“以租抵債”應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則

黃承東

（廣西大學(xué)法學(xué)院，廣西 南寧530006）

一、問題的提出

近年來，司法實踐中出現(xiàn)了大量的以物抵債案例，①“以租抵債”“以勞務(wù)抵債”也不少見。②然而不同法院在處理“以租抵債”案件對“以租抵債”的性質(zhì)認(rèn)知不一致。

（一）構(gòu)成租賃合同法律關(guān)系

部分法院認(rèn)為“以租抵債”行為構(gòu)成租賃法律關(guān)系，租金與舊債相抵屬于租賃合同法律關(guān)系中租金的支付形式，不影響雙方的租賃法律關(guān)系性質(zhì)，如廣東省高級人民法院在（2019）粵執(zhí)復(fù)690號執(zhí)行裁定書中就認(rèn)為舊債的債務(wù)抵沖租金，不影響雙方租賃合同性質(zhì)。③

（二）系使用權(quán)抵償欠款的合同之債

部分法院則認(rèn)為以租抵債行為實為所抵之債的延續(xù)，是使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不是租賃合同法律關(guān)系。如最高人民法院（2014）民申字第215號民事裁定書、四川省高級人民法院（2019）川民申3757號民事裁定書中就認(rèn)為以租抵債中的“租賃合同”與傳統(tǒng)租賃合同性質(zhì)不同，不能援用傳統(tǒng)租賃合同的“買賣不破租賃”規(guī)則。④

（三）是擅自處分未來租金收益的行為

江必新、劉貴詳主編，最高人民法院執(zhí)行局編的《執(zhí)行工作指導(dǎo)》一書認(rèn)為以租抵債行為是擅自處分未來債權(quán)收益來抵償其他債權(quán)的行為，直接損害了其他債權(quán)人合法債權(quán)，不得對抗法院的查封執(zhí)行。但在人民法院查封之前已經(jīng)抵償?shù)牟糠謱儆谝褜嶋H履行完畢，查封之后應(yīng)視為自動凍結(jié)該訟爭不動產(chǎn)租金收益。⑤該觀點直接繞開以租抵債法律性質(zhì)問題，而以“擅自處分”“直接損害其他債權(quán)人合法債權(quán)”為由，意指以租抵債不應(yīng)被法律保護，需剔除租賃權(quán)。

以租抵債法律性質(zhì)的認(rèn)知相左，極不利于發(fā)揮法律的指引功能，因此統(tǒng)一以租抵債的相關(guān)裁判規(guī)則具有十分重要的實踐意義。

二、以租抵債的構(gòu)造

以租抵債不是《合同法》上的有名合同，也不是實定法中的正式法律概念。雖然理論研究和法律實踐已經(jīng)廣泛使用以租抵債這一稱謂，但因以租抵債沒有立法層面的正式定義，導(dǎo)致了詮釋者基于不同的立場對以租抵債的認(rèn)識呈現(xiàn)出混亂的局面，甚至于出現(xiàn)否定和肯定以租抵債的租賃法律關(guān)系性質(zhì)的截然相反的觀點的并存現(xiàn)象。

（一）以租抵債的通常解釋及評價

1.債的更新與新債清償

以租抵債通常被解釋為債的更新和新債清償，兩種解釋的效果不同，債的更新意味著舊債消滅，新債取而代之；新債清償則是舊債不消滅，新債僅是舊債清償?shù)姆绞街?，在新債無法達(dá)到清償目的時，債權(quán)人可請求舊債之給付。簡言之，在舊債與新債的關(guān)系上，債的更新是吸收關(guān)系，新債清償是并存關(guān)系。一般認(rèn)為，新債清償是指“成立一個新的債的關(guān)系作為清償原有債務(wù)的方法，新債未清償前，原債依然存在”，⑥新債清償運用于以租抵債的認(rèn)識，符合“抵債”清償?shù)闹饔^目的，也肯定了以租抵債產(chǎn)生了新債。該理論對新債與舊債之間的關(guān)系，即新債未清償前，原債依然存在之關(guān)系十分契合以租抵債當(dāng)事人的真實意思，符合人們的生活經(jīng)驗。因此，以租抵債屬于新債清償。

在以租抵債行為的解釋上，不論新債清償還是債的更新的解釋路徑，其所解決的核心問題是新債與舊債之間的關(guān)系，而非新債構(gòu)成何種法律關(guān)系，以至于在是否適用“買賣不破租賃”原則問題上的立論相當(dāng)薄弱。債的更新的解釋是否可以直接認(rèn)為舊債更新為租賃合同法律關(guān)系，持該解釋的學(xué)者卻語焉不詳。新債清償?shù)慕忉屨J(rèn)可了以租抵債構(gòu)成獨立的新債，并指出其同時也是舊債的清償方式。新債清償理清了舊債與新債之間的關(guān)系，但沒有說明以租抵債是通過何種方式實現(xiàn)“新債”與“清償方式之一”的結(jié)合，尤其在適用“買賣不破租賃”原則情形下，且出租人存在其他債權(quán)人（甚至已進(jìn)入法院執(zhí)行程序）時，以租抵債的承租人的舊債權(quán)實際上獲得了優(yōu)先受償效力，而該優(yōu)先受償效力顯然不是“買賣不破租賃”原則所賦予的。

2.“擅自處分未來租金收益行為”

該觀點可以分解為兩個要素，即“擅自”和“處分租金未來收益行為”，所謂“擅自”應(yīng)是指無處分權(quán)或處分權(quán)受到限制，但實踐中債務(wù)人以自己有所有權(quán)之物出租給債權(quán)人占有使用，這是所有權(quán)的權(quán)利行使，不存在無處分權(quán)的問題。若認(rèn)為是處分權(quán)受到限制，那么限制的依據(jù)在哪里，如標(biāo)的物已被查封，對該標(biāo)的物的處分權(quán)受到限制自不待言，處分未來租金收益的行為是發(fā)生在標(biāo)的物被查封之前，其處分權(quán)并未受到查封效力的限制。但查封的效力普遍認(rèn)為是“財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，被執(zhí)行人對該財產(chǎn)的處分權(quán)受到限制，其轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或者在財產(chǎn)上設(shè)定的負(fù)擔(dān)以及其他妨礙執(zhí)行的行為，對權(quán)利人不產(chǎn)生法律效力”，⑦也即查封等措施只能限制查封之后發(fā)生的處分、設(shè)定負(fù)擔(dān)的行為，并不能溯及查封前已經(jīng)存在的處分、設(shè)定負(fù)擔(dān)等行為。查封行為顯然只能限制查封之后的處分行為，并不能限制查封之前的處分行為。而以租抵債效力發(fā)生爭議往往就是源于以租抵債合同簽訂于查封之前，債務(wù)人對標(biāo)的物的相應(yīng)處分行為發(fā)生于查封之前，其效力理應(yīng)不受查封的影響。

（二）締結(jié)新債合意與抵銷合意的并存

由于以租抵債可以納入廣義的代物清償和以物抵債之中，代物清償和以物抵債的研究成果對以租抵債的理解在一定程度上具有借鑒意義。代物清償是大陸法系發(fā)展歷程中不斷被研究的經(jīng)典命題，其復(fù)雜性在于它是“債的更改、買賣合同和履行的混合體”，本身包含著各種要素，并且難以劃分出各種要素之間的明確界限。法國多瑪在其《自然秩序中的民法》一書中認(rèn)為如果債權(quán)人同意接受他物來替代應(yīng)給付的金錢，這就是買賣，因為它的價格存在于應(yīng)負(fù)擔(dān)的金錢債務(wù)中。⑧《德國民法第一草案理由書》也認(rèn)為代物清償雖然不是買賣，但可以等同于買賣處理。⑨從比較法上觀察，代物清償這一法律關(guān)系的復(fù)雜性，及其與買賣合同的密切關(guān)系，使得我們在研究以租抵債時不得不關(guān)注其內(nèi)部的各要素的構(gòu)成及其與租賃合同之間關(guān)系。

數(shù)個合同在形式上現(xiàn)于一個合同文本之中，并不能因此認(rèn)為只存在一個合同關(guān)系。而應(yīng)當(dāng)考究其內(nèi)部是否存在數(shù)個組合的子合同，各個子合同是否構(gòu)成獨立的合同。這關(guān)乎合同的法律適用問題。在以租抵債中不加分析，而徑直冠之以“使用權(quán)抵償欠款合同”或者“以租抵債合同”將直接導(dǎo)致該“合同”處于非典型合同地位，在法律適用問題上人為地擴大了自由裁量之空間。當(dāng)事人簽訂的租賃合同，是源于舊債法律關(guān)系得以清償而設(shè)計的，因而在租賃合同約定中除了具備一般租賃合同的租期、租金等約定外，還存在租金與舊債的相互抵銷的約定。該租賃合同是數(shù)個意思表示相互組合起來，不僅包括出租人與承租人租賃的意思表示，還存在著租金與舊債相抵銷的意思表示。在一份《租賃合同》中同時進(jìn)行了租賃合同和抵銷意思表示的約定，由于抵銷意思表示的存在而被認(rèn)為租賃合同不夠“純粹”，成為否定租賃關(guān)系的“把柄”。

如果當(dāng)事人先簽訂了一份“純粹”的租賃合同，而后在合同履行過程中再簽訂一份《補充協(xié)議》約定租金與舊債相互抵銷，司法實踐就傾向認(rèn)可該租賃合同的租賃性質(zhì)。這就是前文所提及的廣東省高級人民法院（2019）粵執(zhí)復(fù)690號案件中當(dāng)事人以租抵債的實際操作，并因此獲得法院認(rèn)可其租賃合同的性質(zhì)。但實際上，租賃合同與租金抵銷行為同時存在于一個合同文本上，還是先有“純粹”的租賃合同，后簽訂租金抵銷的補充協(xié)議，并沒有改變租賃合同和抵銷行為這個兩組不同的意思表示的性質(zhì)。因此，我們需要尊重以租抵債的客觀事實，摒棄因其可能導(dǎo)致?lián)p害其他債權(quán)人利益的主觀感受去客觀地還原以租抵債的真正的意思表示的構(gòu)成，再去討論各自的法律效力。

（三）“抵銷”不影響租賃合同的獨立性

以租抵債中明顯存在締結(jié)新債的合意和清償?shù)暮弦猓撔聜鶠樽赓U之債，清償合意是通過抵銷形式清償。清償合意與締結(jié)新債合意是相互區(qū)別的。⑩當(dāng)兩個合意融入一個交易時，該交易的性質(zhì)就易生混淆。但本文認(rèn)為，通過抵銷形式的清償合意與租賃新債合意的結(jié)合并不否定彼此的獨立性。

意定抵銷是當(dāng)事人基于協(xié)議而實行的抵銷，其通過合同形式進(jìn)行，該合同通常被稱為抵銷合同，?該抵銷合同被認(rèn)為是當(dāng)事人的合意使雙方債權(quán)消滅的獨立的合同。?抵銷合同的成立只需依民法關(guān)于意思表示的一般規(guī)定成立。?雖然在以租抵債的實踐中，當(dāng)事人通常是在租賃合同中對租金和舊債的抵銷一并作出約定，也即同一個合同文本中既有租賃合同，也有抵銷合同。抵銷合同的存在并不能改變舊債與租賃合同法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定。

以租抵債中，當(dāng)事人欲在轉(zhuǎn)移標(biāo)的物使用權(quán)內(nèi)容上發(fā)生法律效力的意圖十分確定，即使當(dāng)事人采用“抵頂”的方式或“以租抵債合同”生效設(shè)定條件，（舊債）債權(quán)人以有償?shù)姆绞将@得標(biāo)的物的使用權(quán)，即承租標(biāo)的物的意思也是十分明確和真實的。當(dāng)然“抵債”的意思也十分明確，但抵債的意思既不能否定租賃意思表示的客觀存在，租賃的意思的存在也絲毫不妨礙抵債意思的實現(xiàn)。相反，租賃的意思表示和抵債的意思表示不僅同時存在，互不影響各自的獨立性，而且恰是共同結(jié)合才構(gòu)成了以租抵債的完整內(nèi)容，其本身就是以租抵債實踐交易現(xiàn)象的應(yīng)有之義。其中，“抵債”意思明顯就是抵銷的意思表示，雙方的“抵債”合意，構(gòu)成了抵銷合同的客觀、獨立的存在。

合同當(dāng)事人訂約時的目的屬于動機范疇，動機一般不作為合同內(nèi)容被評價，只有經(jīng)雙方當(dāng)事人明定于合同之中才作為合同內(nèi)容。?即使在動機構(gòu)成契約內(nèi)容或生效要件時，也不改變契約的法律關(guān)系性質(zhì)，僅是作為其契約內(nèi)部的一項內(nèi)容或條件。而以租抵債之“抵債”目的是當(dāng)事人雙方所合意，通常與租賃的意思表示處于一個合同文本中?！暗謧钡膭訖C和目的是通過直接約定租金與舊債抵銷的行為來直接展現(xiàn)出來的，而該抵銷行為本身構(gòu)成單獨的法律行為，即抵銷行為。不管作為動機和目的的“抵銷”，還是作為法律行為的“抵銷”，均不會導(dǎo)致其所在的租賃法律關(guān)系的性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的改變。

（四）以租抵債中的抵銷合意的獨立性

如前所述，“以租抵債”的構(gòu)造包括了舊債法律關(guān)系、租賃法律關(guān)系和抵銷法律關(guān)系?！耙宰獾謧敝暗帧背闪⒑弦獾咒N行為，由此形成的合同是抵銷合同。在以租抵債中，出租人享有租金債權(quán)，承租人享有舊債債權(quán)，雙方在租賃合同中約定出租人的租金債權(quán)與承租人的舊債債權(quán)相互沖抵，實際效果也使得雙方在抵銷額內(nèi)的債權(quán)得到清償，除非抵銷無效或承租合同沒有實際得到履行，出租人不得請求承租人支付租金，承租人不得請求出租人給付舊債。因此，不論從當(dāng)事人的意思表示，還是從行為效力來看，租金與舊債的沖抵都構(gòu)成了合意抵銷。而且該合意抵銷構(gòu)成了雙方當(dāng)事人訂立的一個新的抵銷合同。?

債權(quán)人在破產(chǎn)時行使抵銷權(quán)，必可就抵銷額而受完全之清償，可受得特別較強的優(yōu)先償還的效力。?正因抵銷權(quán)的優(yōu)先受償效力，使得執(zhí)行法院因他案執(zhí)行租賃物時，承租人以與被執(zhí)行人簽有“以租抵債”協(xié)議為由主張適用“買賣不破租賃”原則對抗執(zhí)行。該主張一旦得到支持，意味著執(zhí)行法院不僅無法除去租賃權(quán)而使得潛在買受人不愿競買，而且租賃物的租金因被抵銷而使得承租人的舊債債權(quán)得到了完全清償。從客觀結(jié)果看，以租抵債對其他債權(quán)人的利益構(gòu)成了重大不利。

抵銷合同雖然是無名合同，法律對抵銷合同附期限或附條件的約定沒有禁止性規(guī)定，因而可得附期限或條件。?一般認(rèn)為，抵銷合同是一種獨立的合同，即當(dāng)事人的合意，使雙方債權(quán)消滅的合同。?以租抵債中的抵銷合同就是為了清償舊債與新債而訂立的，且以作為新債的租賃合同的租賃物交由承租人占有使用一定期限為生效條件，其可以租期屆滿后一次性成就，也可以根據(jù)每期租期屆滿時分批次成就，已經(jīng)成就的部分所對應(yīng)的債務(wù)滅失，未成就的部分所對應(yīng)的債務(wù)依然存在。當(dāng)生效條件全部成就，抵銷合同發(fā)生完全效力，雙方債務(wù)因抵銷而消滅，抵銷合同也即告終止。與“以租抵債”相類似的“以物抵債”的司法實踐中，部分法院也已經(jīng)通過抵銷權(quán)的路徑來解釋以物抵債，并依據(jù)法定抵銷權(quán)的構(gòu)成要件對案件進(jìn)行審理。?

三、租賃合同適用“買賣不破租賃”的條件

前文亦已論證以租抵債中是具有獨立的租賃合同關(guān)系之存在，因此“買賣不破租賃”規(guī)則在“以租抵債”的適用問題上，非參照適用，而是當(dāng)然適用。但以租抵債中的租賃合同適用“買賣不破租賃”規(guī)則，還需要符合適用該規(guī)則的條件。

我國現(xiàn)行法“買賣不破租賃”規(guī)則的構(gòu)成要件為：租賃合同有效、租賃期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動、承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。?該構(gòu)成要件并沒有對承租人須對租賃物占有或登記作出要求。在“法定概括轉(zhuǎn)移”解釋規(guī)則中，無須占有或登記是沒有任何問題的，但在“有權(quán)占有維持”解釋規(guī)則中，則“買賣不破租賃”除了以上構(gòu)成要件外，還需要另一個核心要件：承租人已占有使用租賃物，這是有權(quán)占有維持模式的當(dāng)然之義。而該占有要件雖然在法律層面的《合同法》《物權(quán)法》中均未規(guī)定，但在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條得到明確的規(guī)定。該規(guī)定實際上屬于司法解釋的創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，在一定程度上突破了法律規(guī)定，而不盡符合作為通說的“法定概括轉(zhuǎn)移”的解釋規(guī)則。即便如此，增設(shè)占有這一構(gòu)成要件具有十分重要的現(xiàn)實意義。占有構(gòu)成要件的存在有力地限制了虛假租賃的存在，有效防止出租人與承租人惡意串通，損害其他債權(quán)人利益，畢竟事先知悉法院查封，在查封之前簽訂租賃合同并實際占有使用以對抗未來法院執(zhí)行的可能性更低。同時，從信息獲取的角度看，增設(shè)占有要件是為使受讓人在作出受讓決策前從外觀上即可獲取租賃物的租賃信息，不至于因無法獲取信息而遭受利益損失。

以租抵債若符合“買賣不破租賃”規(guī)則適用的構(gòu)成要件，當(dāng)可適用?！吧米蕴幏治磥碜饨鹗找妗苯忉屨撝?，處分“租金收益”的行為其實是抵銷行為。出租人作為所有權(quán)人出租其所有之物并將租金與舊債抵銷是出租人行使自身權(quán)利之效果。以租抵債適用“買賣不破租賃”本身并未直接處分到“租金收益”。而該處分行為是否構(gòu)成“擅自”和違法，應(yīng)從抵銷的限制去考察，而不是通過想方設(shè)法將以租抵債解釋成未租賃合同，并竭力禁止“買賣不破租賃”原則之適用的途徑來解決該問題。因此，以租抵債當(dāng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則。

四、結(jié)語

以租抵債行為實際上包含了舊債法律關(guān)系、租賃法律關(guān)系和租金與抵銷合同三個要素。其中的租賃合同和抵銷合同構(gòu)成了一個交易整體，服務(wù)于同一個交易目的，即清償舊債，因而租賃合同和抵銷合同構(gòu)成了合同聯(lián)立。租賃合同或抵銷合同分別適用各自的法律規(guī)則，但同時由于這兩個合同缺少任何一個都無法實現(xiàn)整體的交易目的，其中一個合同發(fā)生不成立、無效或被撤銷都會引發(fā)另一個合同訂立時的客觀基礎(chǔ)動搖或喪失，該另一個合同可依情勢變更而被解除。以租抵債中的租賃合同和抵銷合同具備各自獨立的創(chuàng)設(shè)、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的功能，因而是獨立完整的。其中的租賃合同屬于“買賣不破租賃”規(guī)則中的租賃關(guān)系，可適用該規(guī)則，其中的抵銷合同如符合法律規(guī)定的抵銷權(quán)行使條件，當(dāng)屬有效。以租抵債中的租賃合同法律關(guān)系和抵銷行為各自獨立，應(yīng)當(dāng)分別適用各自規(guī)則。

注釋

①陳永強.以物抵債之處分行為論[J].法學(xué)，2014（11）：106。

②嚴(yán)聰.以物抵債合同研究[D].吉林大學(xué)2019年博士學(xué)位論文。

③參見廣東省高級人民法院在（2019）粵執(zhí)復(fù)690號執(zhí)行裁定書“本院認(rèn)為”部分內(nèi)容：“財匯公司復(fù)議還稱匯潮公司實際上是利用租賃的形式抵償債務(wù)，不適用買賣不破租賃原則。對此，本院認(rèn)為，從《租賃合同》及《租賃合同補充協(xié)議》內(nèi)容可知，財匯公司在欠有匯潮公司借款未還的情況下，用欠款抵沖匯潮公司承租涉案房產(chǎn)應(yīng)付的租金。涉案房產(chǎn)租金如何繳納并不影響雙方存在租賃合同的法律關(guān)系，故財匯公司該復(fù)議請求，理由亦不能成立”。

④參見最高人民法院（2014）民申字第215 號民事裁定書“本院認(rèn)為”部分內(nèi)容：“從該合同內(nèi)容看，英聯(lián)視公司為了使自己的債權(quán)得到清償，同意豪力投資公司以讓渡豪力大廈18年的房屋使用權(quán)的方式抵頂300 萬元的借款?？梢?，《房屋使用權(quán)抵債合同》是債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同”，“故本案不適用合同法規(guī)定的‘買賣不破租賃’原則”；四川省高級人民法院（2019）川民申3757 號民事裁定書“本院認(rèn)為”部分內(nèi)容：“再審申請人依據(jù)兩份《房屋租賃合同書》，以對案涉房屋享有租賃權(quán)益為由阻卻執(zhí)行。再審申請人亦承認(rèn)其簽訂的雖是租賃合同，但性質(zhì)為“以租抵債”。該租賃合同與傳統(tǒng)租賃合同性質(zhì)并不相同，實質(zhì)為雙方借款合同的延續(xù)，即以房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債。對該租賃合同應(yīng)考慮到其特殊性，不能對抗善意第三人的抵押權(quán)”。

⑤江必新，劉貴詳主編.最高人民法院執(zhí)行局編、執(zhí)行工作指導(dǎo)[M].北京：國家行政學(xué)院出版社，2016：240。

⑥喬偉主編.新編法學(xué)詞典[M].濟南：山東人民出版社，1985：836。

⑦江必新主編；何東寧，毛宜全副主編.執(zhí)行規(guī)范理解與適用最新民事訴訟法與民訴法解釋保全、執(zhí)行條文關(guān)聯(lián)解讀下增訂2 版[M].北京：中國法制出版社，2018：373。

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⑩肖俊.代物清償中的合意基礎(chǔ)與清償效果研究[J].中外法學(xué)，2015（1）：49。

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