淺析TOD模式下的城市軌道沿線地塊的開發(fā)與利用

景星

城市化的發(fā)展給城市交通帶來巨大的壓力，現(xiàn)階段，我國的城市交通屢次出現(xiàn)問題大多都是因為城市化發(fā)展所導(dǎo)致，特別是在一些中心城市，交通極其不方便，在高峰時期會造成大型的交通堵塞，給人們的出行帶來極大的不便。在城市軌道交通發(fā)展方面，我國的發(fā)展建設(shè)相比西方先進(jìn)國家比較落后，而且缺乏管理經(jīng)驗。本文對TOD模式做出簡析，并分析TOD模式對我國城市發(fā)展的影響，最后提出TOD模式發(fā)展的相關(guān)建議。

城市軌道交通項目建設(shè)具有以下特點(diǎn)：投資大、審批環(huán)節(jié)多、歷時長、工程難度大、涉及范圍廣，動遷面廣、由政府主導(dǎo)以公共配套為主，一定程度上不計收益等幾大特點(diǎn)。從而導(dǎo)致軌道交通建設(shè)投資大回報率低，甚至長期需要政府補(bǔ)貼的經(jīng)營現(xiàn)狀。針對老城區(qū)而言可以以地鐵建設(shè)為契機(jī)，對地鐵線路及沿線站點(diǎn)所涉及的區(qū)域進(jìn)行土地綜合開發(fā)利用，從而實現(xiàn)局部區(qū)域城市空間形態(tài)、建筑形象的改變與更新。

TOD是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式。它能夠充分利用土地資源，有利于協(xié)調(diào)城市發(fā)展。這一觀念是最早是由美國專家弗雷克提出，當(dāng)時主要為緩解美國的交通問題，便以公共交通為中心，展開分布劃的劃分，將區(qū)域進(jìn)行有效分割。我們常見的交通工具為汽車、輕軌、地鐵等，然后可以設(shè)立公用站點(diǎn)，以十分鐘左右的路程為一個站點(diǎn)，以半徑的建立相關(guān)的集團(tuán)、文化、教育等區(qū)域。特別是在一些未開發(fā)的地區(qū)，利用這種方式進(jìn)行規(guī)劃，可以降低成本的投入，還能為城市交通提供便利。TOD模式運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)理念，在一些先進(jìn)國家已經(jīng)有廣泛的使用，并且效果較為理想。

TOD開發(fā)設(shè)計特色

（一）設(shè)計原則

TOD設(shè)計上的初衷是將有效的土地資源進(jìn)行混合使用，將可以利用的土地資源充分利用。并且在此基礎(chǔ)之上提供較為便利的交通，在路徑上實現(xiàn)多項化選擇，解決現(xiàn)有的交通問題。同時劃分不同區(qū)域，在區(qū)域建設(shè)不同的設(shè)施，給人們極強(qiáng)的使用體驗，并給人們創(chuàng)造一個良好的生活氛圍。根據(jù)地形劃分不同區(qū)域，在建筑上在為人們實現(xiàn)不同的功能，提高人們生活質(zhì)量。

（二）設(shè)計特色

在建筑空間結(jié)構(gòu)上其實現(xiàn)獨(dú)特的土地混合使用。像地鐵這種地下車站和地面車輛極地會形成兩種不同的空間，在初端會利用定修的方式將建筑空間形成地面模式，并利用獨(dú)特形狀進(jìn)行鋪道，能夠?qū)⒌貕K進(jìn)行重新劃分，并在此基礎(chǔ)上鏈接上平臺高度較近的內(nèi)部路網(wǎng)，以便于規(guī)劃區(qū)域。這樣的規(guī)劃方式有利于物業(yè)開發(fā)，同時城市交通還不會受到影響。地下區(qū)域的設(shè)計可以用于商業(yè)和軌道交通工具，綜合利用土地實現(xiàn)明確劃分。

TOD模式特點(diǎn)對城市發(fā)展的影響與作用

TOD模式與傳統(tǒng)的規(guī)劃思路相比，將土地的資源利用更加充分，區(qū)域的形成結(jié)構(gòu)與公共交通發(fā)展方向大致相同，城市整體結(jié)構(gòu)突顯更為緊湊，這樣可以將城市的建設(shè)共同使用，相比傳統(tǒng)的規(guī)劃方式，更為多樣性，提升居民的使用體驗。城市的設(shè)計理念偏向公眾化，傳統(tǒng)的設(shè)計理念過于偏向個人，經(jīng)常會出現(xiàn)私人地域和交通空間，TOD模式能夠緩解城市交通壓力，而且城市功能使用起來更為便利。

TOD在區(qū)域采用商業(yè)、住宅、業(yè)務(wù)共同發(fā)展原理，將大量的設(shè)施混合利用，在減少土地占用的同時還給人們帶來便利，減少出行的次數(shù)與出行距離，將交通工具出行換成步行，在一定程度上減少我國能源的使用，有利于我國的持續(xù)發(fā)展。以往的設(shè)計上，會將道路設(shè)計的相對狹窄，這不僅不利于交通工具的出入，還會造成較大的安全事故。在TOD模式下不僅擴(kuò)大的公共空間，還加大公交站點(diǎn)之間的步行空間，有利于車輛來往，減少安全事故的產(chǎn)生。

從規(guī)劃設(shè)計的源頭合理組織有軌交通與城市用地及各功能區(qū)塊之間的關(guān)系，是解決城市無限制生長的有效途徑。公交站點(diǎn)設(shè)置一般約500m的間距，地鐵站點(diǎn)間距約1000m，以此為依據(jù)將城市劃分成500-1000m的步行或非機(jī)動車活動范圍，配套相應(yīng)景觀、城市開放空間、休閑空間以增加步行系統(tǒng)的趣味性，引導(dǎo)市民在不排斥私人交通工具的同時優(yōu)先選擇步行、非機(jī)動車及公共交通系統(tǒng)出行，從而減輕城市交通壓力。從社會效益和經(jīng)濟(jì)價值層面而言，城市軌道交通將成為解決現(xiàn)階段城市問題的長期戰(zhàn)略，其自身的優(yōu)越性及對經(jīng)濟(jì)的拉動作用，在聯(lián)合開發(fā)過程中將不斷呈現(xiàn)。

對TOD開發(fā)模式的淺析

TOD開發(fā)模式與軌道交通建設(shè)的融合是多行業(yè)、多專業(yè)、多部門的融合，是多種社會、公共資源的整合。20世紀(jì)中后期是我國軌道交通建設(shè)的高潮期，大中型城市相繼出現(xiàn)了多條線路的規(guī)劃及建設(shè)，一定程度上軌道交通的建設(shè)成為衡量一個城市綜合實力及城市發(fā)展的重要指標(biāo)。軌道線路的選擇及建設(shè)由政府主導(dǎo)開發(fā)，政府全額投資，一定程度上講更注重其社會價值和公益價值，忽略了其經(jīng)濟(jì)價值，造成軌道交通運(yùn)營依靠政府補(bǔ)貼的現(xiàn)狀。我國地鐵運(yùn)營僅香港盈利，而港鐵盈利主要依靠其地鐵沿線的物業(yè)開發(fā)收入，反哺地鐵運(yùn)營。

21世紀(jì)以來我國軌道交通的開發(fā)借鑒國外及香港地鐵的成功經(jīng)驗，在這一領(lǐng)域做了許多嘗試，以TOD模式為依托創(chuàng)造“軌道+物業(yè)”的聯(lián)合開發(fā)模式是解決這一矛盾的有效手段。

（1）在城市層面進(jìn)行軌道線網(wǎng)規(guī)劃階段，對線網(wǎng)站點(diǎn)及周邊可用建設(shè)用地進(jìn)行梳理，對其土地價值進(jìn)行評估，確定其用地性質(zhì)，對部分土地整理、儲備，將結(jié)果反饋給城市總體規(guī)劃及國土規(guī)劃部門，從政策及規(guī)劃層面給土地的開發(fā)利用創(chuàng)造條件。

（2）可行性研究及軌道建設(shè)規(guī)劃階段，以政府及其下屬軌道公司相關(guān)部門為主導(dǎo)，針對軌道線路及其沿線站點(diǎn)及周邊土地進(jìn)行投資評估、經(jīng)濟(jì)型分析、地塊策劃。分析其投資回報及運(yùn)營收益等。

（3）工程可行性研究階段，線路設(shè)計由政府主導(dǎo)，引入二級開放商協(xié)助地鐵相關(guān)物業(yè)開發(fā)（可以是軌道公司旗下的置業(yè)開發(fā)公司也可以是具有較強(qiáng)開發(fā)能力大型房企開發(fā)商）。將軌道建設(shè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)協(xié)調(diào)起來，也可公開向社會招標(biāo)相關(guān)地塊的開發(fā)方案，最終由政府將地和方案打包掛牌出售，由二級開發(fā)商運(yùn)營。此種做法可有效的控制物業(yè)開發(fā)的完成度，更能體現(xiàn)物業(yè)開發(fā)的社會效益。

（4）工程設(shè)計及施工階段，將軌道交通建設(shè)、運(yùn)營及相關(guān)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營統(tǒng)一起來，相互協(xié)調(diào)，力求達(dá)到二者的完美融合，以達(dá)到社會、經(jīng)濟(jì)利益最大化。唯有在軌道建設(shè)的前期充分的融入TOD模式的物業(yè)綜合開發(fā)的理念，才能在后期的實施過程中做到項目的開發(fā)過程有法可依、有據(jù)可循，才能達(dá)到到集約化開發(fā)多方共贏的結(jié)果。

綜上所述，TOD模式能夠有效緩解我國目前存在的交通問題，同時其獨(dú)特建設(shè)方式與結(jié)構(gòu)，能夠提升居民的使用體驗。TOD模式能夠?qū)⑼恋刭Y源充分利用，實現(xiàn)科學(xué)、合理的分化將軌道交通、業(yè)務(wù)經(jīng)營實現(xiàn)一體化。相比傳統(tǒng)的規(guī)劃方式，能夠為交通提供便利的同時還能促進(jìn)周邊企業(yè)和業(yè)務(wù)發(fā)展。這種模式建設(shè)還能給人們的出行提供便利，減少人們的出行距離。為此，我國應(yīng)該積極展開TOD模式的相關(guān)建設(shè)，有效利用土地資源，提升我國的綜合發(fā)展。

（南通城市軌道交通有限公司）