企業(yè)寫字樓租賃風險與控制研究

王琪

[摘? ? 要] 近十年來，各地區(qū)的房地產業(yè)飛速發(fā)展，寫字樓是房地產市場不可或缺的部分，產業(yè)的不斷優(yōu)化為寫字樓租賃照亮了前進的光明大路，寫字樓租賃的交易量呈現大幅增長的趨勢，寫字樓租賃市場的競爭也越來越激烈。尤其是時代過長的舊式寫字樓，設備比較陳舊，致使空置率過高，加上租金增長過快、市場環(huán)境變化等問題，增加了企業(yè)的運營風險。因此，加強對寫字樓租賃風險與控制研究具有重大的意義。本文根據我國寫字樓租賃市場的現狀及特點，分析了市場回報預期情況和行業(yè)需求動力。從寫字樓租賃企業(yè)角度而言，高盈利額背后的風險是不可避免的，融資困難、寫字樓營銷和客戶使用等進一步給出租企業(yè)帶來了更多的租賃風險。為能較好地防范企業(yè)經營租賃過程中的高風險，本文對癥下藥地提出了建立健全融資風險防范機制、合理定價、使用期間加強監(jiān)督和信用體制等防范企業(yè)寫字樓租賃風險的具體措施及建議。

[關鍵詞] 寫字樓租賃;風險;控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 01. 006

[中圖分類號] F239.45? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2020）01- 0014- 02

1? ? ? 我國商業(yè)租賃市場現狀及研究

1.1? ?寫字樓業(yè)態(tài)有很大的升值空間和良好的回報預期

隨著我國經濟大環(huán)境的持續(xù)變化、新型產業(yè)的興起，第三產業(yè)逐漸成為經濟增長的領頭羊，特別是在不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融業(yè)及科技業(yè)飛速發(fā)展，進一步推動了寫字樓市場的租賃需求。

以珠海為例，珠海金融及科技服務類公司的寫字樓租賃總面積占比高達60%。同時，企業(yè)持有自己的辦公空間，是抗衡租金增長，實現自用、投資、融資三不誤的高含金量平臺。有研究者這樣表示：寫字樓有著市場高需求量、保值效能強、資金回報快、租賃盈利穩(wěn)等明顯特征?？梢妼懽謽菢I(yè)態(tài)具有很大的升值空間和較好的回報預期。

1.2? ?商改租提高供應量并深受金融行業(yè)的喜愛

政府發(fā)布“商改租”政策可謂是商業(yè)地產去庫存的救命稻草，這個政策對寫字樓租賃行業(yè)影響重大，保證了短期租賃寫字樓充足的供應量，促進了各行各業(yè)寫字樓租賃的交易量。

如圖1所示，從整體需求來看，TMT、金融和專業(yè)服務行業(yè)為市場需求的主要動力，其中金融行業(yè)最高，其中占比達39%、TMT行業(yè)和專業(yè)服務行業(yè)占比為28%和20%。

之后提出全面共享的寫字樓短租新型方式，用短租緩解了少量的長租閑置壓力，就消除了一部分寫字樓的空置率。這種短租模式的推廣，給寫字樓業(yè)主也增加了一定的獲利途徑，當長租成交率處于低迷狀態(tài)時，可以充分利用空擋期間設置小時制、日制、周制的短租，進而將閑置空間出租，實現企業(yè)利益最大化。

1.3? ?寫字樓租賃市場競爭激烈

基于大量學者研究的基礎上，長期以來，寫字樓租賃市場回報率高、租金緩長且平穩(wěn)的特性讓其成為投資人的新寵。當今時代，無論是初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)還是成熟型企業(yè)，都需要一個較為穩(wěn)定的辦公空間，這一硬性需求導致我國當前寫字樓項目繁多，競爭異常激烈，也使得寫字樓租賃行業(yè)開始采取措施突出重圍。

除了商業(yè)用房的驚人的需求量，大多數寫字樓租賃企業(yè)在多元化的需求下努力尋求突破口。因此，商業(yè)地產行業(yè)也面臨著將傳統(tǒng)商業(yè)地產轉型為新型地產的種種風險。在如此白熱化的競爭環(huán)境下，寫字樓產品的不可替代性還需大大提升。

2? ? ? 我國商業(yè)寫字樓租賃市場面臨風險研究

2.1? ?我國寫字樓租賃市場存在融資風險

經過這些年的發(fā)展，我國商業(yè)地產融資往往采用多元化戰(zhàn)略，常見的融資方式如銀行貸款、股權融資、房地產信托融資等方式，但是融資也表現出了幾個方面的風險：融資成本較高，投資周期較長，資金回收較慢，風險系數呈現高水平。

以銀行貸款和股權融資為例，銀行貸款融資的要求較高，對公司的資質信用，可持續(xù)性等方面要求都很高，而且手續(xù)多，歷時長久，需要足夠的抵押物。但是一般一些企業(yè)不具備充足的抵押物，也會存在其很難獲得貸款的風險;采用股權融資時，投資人也會拿到一部分股權，這必定也會致使企業(yè)股東的控制權被稀釋，在經營決策方面也可能因與投資方存在重大矛盾造成決策困難等狀況。

我國的法律法規(guī)目前還尚未健全，融資風險固然不能忽視。對于租賃式寫字樓而言，開發(fā)時間長，加上人工費及租金大幅增長，實際費用可能超出預算，往往要承擔一定的空置率。據人民網統(tǒng)計，2018年全國一線城市寫字樓的置空率已經高達17.4%，比上一年提高4.2%以上。因新的寫字樓大面積發(fā)布，導致寫字樓供過于求而難以出租。在這種高空置率的狀態(tài)下，再加上高昂的物業(yè)費、貸款利息及折舊費用等開銷，使得相應的持有成本進一步增加，企業(yè)融資的風險系數一度飆升。

2.2? ?寫字樓租賃企業(yè)營銷定價體系不完善

近幾年，由于經濟下滑，甲級寫字樓市場新增客戶減少，租賃需求處于低谷狀態(tài)。據統(tǒng)計，2018年下半年，青島甲級寫字樓市場平均空置率高達30.7% ，處于較高水平，確定合理的寫字樓租賃價格成為運營商一個頭等大事。大部分寫字樓租賃企業(yè)為了應對出租率較低等問題，不惜大幅降低租賃價格，或者另設略長的免租期，毫不顧忌建設費用造成的高折舊費。

從企業(yè)內部控制來講，大部分企業(yè)未設立相對應的租金定價部門，在價格制定方面沒能對相關市場做到充分調研，從而導致信息不對稱。一般情況下，寫字樓的營銷定價風險主要體現在租金定位方面，租金的高低決定了最終的收益。但事實上，寫字樓租賃過程中使用促銷方案是較為困難的，只有靈活采用價格技巧才能使這一問題得到有效解決。純租賃式寫字樓租賃若不會針對不同的租戶實施不同策略，要達到目標出租率恐怕是難上加難。

2.3? ?租賃寫字樓的使用風險帶來一系列的威脅

2018年下半年，我國經濟發(fā)展面臨著危機，中美貿易戰(zhàn)及市場信用風險的增加使得我國的很多企業(yè)受到了巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)經營發(fā)展的需求和動力使得寫字樓租賃市場受到了影響，在此基礎上，寫字樓的使用情況也存在較大的隱患。

第一，自然因素致使雙方當事人糾紛。比如2018年下半年上海經歷了百年難遇的梅雨季，九月初連續(xù)數日的暴雨等各種自然災害使得市中心的商鋪大面積積水，給零售和服裝公司經營帶來嚴重威脅;浦東新區(qū)一些陳舊的辦公樓也出現漏水進水現象，造成了寫字樓租賃的巨大損失，從而引起了租賃雙方的責任糾紛。

第二，受承租方租賃期間的不當行為風險。受承租方違背租賃協議進行賭博、金融詐騙等非法活動，因不能正常履行協議而形成信用風險，承租方可能因受害者的舉報或其他沖動行為受到牽連，也可能存在無法行使轉租權造成租金損失，進而影響承租方的正常經營。

3? ? ? 防范寫字樓租賃市場風險的措施及建議

3.1? ?建立健全融資風險防范機制

大多數企業(yè)會選擇融資的方式幫助自身迅速發(fā)展壯大起來，進而提高經濟效益，但其過程中存在一定的融資風險，企業(yè)應對各風險進一步識別評估，結合自身情況積極采取有效措施對其進行控制。

面對多種融資風險，企業(yè)應增強風險防范意識，建立風險基金制度，以居安思危的態(tài)度適量提取基金以應對危機。在此基礎上，企業(yè)的自身信用狀況對企業(yè)融資有積極影響，好的信用更有利于企業(yè)融資，企業(yè)應加強信用體系的建設，優(yōu)化信用環(huán)境及因地制宜地確定資本結構、股權結構等防范措施，以減少融資風險對企業(yè)日常經營帶來的消極影響。

3.2? ?定價應結合內外部因素

寫字樓租賃的價格受到了多方面的影響：

第一，寫字樓出租方定價一般會考慮多方面的目標，根據自身實際情況合理進行目標價格決策。以成本價格作為定價基礎，確保公司的成本及盈利。比如土地費用、各種稅款及管理費等都是寫字樓的成本，開發(fā)企業(yè)對該租賃的預期估算也影響了寫字樓的定價。

第二，要收集同行業(yè)的價格數據和產品性能情況，作為自身定價的參考，通過結合地段和企業(yè)規(guī)劃等各項指標來確定在定價中的權重比例。

第三，市場對價格的接受程度。大部分顧客考慮及決策的標準都是物有所值，但因為市場信息不對稱，導致客戶很好地把握寫字樓價格，需要出租方將租賃價格和效能的關系綜合化。市場需求量和寫字樓成本與預期價格的上下限相關，消費者對寫字樓的認可度是價格的上限。

3.3? ?使用期間防范并加強監(jiān)督和信用體制

第一，租賃合同履行期間，寫字樓出租企業(yè)可采取定期和抽樣調查的方式進行監(jiān)督，必要時還可以通過向物業(yè)公司及顧客探聽、檢測承租方的安全管理工作是否符合法律法規(guī)及協議要求，以便及時發(fā)現問題。如果發(fā)現端倪，可以讓承租方做出調整，否則出租方有權要求承租方賠償或者解除協議。

第二，加強對租金支付情況的監(jiān)督。出租企業(yè)財會部及相關管理部門要保持密切聯系;此外，要與銀行外部保持溝通，及時掌握承租方的財務狀況，以確保租賃協議能正常履行。

第三，規(guī)范信用體制。對于信用體制的規(guī)范和完善，可以考慮由銀行、供應商或承租人共同組建信用擔保平臺。這樣不但可以開展業(yè)務平臺，而且也在租賃過程中的各個環(huán)節(jié)削弱出租方的整體信用風險。加之合理規(guī)劃資金計劃，保證企業(yè)充足的現金流，這樣才能真正發(fā)揮信用體制的積極作用。

主要參考文獻

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