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    公允價(jià)值應(yīng)用對投資性房地產(chǎn)行業(yè)的影響及反思

    2020-03-23 13:34陳曦韓冰
    商業(yè)會(huì)計(jì) 2020年3期
    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)處理

    陳曦 韓冰

    【摘要】? ?公允價(jià)值應(yīng)用會(huì)對投資性房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面的影響,諸如收入與費(fèi)用不匹配、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)或存貨之間多次轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)虛增(減)資產(chǎn)等,并且通過案例分析可以發(fā)現(xiàn),同一投資性房地產(chǎn)采用成本模式或公允價(jià)值核算對各年利潤和所得稅的影響各不相同,確認(rèn)公允價(jià)值時(shí)主觀性較強(qiáng),如果企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),會(huì)存在較大的盈余管理空間。文章對以上各方面的影響進(jìn)行了探討。

    【關(guān)鍵詞】? ?公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)處理

    【中圖分類號】? ?F23? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】? ?A? ?【文章編號】? ?1002-5812(2020)03-0081-03

    一、引言

    根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,已出租的建筑物,已出租和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),定義為投資性房地產(chǎn),企業(yè)可視不同的管理需求,選擇用公允價(jià)值或成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),一經(jīng)確定,不得隨意變更。如果選擇公允價(jià)值模式計(jì)量,公允價(jià)值必須能夠持續(xù)可靠取得,一些本科教材、會(huì)計(jì)師和注冊會(huì)計(jì)師考試的輔導(dǎo)教材中,對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算均采用如下做法:持有期間不折舊(不攤銷);資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益,影響企業(yè)利潤;租金計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入;處置損益等于其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)成本,公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務(wù)成本。如果是公允價(jià)值變動(dòng)收益,則公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的貸方,減少費(fèi)用,增加利潤;如果持有期間公允價(jià)值變動(dòng)帶來損失,則公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的借方,增加費(fèi)用,減少利潤。當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))或存貨時(shí),以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益;反之,固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),同樣以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差額,計(jì)入其他綜合收益或公允價(jià)值變動(dòng)損益,前者記貸方差,后者記借方差。將上述做法與現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的一些規(guī)定進(jìn)行比較后可以發(fā)現(xiàn),上述會(huì)計(jì)處理中存在一些問題,如賬戶的應(yīng)用、處置損益的處理、資產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量等,因此本文從租金收入、處置損益、資產(chǎn)類別轉(zhuǎn)換等不同角度分析投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理,并對公允價(jià)值會(huì)計(jì)進(jìn)行反思,從而提出一些可行性的觀點(diǎn)或做法,為進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提供一點(diǎn)建議。

    二、采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的影響

    (一)用其他業(yè)務(wù)收入核算租金收入欠妥

    投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí),持有期間不折舊(不攤銷),沒有結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本,計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入的租金沒有相應(yīng)的費(fèi)用匹配,違背收入費(fèi)用配比原則。因此,當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí),其租金收入應(yīng)在投資收益中核算,這樣可以避免在核算其他業(yè)務(wù)收入時(shí),沒有結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的其他業(yè)務(wù)成本,造成收入與費(fèi)用不匹配,與會(huì)計(jì)賬戶的核算內(nèi)容不符。

    (二)處置損益會(huì)計(jì)處理欠妥

    不妥之處有二,一是處置損益通過其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本歸集匹配得出,二是處置時(shí)通過其他業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益。首先前文已述及,投資收益賬戶核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置損益,可見通過其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本匹配得出處置損益的做法與準(zhǔn)則的要求不符。其次,公允價(jià)值變動(dòng)損益是投資性房地產(chǎn)持有期間和轉(zhuǎn)換時(shí)形成的利得或損失,其他綜合收益是在轉(zhuǎn)換時(shí)出現(xiàn)的未在當(dāng)期損益中確認(rèn)的利得,而其他業(yè)務(wù)成本核算出租固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊,銷售材料發(fā)生的成本,出租無形資產(chǎn)的累計(jì)攤銷,出租成本模式投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷,出租包裝物的成本或攤銷額等,并不包含處置投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)自公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益的金額。這種將公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的做法,明顯欠妥,建議按準(zhǔn)則規(guī)定,運(yùn)用投資收益賬戶核算處置損益,結(jié)轉(zhuǎn)其他綜合收益和公允價(jià)值變動(dòng)損益。

    (三)反復(fù)轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)虛增(減)資產(chǎn)

    同一資產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)(存貨)之間多次轉(zhuǎn)換時(shí)確認(rèn)的其他綜合收益或公允價(jià)值變動(dòng)損益,準(zhǔn)則中未規(guī)定如何結(jié)轉(zhuǎn),且反復(fù)轉(zhuǎn)換時(shí),存在虛增(減)資產(chǎn)的可能。見表1。

    例1:某企業(yè)擁用自用房屋,原值為100萬元,無折舊和減值準(zhǔn)備,在固定資產(chǎn)中核算,2017年1月1日企業(yè)根據(jù)經(jīng)營管理需要,將該自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租,符合投資性房地產(chǎn)定義,能可靠取得公允價(jià)值,采用公允價(jià)值計(jì)量,當(dāng)日公允價(jià)值為120萬元。2年后即2019年1月1日,企業(yè)收回此房屋改為自用,改為固定資產(chǎn)核算,當(dāng)日公允價(jià)值為150萬元。不考慮租金和投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)等其他業(yè)務(wù)。

    按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,賬務(wù)處理為:2017年1月1日轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí),借記“投資性房地產(chǎn)——成本”120萬元,貸記“固定資產(chǎn)”100萬元,“其他綜合收益”20萬元。2019年1月1日再次轉(zhuǎn)為自用房屋時(shí),借記“固定資產(chǎn)”150萬元,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”120萬元,“公允價(jià)值變動(dòng)損益”30萬元。

    會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒規(guī)定在2017年1月1日由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)計(jì)入其他綜合收益金額如何處置,如果2019年1月1日由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí),其他綜合收益轉(zhuǎn)入投資收益,則經(jīng)過“自用→投資性房地產(chǎn)→自用”這樣的轉(zhuǎn)換,計(jì)入企業(yè)利潤表的收益共50萬元,其中30萬元為未實(shí)現(xiàn)損益,20萬元為已實(shí)現(xiàn)損益,全部影響營業(yè)利潤,固定資產(chǎn)價(jià)值由100萬元增值至150萬元,實(shí)際上固定資產(chǎn)依然是原來的固定資產(chǎn),沒有發(fā)生任何改變,但價(jià)值卻增加了50萬元。如果2019年1月1日由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí),其他綜合收益不轉(zhuǎn)入投資收益,則經(jīng)過“自用→投資性房地產(chǎn)→自用”這樣的轉(zhuǎn)換,計(jì)入企業(yè)利潤表的收益共50萬元,全部為未實(shí)現(xiàn)損益,20萬元影響其他綜合收益,30萬元影響營業(yè)利潤,固定資產(chǎn)價(jià)值由100萬元增值至150萬元,實(shí)際上固定資產(chǎn)依然是原來的固定資產(chǎn),沒有發(fā)生任何改變,但價(jià)值同樣增加了50萬元。

    可見由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)時(shí),其他綜合收益不論結(jié)轉(zhuǎn)還是不結(jié)轉(zhuǎn),在未做任何加工處理的情況下,僅僅是會(huì)計(jì)核算方法的轉(zhuǎn)變,資產(chǎn)的價(jià)值便虛增,與實(shí)際取得該資產(chǎn)的價(jià)值憑證不符,與會(huì)計(jì)應(yīng)遵循的依法記賬的原則不符,且該部分增加的價(jià)值,如果作為固定資產(chǎn),后期會(huì)通過折舊減少企業(yè)利潤。事實(shí)上,企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在滿足規(guī)定條件時(shí),成本模式可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量,但不得逆向轉(zhuǎn)換,但并沒有規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后不能逆向轉(zhuǎn)換,而且企業(yè)實(shí)際也可能存在其他情形,如某一階段,企業(yè)閑置的廠房會(huì)采用對外出租的方式,從而提高資產(chǎn)使用效率,降低成本,這時(shí),固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算,當(dāng)企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)、閑置廠房轉(zhuǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營所用時(shí),投資性房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)核算,一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量,便存在上述問題。

    (四)公允價(jià)值難以準(zhǔn)確獲得

    公允價(jià)值,在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的解釋為:是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中,出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債需支付的價(jià)格,可以理解為脫手價(jià)格。公允價(jià)值有三個(gè)層次,第一層次是同類資產(chǎn)(負(fù)債)在活躍市場中的報(bào)價(jià);第二層次是類似資產(chǎn)(負(fù)債)在活躍市場中的報(bào)價(jià),或者同類或類似資產(chǎn)(負(fù)債)在非活躍市場中的報(bào)價(jià); 第三層次是估值。不論是第一層次還是第二層次,均是以別的資產(chǎn)(負(fù)債)在活躍市場的交易價(jià)格來衡量,而不是用該資產(chǎn)(負(fù)債)自身的交易價(jià)格衡量,只是參考的估計(jì)價(jià)值,而非準(zhǔn)確價(jià)值。而第三層次的估值技術(shù),基本思路是用未來的現(xiàn)金流量現(xiàn)值衡量資產(chǎn)(負(fù)債)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值,但現(xiàn)實(shí)價(jià)值無法合理取得的前提下,未來現(xiàn)金流量更難準(zhǔn)確獲得。準(zhǔn)則中規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),需滿足如下條件:一是房地產(chǎn)所在地有活躍市場,二是能在該活躍市場中取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,但由誰和用什么方式來評價(jià)所在地市場是否為活躍市場呢?沒有定論。綜上所述,公允價(jià)值不是基于真實(shí)交易而是基于“假想交易”,是活躍市場中其他資產(chǎn)的交易價(jià)格,而非該資產(chǎn)(負(fù)債)自身的交易價(jià)格,存在較大的主觀性和不確定性。用這種具有較大主觀性和不確定性的估計(jì)價(jià)格計(jì)量資產(chǎn)的價(jià)值,能滿足會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求中的真實(shí)性、可靠性的要求嗎?

    (五)對利潤表影響大,給盈余管理留下空間

    同一投資性房地產(chǎn)分別采用公允價(jià)值或成本模式計(jì)量時(shí),由于確認(rèn)損益的規(guī)則不同,對利潤表產(chǎn)生不同的影響,成本模式下,后續(xù)期間計(jì)提折舊(攤銷),一旦資產(chǎn)發(fā)生減值,需要計(jì)提減值準(zhǔn)備,減值準(zhǔn)備計(jì)入資產(chǎn)減值損失。公允價(jià)值模式下,后續(xù)期間不折舊(攤銷)、不計(jì)提減值備,以公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。成本模式下,折舊(攤銷)或減值最終影響利潤,其中,折舊方法參照現(xiàn)行固定資產(chǎn)折舊方法,有年限平均法、年數(shù)總和法、雙倍余額遞減法和工作量法,無論是哪一種方法,資產(chǎn)折舊(攤銷)金額均是按一定的方法分配至各年,對利潤的影響是階梯式的、平穩(wěn)的和可預(yù)見的。而公允價(jià)值計(jì)量模式是通過公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益影響利潤表的,影響金額由市場的價(jià)格波動(dòng)而定,各年的影響金額具有一定的不確定性、波動(dòng)性和不可預(yù)見性,且受公允價(jià)值評估的影響,主觀性極強(qiáng),易受人為操作的影響。如,某企業(yè)2×17年12月31日擁有的一套自用辦公用房產(chǎn),取得時(shí)原值為100萬元,在固定資產(chǎn)中核算,按20年直線法計(jì)提折舊,2×19年1月1日轉(zhuǎn)為出租,轉(zhuǎn)換時(shí)該房產(chǎn)的公允價(jià)值為120萬元,每年租金6萬元,2×19年12月31日公允價(jià)值為150萬元,2×20年1月1日將此房產(chǎn)處置,收到價(jià)款200萬元(不考慮增值稅)??捎?jì)算得出采用公允價(jià)值對利潤表和所得稅的不同影響見表2、表3。

    可見,假設(shè)其他條件相同,資產(chǎn)最終是處置方式是對外出售,兩種核算模式總損益相同,只是各年利潤的分布和對所得稅的影響不同,由于公允價(jià)值的取得存在較大的主觀性,因此采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí),存在更大的盈余管理的空間,企業(yè)可能會(huì)根據(jù)本年利潤的需求,通過公允價(jià)值變動(dòng)的影響調(diào)節(jié)利潤,但由于稅法對未實(shí)現(xiàn)損益不納稅,這些通過公允價(jià)值調(diào)整的損益,不影響當(dāng)年企業(yè)繳納所得稅,但由于公允價(jià)值模式下不需計(jì)提折舊,故較成本模式而言,沒有相應(yīng)的成本結(jié)轉(zhuǎn),收到租金對損益的影響更大,所納所得稅更多,從表3可知,盡管整個(gè)期間所納所得稅相同,但如果考慮貨幣時(shí)間價(jià)值,公允價(jià)值模式較成本模式所獲時(shí)間價(jià)值較少。

    三、對公允價(jià)值會(huì)計(jì)的反思

    美國在1960年提出公允價(jià)值的概念,上世紀(jì)80年代公允價(jià)值被應(yīng)用到會(huì)計(jì)計(jì)量當(dāng)中,但在美國“次貸”危機(jī)爆發(fā)后,國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則所主張的公允價(jià)值會(huì)計(jì)等規(guī)則受到了廣泛批評。我國2006年發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》,在滿足公允價(jià)值持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。這是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同的結(jié)果,但事實(shí)上,長久以來,在我國上市公司當(dāng)中,采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的并不多,導(dǎo)致這樣結(jié)果的原因很多,一方面是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不完善,另一方面公允價(jià)值應(yīng)用的執(zhí)行成本、價(jià)格體系、估值技術(shù)、信息可比性等方面都有不足,導(dǎo)致在實(shí)踐中應(yīng)用不多。在公允價(jià)值計(jì)量與歷史成本計(jì)量并存的準(zhǔn)則體系中,交易性金融產(chǎn)、其他權(quán)益工具投資和投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值的變動(dòng)影響利潤表或資產(chǎn)負(fù)債表,對于前二者(金融資產(chǎn))而言,其公允價(jià)值往往是根據(jù)金融估價(jià)模型計(jì)算而得,對于后者(非金融資產(chǎn))面言,由于無法確定資產(chǎn)的同質(zhì)性,其公允價(jià)值基本是通過資產(chǎn)估值而得,結(jié)果存在盈余管理的可能性,當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債表或利潤表采用相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí),會(huì)對會(huì)計(jì)信息使用者決策產(chǎn)生誤導(dǎo)??梢?,公允價(jià)值作為計(jì)量屬性,它僅僅是估計(jì)價(jià)格,而會(huì)計(jì)是依據(jù)法律事實(shí)記賬的,兩者有著本質(zhì)的不同。

    四、總結(jié)

    通過上述分析可知,公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),現(xiàn)行的一些教材、考試指導(dǎo)書的會(huì)計(jì)處理表述不一,一方面是對準(zhǔn)則的理解不透徹,核算過程中對賬戶的應(yīng)用不夠準(zhǔn)確,本文認(rèn)為租金收入應(yīng)計(jì)入投資收益,處置時(shí)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)應(yīng)計(jì)入投資收益,既解決收入和費(fèi)用配比的問題,也符合準(zhǔn)則對賬戶核算內(nèi)容的規(guī)定;另一方面是公允價(jià)值計(jì)量本身的問題,通常企業(yè)是通過資產(chǎn)評估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,估值方法、估值人員的專業(yè)水平等均對公允價(jià)值的產(chǎn)生一定的影響,主觀性較強(qiáng),因此,極易被企業(yè)利用進(jìn)行盈余管理,且反復(fù)轉(zhuǎn)換存在虛增(減)資產(chǎn)的可能。

    另外公允價(jià)值作為一種金融分析的思路,符合證券投資者決策分析所需,面向未來,用預(yù)計(jì)未來的現(xiàn)金流量估計(jì)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格,我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或者事項(xiàng)為依據(jù)進(jìn)行會(huì)計(jì)確計(jì)、計(jì)量和報(bào)告,保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠、內(nèi)容完整,這一要求體現(xiàn)了會(huì)計(jì)以法律事實(shí)記賬的依據(jù)。而公允價(jià)值會(huì)計(jì)的一些思路,與這一規(guī)定是不相符的,在公允價(jià)值進(jìn)入我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系很長一段時(shí)間后,學(xué)者對這一規(guī)則的反思也越來越多,如何在我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同的道路上,認(rèn)真分析歷史成本信息和公允價(jià)值信息不可替代的價(jià)值導(dǎo)向,制定一套切實(shí)可行、又能解決會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國際趨同矛盾的會(huì)計(jì)報(bào)表體系,區(qū)分法律事實(shí)和金融預(yù)期,是未來我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革與發(fā)展的一個(gè)重要的研究方向。

    【主要參考文獻(xiàn)】

    [ 1 ] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[S].2006.

    [ 2 ] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南第3號——投資性房地產(chǎn)[S].財(cái)會(huì)[2006]18號.

    [ 3 ] 周華.法律制度與會(huì)計(jì)規(guī)則——關(guān)于會(huì)計(jì)理論的反思[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2016.

    [ 4 ] 于婧.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更動(dòng)因淺析——基于福星股份的案例分析[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2018,(03).

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