業(yè)績未達(dá)王石預(yù)期，萬科如何“穩(wěn)得住”？

周琦

3月17日晚間，萬科A（000002.SZ）發(fā)布2019年年報。2019年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.94億元，歸屬于上市公司股東凈利潤388.72億元，同比分別增長23.59%和15.10%。

單從年報上看，這樣的成績在上市公司中應(yīng)該已屬優(yōu)秀。但不少投資者并不買賬，紛紛評論“經(jīng)營績效不及預(yù)期”“為平滑利潤采用激進(jìn)費(fèi)用確認(rèn)方式”等。

在這些投資者看來，萬科營收、凈利潤增速均低于2018年，且連續(xù)兩年出現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增速低于營業(yè)收入同比增速的狀況，且分紅比例降低，只能屬于“及格”水平。

3月18日，投資者們的“失望”似乎反饋在了萬科的股價表現(xiàn)上。深證成指上午沖高下午跳水，收盤下跌1.7%，萬科股價卻全天低開低走，收盤時下跌6.44%，跑輸深證成指4.74個百分點(diǎn)。

截至3月23日，萬科報收24.55元/股，相比3月17日的股價下跌了12.66%，比其1月2日33.6元/股的年內(nèi)高點(diǎn)下跌了26.93%。

王石說年報“非常好”，結(jié)果被“打臉”

年報顯示，萬科2019年實(shí)現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，同比分別增長1.8%和3.9%，銷售均價為15341元/平方米。

2019年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2239.1億元，同比增長27.2%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤182.4億元，同比增長30.4%。如按照2019年前三季度的增幅，萬科2019年營業(yè)收入應(yīng)達(dá)到3833.79億元，而全年凈利增幅相比前三季度的增幅幾乎被“腰斬”。

而在2018年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積 4037.7 萬平方米，銷售金額 6069.5 億元，同比分別增長12.3%和14.5%。

和同樣位列房地產(chǎn)行業(yè)前三的碧桂園（2007.HK）、中國恒大（3333.HK）相比，萬科的銷售業(yè)績增速也相形見絀。

1月6日，碧桂園發(fā)布2019年銷售業(yè)績公告，權(quán)益銷售金額達(dá)到5522億元，同比增長10.03%。

1月2日，中國恒大發(fā)布2019年全年業(yè)績數(shù)據(jù)，公司全年合約銷售金額約為6010.6億元，銷售面積約為5846.3萬平方米，銷售均價為10281元/平方米。銷售金額較2018年增長9.02%。

萬科的銷售增速，不僅縱向?qū)Ρ却蠓叩?，橫向?qū)Ρ?，和其他同行也拉開了差距。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若如此下去，萬科不僅會和碧桂園、恒大拉開差距，目前行業(yè)內(nèi)排名第四的融創(chuàng)中國，銷售額也可能在一兩年內(nèi)反超萬科。

2019年11月23日，王石在自己的新書分享會上曾說過，“2019年大家都覺得是經(jīng)濟(jì)上不好過，尤其是房地產(chǎn)更不好過。我已經(jīng)離開兩年了，只能這樣說，到時候看看萬科的年報，根據(jù)我掌握的信息，公布的年報會非常好?！?/p>

有媒體評論說，萬科2019年年報公布后，王石慘遭“打臉”。

郁亮：現(xiàn)金為王，手有余糧

對于萬科營收沒有達(dá)到外界預(yù)期的問題，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝3月17日在萬科2019年業(yè)績推介會上回應(yīng)說，萬科在2012年提出了“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略定位后，就不會以單一業(yè)務(wù)、單一規(guī)模比拼作為追求，而是主要圍繞城市發(fā)展和客戶的需求布局業(yè)務(wù)，萬科更強(qiáng)調(diào)以指標(biāo)回款率為代表的發(fā)展質(zhì)量。

萬科的年報證實(shí)了其重視“回款率”的說法。2019年，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入456.9億元，連續(xù)實(shí)現(xiàn)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正;年末持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動負(fù)債總和;凈負(fù)債率為33.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

有息負(fù)債方面，2019年萬科有息負(fù)債合計2578.5億元，占總資產(chǎn)14.9%，相比2018年規(guī)模及占比均略微下降。涉及短期借款、一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計938.9億元，占比為36.4%;一年以上有息負(fù)債1639.7億元。

從數(shù)據(jù)上看，萬科手握1661.9億元現(xiàn)金，遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和。

有個細(xì)微的變化是，截至2018年末，萬科手上有現(xiàn)金1884.2億元，2019年底則減少了222.3億元。有媒體據(jù)此認(rèn)為，萬科的現(xiàn)金流減少是一個不太好的信號。

不過，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，2019年萬科籌資活動現(xiàn)金流出為1567.32億元，同比增加25.88%，其中用于償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金達(dá)到1007.16億元，較上年同期增長36.37%。

也就是說，2019年萬科還債金額超過千億元，這也是歷年來萬科最大規(guī)模的年度還債金額。從這個數(shù)據(jù)看，萬科在融資端主動降杠桿意圖較為明顯。

從2018年開始高喊“活下去”后，萬科的現(xiàn)金流就一直是房地產(chǎn)界熱議的焦點(diǎn)。

3月17日，萬科董事會主席郁亮表示，自己在萬科的30年里，經(jīng)歷過1998年的亞洲金融危機(jī)、2003年的“非典”、2008年次貸危機(jī)，獲得的經(jīng)驗(yàn)是面對危機(jī)要有勇氣和免疫力，“免疫力一是來自客戶信任，二是‘現(xiàn)金為王，手有余糧?！?/p>

他還說道：“萬科始終是一家危機(jī)感驅(qū)動的公司，一年半之前，也就是2018年秋季例會，萬科的主題詞是‘活下去，當(dāng)時我們只是出于居安思危的考慮，但沒想到，今天‘活下去變成了特別真實(shí)的存在。”

穩(wěn)字當(dāng)頭，長租公寓和物流能“突圍”嗎？

雖然營收增速放緩，現(xiàn)金流稍有減少，但萬科整體上依舊穩(wěn)健。

2019年，萬科獲取新項(xiàng)目147個，總規(guī)劃建筑面積3716.5萬平方米，新增項(xiàng)目平均地價為6252元/平方米，地價合計2323.56億元。其中權(quán)益地價總額約1549.6億元，同比增長14.67%。

整體看，萬科2019年全年的拿地強(qiáng)度（新增地價總計/銷售額總計）為0.37，保持與2018年相近的水平。

截至2019年底，萬科手上存貨價值9018.1億元，較2018年底增長19.6%，其中在建開發(fā)產(chǎn)品貨值6222.9億元，占比69%;現(xiàn)房貨值660.3億元，占比7.3%。

萬科董事張旭在業(yè)績會上說，對于拿地機(jī)會，為了確保企業(yè)穩(wěn)定，萬科每年都會有一個倉位，這樣才能保持持續(xù)發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，萬科會積極尋找好的投資機(jī)會，“無論市場怎么恐慌，無論周期怎么運(yùn)轉(zhuǎn)，我們評判的標(biāo)準(zhǔn)還是以項(xiàng)目為綱，項(xiàng)目價值和價格是否匹配、是否是客戶愿意買單的產(chǎn)品和服務(wù)?！?/p>

在房地產(chǎn)主業(yè)之外，萬科還有兩項(xiàng)業(yè)務(wù)備受關(guān)注。

其中，長租公寓業(yè)務(wù)是萬科較有爭議的一個板塊。在被問及長租公寓能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收入時，萬科董事會秘書朱旭說，萬科長期看好長租公寓業(yè)務(wù)，但目前行業(yè)存在客觀限制。此外，萬科做經(jīng)營性業(yè)務(wù)能力、服務(wù)意識也有待提升，“客觀和主觀兩方面的因素導(dǎo)致萬科的長租公寓業(yè)務(wù)雖規(guī)模應(yīng)是全國領(lǐng)先，但還在爬坡期和探索期?！?/p>

萬科物流則在這次新冠肺炎疫情中，展現(xiàn)了自己的實(shí)力，也再次讓郁亮看到了物流大發(fā)展的機(jī)會。而物流業(yè)務(wù)，也關(guān)系到當(dāng)天的另一重要事項(xiàng)——高層變動。

3月17日，萬科公告表示，董事張旭不再兼任公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。張旭加入萬科18年，是萬科的“老人”，這份公告也引發(fā)了外界的注意。萬科在線上召開的業(yè)績推介會上，郁亮公布了張旭的新去向——他將擔(dān)任物流負(fù)責(zé)人以及海外業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。

郁亮解釋說，萬科一直鼓勵我們優(yōu)秀的將領(lǐng)去前線帶兵打仗。物流業(yè)務(wù)是在張旭手上孵化出來的，經(jīng)過5年的鋪墊和發(fā)展，已打下了比較好的基礎(chǔ)?！斑@次，張旭主動申請要去帶領(lǐng)物流，同時，他也繼續(xù)負(fù)責(zé)牽頭海外業(yè)務(wù)，至于他留下的工作，暫時由總裁臨時負(fù)責(zé)，我們希望通過內(nèi)外部‘大江大海找到合適的人選?！?/p>

責(zé)編：呂江濤