房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別及其管理分析

鄧維

摘 要：本文主要是根據(jù)目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的類別及其管理進(jìn)行研究分析，參考大量江西理工大學(xué)圖書館文獻(xiàn)、網(wǎng)上資料以及指導(dǎo)老師的指導(dǎo)，從房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類著手對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)及其形成的原因進(jìn)行分析研究，并通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)從時(shí)間過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)銀行現(xiàn)今存在的風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面展開(kāi)論述分析，主要闡述房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的類別，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，以及對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分類；風(fēng)險(xiǎn)管理；控制分析

房地產(chǎn)貸款的種類有：（1）個(gè)人住房貸款。（2）個(gè)人二手房貸款。（3）個(gè)人住房裝修貸款。（4）個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。（5）個(gè)人商業(yè)用房貸款。（6）個(gè)人自建房貸款。幾種有特色的貸款種類：（1）住房?jī)?chǔ)蓄貸款。（2）企業(yè)住房基金合作貸款。（3）個(gè)人住房組合貸款。貸款風(fēng)險(xiǎn)按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，可分為不同的貸款種類。按貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因劃分客戶風(fēng)險(xiǎn)，貸款決策風(fēng)險(xiǎn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)的根源主要來(lái)自客戶風(fēng)險(xiǎn)。引起企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)因素有多個(gè)方面：—是來(lái)自于自然因素的不確定性；經(jīng)營(yíng)者行為風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)主要是：（1）決策行為失誤引起的決策風(fēng)險(xiǎn)，決策風(fēng)險(xiǎn)大體可劃分兩種情況，被動(dòng)決策風(fēng)險(xiǎn)和主動(dòng)決策風(fēng)險(xiǎn)。（2）低度貸款風(fēng)險(xiǎn)、中度貸款風(fēng)險(xiǎn)、度貸款風(fēng)險(xiǎn)、短期貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、中長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、特種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)外業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）違約風(fēng)險(xiǎn)，違約的界定主要有：1）沒(méi)有履行一項(xiàng)義務(wù)的付款違約。2）“技術(shù)違約”超過(guò)了財(cái)務(wù)比率上、下限等行為。（4）敞口風(fēng)險(xiǎn)，敞口風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)金額的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（5）追償風(fēng)險(xiǎn)。包括：抵押品風(fēng)險(xiǎn)和第三方擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

人們將房地產(chǎn)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中存在的問(wèn)題歸納為以下幾個(gè)方面：第一，借款人由于各種原因虧損。第二借款人自有資金不足。第三，銀行內(nèi)部管理不嚴(yán)，制度不健全。第四，銀行業(yè)務(wù)人員素質(zhì)低。第五，房地產(chǎn)貸款抵押、擔(dān)保流于形式，不能得到切實(shí)、嚴(yán)格的執(zhí)行。第六，行政干預(yù)和政策變化的影響。第七，法規(guī)不健全。第八，假按揭現(xiàn)象嚴(yán)重。

這些問(wèn)題必將給銀行帶來(lái)一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)、金融欺詐風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)處理變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。還有一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)如：1、經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)。商用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，如果經(jīng)營(yíng)者不能正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的功能情況，卻主推與功能不符的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，那么就無(wú)法保證租戶的合法利益，就會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久性、持續(xù)性、穩(wěn)定性帶來(lái)極大的威脅。2、過(guò)度授信風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主為了獲得貸款可能會(huì)用一些不誠(chéng)信的手段，可能會(huì)制造已出租的假象，假造租賃合同等，以此來(lái)誤導(dǎo)銀行和房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，虛增房地產(chǎn)還貸能力。在房地產(chǎn)的估價(jià)中如果選用了不恰當(dāng)?shù)淖赓U信息，就會(huì)使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛高，最終造成授信過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)。3、貸款期限不合理風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限的確定要遵循房地產(chǎn)收益還原法測(cè)算的結(jié)果，做到以租金收入現(xiàn)金流償還貸款。經(jīng)辦銀行應(yīng)合理地安排還款進(jìn)程，在還貸進(jìn)程中監(jiān)控經(jīng)營(yíng)情況。既避免不切實(shí)際地要求快速還貸，也應(yīng)避免還貸安排過(guò)于寬松，造成前期富余資金被借款人不當(dāng)占用，遠(yuǎn)期不確定性因素增多，而影響貸款的最終償還。4、貸款用途風(fēng)險(xiǎn)。一是借款人以統(tǒng)籌安排的資金需求為由籠統(tǒng)申請(qǐng)貸款的，借款人可能會(huì)將資金投入其他高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，影響經(jīng)辦銀行貸款的第一還款來(lái)源。二是對(duì)申請(qǐng)用于償還股東借款的，我們應(yīng)核實(shí)股東借款的真實(shí)性、合理性，防止股東抽逃企業(yè)資金，加大經(jīng)辦銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。5、抵押物價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。商用房地產(chǎn)抵押貸款的第一還款來(lái)源是房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)收入，而第二還款來(lái)源就是抵押房地產(chǎn)的處置還款。房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)方式，房地產(chǎn)狀態(tài)、性能的維持、周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策等都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)，從而對(duì)貸款償還造成風(fēng)險(xiǎn)。6、置換貸款風(fēng)險(xiǎn)。商用房地產(chǎn)抵押貸款的用途中很大一部分是償還房地產(chǎn)建設(shè)期的銀行貸款，所以經(jīng)辦銀行在發(fā)放置換貸款時(shí)必然會(huì)面對(duì)房產(chǎn)的順位抵押?jiǎn)栴}，可能出現(xiàn)經(jīng)辦銀行貸款的抵押率過(guò)高情況，所以要求在經(jīng)辦銀行取得第一抵押權(quán)人登記前，借款人應(yīng)提供經(jīng)辦銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保。那么，出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因有哪些呢？首先，利益誘導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。其次，銀行觀念的誤導(dǎo)、個(gè)貸體制和內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供應(yīng)過(guò)量和宏觀調(diào)控土地的力度不足。

一般來(lái)說(shuō)，防范與控制房地產(chǎn)地貸款風(fēng)險(xiǎn)從以下幾個(gè)方面入手。

第一，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)定性和可靠性。小企業(yè)商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源是出租收入，所以審查商用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力、承租人的實(shí)力、租金收入的穩(wěn)定性和可靠性等是至關(guān)重要的。實(shí)踐中要審查房地產(chǎn)租賃合同條款，關(guān)注合同中有無(wú)不利于經(jīng)辦銀行的情況。

第二，房地產(chǎn)收入的監(jiān)管。商用房地產(chǎn)抵押貸款還款來(lái)源主要依賴商用房地產(chǎn)已形成的租金收入，風(fēng)險(xiǎn)控制的首要因素是租金收入監(jiān)管和房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)控，足值有效的抵押物是貸款第一還款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，對(duì)債權(quán)的有效保障。經(jīng)辦行應(yīng)切實(shí)扭轉(zhuǎn)“重抵押、輕租金收入管理”的經(jīng)營(yíng)思路，落實(shí)對(duì)租金收入的封閉管理措施。一方面應(yīng)落實(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議既應(yīng)使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入便于銀行監(jiān)管又不影響房地產(chǎn)的正常經(jīng)營(yíng)，另一方面為了體現(xiàn)應(yīng)收租金用于償還經(jīng)辦銀行貸款的排他性地位，要求經(jīng)辦行與出租人簽訂《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》和《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議》，并在人民銀行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)中進(jìn)行登記。

第三，貸款用途的審查。應(yīng)重點(diǎn)審查客戶及其關(guān)聯(lián)方企業(yè)有無(wú)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高風(fēng)險(xiǎn)投資等情況，是否有投資于自身未曾涉及過(guò)的行業(yè)的動(dòng)向。要防止借款人違反《貸款通則》的規(guī)定將貸款直接用于股權(quán)投資，或者將資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)企業(yè)從事其他高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資。貸款資金應(yīng)該明確用于增加對(duì)客戶自身?yè)碛蟹康禺a(chǎn)的更新、維護(hù)和功能完善工作或日常經(jīng)營(yíng)等。

第四，貸款期限的確定。貸款期限的確定必須遵循房地產(chǎn)收益現(xiàn)金流的嚴(yán)格測(cè)算，而其中最關(guān)鍵的問(wèn)題是租金收入與經(jīng)營(yíng)成本的確定與估算。首先，看租金價(jià)格在近期的合理性和在遠(yuǎn)期的變化趨勢(shì)，分析是否存在關(guān)聯(lián)出租的價(jià)格不實(shí)問(wèn)題。其次，看價(jià)格中包含的服務(wù)內(nèi)容，要區(qū)分不同的房地產(chǎn)正確計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本，還要對(duì)貸后經(jīng)營(yíng)期間利率變化的趨勢(shì)做出判斷。第三，如果收入預(yù)測(cè)中采用了租金逐年遞增的估測(cè)方法，那么為了保持租金的逐年遞增的趨勢(shì)，維護(hù)房地產(chǎn)的成新度，出租期間必然會(huì)發(fā)生新的裝修費(fèi)用投入以及裝修改造期間房地產(chǎn)的空置損失，這些費(fèi)用的開(kāi)支和出租率的下降是必須與收入同時(shí)考慮的情況。

第五，置換他行貸款中過(guò)渡期擔(dān)保的有效性與可靠性。經(jīng)辦銀行辦理的商用房地產(chǎn)抵押貸款許多是用于置換該房地產(chǎn)前一期的抵押貸款的，在前次抵押解除以前經(jīng)辦銀行應(yīng)該要求客戶提供階段性擔(dān)保措施。對(duì)于政策規(guī)定不能辦理順位抵押的地區(qū)，就更應(yīng)對(duì)階段性擔(dān)保措施進(jìn)行嚴(yán)格審查。

第六，抵押物的保險(xiǎn)措施。中小企業(yè)自身?yè)碛械馁Y產(chǎn)相對(duì)較少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也有限。抵押給銀行的商用房地產(chǎn)不少是企業(yè)唯一的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如果抵押物滅失，那么作為第一還款來(lái)源的經(jīng)營(yíng)收入和第二還款來(lái)源的抵押物處置收入就都將隨之喪失，所以要求借款人為抵押物購(gòu)買保險(xiǎn)，設(shè)立第一收益人為貸款銀行是必須的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

第七，定期做好抵押物價(jià)值重估。加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)防范抵押物價(jià)值下行風(fēng)險(xiǎn)。需對(duì)押品的實(shí)物狀態(tài)、價(jià)值變動(dòng)、權(quán)證保管等風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行持續(xù)監(jiān)督，定期檢查估價(jià)對(duì)象的使用狀況，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況，必要時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。如押品價(jià)值發(fā)生重大波動(dòng)時(shí)，應(yīng)要求客戶立即增加符合經(jīng)辦銀行規(guī)定的其他抵押物或提前歸還經(jīng)辦銀行部分貸款，確保押品足值有效。特別是當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，要切實(shí)防范抵押不足值的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：江西理工大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 張哨軍.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防范[J].經(jīng)濟(jì)師，2008 （1）.

[2] 徐杰華.淺析我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)[J].金融經(jīng)濟(jì)，2010.

[3] 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2013年.

[4] 劉劍，祝瑞.商業(yè)銀行如何加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理[J].現(xiàn)代金融，2011（8）.

[5] 楊小麗.我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款周期性風(fēng)險(xiǎn)防范路徑探析[J].貴州民族學(xué)院學(xué)報(bào)，2012 （3）.