土地評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制

陳章軍

摘要：土地在大眾生活中充當(dāng)著不可或缺的角色，在過往經(jīng)濟(jì)水平不發(fā)達(dá)、城市化程度低的時(shí)代，土地是人民賴以生存的首要條件。從20世紀(jì)以來，我國就開始深入開展土地制度以及住房的改革，同時(shí)在此背景下也進(jìn)一步體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)所具有的價(jià)值，由此土地市場也在不斷地?cái)U(kuò)展。那么，國家為了進(jìn)一步地滿足人們的土地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要求，逐漸開展土地評(píng)估工作。該工作不僅可以保證當(dāng)事人的合法權(quán)益，還可以進(jìn)一步地維持社會(huì)活動(dòng)的發(fā)展，并使土地交易市場更加全面。

關(guān)鍵詞：土地評(píng)估;行業(yè)風(fēng)險(xiǎn);控制分析

1我國土地評(píng)估工作的現(xiàn)狀

就目前來說，我國的土地評(píng)估工作在世界上還處于較為落后的地位。首先，自改革開放以后，我國的土地評(píng)估工作才算是正式走上科學(xué)研究的道路。這相比于西方國家，要晚很多年。其次，我國的土地資源主要由政府進(jìn)行調(diào)控，土地評(píng)估工作長期受到政府的管理和控制，使得土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度長時(shí)間處于一個(gè)較低的狀態(tài)。最后，隨著我國經(jīng)濟(jì)活力提高，市場經(jīng)濟(jì)的地位越來越重要，我國土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，其在一定程度上滿足了社會(huì)的部分需求，但依然有著較大的上升空間，且社會(huì)對(duì)其提高服務(wù)質(zhì)量的呼聲依然很高。

2影響土地價(jià)格的具體因素

2.1土地需求因素

我國經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展，人口數(shù)量在激增，在此背景下，社會(huì)的制度以及民眾的生活水平也有著相應(yīng)地提升。由此，社會(huì)對(duì)土地的需求越來越大，土地的結(jié)構(gòu)也有著相應(yīng)的改變。同時(shí)，人口數(shù)量的增加也讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著更快地發(fā)展，也對(duì)土地的需求量越來越大，從而促使相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)迎來繁榮的局面。

2.2土地供給因素

當(dāng)今，大眾在生產(chǎn)以及生活中所需的土地?cái)?shù)量更多，不過土地的具體供應(yīng)量是有限的。而地方政府就是土地的供應(yīng)者，其會(huì)依照當(dāng)前土地市場的情況出讓土地，政府仍舊對(duì)其余部分壟斷。政府也會(huì)在相應(yīng)的使其出讓更多的土地，這是因?yàn)橥恋毓?yīng)量過少，土地的價(jià)格就會(huì)供不應(yīng)求。此外，土地的供給方式也會(huì)在一定程度上對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。

2.3宏觀政策因素

對(duì)于宏觀政策來說，其中主要包括土地的宏觀調(diào)控政策以及稅收、住房、金融貨幣等。那么政府作為土地市場調(diào)控的主要部分，其會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，比如：市場失衡、失靈，就會(huì)采取必要的措施及手段來實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，并幫助國民經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展及進(jìn)步。

3土地評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨的問題

3.1土地價(jià)格虛高

現(xiàn)階段我國政府在供給土地和土地開發(fā)過程中普遍存在著土地評(píng)估價(jià)格虛高的問題，有相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)土地評(píng)估價(jià)格已經(jīng)達(dá)到土地實(shí)際使用價(jià)值的兩倍以上。出現(xiàn)這些問題是因?yàn)椴糠滞恋卦u(píng)估人員自身專業(yè)水平較低，再加上很多土地評(píng)估機(jī)構(gòu)為了保證自身獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，違背職業(yè)道德和土地評(píng)估規(guī)范，不合理的滿足客戶需求，使得土地評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重超出土地使用價(jià)值，引發(fā)一系列的土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

3.2土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)較差

在土地評(píng)估過程中，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營規(guī)模較小，人員數(shù)量較少，普遍存在著經(jīng)營資質(zhì)較差，資金不足的問題，不能夠很好的拓展業(yè)務(wù)。由于經(jīng)營規(guī)模較小，資質(zhì)較差，在市場中的競爭能力不足，為了爭取更多的客戶經(jīng)常采用一些惡性競爭手段。我國關(guān)于土地評(píng)估的發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，很多小型土地評(píng)估機(jī)構(gòu)采用單一化的土地評(píng)估方法，僅僅對(duì)土地的某一使用方面進(jìn)行評(píng)估，沒有綜合評(píng)估土地的使用價(jià)值。在評(píng)估過程中將工作重點(diǎn)集中在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地抵押貸款等方面，土地評(píng)估缺乏系統(tǒng)性。

3.3評(píng)估人員風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)較差

目前我國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，但規(guī)模相對(duì)較小，具有資質(zhì)大型的評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量較少。通常情況下，大型土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員專業(yè)素質(zhì)較高，具有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在工作過程中不需要擔(dān)心客戶量和業(yè)務(wù)量。而在這種情況之下，一些大型評(píng)估機(jī)構(gòu)的很多評(píng)估人員對(duì)自己的專業(yè)過于自信，在評(píng)估過程中對(duì)客戶缺乏耐心，存在著工作不細(xì)致、不認(rèn)真、隨意的行為，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較差。而小型評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)常向客戶提供虛假信息，嚴(yán)重影響到土地評(píng)估的權(quán)威性和公信力，不利于評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

4當(dāng)前問題的主要解決方法

4.1完善相關(guān)法律體系

相關(guān)部門必須針對(duì)當(dāng)前的土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)所出現(xiàn)的重重亂象制定相關(guān)的法律規(guī)定來對(duì)其進(jìn)行限制。一方面，相關(guān)部門先要明確土地評(píng)估人員工作的具體標(biāo)準(zhǔn)，通過制定明確的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)評(píng)估工作的具體實(shí)施進(jìn)行規(guī)范。這樣雖然不能杜絕違法現(xiàn)象，但可以減少不法分子可以操作的空間。另一方面，政府部門也要幫助土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)進(jìn)行道德規(guī)范教育，定期對(duì)工作人員進(jìn)行考核和規(guī)范，鼓勵(lì)建立舉報(bào)機(jī)制，從而建立全方位地與法律結(jié)合的管理體系。

4.2建立管理監(jiān)督機(jī)制和體系

針對(duì)土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)當(dāng)前所存在的種種混亂的現(xiàn)象，必須加快監(jiān)督機(jī)構(gòu)和監(jiān)督體系的建設(shè)。這種建設(shè)要與政府聯(lián)合，借助政府和法律的力量，建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制。市場上所存在的種種問題，在嚴(yán)厲的監(jiān)督和調(diào)控下，會(huì)得到較為有效的改善。相關(guān)的懲罰和考核機(jī)制應(yīng)該及早提上日程，對(duì)于未觸犯法律條例，但效率低下，存在較多問題的機(jī)構(gòu)部門，要加以懲罰，推動(dòng)其進(jìn)行自我調(diào)控和改善。

4.3價(jià)格修正及結(jié)果確定

估價(jià)時(shí)點(diǎn)會(huì)影響土地估價(jià)的結(jié)果，修正土地交易日期是因?yàn)椴煌山蝗掌诘耐恋厥袌鰻顩r存在差異。因此選取可比實(shí)例時(shí)要保證區(qū)域因素與個(gè)別因素相似度較高，成交日期較接近，再進(jìn)行修正并應(yīng)用指數(shù)平滑法來對(duì)政策影響加以預(yù)測。此外，對(duì)于土地交易情況而言，求取比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，按照各項(xiàng)修正的系數(shù)可以得出各可比實(shí)例的修正價(jià)格。

4.4運(yùn)用多種方法修正因素

土地評(píng)估人員要想正常地開展相關(guān)工作，就需要在確認(rèn)價(jià)格和付款方式、貨幣等過程中，修正及完善這類因素。此外，工作人員還應(yīng)當(dāng)依照情況來建立多樣化的修正體制。不過，土地價(jià)格的影響因素也會(huì)隨著土地類型有著變化，例如：交通因素會(huì)相應(yīng)地影響到土地價(jià)格、商業(yè)繁華的程度也會(huì)影響到土地價(jià)格，因此就應(yīng)當(dāng)聯(lián)系區(qū)域的實(shí)際情況，并采用合理的方式來開展相關(guān)的修正工作。在此過程中，工作人員就可以依照以下幾點(diǎn)因素來使評(píng)估結(jié)構(gòu)及理論更加全面、科學(xué)化。

5結(jié)語

總之，由于受到多種因素影響，現(xiàn)階段我國土地評(píng)估行業(yè)還面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)因素，為了更好的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)因素，就需要社會(huì)各界共同作出努力，促進(jìn)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建設(shè)和行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡薦華.淺談我國土地評(píng)估中存在的問題及對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2016（35）：35.

（作者單位：河北省邯鄲市國土資源評(píng)估中心）