金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

喬國偉

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在近年來呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢(shì)，取得了巨大的發(fā)展，但與此同時(shí)，也呈現(xiàn)出房價(jià)增長過快、“炒房”現(xiàn)象嚴(yán)重、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理等亂象。因此國家開始通過出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)整房地產(chǎn)市場，本文從利率、信貸、貨幣供應(yīng)量三種金融工具出發(fā)分析國家金融政策調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的房地產(chǎn)價(jià)格、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)上的影響。希望通過探究房地產(chǎn)調(diào)控政策，引導(dǎo)我國的房地產(chǎn)市場積極健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】金融政策? 房地產(chǎn)企業(yè)? 房地產(chǎn)價(jià)格? 資本結(jié)構(gòu)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國得到了迅猛發(fā)展，成為我國各地的主要財(cái)政收入來源，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，也取得了相當(dāng)大的成效。但由于前幾年的房價(jià)不斷攀升，積累了相當(dāng)大的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，也引發(fā)了一系列負(fù)面影響，因而國家采用金融政策對(duì)其進(jìn)行干預(yù)指導(dǎo)，希望能夠達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，同時(shí)也能夠解決供需矛盾的平衡狀態(tài)。

一、金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的含義及渠道

（一）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的含義

以政府、央行、貨幣當(dāng)局為主體，以貨幣政策為核心，采用各種金融工具調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供給量、貸款利率等指標(biāo)，影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的供給及需求，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的渠道

第一，使用利率渠道。利率渠道是指中國人民銀行使用法定準(zhǔn)備金率、存款基準(zhǔn)利率、公開市場操作等金融政策工具影響金融市場資金供給價(jià)格;第二，使用信貸渠道。信貸渠道是指中國人民銀行使用金融政策工具一方面可以減少貨幣供給量，降低銀行的可貸款資金量，抑制房地產(chǎn)需求方的投資量;另一方面，貨幣供應(yīng)量減少，貸款利率提高，房地產(chǎn)開發(fā)商的外部融資成本也會(huì)上升，抑制房地產(chǎn)供給方的投資規(guī)模;第三，使用貨幣供應(yīng)量渠道。包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格在很大程度上受到貨幣供應(yīng)量的影響，貨幣供應(yīng)量包含三個(gè)層次：流通中現(xiàn)金（M0），即單位的庫存現(xiàn)金及居民手持現(xiàn)金之和;狹義貨幣供應(yīng)量（M1）指在M0基礎(chǔ)上加上企業(yè)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位的銀行活期存款;廣義貨幣供應(yīng)量（M2）指在M1基礎(chǔ)上加上各單位在銀行的定期存款及居民個(gè)人在銀行的儲(chǔ)蓄存款等。

二、金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的必要性

（1）房價(jià)過高，住房供需結(jié)構(gòu)不合理。近年來，我國住房價(jià)格一路攀升，遠(yuǎn)高于CPI增長速度，給很多購買住房剛需者造成了沉重的負(fù)擔(dān)，也給很多投機(jī)者帶來了“炒房”的機(jī)會(huì)。房價(jià)的居高不下主要是由于房屋的供需結(jié)構(gòu)不合理造成的。健康的房屋供需結(jié)構(gòu)應(yīng)該呈“金字塔”型，即高檔豪宅別墅應(yīng)該為小部分資金充足的人群所購買，中檔房屋為收入處于社會(huì)中間階層的人群所購買，底端的基本住房為廣大普通百姓能夠購買的起。但是，現(xiàn)在我國的房屋供需結(jié)構(gòu)卻呈現(xiàn)了倒“金字塔”型，即大部分普通住房被少量資金充裕的人群用于投資機(jī)會(huì)所購買，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有加大普通住房的供給，一些房企甚至更愿意投巨資建豪宅，種種原因?qū)е铝宋覈》抗┬杞Y(jié)構(gòu)不合理，給“炒房客”帶來了更多機(jī)會(huì)，拉高了我國普通住宅的價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不合理。由于房價(jià)高企，房地產(chǎn)企業(yè)更是不顧一切去擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，不管自身資金是否能夠支撐企業(yè)的正常運(yùn)行。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商的所需資金有近2/3來自于銀行貸款，而能否歸還貸款取決于房屋建成之后的銷售情況，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)資金上的主要風(fēng)險(xiǎn)幾乎都轉(zhuǎn)嫁給了銀行，如果銀行不能按時(shí)收回貸款，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響可謂之大。

（3）“炒房”現(xiàn)象嚴(yán)重，房屋空置率高。由于房價(jià)的高漲，導(dǎo)致“炒房客”越來越多，甚至很多人將自家的全部積蓄都換成房子，貸款“囤房”的現(xiàn)象頻發(fā)，這種“炒房”現(xiàn)象導(dǎo)致房地產(chǎn)市場異?；鸨绊懥苏嬲齽傂枵叩馁徺I。而“炒房客”囤積大量房屋，必然導(dǎo)致空置率升高，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源，也擾亂了市場。

（二）金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（1）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。利率與房產(chǎn)價(jià)格增長率之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，即上調(diào)貸款利率時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格增長速度變緩，下調(diào)貸款利率時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格增速加快，也就是說，貸款利率的提高，能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，但是，以利率作為金融政策調(diào)控工具，具有一定的時(shí)滯性。

（2）信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。與利率不同，信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格增長之間呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，即信貸規(guī)模增加時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格增長速度也會(huì)加快，信貸規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格增長速度也會(huì)放緩。另外，房地產(chǎn)價(jià)格增長的波動(dòng)幅度要大于信貸規(guī)模變化幅度，且信貸政策的實(shí)施也同樣具有時(shí)滯性。

（3）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，更多的貨幣資金流入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場實(shí)際貨幣供應(yīng)量大于所需貨幣資金，引致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。反之，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。與信貸規(guī)模的影響路徑相似，貨幣供應(yīng)量的增長率與房地產(chǎn)價(jià)格的增長率之間也是呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，同樣，貨幣供應(yīng)量政策也存在一定的時(shí)滯性。

總之，利率、信貸規(guī)模、貨幣供應(yīng)量都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響，因此通過相關(guān)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控是完全可行的，但這些政策變化與房地產(chǎn)價(jià)格變化之間均存在時(shí)滯性，因此應(yīng)特別注意政策實(shí)施后的監(jiān)測及修正。

三、金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響

（一）房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)

從廣義上來說，資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價(jià)值的構(gòu)成及比例關(guān)系;而狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)資本價(jià)值中包含的長期部分之間的相互關(guān)系。本文所指房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是廣義的資本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)從不同渠道獲得資金來源之間的構(gòu)成及比重關(guān)系，包括股權(quán)結(jié)構(gòu)及負(fù)債結(jié)構(gòu)。

（二）金融政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響途徑

（1）利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。利率代表了資金成本，利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本越高，購房者的購房成本也會(huì)升高，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金因此受到影響，若是拖欠應(yīng)付款，還需要繳納處罰的利息。總之，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資成本增加，企業(yè)可能會(huì)因此選擇其他融資方式進(jìn)行融資，因而，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本產(chǎn)生影響，進(jìn)一步影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

（2）信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。與利率調(diào)控不同，利率調(diào)控是價(jià)格調(diào)控，而信貸調(diào)控是數(shù)量調(diào)控。當(dāng)央行對(duì)貨幣供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)整從而控制信貸規(guī)模時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的借貸資金受到影響，融資規(guī)模發(fā)生變化，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。

（3）貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。如果央行改變貨幣供應(yīng)量，就會(huì)影響到利率及金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的股票價(jià)格，進(jìn)一步影響了企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資政策發(fā)生改變，使得企業(yè)的股權(quán)融資發(fā)生變化，最終影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

總之，金融政策調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)節(jié)改變自身的決策迎合市場及金融政策的需求，最終調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，改變各項(xiàng)來源的資金占比。要及時(shí)跟進(jìn)制定有關(guān)對(duì)策，促使房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)趨向合理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)論

利率、信貸規(guī)模、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)之間存在著一定的關(guān)系，因此從這幾項(xiàng)金融政策出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控是具有可行性的。但是，不同的金融政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響也是不一樣的，要根據(jù)實(shí)際情況，選取最合適的能夠抑制房價(jià)快速增長、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)完善資本結(jié)構(gòu)的政策工具，或是針對(duì)不同情況搭配不同的政策工具。另外，因各項(xiàng)政策的使用都具有一定的時(shí)滯性，所以在政策實(shí)施后要及時(shí)關(guān)注政策的實(shí)施效果，不斷進(jìn)行政策調(diào)整和修正，才能確保金融政策的調(diào)控真正發(fā)揮作用。

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