土地收購儲備規(guī)范化管理措施研究

賀瓊

摘要：新時期，我國城市建設(shè)步伐較快，土地資源成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場爭相搶奪的對象。作為國家發(fā)展的基礎(chǔ)資源，土地管理規(guī)范化至關(guān)重要。特別是收購儲備的土地規(guī)范化管理，是保證有限的土地資源高效利用，同時又對農(nóng)民耕地進行有效保護的手段和措施。增強土地收購儲備規(guī)范化管理水平，可以更好地解決人地矛盾，提高各部門對土地資源的認(rèn)識，有效推動保護與開發(fā)的科學(xué)性和合理性，從而提高收購儲備土地規(guī)范化管理水平，保證城市建設(shè)與農(nóng)民耕地保護有序進行。

關(guān)鍵詞：土地收購儲備;規(guī)范化管理;措施研究

1土地儲備資金概述

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收購、收回、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。土地儲備制度是城市管土地管理的重要制度，在政府調(diào)控土地一級市場、優(yōu)化土地資源配置、促進城市土地市場健康發(fā)展發(fā)揮積極的作用。土地儲備資金一般資金量大，儲備資金的核算在土地儲備管理中也發(fā)揮了重要的作用。土地儲備資金特征及其會計理論確認(rèn)。土地儲備資金應(yīng)當(dāng)作為獨立的會計主體進行確認(rèn)、計量和披露。土地儲備資金應(yīng)當(dāng)獨立于土地儲備機構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，實行分賬核算。土地儲備資金的會計核算主要以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，對土地儲備項目應(yīng)進行成本核算。土地儲備資金的會計核算應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則：（1）土地儲備資金的會計核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實反映土地儲備資金的收支情況和土地儲備項目的成本信息，保證會計信息真實可靠、內(nèi)容完整;（2）土地儲備資金的會計核算應(yīng)當(dāng)采用規(guī)定的會計政策，確保會計信息口徑一致、相互可比;（3）土地儲備資金的會計核算應(yīng)當(dāng)及時進行，不得提前延后。

2土地收購儲備機制

2.1運作主體

地方政府作為土地流轉(zhuǎn)、收購、儲備的直接管理主體，看似是直接管理者，但在實際規(guī)劃與實施中往往是授權(quán)給有資質(zhì)的機構(gòu)來全權(quán)負(fù)責(zé)土地的收購與儲備事項。而我國地方政府繁多，授權(quán)的機構(gòu)千差萬別，使得土地資源的收購與儲備管理出現(xiàn)不同的主體，從而出現(xiàn)管理的不統(tǒng)一、不規(guī)范、不標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象，導(dǎo)致土地儲備市場出混亂無序，缺乏規(guī)范管理的制度和措施。

2.2指導(dǎo)機制

對土地資源進行規(guī)范化管理涉及到內(nèi)容多、環(huán)節(jié)多、部門多、主體多，因此在收購儲備以及功能轉(zhuǎn)化過程中，需要各機構(gòu)、各部門、各管理人員相互配合、相互溝通，合力解決管理中的問題與缺陷，解決人地矛盾，解決部門矛盾，解決主體矛盾，從而在指導(dǎo)機制的作用下合理完成土地管理。

2.3價格機制

長期以來政府都是土地管理的主體，政府承擔(dān)著管理責(zé)任與調(diào)控責(zé)任。然而，土地資源作為市場資源的一部分，必須在市場運作下才能實現(xiàn)價值和作用。因此，土地價格制度的規(guī)范化才是政府最為重要的管理內(nèi)容。

2.4約束機制

政府是土地的一級主管，對土地的規(guī)劃利用有決策權(quán)，直接導(dǎo)致政府具有壟斷土地的能力。在土地流轉(zhuǎn)中，政府具有較強的主動性和強制性，使得市場中的土地價格容易發(fā)生不公平性競爭。所以，在土地收購儲備管理中，要加強監(jiān)督管理，使監(jiān)督的約束作用真正體現(xiàn)出來，促進政府更科學(xué)地做好宏觀調(diào)控，引導(dǎo)土地收購儲備制度盡快地完善起來，提高管理水平。

2.5收益分配機制

土地收購、出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟效益需要合理分配到相關(guān)主體中，才能使土地價格處于市場正常水平，有利于維護各方利益。政府對土地具有絕對的管理權(quán)，使得土地往往不受市場價格體系的限制，容易產(chǎn)生舞弊行為。因此，建立科學(xué)合理的分配機制，使土地流轉(zhuǎn)價格重加市場體系，才能保證所有相關(guān)主體得到合法的權(quán)益。

3土地收購儲備規(guī)范化管理具體措施

3.1加強土地收購儲備制度的建設(shè)

隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，各地區(qū)都廣泛開展了土地收購儲備工作，但是由于相應(yīng)的法律和地方政策還不完善，因此在城鎮(zhèn)化的道路中存在著一些問題。針對這種情況，需要重視土地收購儲備制度的建設(shè)，從而更好的指導(dǎo)各地政府工作，同時建立完善的土地收購儲備制度，有利于提高政府的工作效率，黨的十八大以來，依法治國深入人心，從法律意義上來講，需要各地政府能夠正確的指導(dǎo)土地收購儲備規(guī)范化，依法進行土地收購儲備管理。同時各級職能部門需要加快推動土地制度改革，為土地收購儲備提供一個良好的外部環(huán)境，建立多部門聯(lián)合的協(xié)調(diào)機制，從而提高土地收購儲備規(guī)范制度。最后通過各地職能部門完善管理制度，建立完善的管理制度和職能定位，從而確保各項土地收購儲備合理有序的推進。

3.2建立多級聯(lián)合的土地收購儲備風(fēng)險防范

在新時期，為了進一步發(fā)揮我國國有經(jīng)濟的優(yōu)勢，需要強化職能部門在土地一級市場的優(yōu)勢，確保國有資產(chǎn)不被流失，嚴(yán)格控制土地市場的交易，因此，政府部門要建立一套完善的風(fēng)險防范意識，從源頭上做好風(fēng)險防范機制。與此同時，土地收購儲備工作是一項系統(tǒng)性很強的工作，需要各級部門密切配合，同時也要考慮城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃，在規(guī)劃的時候也要注意土地收購儲備風(fēng)險防范，促進土地市場的供需平衡。確保土地市場的土地合理的收購儲備，從而進一步做好風(fēng)險防范機制。最后，土地收購儲備風(fēng)險主要來自地方財政的風(fēng)險，也就是在土地收購過程中融資的風(fēng)險，因此在融資工程中，要進一步建立完善的土地收購儲備風(fēng)險防范機制。建立多渠道的融資途徑，從而有效的提高土地收購儲備的社會經(jīng)濟效益。

3.3完善土地儲備報表體系

在現(xiàn)行體制下，土地儲備資金實行采取“收支兩條線”，即土地儲備成本由土地儲備機構(gòu)支付，土地出讓收入由財政部門收繳。在此基礎(chǔ)上，土地儲備機構(gòu)若要提高土地儲備報表的可用度，改善信息質(zhì)量，滿足管理部門和債權(quán)人等報表信息使用者的需求，可在現(xiàn)行規(guī)定的土地儲備資金財務(wù)報表的基礎(chǔ)上增加報表附表，土地交付出讓后續(xù)與項目有關(guān)的資金明細(xì)列出，完善土地儲備資金信息。首先，可以增加出讓項目收支明細(xì)表，收入部分填入土地出讓收入相關(guān)信息，再注明土地出讓金繳交期限，便于做好應(yīng)收出讓金的管理，支出部分填入土地收儲費用和土地交付后支付費用及應(yīng)提取的基金費用。

4結(jié)語

土地收購儲備規(guī)范化管理可以保護耕地資源、提高城市規(guī)劃水平、強化政府對土地資源的控制，對于城鎮(zhèn)建設(shè)及發(fā)展具有十分重要的作用，需要在了解土地收購儲備機制的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范土地收購儲備的相關(guān)法律法規(guī)、管理制度、融資模式、風(fēng)險約束機制、規(guī)模調(diào)整等措施，確保新時期土地收購儲備工作的順利實施。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊雪.促進土地收購儲備規(guī)范化管理的措施分析[J].中國高新區(qū)，2018（10）：259.

（作者單位：邯鄲市國土資源儲備辦公室）