工程項目設(shè)計階段，理應(yīng)是管理的重要環(huán)節(jié)，因為設(shè)計成果的質(zhì)量，直接影響著后期施工質(zhì)量和進(jìn)度等目標(biāo)的實現(xiàn)情況。在此階段，必須要做好全局把控，從建筑地點(diǎn)和材料等方面入手，做好全面分析。同時要考慮到工程組織設(shè)計和施工技術(shù)等，預(yù)測可能會出現(xiàn)的問題，制定完善的解決方案，做好預(yù)防工作，減少設(shè)計變更，強(qiáng)化工程成本和質(zhì)量的把控，推動工程順利建設(shè)。目前，在工程項目中，BIM技術(shù)逐漸被推廣應(yīng)用，獲得了不錯的成效?；贐IM技術(shù)，開展工程項目設(shè)計，能夠?qū)崿F(xiàn)各個專業(yè)的協(xié)調(diào)設(shè)計，借助可視化功能和碰撞檢測分析功能等，從設(shè)計階段實現(xiàn)對工程質(zhì)量的把控，減少設(shè)計變更，進(jìn)而減少工程造價的變動。

3.2施工階段

工程項目施工階段的管理工作，重點(diǎn)圍繞進(jìn)度、質(zhì)量以及工程造價等開展。為保證各項工作的高效開展，可結(jié)合運(yùn)用各類方法。具體措施如下：運(yùn)用PDCA質(zhì)量管理方法，做好質(zhì)量的把控。首先，結(jié)合工程項目實際情況，制定質(zhì)量控制方案。其次，具體執(zhí)行。再次，做好質(zhì)量控制方案執(zhí)行的檢查，發(fā)現(xiàn)問題。最后，對檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，結(jié)合問題發(fā)生的具體原因，采取糾偏措施。通過不斷重復(fù)，優(yōu)化工程項目的質(zhì)量管控，保證工程質(zhì)量目標(biāo)的有效實現(xiàn)。BIM技術(shù)。

在進(jìn)度管理方面，應(yīng)用BIM技術(shù)。依據(jù)工程資料信息，構(gòu)建建筑三維模型，精確計算施工作業(yè)的工程量。依據(jù)項目總進(jìn)度目標(biāo)，細(xì)化項目進(jìn)度計劃表以及進(jìn)度節(jié)點(diǎn)。通過將3D模型和工程進(jìn)度表相互連接，構(gòu)建4D建筑模型，輔助施工現(xiàn)場可視化布置，動態(tài)化管控設(shè)施以及設(shè)備等。從應(yīng)用效果來說，BIM技術(shù)的應(yīng)用，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)進(jìn)度管理模式下的不足，提高了進(jìn)度管理水平。

在質(zhì)量管理方面，應(yīng)用BIM技術(shù)，能夠獲得不錯的成效。比如，建材質(zhì)量問題部分得以解決。利用模型存儲誠信供應(yīng)商信息，優(yōu)選供應(yīng)商，獲得優(yōu)質(zhì)材料，進(jìn)而改善工程的質(zhì)量;利用虛擬施工，模擬施工作業(yè)，能夠完全解決施工矛盾問題。在工程造價管理中，BIM技術(shù)的應(yīng)用，提供了各個構(gòu)件信息以及屬性資料，能夠自動計算總工程量，完全解決工程量確定問題。通過修改BIM模型，將變更內(nèi)容，直接反映到工程造價數(shù)據(jù)上，進(jìn)而減少反復(fù)計算，有效提高了工程造價管理效率，解決了部分工程數(shù)據(jù)變更引發(fā)的工程造價問題。

結(jié)語：

隨著項目的增多和企業(yè)的發(fā)展壯大，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)將逐步優(yōu)化并完善管理策略，建立起適合自身發(fā)展的運(yùn)營管理體系。加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)全生命周期運(yùn)營管控，有助于實現(xiàn)企業(yè)公司戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，對房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展具有重要意義。

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