土地儲(chǔ)備量影響因素分析

□ 文| 于 偉

我國的經(jīng)濟(jì)在近幾年得到了高速的發(fā)展，城市的基礎(chǔ)建設(shè)速度在加速的發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷的加速，城市想要適應(yīng)新形勢(shì)的需求就必須對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備和規(guī)劃。進(jìn)行土地的儲(chǔ)備和規(guī)劃的過程將在很大的程度上促進(jìn)城市建設(shè)的高速發(fā)展和高質(zhì)量的發(fā)展。當(dāng)下進(jìn)行土地規(guī)劃的過程既要控制好增量土地的收回和儲(chǔ)備的工作，又要做好現(xiàn)存土地的盤活能力和水平。

土地儲(chǔ)備的概述

隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，當(dāng)下政府越來越重視土地的價(jià)值，有效的進(jìn)行土地的儲(chǔ)備將會(huì)使政府有效的掌握城市土地的統(tǒng)一收購權(quán)利，直接的加強(qiáng)政府對(duì)土地的壟斷能力。當(dāng)下只有政府的相關(guān)儲(chǔ)備部門才可以進(jìn)行土地的征、購買以及轉(zhuǎn)讓等將土地進(jìn)行集中，將需要的土地直接的儲(chǔ)備或者經(jīng)過有效的開發(fā)后儲(chǔ)備起來。進(jìn)行有效的儲(chǔ)備可以有效的根據(jù)市場(chǎng)的具體需求發(fā)展旅游行業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等，可以在政府的宏觀調(diào)控之下使用市場(chǎng)的手段配置土地資源，盡可能的避免土地資產(chǎn)的不必要的流失，與此同時(shí)還可以增加很多的就業(yè)機(jī)會(huì)。細(xì)心者不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)下的很多發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)都具有完善的土地儲(chǔ)備和交易的機(jī)構(gòu)和合理的儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備量影響因素

相關(guān)部門的資金存量的影響

在進(jìn)行土地的儲(chǔ)備過程中將會(huì)使用到大量的資金，其可謂是資金循環(huán)的過程又是土地資產(chǎn)進(jìn)行增值的過程，想要保證儲(chǔ)備的過程完善的實(shí)施就必須進(jìn)行巨額資金的投入，所以在儲(chǔ)備土地之前進(jìn)行資金的籌備十分關(guān)鍵。所以在進(jìn)行儲(chǔ)備土地的過程中是否有足夠的資金將會(huì)直接影響土地的儲(chǔ)備是否順利，當(dāng)下很多的地區(qū)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過程中多是采用貸款的形式進(jìn)行儲(chǔ)備土地，得到的上級(jí)財(cái)政的支持遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用。根據(jù)當(dāng)下各地區(qū)的前期資金投入不難發(fā)現(xiàn)，往往在一開始時(shí)投入的資金都比較的少，其整體的資金投入量和所需量相比可謂是杯水車薪。通過銀行貸款的行為進(jìn)行籌集資金雖然可以得到大量的資金，但是其利息的壓力太大，在一些大的城市為了儲(chǔ)備土地進(jìn)行貸款，每天利息的數(shù)額甚至達(dá)到了幾十萬。使用貸款的手段進(jìn)行儲(chǔ)備土地導(dǎo)致的高額利息和面臨的市場(chǎng)環(huán)境的變化都是威脅土地儲(chǔ)備有效運(yùn)行的不安因素。

當(dāng)政府將儲(chǔ)備的土地進(jìn)行售出時(shí)將會(huì)有著巨大的差價(jià)，這些收益可以直接投入到下一波的土地儲(chǔ)備中使用。必要時(shí)相關(guān)部門可以發(fā)行土地債券以便于及時(shí)籌到所需資金，這種方式十分的靈活有效可以避免銀行帶來的高額利息。與此同時(shí)，相關(guān)部門還可以將儲(chǔ)備的土地進(jìn)行出租，這樣也可以獲取很多的收益。細(xì)心者不難發(fā)現(xiàn)我國當(dāng)下城市土地儲(chǔ)備的資金并不足，很多的地方還是通過貸款的形式進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，使得在進(jìn)行儲(chǔ)備的過程中十分的被動(dòng)，儲(chǔ)備量的多少全看銀行的貸款數(shù)額的大小。根據(jù)以上的描述不難發(fā)現(xiàn)資金是可謂是土地儲(chǔ)備的關(guān)鍵影響因素，是進(jìn)行儲(chǔ)備土地的關(guān)鍵和必走的一步。

土地儲(chǔ)備收土地來源因素的影響

各地當(dāng)下在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過程中多是采用無償回收、收購等方式。無償回收顧名思義就是按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行直接不需要補(bǔ)償土地相關(guān)人的回收方式。有償回收的過程則需要給土地相關(guān)人一定數(shù)額的補(bǔ)償。此外還有土地的置換和征用等手段。在整個(gè)過程中不同的來源直接決定土地儲(chǔ)備付出的成本具有著很多的不同，也是關(guān)乎儲(chǔ)備量多少的重要的因素。在不同的地區(qū)遇到的情況是不一樣的，儲(chǔ)備的來源也不同。例如：在一些老城區(qū)進(jìn)行的土地儲(chǔ)備主要是來自土地的回收以及置換，新城區(qū)則是使用征用集體地的方式保證儲(chǔ)備量的增加。在進(jìn)行土地的收回和收購的過程中面臨的因素比較的復(fù)雜，但是面對(duì)的談判對(duì)象確實(shí)比較的單一，很容易在合理的條件下進(jìn)行補(bǔ)償。

很多的地區(qū)土地儲(chǔ)備的來源比較的單一，這樣下去將會(huì)導(dǎo)致土地進(jìn)庫的數(shù)量十分不穩(wěn)定。所以，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的土地使用情況來采取相應(yīng)的手段進(jìn)行儲(chǔ)備，這樣就可以保證土地的來源以及儲(chǔ)備的數(shù)量更加的穩(wěn)定。

儲(chǔ)備手段對(duì)儲(chǔ)備量的影響

我國在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過程中有著多種的手段，在此進(jìn)行闡述主要的三種。首先，根據(jù)儲(chǔ)備之前的信息調(diào)查以及制定的規(guī)劃要求進(jìn)行合理的收購，在這個(gè)過程中需要在前期進(jìn)行開發(fā)和利用土地，為土地的凈地做好準(zhǔn)備。其次，應(yīng)該根據(jù)城市規(guī)劃的要求進(jìn)行儲(chǔ)備，制定好各土地使用區(qū)域的警戒線，簡言之就是從土地的規(guī)劃編制和調(diào)整進(jìn)行著手，做好事先的準(zhǔn)備。最后，在進(jìn)行儲(chǔ)備土地之前根據(jù)購置的目標(biāo)，提前進(jìn)行搜集各種信息，例如：該區(qū)域的價(jià)格、區(qū)位以及相關(guān)的參考指標(biāo)等。進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的統(tǒng)計(jì)和分析就可以鎖定規(guī)劃的區(qū)域，可以給土地收購做好充足的準(zhǔn)備。

此外，還可以依據(jù)土地的功能進(jìn)行土地的劃分。其一，就是政府為了更好的進(jìn)行城建以及提升居民的生活質(zhì)量和水平進(jìn)行的土地儲(chǔ)備。其二，就是政府根據(jù)市場(chǎng)的供應(yīng)方式在二級(jí)市場(chǎng)上直接進(jìn)行收購，這樣一來可以有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的價(jià)格以及將城市的土地進(jìn)行優(yōu)化。其三，政府為了城市的環(huán)保進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，例如：綠化、湖泊等進(jìn)行修建和保護(hù)。這樣就可以提升城市的整體水平和提供更加宜居的環(huán)境。

城市的發(fā)展對(duì)土地儲(chǔ)備量的影響

不同地區(qū)的城市具有著不同的特征，城市的性質(zhì)和規(guī)模大小等都將會(huì)很大程度上影響土地的使用。例如：工業(yè)建設(shè)多的城市和交通運(yùn)輸比較發(fā)達(dá)的地區(qū)將會(huì)使用更多的土地，一些政治區(qū)域中心、文教和科研基地也將會(huì)使用較多的土地。所以城市的狀況直接影響土地的結(jié)構(gòu)和差異，導(dǎo)致了土地的儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)比例不同，也將會(huì)直接影響土地的供給以及收益。在土地使用的過程中若是過多的在儲(chǔ)備的土地中劃撥，則在這個(gè)同時(shí)要不斷的投入資金進(jìn)行儲(chǔ)備，若是不這樣做將會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備量大量減少，再想緊急使用時(shí)不一定能夠很快的進(jìn)行儲(chǔ)備。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，當(dāng)下的城市性質(zhì)在發(fā)生著很大的變化，當(dāng)下我國的很多地區(qū)儲(chǔ)備土地面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化帶來的影響，很多的工業(yè)用地納入到了儲(chǔ)備中。在進(jìn)行工業(yè)用地的儲(chǔ)備過程中由于是依據(jù)具體的用途進(jìn)行地價(jià)的補(bǔ)償，所以工業(yè)用地的儲(chǔ)備過程中耗費(fèi)的資金一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他用地，這樣一來就在很大的程度上減少了資金使用的壓力。

市場(chǎng)需求給土地儲(chǔ)備帶來的影響

隨著我國城市化水平的不斷提升，為了城市建設(shè)使用的土地儲(chǔ)備量在不斷的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年可謂是得到了高速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中有著很多的影響因素，具有著周期性波動(dòng)的形式。隨著該市場(chǎng)的不斷成熟，波動(dòng)的程度將會(huì)降低，這時(shí)就會(huì)導(dǎo)致在土地上的投資增加。若是土地的儲(chǔ)備量不足

則會(huì)導(dǎo)致難以滿足市場(chǎng)的真實(shí)需求，相關(guān)的市場(chǎng)需求者則會(huì)同過各種的渠道收集土地，這實(shí)際會(huì)導(dǎo)致政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所起到的作用削弱，從而使得土地儲(chǔ)備的成本增加。所以，要想達(dá)到更好的效果就應(yīng)該更合理的使用土地資源，以便于使房地產(chǎn)的市場(chǎng)更加良性的發(fā)展，土地儲(chǔ)備的相關(guān)部門就必須根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷的提升土地的儲(chǔ)備數(shù)量。

結(jié)語

隨著相關(guān)制度的不斷完善和儲(chǔ)備部門的資金籌集渠道的增加，土地儲(chǔ)備的功能和具體的目標(biāo)應(yīng)該更多的關(guān)注社會(huì)效益和人們的需求，進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)應(yīng)具有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，即應(yīng)該保證符合城市的需求又要保證有利于未來的發(fā)展還要注重環(huán)保。相信隨著制度的不斷完善和政府結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，土地儲(chǔ)備的數(shù)量和質(zhì)量將會(huì)同時(shí)提升。