商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點(diǎn)集成分析

周記南

摘要 近年來，在房地產(chǎn)市場不斷變化發(fā)展的影響下，我國的商品房的銷售政策、銷售模式以及銷售價(jià)格等都發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)行業(yè)新政策的實(shí)施對于商品房的買賣交易進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)一步優(yōu)化了商品房買賣合同糾紛的審理標(biāo)準(zhǔn)。但是，由于商品房銷售模式、房屋價(jià)格的變動，使得商品房的買賣合同糾紛呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢。本文主要圍繞商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點(diǎn)展開分析，旨在探尋商品房交易良性發(fā)展的有效途徑。

關(guān)鍵詞 商品房 商品房買賣合同 審判觀點(diǎn) 疑難問題 有效途徑

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-05 92.2020.01.267

中國市場中的商品房興起于八十年代，是由政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，一般的商品房土地使用期限包括40年、50年、70年。商品房主要是指在市場中可自由交易用于出售出租的房屋，具體涵蓋了住宅、商業(yè)用房以及其他的建筑物。隨著時(shí)代的發(fā)展，市場上涌現(xiàn)了不同形式的商品房，商品房的質(zhì)量也從原來的單一形態(tài)，逐漸擴(kuò)展到美觀和安全，這種變化在一定程度上難以保證商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。因此，為促進(jìn)商品房買房交易的合理化、規(guī)范化發(fā)展，必須對其存在的買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點(diǎn)集成進(jìn)行具體的探索討論。

一、商品房買賣合同糾紛疑難問題

（一）房價(jià)波動引起的合同糾紛

商品房價(jià)格上漲是引發(fā)商品房買賣交易合同糾紛及疑難問題的關(guān)鍵因素，在商品房價(jià)格持續(xù)增長的趨勢下，商品房開發(fā)商為抓住機(jī)遇賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益，通常會尋找各種理由和不恰當(dāng)?shù)氖侄谓獬蚴墙K止與買受人所簽訂的房屋買賣交易合同，甚至是主動承擔(dān)合同違約金來盡快解除商品房的交易合同。另外，商品房價(jià)格下調(diào)也是引起房屋買賣交易糾紛問題的主要原因，商品房價(jià)格下降就會導(dǎo)致已經(jīng)提前交付房款買受人出現(xiàn)單方面違約的情況，他們要求解除商品房的交易合同、要求商品房開發(fā)商補(bǔ)齊中間差價(jià)，而商品房開發(fā)商則要求買受人依照原來的商品房買賣合同執(zhí)行或是主動承擔(dān)違約金。

（二）房地產(chǎn)政策調(diào)控導(dǎo)致的合同糾紛

房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控是影響商品房買賣合同履行效果的一大因素，在國家限購令以及相關(guān)的限貸政策實(shí)施作用下，使得已經(jīng)簽訂商品房買賣合同的買受人要求解除或是終止合同，同時(shí)并要求商品房出售人主動承擔(dān)違約責(zé)任，進(jìn)而造成已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同得不到有效的履行。部分買受人為規(guī)避國家限制購房政策的影響，通常會采取借名購房的手段，借由他人的名義進(jìn)行商品房的購買，這種行為會出現(xiàn)真實(shí)權(quán)利人與名義權(quán)利人不相符合的情況;還有部分買受人會采取假離婚等手段規(guī)避國家限制購房政策的影響，但這樣做的后果對社會的不穩(wěn)定和不和諧造成一定的影響。再者，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，一定程度上增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同糾紛問題。集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，商品房的買賣交易無法順利完成，買受人未能如愿獲得金融機(jī)構(gòu)貸款支持或拒絕付款后要求商品房開發(fā)商退還已經(jīng)交付的購房房款或傭金。而有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了增加企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)謀求更多的經(jīng)濟(jì)利益，一般會給買受人提供虛假離婚、提供虛假銀行流水、偽造社會保險(xiǎn)費(fèi)用憑證的建議，這種不正當(dāng)?shù)囊?guī)避國家限購令的行為增加了商品房買賣合同糾紛等疑難問題的出現(xiàn)。

（三）商品房預(yù)售合同效力問題

《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，若是在起訴前取得相應(yīng)的許可證明則認(rèn)定有效。在商品房實(shí)際預(yù)售過程中也會出現(xiàn)商品房出售人并未取得商品房的預(yù)售許可證明、但是在起訴前已經(jīng)將期房轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房的情況;也有些商品房開發(fā)商會提前以內(nèi)部認(rèn)購、認(rèn)籌等形式向社會潛在的買受人推售未取得商品房預(yù)售許可證等情形。而另一方面，在政府去庫存壓力下，商品房開發(fā)商為了完成庫存指標(biāo)，也會在商品房銷售過程默許或容忍部分參與銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取某些夸大宣傳、欺詐或隱瞞行為進(jìn)行銷售，導(dǎo)致買受人對此存有諸多爭議。

（四）房屋質(zhì)量問題

房屋質(zhì)量問題是商品房買賣合同糾紛中老生常談的話題，在買受人收樓后發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問題的情況，在商品房保修期內(nèi)，商品房開發(fā)商一般都會承擔(dān)相應(yīng)的商品房修復(fù)責(zé)任。但對于某些比較復(fù)雜的質(zhì)量問題，商品房開發(fā)商通常都會認(rèn)為其出售的建筑房屋已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)部門的審批以及工程竣工的全面驗(yàn)收，商品房的質(zhì)量已經(jīng)符合商品房買賣合同的約定標(biāo)準(zhǔn)，所以不應(yīng)當(dāng)需要承擔(dān)任何的責(zé)任。在筆者經(jīng)辦的某件商品房買賣合同糾紛中，買受人收樓后不久就發(fā)現(xiàn)涉案房屋出現(xiàn)外墻和地板漏水、墻體拉裂等質(zhì)量問題，商品房開發(fā)商也對所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題作過多次修復(fù)包括，但基本上都是治標(biāo)不治本的修復(fù)方案;對于涉案房屋可能存在的設(shè)計(jì)缺陷、施工缺陷等復(fù)雜質(zhì)量問題卻避而不談;經(jīng)法院審理并委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，鑒定報(bào)告評定涉案房屋為質(zhì)量不及格（案件在發(fā)稿時(shí)仍在審理中）。

（五）商品房面積存在誤差

房屋測量標(biāo)準(zhǔn)的變化會造成商品房實(shí)測面積與商品房買賣合同中約定的面積出現(xiàn)不一致的情況。在商品房實(shí)際測量過程中，由于國家工程建筑物測量標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使得購房合同中預(yù)定的商品房結(jié)算面積與房屋的測量面積不相符的現(xiàn)象。商品房買受人認(rèn)為其購買的商品房面積與合同中約定的面積不一致，自己的合法權(quán)益沒有得到保證，不應(yīng)當(dāng)交付過多的購房房款，進(jìn)而買受人會提出解除商品房合同或是補(bǔ)齊相應(yīng)的房屋面積差價(jià)。

二、商品房買賣合同糾紛的審判觀點(diǎn)集成分析

（一）房地產(chǎn)新政對商品房的影響

面對房地產(chǎn)行業(yè)的限購令和限貸令等政策的實(shí)施，對于已經(jīng)簽訂商品房買賣交易合同或是預(yù)約簽訂相關(guān)的購房合同的買受人，在國家宏觀政策的影響下，無法辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及不能辦理按揭貸款的買受人是否可以解除相應(yīng)的商品房買賣合同。這種商品房買賣合同糾紛應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋合同的實(shí)際履行情況進(jìn)行細(xì)致劃分，在合同正常履行過程中，假如是因?yàn)楹贤环焦室馔涎硬患皶r(shí)履行合同義務(wù)而遇到房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，這時(shí)應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。筆者在實(shí)務(wù)操作中，也遇到過不少炒房客因房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，主動要求貸款機(jī)構(gòu)不要審批其貸款業(yè)務(wù)的情形。

（二）商品房買賣行為認(rèn)定

1.借名買房，購房人為規(guī)避國家的限購、限貸政策，假借他人名義購買房屋，而導(dǎo)致名義購房人和實(shí)施購房人爭奪商品房所有權(quán)的糾紛，或是因拖欠銀行房屋貸款名義購房人被要求償還貸款的疑難問題。為有效解決這一糾紛問題，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意交易方的既得利益，將商品房所有權(quán)歸還給實(shí)際購房人，同時(shí)嚴(yán)厲打擊采用不正當(dāng)手段規(guī)避國建宏觀調(diào)控政策的行為，以維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.以房抵債，對于簽訂虛假借貸合同，實(shí)際上進(jìn)行不合法的商品房買賣，并以此實(shí)現(xiàn)逃避限購政策以及漏稅目的，這種情況導(dǎo)致的商品房糾紛問題，法院應(yīng)當(dāng)經(jīng)過嚴(yán)格的審查，按照原債權(quán)關(guān)系采取相應(yīng)的處理措施，從而有效避免虛假訴訟出現(xiàn)的情況。

3.簽訂“陰陽合同”。在實(shí)際的商品房買賣交易過程中，房屋出售人為了賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益，一般會將商品房買賣中產(chǎn)生的營業(yè)稅等一系列相關(guān)的稅費(fèi)都約定給買房人承擔(dān)，準(zhǔn)備兩份買賣交易合同，在真實(shí)的商品房買賣合同基礎(chǔ)上簽訂一份虛假的網(wǎng)簽合同，以此達(dá)到避稅、漏稅的目的。因這種行為導(dǎo)致的糾紛，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為商品房網(wǎng)約合同無效，以實(shí)際的履行的商品房買賣交易合同為準(zhǔn)，并針對買房人不合法的避稅行為給予嚴(yán)厲的懲處。而另一方面，因政府限價(jià)的原因。房屋出售人更多的選擇“雙合同”模式交易，即將購房總價(jià)拆分為房價(jià)和裝修款，在交易時(shí)，買受人會被要求簽訂一份商品房買賣合同以及一份裝修合同，以規(guī)避地方政府限價(jià)，因這種行為而導(dǎo)致的糾紛，則應(yīng)視其交易中的具體情形加以區(qū)分。

（三）商品房回購性質(zhì)認(rèn)定及商品房回購價(jià)格

商品房的回購擔(dān)保是指多方以房屋交易合同條款中詳細(xì)約定的具有關(guān)聯(lián)性的擔(dān)保，需要債權(quán)人與回購人共同約定房屋債務(wù)人無法按照合同約定的內(nèi)容履行相應(yīng)的義務(wù)時(shí)所用進(jìn)行的權(quán)利轉(zhuǎn)移。在實(shí)際的商品房回購過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)債務(wù)人未履行房屋合同約定的具體情況，以及商品房回購人具備的自身回購資格等等確定相關(guān)的回購責(zé)任。對于商品房回購價(jià)格的確定，需要按照商品房相關(guān)合同中約定的價(jià)格進(jìn)行回購，而合同中沒有進(jìn)行房屋回購價(jià)格約定的，在房屋價(jià)格上漲的情況下，可以根據(jù)是房產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行回購，這種商品房回購方式是符合相關(guān)法律規(guī)定的。

（四）商品房使用轉(zhuǎn)讓

對于經(jīng)營者將商品房的產(chǎn)期使用權(quán)視為與其所取得的土地使用期限，以優(yōu)惠的價(jià)格出售轉(zhuǎn)讓給他人出租管理，使得商品房所用權(quán)與使用權(quán)相分離，這種商品房的使用轉(zhuǎn)讓行為法律上是允許的，但是，最長的租賃期限不得超過二十年，超出使用期限的部分則視為無效。

三、結(jié)論

總之，要想妥善解決商品房買賣交易過程中存在的合同糾紛等疑難問題，就需要對房地產(chǎn)行業(yè)試產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范，對房屋出售人和房屋購買人的購房行為進(jìn)行約束，并嚴(yán)格依照相關(guān)法律政策的規(guī)定開展購房活動，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的積極健康發(fā)展。