房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理

摘要：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是其主要業(yè)務(wù)，隨之而來的土地增值稅就成為了企業(yè)中的主要稅種之一。清算土地增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言的是一個重點，也有著一定的工作難度。文章立足于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，通過對其土地增值稅清算的相關(guān)內(nèi)容進行分析，探索實際的財稅處理方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅，財稅處理

所謂土地增值稅，就是在進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時獲得增值收入的單位以及個人進行有償轉(zhuǎn)讓并且征收的一項稅種。通常來說，其征收形式多為查賬征收以及核定征收，其中查賬征收是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所主要應(yīng)用到的一種征收形式，而核定征收則是補足征收方法。接下來文章將針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理的相關(guān)內(nèi)容展開研究。

一、土地增值稅的清算辦法

若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際的土地增值稅清算工作當(dāng)中所使用是查賬征收的形式，那么可以對土地增值稅的處理進行進一步的劃分，也就是分為預(yù)征和清算兩個部分^[1]。對項目不符合清算條件的轉(zhuǎn)讓該項目取得的收入，應(yīng)當(dāng)在項目完工之后再進行清算，這就是預(yù)征的形式，而其中與清算條件相符的則進行二次清算，在工作當(dāng)中使用多退少補的方法。這種方法的使用也是因為實際項目完全竣工之前無論是其成本計算還是其成本劃分都無法確定，那么在土地增值稅結(jié)算的時候就沒有依據(jù)，所以才要在項目結(jié)束之后，在掌握成本的前提之下進行應(yīng)繳納稅額的計算。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行實際的土地增值稅計算的時候應(yīng)當(dāng)以具體項目為依據(jù)，在項目結(jié)束之后如果其滿足清算條件則計算其應(yīng)繳納稅額，并且填寫納稅申請表，還要向稅務(wù)機關(guān)以及相關(guān)部門提供完整的資料，結(jié)清土地增值稅。

具體的清算流程如下：清算準(zhǔn)備→計算收入總額→計算扣除項目金額→應(yīng)納稅額計算→審計鑒證→申請清算。

二、土地增值稅清算財稅處理中的重點問題

（一）重視會計核算基礎(chǔ)工作

會計核算中基礎(chǔ)工作在一定程度上會直接影響到土地增值稅的清算工作，在整個工作中，會計工作具有一定的不可逆性，所以想要在土地增值稅清算工作中得到需要的數(shù)據(jù)，必須在成本項目以及賬目的明細環(huán)節(jié)就對土地增值稅的相關(guān)問題進行全方位的考量。

（二）準(zhǔn)確計算清算項目收入和成本

在計算清算項目成本的時候主要有以下幾方面的內(nèi)容：

（1）對拆遷補償費支出進行審查，要保證其與政府的搬遷和拆遷批文相符合，進行拆遷的公司要與拆遷戶簽訂拆遷補償合同，并且要出示支付補償費用的簽收花名冊，

（2）審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程進行驗收之后扣留的施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在施工企業(yè)沒有在上述質(zhì)量保證方面為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)票的情況之下不能扣除，

（3）如果企業(yè)把利益支出看做是開發(fā)間接費用，則應(yīng)當(dāng)對其進行適當(dāng)調(diào)整，

（4）如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算開發(fā)成本的時候包含了預(yù)售證評估費以及交易費，那么需要對其進行提出，并且在剔除之后算入開發(fā)費用，

（5）針對開發(fā)成本包含售樓部裝修費的情況，應(yīng)當(dāng)對其進行調(diào)整，使其包含在銷售費用之內(nèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算程序

（一）清算準(zhǔn)備

土地增值稅的征收目的主要是在稅收杠桿的作用之下完成對社會資源配置的優(yōu)化，對商品房房價上漲起到一定的抑制作用，最終使整個房地產(chǎn)市場得到調(diào)節(jié)以及平衡，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的正?？沙掷m(xù)發(fā)展。如果實際的清算工作需要消耗較多的時間，那么則根據(jù)具體的情況來選擇最合適的清算辦法，要合理審查原始資料以及相關(guān)憑證，從而為后續(xù)的清算工作的開展打下基礎(chǔ)。

（二）詳細清算項目成本和收入細節(jié)

在收入清算環(huán)節(jié)需要注意的是，總收入包含貨幣收入和非貨幣收入，所需要清算的不僅有開發(fā)土地，還有相關(guān)建筑物。

對成本清算以及審查工作有著較大的復(fù)雜性，需要加強對此環(huán)節(jié)的把控。例如要嚴格審查有沒有詳細的拆遷合同、是否具備政府批文以及承包合同等，以及在成本驗收環(huán)節(jié)有無完整發(fā)票證明、在成本造價方面有沒有出現(xiàn)問題等^[2]。相關(guān)企業(yè)在清算的時候，所清算的開發(fā)成本當(dāng)中還需要有預(yù)售證評估費以及在交易中所產(chǎn)生的一切費用，以保證不會因偷稅漏稅而受到責(zé)罰。

（三）明確區(qū)別劃分清算項目

在清算增值稅的時候避免不了需要劃分清算項目，增值稅在實際計算的時候也應(yīng)當(dāng)劃分清算項目。在具體清算的時候主要會應(yīng)用到以下幾種方法：

（1）如果項目為一次性開發(fā)項目，則在清算時能夠?qū)⑵渥鳛楠毩⑶逅沩椖浚?/p>

（2）如果項目為分期項目，以分期項目為單位進行清算，

（3）如果房地產(chǎn)項目是按照用途來劃分，作為單項項目來進行清算或是單位項目來進行清算。

（四）收入總額計算

一些房地產(chǎn)企業(yè)不能將自己所開發(fā)的項目全部售出，或者其所開發(fā)的項目部分開發(fā)目的并不是為了銷售，在這種情況之下，余下的產(chǎn)品就會進行分配，或是當(dāng)做職工福利，或是當(dāng)做股東分配等，所以在清算的時候必須全面掌握這些情況，了解房源結(jié)構(gòu)以及房源分布。

（五）應(yīng)納稅額確定

企業(yè)在售賣商品房時還包括其所對應(yīng)的相關(guān)設(shè)施，對其進行土地增值稅清算時可以使用以下方式：

（1）確定扣除項目，企業(yè)在進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者相關(guān)建筑物的轉(zhuǎn)讓時主要有五項扣除項目，分別是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金以及取得土地使用權(quán)與開發(fā)成本之和的20%，

（2）對增值額進行計算，計算方式為用收入額減掉扣除項目金額，

（3）對增值率進行計算，并且確定稅率，計算方式為拿增值額扣除項目金額，在計算時使用超率累進稅率，實際的稅率可以以稅率表作為參照，

（4）對應(yīng)繳納金額進行計算，這個計算要以適用稅率為基礎(chǔ)，用增值額和稅率的乘積減去扣除項目金額與速算扣除系數(shù)的乘積即可。

（六）應(yīng)繳納稅額計算

在土地增值稅的征收中主要會用到兩種方法，一是在實際的核算項目基礎(chǔ)上對增值額以及相應(yīng)的增值率進行計算，保證稅率明確，再按照面積分別核算增值額，二是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅^[3]。稅務(wù)機關(guān)在審核鑒定清算項目的時候要嚴格按照相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則進行，并給出審核鑒定報告，相應(yīng)的稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)審查其報告是否合乎規(guī)范，包括內(nèi)容是否齊全等。

（七）申請清算

清算主要有兩種，即自行清算和要求清算。所謂自行清算，就是納稅人在準(zhǔn)備好相關(guān)材料之后在規(guī)定時間之內(nèi)按要求完成清算，同時還有要求清算，要求方是稅務(wù)機關(guān)，被要求方是納稅人，在接到通知之后納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間之內(nèi)進行清算。

四、結(jié)語

綜上所述，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理進行了關(guān)于清算辦法、清算重點以及清算程序的分析，探討了主要的清算流程以及清算過程當(dāng)中所需要注意的細節(jié)。土地增值稅清算的財務(wù)處理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的意義，企業(yè)在清算工作時要嚴格遵守規(guī)則、嚴格考慮實際情況、清晰認識到時代變化，才能夠保證財稅處理的科學(xué)性，希望文章的分析對于實際工作的開展能夠產(chǎn)生積極作用。

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作者簡介：范亮（1982.06-），男，貴州安順人，漢族，會計師，本科，從事工作：財務(wù)管理。