養(yǎng)老地產(chǎn)“文、旅、養(yǎng)”一體化開發(fā)的實(shí)踐

鄒 贛 華

(閩北職業(yè)技術(shù)學(xué)院, 福建 南平 353000)

近年來“養(yǎng)老”成為社會(huì)高度關(guān)注的問題。朋友圈養(yǎng)老、抱團(tuán)養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等民間組團(tuán)養(yǎng)老模式層出不窮。傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式有家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老以及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。家庭養(yǎng)老以血緣關(guān)系為紐帶、以孝親觀念為核心,沿襲了上千年的時(shí)間。目前家庭供養(yǎng)關(guān)系呈現(xiàn)“421”格局,由于兒女無暇顧及老人,老人不愿與兒女同住等諸多因素,這一模式功能逐漸削弱。社區(qū)養(yǎng)老主要滿足老年人基本生活料理,內(nèi)容和形式都較單一,專業(yè)化程度有限,難以滿足老年人高品質(zhì)的生活需求。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老可以提供全方位的服務(wù)需求,但費(fèi)用高,居住條件相對(duì)簡陋,活動(dòng)場所受限。這三種養(yǎng)老模式都有待改進(jìn)提升,才能更好地從身體、心理上滿足當(dāng)代老年人高品質(zhì)的養(yǎng)老需求。

中國老齡化趨勢日益嚴(yán)重,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年我國60歲以上的老年人口達(dá)到2.55億,占總?cè)丝诘?7.8%。此外,1962-1980年中國嬰兒潮人群達(dá)4.2億,老年市場后備人口充足。在新時(shí)代背景下,養(yǎng)老正在和養(yǎng)生、旅游、文化、健康、生態(tài)、休閑等時(shí)代元素相結(jié)合,新型的多元化養(yǎng)老模式已成為訴求。養(yǎng)老地產(chǎn)融合當(dāng)?shù)芈糜钨Y源、文化資源一體化開發(fā)成為新型地產(chǎn)模式。它是由房地產(chǎn)開發(fā)商推出適老居住,能滿足老年人養(yǎng)老服務(wù)需求,為老年人的健康提供一系列基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)的住宅產(chǎn)品。主要包括:養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓、旅游地產(chǎn)等等[1]。它不同于傳統(tǒng)的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品,主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是居住環(huán)境;二是適老化住宅設(shè)計(jì);三是配套設(shè)施及養(yǎng)老服務(wù)。概括來說,它是以養(yǎng)老為目的,地產(chǎn)為形式,適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn),養(yǎng)老服務(wù)為核心的新型地產(chǎn)形式[2]。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

(一)國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

美日英等西方發(fā)達(dá)國家在上世紀(jì)70年代就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì),經(jīng)過了幾十年的發(fā)展,已形成了較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。美國的“太陽城”養(yǎng)老社區(qū)具有典型性,居住寬敞舒適,老年人可以享受到社區(qū)提供的積極的、活躍的生活方式。社區(qū)擁有充足的娛樂中心、高爾夫訓(xùn)練場、圖書館、保齡球館、鄉(xiāng)村俱樂部、教堂及購物中心等設(shè)施。日本受社會(huì)文化和土地資源稀缺的影響,提倡組建小規(guī)模多功能的居家養(yǎng)老社區(qū),對(duì)已有社區(qū)進(jìn)行適老性改造。區(qū)內(nèi)提供豪華的公共活動(dòng)空間,開展豐富多彩的群體活動(dòng),讓老年人晚年生活明朗快活、充實(shí)安心。英國形成了貝克斯希爾、海斯汀等風(fēng)景如畫的老年人城市,并將養(yǎng)老納入社區(qū),采取“居家養(yǎng)老,社區(qū)服務(wù)”的模式。注重對(duì)老年人的整體關(guān)懷,政府出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動(dòng)中心。

(二)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚,從總體上來講還處在初步探索階段。目前有萬科、綠城等多家地產(chǎn)商以及泰康、平安等保險(xiǎn)公司戰(zhàn)略布局養(yǎng)老領(lǐng)域。根據(jù)市場上十大養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營模式來看,主要可以分為三類:一是提供全方位服務(wù)的老年公寓、養(yǎng)老機(jī)構(gòu),比如上海親和源老年公寓,提供管家式的服務(wù)，北京雙井恭和苑是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),為老人提供長期持續(xù)的生活照料。這類機(jī)構(gòu)費(fèi)用高昂,更適合需要照料、護(hù)理的高齡老人居住。二是新型老年社區(qū),集娛樂、服務(wù)與醫(yī)療為一體,可以為不同年齡段、不同層次的老年人提供服務(wù)。如萬科打造的“隨園嘉樹”,提供居家養(yǎng)老、長者公寓、醫(yī)療護(hù)理院和養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)一站式全方位的養(yǎng)老服務(wù)。三是集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生等時(shí)尚概念的養(yǎng)老地產(chǎn)。如綠城開發(fā)的烏鎮(zhèn)雅園毗鄰國家5A級(jí)休閑旅游景區(qū),創(chuàng)建“學(xué)院式”養(yǎng)老模式,重構(gòu)老年人的晚年生活。臺(tái)灣的長庚養(yǎng)生村,擁有17公頃的草地、體驗(yàn)野區(qū)農(nóng)園、漫步休閑棧道。這類養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)離市區(qū),重點(diǎn)突出了休閑、養(yǎng)生,弱化了醫(yī)療、介護(hù)等功能,更適合健康活力、低齡老人居住。

二、“文、旅、養(yǎng)”一體化開發(fā)的依據(jù)

(一)天人合一觀念的體現(xiàn)

儒釋道是中國傳統(tǒng)文化的三大支柱,三者都強(qiáng)調(diào)人與自然和諧相處。陶淵明的《歸園田居》被認(rèn)為是田園詩的鼻祖,道出了古代讀書仕子對(duì)田園生活的向往?！疤?地-人合一,是一種健康的生存狀態(tài),一種生命狀態(tài),更是一種欣欣向榮的健康時(shí)空狀態(tài)。人與自然和諧相處,是解決人類面臨生態(tài)環(huán)境問題的必由之路”[3]。習(xí)近平總書記指出:“我們應(yīng)遵循天人合一、道法自然的理念,尋求永續(xù)發(fā)展之路。”人們把“家”安置在富氧富硒、靜謐優(yōu)美的自然環(huán)境中,尋求精神、靈魂、肉體的歸屬感,正是“天人合一”理想境界的體現(xiàn)。新型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在選址上多位于城市郊區(qū),地處田園、山林等處,甚至有豐厚的人文資源,內(nèi)部和周邊生態(tài)環(huán)境絕佳。在此打造養(yǎng)老地產(chǎn),不僅符合自然文化景觀價(jià)值最大化原則,也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的營造,提升市場競爭力。

(二)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

新型老年人,經(jīng)歷了恢復(fù)高考和改革開放帶來的紅利,與傳統(tǒng)的較少接受教育、艱苦樸素、省吃儉用的老人有所不同。新型老年人有文化,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較寬裕,愿消費(fèi)、敢消費(fèi)、追求品質(zhì),形成了豁達(dá)、理性、現(xiàn)代的消費(fèi)觀念。他們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的接受度高、電子類產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)使用熟練。近年來的旅游熱潮,中老年人正成為主力軍。其中50歲到60歲之間游客占中老年旅游市場比達(dá)62%,中老年旅游市場超兩萬億[4]。新型老年人熱衷于體驗(yàn)生活,農(nóng)村老人進(jìn)城享受都市生活,城市老人到鄉(xiāng)村體驗(yàn)田園風(fēng)光?！昂蝤B老人”出現(xiàn),北方老人到南方越冬、南方老人到北方避暑。養(yǎng)老地產(chǎn)環(huán)境宜人、服務(wù)專業(yè),人們對(duì)于老年房產(chǎn)購買意向逐漸增強(qiáng)。

(三)價(jià)值取向的需求

馬斯洛提出人有五種基本需要,從低到高分別為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值需求[5],即物質(zhì)需求和精神需求。在滿足了安逸舒適的居住條件后,老年人除了健康,最關(guān)注的問題就是精神生活。老年人退休后,社交圈子縮小了,時(shí)間變多了,有更多的時(shí)間去完成自己的興趣愛好。變成空巢老人以及生活方式的變化,容易產(chǎn)生孤獨(dú)感、焦慮感,精神需要新的寄托。老年人的精神文化需求呈現(xiàn)多元化,包括了情感交流、人際交往、文化教育、休閑娛樂、社會(huì)參與、自我實(shí)現(xiàn)等諸多方面。打造群眾喜愛的文化生活,將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意相結(jié)合,有助于推動(dòng)養(yǎng)老養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展[6]。

三、“文、旅、養(yǎng)”一體化開發(fā)的SWOT分析

(一)優(yōu)勢分析

閩北“意境花城”毗鄰國家3A級(jí)旅游景區(qū)——“三千八百坎”,景區(qū)內(nèi)人文薈萃,古跡眾多,有天然氧吧之稱。周邊有農(nóng)家樂等休閑娛樂場所。目前正升級(jí)打造“融生態(tài)旅游觀光、休閑養(yǎng)生避暑”為一體的度假區(qū)?！耙饩郴ǔ恰笔窍樯禺a(chǎn)在福建的第一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)項(xiàng)目。小區(qū)占地535畝,總建面積46萬平方米,產(chǎn)品涵蓋洋房、疊墅、微墅、院墅等,內(nèi)有1.2萬平方米的四季花海和10萬平方米的中央景觀,綠化面積達(dá)到45%以上。它憑借優(yōu)美的自然環(huán)境、適老住宅設(shè)計(jì)以及周邊生態(tài)旅游資源,吸引了眾多養(yǎng)老人群來此購房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，購房者85%為45歲到60歲的人群,職業(yè)多為公務(wù)員、醫(yī)生、教師、商業(yè)從業(yè)人員。地產(chǎn)商正積極多方引進(jìn)休閑旅游、養(yǎng)生健體項(xiàng)目,旨在打造“最美生態(tài)文旅社區(qū)”。

(二)劣勢分析

“意境花城”地產(chǎn)就整體而言以銷售房產(chǎn)為主,完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈未形成。缺乏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心的文化娛樂場所和醫(yī)療配套設(shè)施。社區(qū)機(jī)構(gòu)沒有取得多部門的支持與聯(lián)合發(fā)展,缺乏專業(yè)的養(yǎng)老管理與服務(wù)隊(duì)伍,難以承擔(dān)養(yǎng)老所需的所有職責(zé)。目前只適合健康老人居住,無法滿足高齡老人醫(yī)療、介護(hù)等需求。開發(fā)的休閑旅游項(xiàng)目缺乏針對(duì)性,對(duì)老年文化學(xué)習(xí)、康體健身場所缺乏有效打造,老年人的滿意指數(shù)有待提高。房產(chǎn)運(yùn)營模式單一,只有出售模式,沒有考慮養(yǎng)老房產(chǎn)持有的多樣性。

(三)機(jī)遇分析

近年來國家從宏觀層面對(duì)養(yǎng)老問題進(jìn)行指導(dǎo)與支持,頒發(fā)了一系列養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老體系建設(shè)的相關(guān)文件。2016年《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出:支持養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)與健康、養(yǎng)生、旅游、文化、健身、休閑等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展,豐富養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài);2017年《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》提出:鼓勵(lì)政府和社會(huì)資本合作,加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)培育與發(fā)展。2018年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),進(jìn)一步推進(jìn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”,提高老有所養(yǎng)的質(zhì)量。2019年民政部提出全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場等等。從這些文件中,我們不難看出:國家政策大力支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展,并引導(dǎo)和支持社會(huì)力量參與到養(yǎng)老事業(yè)中來。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來了重大發(fā)展機(jī)遇,合規(guī)性門檻提高，取消養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可的準(zhǔn)入門檻,放開市場競爭,收緊服務(wù)質(zhì)量,更規(guī)范的市場和行業(yè)發(fā)展環(huán)境即將到來[7]25。

(四)威脅

首先，“意境花城”做為新型養(yǎng)老地產(chǎn),地處城郊,非學(xué)區(qū)房,周邊生活配套設(shè)施不完善,不符合人們投資房產(chǎn)的條件。加上老年人較難接受新事物,形成購房者與房產(chǎn)商相互僵持的局面。其次,做為養(yǎng)老房產(chǎn),后續(xù)持續(xù)高額投資能否跟進(jìn),老年活動(dòng)中心、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施能否完善有待考驗(yàn);小區(qū)在休閑、旅游、養(yǎng)生項(xiàng)目的開發(fā)中能否產(chǎn)生良好經(jīng)濟(jì)效益,能否促進(jìn)生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)等,還不確定。再次,政府在規(guī)劃這一帶生態(tài)旅游中,周邊個(gè)別有污染的工廠應(yīng)責(zé)成搬遷,完成這些尚需時(shí)間考驗(yàn)。

四、“文、旅、養(yǎng)”一體化開發(fā)的對(duì)策

(一)營造美好意境,創(chuàng)建文化住居

近年來隨著文化自信的回歸和人文情懷的倡導(dǎo),人們追尋文化住居[8]。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)以“建筑”為核心,新型房地產(chǎn)開發(fā)以“文化”為建筑精神的核心。文化理念體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)等各個(gè)環(huán)節(jié),是可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。意境花城,可以營造多重意境美。首先選擇花草樹木、園林小品打造自然意趣美;其次營造詩意美。如沿用中國古人屋宇最后一個(gè)字：樓、閣、院、村、坊、塢、莊、筑、居等,給每一小宅起一個(gè)富有詩意的名字,懸掛匾額,展示傳統(tǒng)詩詞文化、書法藝術(shù)之美,讓小區(qū)詩意盎然;再次,開辦書畫展、創(chuàng)建老年藝術(shù)學(xué)院,培育藝術(shù)修養(yǎng)?？傊?，借鑒中國古代詩詞書畫、園林之意境美,多角度、多維度打造“意境花城”,打造文化住居,使之名至實(shí)歸。

(二)引進(jìn)旅游項(xiàng)目,打造生態(tài)休閑旅游小鎮(zhèn)

打造生態(tài)休閑旅游小鎮(zhèn),首先可以修建一條通往“三千八百砍”的休閑漫步棧道,既擴(kuò)大健體活動(dòng)的場所,又可以與“三千八百砍”連成一片進(jìn)行綜合開發(fā),進(jìn)行資源整合,綜合規(guī)劃。意境花城為休閑景區(qū)增添了一道亮麗風(fēng)景,休閑度假區(qū)又提升了小區(qū)的知名度。其次,小區(qū)憑借優(yōu)美的環(huán)境,可以引進(jìn)一些旅游項(xiàng)目,如風(fēng)箏節(jié)、帳篷節(jié)等時(shí)尚節(jié)日活動(dòng)，延平四賢名人文化節(jié)等文化節(jié)日活動(dòng)，端午節(jié)、元宵花燈展等傳統(tǒng)節(jié)日活動(dòng)。再次,小區(qū)尚有較大土地可以開發(fā)利用,可以創(chuàng)辦“蔬菜主題休閑農(nóng)業(yè)園”,提供蔬菜觀賞、采摘、種植、品嘗等多方位農(nóng)事活動(dòng)體驗(yàn);利用家家都有的大陽臺(tái)或草坪,指導(dǎo)業(yè)主開辟生態(tài)觀賞菜園,既有趣味性、美感性,又適當(dāng)解決了買菜難的問題。

(三)以禪茶為主打元素，開發(fā)禪意休閑養(yǎng)生產(chǎn)品

茶道里是禪，祥境里有茶。武夷巖茶享譽(yù)海內(nèi)外，閩北是武夷巖茶產(chǎn)地，茶文化在當(dāng)?shù)胤浅Ｆ占??！翱椭聊硬璁?dāng)酒，山居偏與竹為林”。有客前來，必是一壺功夫茶談古論今。朱熹將“中庸之德，君子仁人”用來比喻建茶。他以茶道傳理學(xué)，把茶視為中和清明的象征，以茶修德，以茶明倫，以茶寓理，不重虛華，崇尚儉樸，更以茶交友，以茶窮理，賦予茶更廣博鮮明的文化特征[9]。意境花城作為養(yǎng)老休閑地產(chǎn)，可以禪茶作為養(yǎng)生休閑主打元素，開發(fā)禪文化商品，打造禪境。在商業(yè)街區(qū)，開設(shè)禪茶館，品茶、聽樂、看禪茶表演，感受禪文化；銷售禪茶小品、茶具、香料、禪福等；在休閑體驗(yàn)活動(dòng)中，還可設(shè)置抄經(jīng)館、花道館、竹葦編織館等；餐飲以禪意為主題，開辦素齋素食等有格調(diào)的餐廳。園林景觀的設(shè)置上，一石一門一花一木，皆傳遞禪意，大巧若拙，返璞歸真。禪是佛文化的世俗化象征，是東方文化精神的極致境界。在禪境里，人們更容易找到家的感覺。

五、結(jié)語

人們的養(yǎng)老觀念發(fā)生了深刻的變化，以客戶需求為導(dǎo)向的地產(chǎn)也迎來了轉(zhuǎn)型。養(yǎng)老地產(chǎn)承擔(dān)著歷史責(zé)任。新時(shí)期人們對(duì)養(yǎng)老需求呈現(xiàn)多樣化、多元化，除了滿足人們居住安逸舒適的需求之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還要進(jìn)行精神領(lǐng)域和文化領(lǐng)域的建設(shè)，讓老年人獲得歸屬感，找到身與心安放的家園。未來養(yǎng)老地產(chǎn)將逐漸呈現(xiàn)差異化。在各養(yǎng)老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下，獨(dú)具特點(diǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目將更具有吸引力，地產(chǎn)開發(fā)者需在項(xiàng)目伊始就進(jìn)行準(zhǔn)確定位。[7]26養(yǎng)老地產(chǎn)需要大膽的創(chuàng)新，不斷的探索，將養(yǎng)老行業(yè)、需求進(jìn)行高級(jí)別的資源整合，才能創(chuàng)造出有核心競爭力的產(chǎn)品。