物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的突出問題及完善措施

玉秋蘭

摘要：本文基于物業(yè)企業(yè)的實際狀況，簡要分析了物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及突出問題，并提出了有針對性的完善措施，希望能為我國物業(yè)企業(yè)的管理者帶來一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);財務(wù)管理;問題;措施

物業(yè)行業(yè)屬于近年來快速發(fā)展的行業(yè)之一。但隨著從業(yè)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，以及企業(yè)對于物業(yè)企業(yè)提出的要求不斷提高，物業(yè)企業(yè)普遍面臨著經(jīng)營不當(dāng)?shù)那闆r。因此，加強對于物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的研究，對于推動我國物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著一定的現(xiàn)實意義。

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及突出問題

（一）企業(yè)管理者缺少財務(wù)管理意識

企業(yè)管理者是企業(yè)的核心成員，其對于財務(wù)管理的重視度決定了企業(yè)是否具有充足的財務(wù)管理水平。財務(wù)管理工作在我國發(fā)展的時間較短，而物業(yè)企業(yè)的管理者往往具有多年的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，盡管其具備了充足的實踐經(jīng)驗，但卻無法把握諸如財務(wù)管理之類的現(xiàn)代管理手段。正因如此，物業(yè)企業(yè)管理者經(jīng)常會出現(xiàn)重視業(yè)務(wù)拓展，忽視財務(wù)管理的情況。財務(wù)管理工作在物業(yè)企業(yè)中無法發(fā)揮出自身的作用價值，無法實現(xiàn)對于企業(yè)各項資源的有效整頓和優(yōu)化，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)普遍存在資源浪費的情況，整體經(jīng)濟效益無法與現(xiàn)代化企業(yè)相提并論。

（二）財務(wù)管理措施的滯后性問題

在缺少財務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，企業(yè)財務(wù)人員所開展的各項工作難免存在不規(guī)范、不系統(tǒng)的問題，如會計核算方式不正確、財務(wù)信息缺乏有效性、財務(wù)報表不完善等。此外，物業(yè)企業(yè)的財務(wù)報表普遍存在不全面的情況，針對財務(wù)信息的分析工作無法及時落實，并未根據(jù)物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)范疇進行針對性較強的會計核算工作，企業(yè)管理者無法明確每一個業(yè)務(wù)項目的經(jīng)營現(xiàn)狀，從而無法實現(xiàn)對于業(yè)務(wù)項目的全過程管理。最后，物業(yè)企業(yè)普遍存在著缺少全面預(yù)算管理的情況，其無法針對工作指標(biāo)進行嚴(yán)格的控制，物業(yè)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)經(jīng)營情況往往會與預(yù)期的業(yè)務(wù)指標(biāo)存在嚴(yán)重的脫節(jié)，經(jīng)營情況無法達到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，且企業(yè)職工的考核問題也較為突出，最終造成了職工參與工作的積極性下降，企業(yè)整體缺少可持續(xù)發(fā)展的潛力。

（三）財務(wù)組織設(shè)置不合理問題

從物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來看，物業(yè)企業(yè)普遍具有分散性的特征，企業(yè)分公司與企業(yè)總部之間缺少必要的聯(lián)系性，分公司的獨立性較強，而分公司的財務(wù)人員是由分公司管理者直接進行領(lǐng)導(dǎo)，并非是由總部財務(wù)部門進行統(tǒng)一的管理。在這種組織結(jié)構(gòu)體系的基礎(chǔ)上，物業(yè)企業(yè)總部很難實現(xiàn)對于分公司的有效監(jiān)控，且容易出現(xiàn)分公司財務(wù)人員與管理者串聯(lián)舞弊的現(xiàn)象。其次，在物業(yè)企業(yè)從事財務(wù)工作的人員普遍存在綜合素質(zhì)水平和專業(yè)技術(shù)水平較低的情況。導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因包括以下兩點：一是物業(yè)行業(yè)的自身問題。物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)類行業(yè)的一種，其業(yè)務(wù)拓展有限，企業(yè)的經(jīng)營情況容易受到較大的局限性，上升空間較小，因而物業(yè)企業(yè)所能給財務(wù)人員提供的薪酬也普遍較低，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無法在人才市場上與其他行業(yè)的企業(yè)相提并論，很難吸引、留住高素質(zhì)、高水平的財務(wù)人才。二是物業(yè)企業(yè)忽視財務(wù)工作。在傳統(tǒng)的思維觀點之下，財務(wù)工作對于物業(yè)企業(yè)的影響性不大，其僅僅需要負(fù)責(zé)基本的收支記錄工作即可，無法對企業(yè)的財務(wù)狀況進行全過程監(jiān)控。正因如此，物業(yè)企業(yè)對于財務(wù)人員的要求不高，甚至部分在物業(yè)企業(yè)從事財務(wù)工作的人員并不具備基本的從業(yè)資格。在財務(wù)人員能力較低、業(yè)務(wù)水平有限的基礎(chǔ)上，其很難應(yīng)對物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作。

（四）資金管理不集中，銀行賬戶過多

管理效果得當(dāng)則能夠保證企業(yè)資金的循環(huán)速度，降低企業(yè)對于運營資金的需求，提高資金的利用率。但在實際當(dāng)中，多數(shù)物業(yè)企業(yè)無法準(zhǔn)確把握資金管理工作，其主要存在著流動資金不足、資金利用率不高、資金回報率較低的情況。其次，物業(yè)企業(yè)在資金管理方面存在著分散性的特征，企業(yè)的資金缺少集中性，且無法通過其他途徑獲取投資收益，最終影響到了企業(yè)資金的回報率。另外，在缺少有效資金管理的基礎(chǔ)上，企業(yè)難免會存在資金流失和流動資金不足的情況，這不僅直接影響到了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營效果，還為貪污腐敗現(xiàn)象創(chuàng)造了良好的客觀條件，最后，在過于重視業(yè)務(wù)服務(wù)的整體環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)甚至缺乏對于應(yīng)收賬款的重視程度，從而造成了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)象。

（五）缺少有效的內(nèi)部管理

內(nèi)部管理是財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)內(nèi)容之一，但在多數(shù)物業(yè)企業(yè)中，缺乏有效的內(nèi)部管理也是一個不容忽視的問題。導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因在于物業(yè)企業(yè)沒有設(shè)置專門的內(nèi)部管理部門以及缺少專業(yè)性較強的內(nèi)部管理人員。此外，審計制度的不完善性也是物業(yè)企業(yè)必須要去面對的問題之一。為達到控制人力資源成本的目的，物業(yè)企業(yè)一般并不會設(shè)置審計部門，而審計工作一般由企業(yè)總部的財務(wù)部門負(fù)責(zé)。這種工作職能的分配顯然不符合審計工作的基本要求，同時也會導(dǎo)致內(nèi)部管理失去了應(yīng)有的權(quán)威性，導(dǎo)致內(nèi)部管理工作的質(zhì)量無法得到保障。

二、提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的有效措施

（一）領(lǐng)導(dǎo)層需要提高對于財務(wù)管理工作的重視度

為加強企業(yè)的財務(wù)管理工作，物業(yè)企業(yè)管理者需要重審財務(wù)管理工作對于企業(yè)發(fā)展的作用和價值。物業(yè)企業(yè)需要定期組織企業(yè)管理層及各個分部、分公司管理者參與財務(wù)管理培訓(xùn)，要確保每一位參與者能夠明確財務(wù)管理的核心內(nèi)容，從而在實際工作的過程中嚴(yán)格控制企業(yè)的財務(wù)工作。其次，物業(yè)企業(yè)需要加強對于財務(wù)人員的有效管理，未具有會計從業(yè)資格證明的人員不得從事這一工作，且需要定期對企業(yè)財務(wù)人員進行培訓(xùn)和再教育，確保其能夠掌握最新的財務(wù)知識。

（二）建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，提高財務(wù)內(nèi)部控制意識

物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立與之相應(yīng)的，適合自身特點的財務(wù)內(nèi)部控制組織機構(gòu)，建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，如完善不相容崗位職務(wù)設(shè)置，建立財務(wù)崗位責(zé)任制;根據(jù)財務(wù)適度授權(quán)原則，健立財務(wù)收支審批制度，明確財務(wù)以及相關(guān)的授權(quán)工作批準(zhǔn)的范圍、權(quán)限、程度、責(zé)任等內(nèi)容。同時，要確保內(nèi)部控制制度的落實，并使內(nèi)部控制制度與企業(yè)財務(wù)管理的其他環(huán)節(jié)有機結(jié)合，及時發(fā)現(xiàn)并解決企業(yè)存在的問題。企業(yè)的財務(wù)人員是執(zhí)行財務(wù)內(nèi)部控制的重要人員，由于其特殊身份及責(zé)任，企業(yè)應(yīng)注重對專業(yè)技術(shù)隊伍培養(yǎng)，加強其繼續(xù)教育與培訓(xùn)，使他們具備建立企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制機制，實施企業(yè)內(nèi)部控制制度的素質(zhì)，并具備在實踐中不斷總結(jié)與創(chuàng)新的能力。

（三）實行全面預(yù)算管理制度

全面預(yù)算管理制度是企業(yè)保證工作指標(biāo)完成率以及企業(yè)效益的有效措施。首先，物業(yè)企業(yè)需要將年度工作指標(biāo)進行細(xì)化處理，將其下達至每一個分部門、分公司，并最終將其落實到員工個人身上。企業(yè)的每一位員工均需要承擔(dān)一定的工作責(zé)任，且任何業(yè)務(wù)活動的開展均需要嚴(yán)格以預(yù)算指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。在開展業(yè)務(wù)活動的過程中，企業(yè)財務(wù)管理人員需要對預(yù)算的應(yīng)用情況和業(yè)務(wù)活動的執(zhí)行情況進行嚴(yán)格的監(jiān)督和分析，判斷其預(yù)算執(zhí)行情況是否在可控范圍之內(nèi)，若成本費用支出與預(yù)期核算之間存在偏差時，則應(yīng)當(dāng)及時尋找原因，并對于業(yè)務(wù)活動進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并在保證業(yè)務(wù)活動質(zhì)量的前提下，盡可能實現(xiàn)對于成本費用支出的有效控制。此外，在收入到賬時，財務(wù)人員需要及時確認(rèn)收入，并落實收入核算和收入統(tǒng)計工作。同時，物業(yè)企業(yè)需要將預(yù)算執(zhí)行情況與企業(yè)職工的績效考核連接在一起，從而達到約束職工行為，調(diào)動職工工作積極性的目的。若在條件允許的情況下，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立合理的獎懲制度，讓企業(yè)職工充分認(rèn)識到預(yù)算執(zhí)行效果與自身利益之間的聯(lián)系性。

（四）對企業(yè)資金實現(xiàn)集中性管理

物業(yè)企業(yè)的特殊性質(zhì)決定了其具有大量的現(xiàn)金流。為確保實現(xiàn)對于資金的有效管理，并及時注銷多余的銀行賬戶.同時，企業(yè)應(yīng)由公司總部對企業(yè)流動資金進行統(tǒng)一的管理，日常做出詳細(xì)的資金安排，減少不必要資金滯留在某個分公司.同時，重點管控應(yīng)收賬款、現(xiàn)金流等考核指標(biāo)，以現(xiàn)金流為核心，加強應(yīng)收、應(yīng)付、存貨等運營管理和資金集中管理，降低資金成本。這樣一來，不僅可以有效避免資金外流的情況，更能夠通過合理的投資創(chuàng)造更大的回報率。

結(jié)語

綜合來看，物業(yè)企業(yè)缺少有效的財務(wù)管理是導(dǎo)致其在面臨市場風(fēng)險時，抵御能力較差的主要原因。為加強物業(yè)企業(yè)的核心競爭力，提高企業(yè)的經(jīng)營效益，就必須強化財務(wù)管理工作。

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