淺析房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的防控

張瑾

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中會面對諸多風(fēng)險(xiǎn)，必須對這些風(fēng)險(xiǎn)加以有效防控，從而提升融資的效率與效果，真正讓融資活動有力支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。在這種背景下，本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的相關(guān)內(nèi)涵進(jìn)行了概述，進(jìn)而從風(fēng)險(xiǎn)辨識、定性與定量風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)方面，探討了融資風(fēng)險(xiǎn)防控流程與措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資風(fēng)險(xiǎn);防控

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控概述

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控流程遵循風(fēng)險(xiǎn)辨識（Risk Identification）、定性與定量風(fēng)險(xiǎn)分析（Qualitative&Quantitative Risk Analysis）、風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)（Risk Response）與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控（Risk Monitoring&Control）四大步驟。第一步的風(fēng)險(xiǎn)辨識須找出開發(fā)方案中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，并將辨識出的風(fēng)險(xiǎn)一并紀(jì)錄于風(fēng)險(xiǎn)登錄表（Risk Register）。接著，再按風(fēng)險(xiǎn)登錄表逐項(xiàng)實(shí)施定性與定量風(fēng)險(xiǎn)分析，了解風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率、沖擊范圍及可能的損失金額。最后，利用定性與定量風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，決定出最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)策略與完整的監(jiān)控計(jì)劃，并且再將之確實(shí)記錄于風(fēng)險(xiǎn)登錄表。

在房地產(chǎn)企業(yè)融資活動各階段，上述風(fēng)險(xiǎn)防控流程均須不斷重復(fù)執(zhí)行。借助定期更新與審視融資風(fēng)險(xiǎn)登錄表，一方面可檢查既有風(fēng)險(xiǎn)是否有效減緩、其發(fā)生的機(jī)率與可能沖擊范圍是否產(chǎn)生變化，另一方面也可監(jiān)控是否產(chǎn)生新的融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資過程通常有多類參與者，因此在執(zhí)行融資風(fēng)險(xiǎn)防控的流程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需注重與各方參與者的溝通協(xié)商，以達(dá)成最適宜的風(fēng)險(xiǎn)防控決策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)辨識與確認(rèn)

（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識

風(fēng)險(xiǎn)辨識為房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的首要步驟，亦為風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)。只有完整辨識出融資方案中所面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，才能于風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)步驟中擬定完備的應(yīng)對策略。就房地產(chǎn)企業(yè)融資而言，由于各融資案的適用條件、融資規(guī)劃與融資架構(gòu)不相同，且我國金融環(huán)境不夠成熟的緣故，相較于歐美發(fā)達(dá)國家往往會面臨更高風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須更審慎辨識融資方案各階段可能面對的風(fēng)險(xiǎn)，并將其風(fēng)險(xiǎn)妥善記錄于風(fēng)險(xiǎn)登錄表，以利后續(xù)評估與追蹤。

（二）定性與定量風(fēng)險(xiǎn)分析

在融資風(fēng)險(xiǎn)辨識完畢后，須對所辨識出的風(fēng)險(xiǎn)加以分析，方法為定性風(fēng)險(xiǎn)分析（Qualitative Risk Analysis）與定量風(fēng)險(xiǎn)分析（Quantitative Risk Analysis）兩種。前者評估融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率、沖擊范圍與特性，以便排列各項(xiàng)融資風(fēng)險(xiǎn)的處理順序;后者則將所評估的沖擊范圍量化為具體金額。

執(zhí)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，需借助過去的融資項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，對風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能原因與造成的沖擊范圍進(jìn)行評估，并進(jìn)一步斷定各項(xiàng)融資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先次序，因而不可避免會帶有主觀判斷的成分。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資活動涉及眾多風(fēng)險(xiǎn)容忍度（Risk Tolerance）不同的參與方，因此定性風(fēng)險(xiǎn)分析勢必要考慮各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的承受者與其沖擊程度，以制定各方均能接受的排序。定性風(fēng)險(xiǎn)分析的最終產(chǎn)出為風(fēng)險(xiǎn)矩陣圖（Risk Matrix）。

定量風(fēng)險(xiǎn)分析則是利用統(tǒng)計(jì)軟件建立模型，將過往數(shù)據(jù)輸入模型仿真風(fēng)險(xiǎn)可能造成影響的數(shù)值（如利率、時(shí)間或應(yīng)急準(zhǔn)備金等），并進(jìn)一步解讀模擬結(jié)果評估適當(dāng)?shù)娜谫Y風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)策略。因此，在執(zhí)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析的過程中，不僅需要充足的樣本數(shù)據(jù)，更需額外投入時(shí)間與成本建立適合的模型并分析仿真結(jié)果，在成本效益的考慮下，往往僅對融資風(fēng)險(xiǎn)等級較高的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)務(wù)中，常見的定量風(fēng)險(xiǎn)分析工具為最大可能損失評估（Estimated Maximum Loss，EML），針對各種可能造成損失的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，評估有無風(fēng)險(xiǎn)減輕措施下的直接損失金額。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)回應(yīng)

（一）回避風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)回避是指直接放棄某一融資計(jì)劃或方案，從而避免由此可能產(chǎn)生的損失后果，從根本上消除融資風(fēng)險(xiǎn)，這一極端的策略通常發(fā)生于該風(fēng)險(xiǎn)沖擊程度相當(dāng)龐大且發(fā)生機(jī)率極高的情況下，或是處理風(fēng)險(xiǎn)的成本遠(yuǎn)高過于產(chǎn)生的效益時(shí)。

（二）移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)

移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)則為采取手段將房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任移轉(zhuǎn)至第三方，移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)可分為兩種，分別為控制型移轉(zhuǎn)與財(cái)務(wù)型移轉(zhuǎn)。前者將潛在損失與所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，后者只將潛在的財(cái)務(wù)損失移轉(zhuǎn)給第三方。

從控制型移轉(zhuǎn)來看，包括三種可行形式，分別為出售、分包與免除責(zé)任協(xié)議。出售即通過交易將財(cái)產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)讓給第三方。分包則是通過契約的方式將經(jīng)營過程中的某個(gè)環(huán)節(jié)移轉(zhuǎn)給第三方，房地產(chǎn)企業(yè)因建設(shè)工程技術(shù)復(fù)雜，往往會將相關(guān)業(yè)務(wù)分包給承包商執(zhí)行，分包合約中相關(guān)違約賠償、缺陷責(zé)任、終止條款、開發(fā)商與承包商的承保項(xiàng)目、保單條款等均須載明清楚，以避免未來可能產(chǎn)生的爭議。免除責(zé)任協(xié)議則是通過契約的方式，免除融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的責(zé)任與損失，房地產(chǎn)企業(yè)融資過程因參與者眾多，因此相關(guān)契約的簽訂須特別注意各方的權(quán)利義務(wù)與不可抗力條款，以免條款模糊導(dǎo)致爭議。

從財(cái)務(wù)型移轉(zhuǎn)來看，大多分為兩種形式，分別為保險(xiǎn)移轉(zhuǎn)與非保險(xiǎn)移轉(zhuǎn)。保險(xiǎn)移轉(zhuǎn)通過簽訂保單與支付保費(fèi)移轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)被融資項(xiàng)目發(fā)生損失時(shí)，保險(xiǎn)公司會通過賠償投保方保險(xiǎn)金以彌補(bǔ)被保險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)生的損失。但并非每項(xiàng)融資風(fēng)險(xiǎn)都可通過保險(xiǎn)移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此在進(jìn)行保險(xiǎn)規(guī)劃前要先分析風(fēng)險(xiǎn)的可保性，并進(jìn)一步考慮保險(xiǎn)的成本與效益。就房地產(chǎn)企業(yè)融資活動而言，保險(xiǎn)范圍非常廣泛，且合約結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因而須特別進(jìn)行保險(xiǎn)規(guī)劃。非保險(xiǎn)移轉(zhuǎn)常見的方式則為使用避險(xiǎn)工具，如通過期貨交易固定匯率來防范融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）減輕風(fēng)險(xiǎn)

減輕風(fēng)險(xiǎn)則是規(guī)劃相關(guān)行動以減輕融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)率與沖擊的嚴(yán)重性，是融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前的預(yù)防措施。為確保開房地產(chǎn)企業(yè)融資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性，房地產(chǎn)企業(yè)可委托專業(yè)咨詢公司執(zhí)行盡職調(diào)查（Due Diligence），針對資金、稅務(wù)與會計(jì)、財(cái)務(wù)模型、保險(xiǎn)等各種類的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，并設(shè)計(jì)一系列的減輕融資風(fēng)險(xiǎn)措施，以控制融資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)主動承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)，不主動對風(fēng)險(xiǎn)采取積極作為，通常發(fā)生在融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)所造成的沖擊或機(jī)率相對小的情況下。就房地產(chǎn)企業(yè)融資活動而言，可能采取的措施包括另外安排緩沖時(shí)間與動用應(yīng)急準(zhǔn)備金（Contingency）等措施。該策略與上述三種策略方式最大不同的地方在于不放棄計(jì)劃或改變?nèi)谫Y風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)對象，也不采取任何作為來改變?nèi)谫Y風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)率與沖擊的嚴(yán)重性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

完成融資風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)計(jì)劃后，需要有完善的監(jiān)控計(jì)劃方能得知房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)是否有效被防控。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控即為規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)融資執(zhí)行過程中一系列的監(jiān)控計(jì)劃，借助詳細(xì)記錄融資風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)控的過程中應(yīng)詳細(xì)檢查風(fēng)險(xiǎn)登錄表，評估風(fēng)險(xiǎn)防控計(jì)劃是否確實(shí)將融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)率降低或縮小沖擊范圍。房地產(chǎn)企業(yè)融資方案執(zhí)行過程中，融資風(fēng)險(xiǎn)會隨環(huán)境影響而改變，因此風(fēng)險(xiǎn)防控流程需要在融資方案的執(zhí)行過程中定期重復(fù)執(zhí)行，并更新風(fēng)險(xiǎn)登錄表，以有效審視是否有新的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，并評估過往的風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)策略是否適當(dāng)，確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)是否有效被防控。

為了有效監(jiān)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從制度層面加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督力度。制定相應(yīng)的制度文件，這不僅包括針對融資風(fēng)險(xiǎn)處理的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰制度，更應(yīng)出臺系統(tǒng)性的融資風(fēng)險(xiǎn)防范與治理流程文件，使得在出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能夠像普通業(yè)務(wù)一樣，得到高效率處理。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)定期開展內(nèi)部檢查制度，將融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的苗頭及時(shí)撲滅，以防發(fā)生更為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)問題。

房地產(chǎn)企業(yè)還需建立起融資風(fēng)險(xiǎn)防范的預(yù)警體系。這種預(yù)警體系應(yīng)具體做好兩方面工作：一方面，確定融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，最好量化它，采用相應(yīng)的模型來確定融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率;另一方面，融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)與預(yù)警值保持高度一致性，如果在實(shí)際情況下，我們可以根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整和糾正，保持高虛擬值與實(shí)際觀察的統(tǒng)一性。

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