新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的實(shí)踐與探究

郭玉春

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)的收入計(jì)量如果按照實(shí)收實(shí)計(jì)的方式，會(huì)在計(jì)量過(guò)程中造成嚴(yán)重的滯后性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)投資管控和盈利運(yùn)行機(jī)制的評(píng)估。企業(yè)應(yīng)運(yùn)用有效的確認(rèn)收入方法，不斷提高企業(yè)的收入確認(rèn)分析管控能力。

關(guān)鍵詞 新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 收入確認(rèn)

一、引言

在收入類(lèi)型的劃分上，可以分為時(shí)點(diǎn)收入和時(shí)段收入，新準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)，首先需要確認(rèn)收入的類(lèi)型，房地產(chǎn)企業(yè)所從事經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品建設(shè)周期較長(zhǎng)，具備階段性收入確認(rèn)的必備條件。

二、新準(zhǔn)則關(guān)于收入的相關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則下收入的確認(rèn)政策，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的收入科學(xué)性計(jì)量來(lái)說(shuō)具有重要的意義。因?yàn)榉康禺a(chǎn)從事的建筑產(chǎn)品建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，新準(zhǔn)則采用階段性收入計(jì)量的方式，有效地改善了收入確認(rèn)的滯后性。時(shí)點(diǎn)收入又是即時(shí)的收入交易類(lèi)型，即付出產(chǎn)品收到款項(xiàng)，期間的間隔時(shí)間段爭(zhēng)議內(nèi)容較少。時(shí)段收入在房地產(chǎn)企業(yè)的收入中是主要方式，時(shí)段收入的確認(rèn)要符合一定的特征。例如，企業(yè)在獲取收入的同時(shí)付出了一定的資源消耗;客戶(hù)有對(duì)產(chǎn)品的建設(shè)信息的直接控制權(quán)和知情權(quán);企業(yè)在完成建設(shè)合約的過(guò)程中不斷投入成本，因?yàn)橐恍┨厥馇闆r，必須終止合約的履行時(shí)，企業(yè)可以對(duì)已投入的部分獲取成本投入的收入回報(bào)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)可否在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的分析

房地產(chǎn)企業(yè)如果按照房屋建設(shè)要求完成，客戶(hù)完全接納建筑產(chǎn)品，收入款項(xiàng)到位后進(jìn)行收入確認(rèn)，是極其不合理的，一方面企業(yè)不能及時(shí)有效地評(píng)估資金成本投入如利潤(rùn)回報(bào)的經(jīng)營(yíng)狀況，不能依據(jù)客觀、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)報(bào)告及時(shí)合理地調(diào)整經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題。所以，對(duì)于符合新收入準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)階段收入應(yīng)該予以確認(rèn)。其可行原因如下：

第一，法律效力的保障。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)屬于價(jià)值體量較大的收入交易類(lèi)型，有關(guān)法律條文已經(jīng)十分健全，具有科學(xué)化的商品房買(mǎi)賣(mài)備案，而相關(guān)合同條款的取消只有經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人全面認(rèn)可之后才會(huì)生效，所以通過(guò)客戶(hù)與房地產(chǎn)企業(yè)建立的合同約束性，這種約束能力已經(jīng)將未建好的房地產(chǎn)商品風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了客戶(hù)身上，客戶(hù)同時(shí)擁有了該產(chǎn)品的所有權(quán)，產(chǎn)品的價(jià)格變化不再是企業(yè)關(guān)注的方向，這使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分利用合同約束手段，將收入和成本投入保持在合理的管控能力下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)未來(lái)的收入保證率有很大程度上的把握，所以進(jìn)行階段收入確認(rèn)，基本可以認(rèn)為就是將未來(lái)必然的收入水平提前在當(dāng)下這個(gè)階段計(jì)量。

第二，商品房的唯一屬性特征。商品房產(chǎn)品與普通的生活用品不同，大多數(shù)生活用品沒(méi)有明確的身份標(biāo)識(shí)，即其商品具有可替代性，比如一件衣服可以在統(tǒng)一款式之下制造出許多件，這些同樣的衣服并沒(méi)有特別的唯一屬性標(biāo)簽，無(wú)法有效地確認(rèn)彼此之間的獨(dú)特屬性，所以不可能實(shí)現(xiàn)衣服這類(lèi)產(chǎn)品的階段性收入確認(rèn)。而房地產(chǎn)商品在銷(xiāo)售之初就已經(jīng)具備明確的唯一標(biāo)識(shí)特性，能夠獲得確切的對(duì)應(yīng)關(guān)系，比如某房產(chǎn)在某小區(qū)、某號(hào)樓、某單元、某一樓處，其屬性不會(huì)改變，這樣的特性可以作為企業(yè)收入確認(rèn)的依據(jù)，在簽訂法律約束合同的過(guò)程中，能夠有效地實(shí)現(xiàn)合同的唯一身份確認(rèn)關(guān)系，保障和客戶(hù)的權(quán)益，同時(shí)能夠建立一對(duì)一的收入登記對(duì)應(yīng)關(guān)系。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用投入法確認(rèn)收入

（一）投入法的計(jì)算單元

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中，投入法比例的計(jì)算單元從大到小依次為項(xiàng)目、期數(shù)、不同的物業(yè)形態(tài)、批次、樓幢、房號(hào)。從理論上講，單元越小越精確，但需要結(jié)合重要性水平原則、成本效益原則以及是否具有操作性來(lái)綜合考慮。選擇樓幢來(lái)作為投入法的計(jì)算單元是比較科學(xué)的。原因如下：

第一，開(kāi)發(fā)商在每一期的產(chǎn)品銷(xiāo)售中都有明確的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和科學(xué)的評(píng)價(jià)，但是因?yàn)槊恳黄诘匿N(xiāo)售產(chǎn)品數(shù)量較多，對(duì)于投入法確認(rèn)的劃分不夠明確，所以需要細(xì)化對(duì)收入確認(rèn)對(duì)象的具體投入程度。

第二，房地產(chǎn)與客戶(hù)的合同協(xié)議是按照每一處房產(chǎn)簽訂的，這是確認(rèn)投入法計(jì)量的根本依據(jù)，而對(duì)于每一套房產(chǎn)的計(jì)算，上級(jí)單元就是該房產(chǎn)的樓棟號(hào)，便于提高投入法計(jì)量管理的效率。

第三，過(guò)大的投入計(jì)算對(duì)象，不利于確認(rèn)投入與收入計(jì)算分析的精確程度，較大的計(jì)量對(duì)象違背了收入確認(rèn)法事實(shí)的初衷，因?yàn)椴捎眠@種方式就是為了提前進(jìn)行階段性收入計(jì)量，較大的計(jì)量對(duì)象會(huì)使計(jì)量的周期變大。

（二）關(guān)于投入法的土地成本計(jì)算問(wèn)題

土地成本投入在房地產(chǎn)的建設(shè)投入中是不同的，主要是因?yàn)槠涑杀就度牖臼且淮涡缘?，和其他的成本投入?lèi)型相比，比如工程進(jìn)度款的間接性成本投入不同，按照投入法的收入確認(rèn)，應(yīng)該將土地的一次投入計(jì)入收入確認(rèn)。原因有：一是土地資源是不可再生資源，通過(guò)拍賣(mài)方式得到的土地，有效地成為企業(yè)的一部分資產(chǎn)，而土地資產(chǎn)具有較高的保值性，所以對(duì)于土地投入的收入確認(rèn)是合理的。二是土地資源是進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的必然投入資料，加之已經(jīng)具備了完善的合同條款約束，這部分投入的收入結(jié)果已成為必然。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)收入在確認(rèn)是否屬于有效收入，是否能夠確認(rèn)為年度收入的過(guò)程中，決定了房地產(chǎn)企業(yè)如果按照傳統(tǒng)的交付商品確定收入的收入確認(rèn)方式，會(huì)表現(xiàn)出較多的不合理性，通過(guò)新收入準(zhǔn)則的計(jì)量方式，能夠很好地計(jì)量企業(yè)的收入。

（作者單位為甘肅省城鄉(xiāng)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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