房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

練珊琴

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括開(kāi)發(fā)直接成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和其它成本費(fèi)用。其中開(kāi)發(fā)直接成本又細(xì)分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)報(bào)批等前期工程費(fèi)、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、園林綠化成本、公共配套設(shè)施成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括工程管理費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資成本、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員的薪酬支出等。其他成本費(fèi)用主要指房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期費(fèi)用，包括稅金及附加、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：第一，管理觀念滯后，成本核算不科學(xué)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理還停留在基礎(chǔ)的事后的成本核算階段，缺乏事前成本預(yù)測(cè)和事中成本控制。成本管理的范圍較為狹窄，成本核算的數(shù)據(jù)口徑不一，成本費(fèi)用的歸集和分配不科學(xué)等。第二，成本控制力度不強(qiáng)，忽視成本的動(dòng)態(tài)管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的成本控制體系，成本管理的制度不完善，成本監(jiān)管不到位，且多為事后的靜態(tài)成本管理，對(duì)于成本發(fā)生過(guò)程缺乏管控，未能準(zhǔn)確把握成本控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致成本管理成效不佳。第三，成本控制方法落后，成本管理精細(xì)化程度不足。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)大多依靠管理者主觀的經(jīng)驗(yàn)判斷，缺乏系統(tǒng)、量化、科學(xué)的成本控制方法。第四，信息化技術(shù)應(yīng)用不足，成本管理效率低下。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，缺乏成本數(shù)據(jù)的沉淀，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)作進(jìn)一步的應(yīng)用分析，難以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下一階段的成本指標(biāo)的構(gòu)建、成本數(shù)據(jù)的測(cè)算等提供全面、可靠的參考依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同的系統(tǒng)之間缺乏有效的數(shù)據(jù)對(duì)接，使得財(cái)務(wù)人員需要重復(fù)大量的成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析工作，并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性也難以得到保障。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理改進(jìn)對(duì)策

（一）完善成本核算，轉(zhuǎn)變成本管理觀念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)一步完善成本核算，實(shí)施全面預(yù)算管理，做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本竣工結(jié)算工作。首先，擴(kuò)大預(yù)算編制范圍，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)方面的成本因素，包括市場(chǎng)環(huán)境變化、同類型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本情況，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本特點(diǎn)進(jìn)行預(yù)算編制。同時(shí)在預(yù)算支出環(huán)節(jié)加強(qiáng)審核監(jiān)管，制定嚴(yán)格的費(fèi)用報(bào)銷審批制度，要求各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷流程要合規(guī)，資料要完整。其次，強(qiáng)化工程決算管理，準(zhǔn)確核定工程決算期間，將超限期的項(xiàng)目成本納入期間費(fèi)用。確保成本核算口徑一致，實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的縱橫對(duì)比。在進(jìn)行成本核算時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)合理地確定成本核算對(duì)象，科學(xué)地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，尤其需要注意加強(qiáng)間接費(fèi)用核算，按照一定的配比原則，真實(shí)地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用支出，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的預(yù)算提供準(zhǔn)確、完整的成本核算數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極轉(zhuǎn)變成本管理觀念，基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)視角思考成本管理，通過(guò)優(yōu)化流程及價(jià)值鏈分析等提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體的開(kāi)發(fā)成本效益。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)著要積極推動(dòng)建立全過(guò)程的成本管理體系，成本管理不應(yīng)該只停留在事后的成本核算階段，而應(yīng)全面覆蓋企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程、全員、全方位。要逐步地從靜態(tài)成本管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)的成本控制理念，從經(jīng)營(yíng)性的成本核算轉(zhuǎn)向規(guī)劃性地成本控制。

（二）健全成本控制體系，強(qiáng)化成本動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要逐步健全成本控制體系，完善成本管理制度，針對(duì)不同開(kāi)發(fā)階段制定相應(yīng)的成本控制辦法。要優(yōu)化成本控制組織結(jié)構(gòu)，分離不相容成本管理崗位，明確各個(gè)部門(mén)或崗位的成本控制權(quán)責(zé)，加強(qiáng)成本的績(jī)效考核，以提升人員的成本管理意識(shí)，強(qiáng)化成本控制約束。同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化成本監(jiān)管。一方面在工程量清單、簽證變更以及工程結(jié)算等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行雙軌制度，通過(guò)運(yùn)用重點(diǎn)抽查、標(biāo)準(zhǔn)工程指標(biāo)以及對(duì)比審核等方法加強(qiáng)審核監(jiān)管力度，另一方面將成本監(jiān)管中心前移，在確保內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性和權(quán)威性的基礎(chǔ)上開(kāi)展日常審計(jì)和不定期專項(xiàng)審計(jì)活動(dòng)，著重審核成本數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展成本控制活動(dòng)提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)參考。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的事后的靜態(tài)成本管理模式，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的成本控制管理。動(dòng)態(tài)成本控制即對(duì)實(shí)時(shí)的成本費(fèi)用進(jìn)行管控，是對(duì)成本從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)到最終竣工結(jié)算的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行成本的跟蹤控制管理。過(guò)程中針對(duì)不同的業(yè)務(wù)類型、明確關(guān)鍵成本控制節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)類型包括項(xiàng)目立項(xiàng)、預(yù)算編制、主體施工、流程審核、項(xiàng)目尾款等多個(gè)方面的內(nèi)容，各個(gè)節(jié)點(diǎn)都有與之對(duì)應(yīng)的成本控制崗位，該崗位包括項(xiàng)目工程師、采購(gòu)人員等，各崗位應(yīng)互相配合對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的所有資源進(jìn)行統(tǒng)籌管理，形成動(dòng)態(tài)的成本控制機(jī)制，從整體上提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，降低成本費(fèi)用損耗。

（三）改進(jìn)成本控制方法，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要改進(jìn)成本控制方法，運(yùn)用多元化的成本控制工具提高成本控制效率和質(zhì)量，可以有效結(jié)合目標(biāo)成本與作業(yè)成本法進(jìn)行成本控制。目標(biāo)成本是通過(guò)建立成本目標(biāo)來(lái)規(guī)劃和指導(dǎo)成本控制活動(dòng)，提升整體經(jīng)營(yíng)效益。作業(yè)成本法是資源動(dòng)因以及成本動(dòng)因合理地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，提高成本控制水平。二者相結(jié)合，可以促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段以及各個(gè)崗位具體的成本管理目標(biāo)，以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行成本控制，并且在控制過(guò)程中應(yīng)用作業(yè)成本法的理論手段，通過(guò)合理地歸集和分配成本費(fèi)用找出并消除不增值成本作業(yè)，控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本費(fèi)用，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈增值。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行精細(xì)化成本管理，一方面通過(guò)分解的成本目標(biāo)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的工程數(shù)量、施工圖數(shù)量、驗(yàn)工計(jì)價(jià)數(shù)量等作出詳細(xì)規(guī)定，為實(shí)際工程施工提供借鑒依據(jù)，同時(shí)也為成本考核提供借鑒。按照計(jì)劃、核算以及分析多個(gè)階段細(xì)化成本管理流程，科學(xué)地規(guī)劃成本控制路徑。分階段控制成本時(shí)，要明確各個(gè)階段的成本控制重點(diǎn)，如項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)階段，主要是招投標(biāo)過(guò)程的項(xiàng)目決策成本。在核算階段，根據(jù)具體的核算內(nèi)容有針對(duì)性地進(jìn)行管控。項(xiàng)目銷售階段，主要考慮相同或相似營(yíng)銷效果下不同營(yíng)銷方式帶來(lái)的現(xiàn)金流出和稅費(fèi)成本。比如房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的“老帶新”營(yíng)銷，即給推薦新客戶的老客戶送一定價(jià)值的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物，比如送購(gòu)物卡、物業(yè)費(fèi)抵用券或者車位抵用券，首選是送車位抵用券，因?yàn)檐囄坏钟萌苯拥譁p車位銷售價(jià)格，銷售價(jià)格的降低在流轉(zhuǎn)稅、附加稅、土地增值稅上都可以實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)最小化。

（四）加強(qiáng)成本信息化管理，提高成本管理效率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完成后，應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料，編制相應(yīng)的結(jié)算文件，借助現(xiàn)代化的信息技術(shù)對(duì)成本結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出其中可以完善的環(huán)節(jié)，同時(shí)將數(shù)據(jù)錄入成本數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)現(xiàn)有的成本管理信息化系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)和完善，將目標(biāo)成本、作業(yè)成本、責(zé)任成本等融入到信息化管理流程中，將開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的測(cè)算及目標(biāo)成本、執(zhí)行階段的動(dòng)態(tài)成本、項(xiàng)目結(jié)算后形成的核算成本等數(shù)據(jù)都沉淀到成本數(shù)據(jù)庫(kù)中，確保成本數(shù)據(jù)的完整性。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極促進(jìn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合管理，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)如采購(gòu)系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)以及成本系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對(duì)接，提高成本管理效率。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的重要組成部分，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)管理人員一定要對(duì)此引起足夠的重視，通過(guò)完善成本核算、健全成本控制體系等舉措提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。