南寧市保障性住房建設(shè)與管理研究

莫海浩

（南寧市保障住房建設(shè)管理服務(wù)中心，廣西 南寧 530000）

目前，隨著南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸加快，住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。做好保障性住房建設(shè)工作，能夠促進(jìn)南寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，改善民生，還能確保社會(huì)穩(wěn)定，具有非常重要的意義[1]。文章主要論述了南寧市保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題，并提出了有效的解決策略，希望起到參考作用。

一、南寧市保障性住房的建設(shè)現(xiàn)狀分析

作為廣西實(shí)施保障性住房建設(shè)最早的城市，南寧市保障性住房建設(shè)工作成果顯著。南寧市先后推出了一系列保障性住房的管理辦法和相關(guān)意見(jiàn)，構(gòu)建了完善的保障性住房制度，例如《南寧市公共租賃住房管理暫行辦法》《南寧經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等，使保障性住房建設(shè)有章可循，有法可依。從1994年-2010年，南寧市先后推出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、廉租房建設(shè)、限價(jià)普通商品房建設(shè)、危舊房改造、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到去年為止，南寧市建設(shè)保障類(lèi)住房二十萬(wàn)套以上，解決了十幾萬(wàn)住戶的住房困難問(wèn)題，是廣西建設(shè)保障性住房最大的城市。

二、南寧市保障性住房建設(shè)管理主要問(wèn)題分析

雖然南寧市保障性住房建設(shè)取得了很多成果，獲得了很好的社會(huì)效益，但在建設(shè)管理期間也發(fā)現(xiàn)了很多不足，對(duì)這項(xiàng)民生工程未來(lái)可持續(xù)發(fā)展造成了限制，主要問(wèn)題包括下面幾點(diǎn)：

（一）缺少完善的用地選址機(jī)制

由于保障性住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)土地的需求量也在增加。因?yàn)楸Ｕ闲宰》棵嫦虻膶?duì)象是低收入人群，一些建設(shè)部門(mén)對(duì)于保障性住房建設(shè)選址缺乏考慮，使居民生活非常不方便，還產(chǎn)生了貧富差別的現(xiàn)象。

出現(xiàn)這種情況的原因是：第一，地方政府過(guò)于重視財(cái)政收入增加。由于商品房?jī)r(jià)格的上升，政府部門(mén)把地理位置好的地段高價(jià)出讓?zhuān)瑥亩黾迂?cái)政收入，因此保障性住房的用地只能選擇城市邊緣地帶，這樣就成為了低收入者聚集的地區(qū)。另外，在城市邊緣地帶缺乏完善的交通、醫(yī)療和教育等基礎(chǔ)設(shè)施，給居民生活造成不便。第二，土地資源儲(chǔ)備不足。當(dāng)前，南寧市很多地塊都進(jìn)行了商品房建設(shè)，因此導(dǎo)致土地儲(chǔ)備總量存在不足，為了完成保障房征地拆遷的任務(wù)目標(biāo)，南寧市許多城區(qū)都選擇非常偏僻的地段進(jìn)行保障性住房建設(shè)，這樣就造成貧富分化越來(lái)越嚴(yán)重[2]。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平相對(duì)落后

由于生活水平的日益提高，大眾對(duì)于住房不再滿足于居住的基本要求，而是追求生活的舒適性，所以做好房屋的合理設(shè)計(jì)是非常必要的。當(dāng)前，南寧市部分保障房社區(qū)因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致居民生活非常不方便。出現(xiàn)這種情況的原因?yàn)椋旱谝唬O(shè)計(jì)單位的原因。參與保障房設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)單位，以前主要設(shè)計(jì)面積比較大的商品房，對(duì)于中小戶型設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)普遍不足。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一部分保障房社區(qū)房間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，具有設(shè)計(jì)缺陷。第二，對(duì)保障房建設(shè)面積控制不合理，導(dǎo)致不能滿足使用功能。我國(guó)對(duì)于保障性住房面積有嚴(yán)格規(guī)定，廉租房控制在50平方米以?xún)?nèi)，公租房控制在60平方米以?xún)?nèi)。很多保障房在這個(gè)要求下不斷縮小建設(shè)面積，為了更多的建設(shè)房屋，很多小區(qū)還出現(xiàn)了20平方米以下的保障房，導(dǎo)致居民生活非常不方便。

（三）項(xiàng)目招投標(biāo)方式不完善

保障性住房建設(shè)是政府投資建設(shè)，因此建設(shè)項(xiàng)目必須開(kāi)展招投標(biāo)，但因?yàn)楸Ｕ闲宰》棵嫦虻褪杖爰彝?，因此?xiàng)目招投標(biāo)面臨很多困難。

由于投資比較少，南寧市保障性住房主要選擇最低評(píng)標(biāo)法。最低評(píng)標(biāo)法是指以?xún)r(jià)格高低作為選擇供應(yīng)商的方法，因此在滿足招標(biāo)前提下選擇最低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人作為供應(yīng)商。在這種情況下，政府部門(mén)受資金限制一味追求低價(jià)，因此很多建設(shè)單位為了減少成本而使用不合格的建筑材料，選擇不符合要求的施工隊(duì)開(kāi)展施工，對(duì)保障房建設(shè)工程質(zhì)量造成影響，還有的因?yàn)橥顿Y比較少，導(dǎo)致工程延期。

（四）住房建設(shè)資金不足

建設(shè)資金的充足關(guān)系到保障性住房建設(shè)能否順利實(shí)施。目前，南寧市保障房建設(shè)面臨的資金問(wèn)題主要有兩個(gè)：第一，建設(shè)資金不足。南寧市保障性住房建設(shè)資金主要途徑包括財(cái)政補(bǔ)給、銀行貸款、土地出讓金等。根據(jù)財(cái)政部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，2012年-2015年南寧市保障性住房建設(shè)需要資金67.75億元，最后籌集到資金58.75億元，還有9億元的缺口不能解決，第二，投融資機(jī)制不完備。隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，后期需要大量的建設(shè)資金，政府面臨很大的融資壓力。但因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)融資成本高、利潤(rùn)低，不能有效吸引社會(huì)資本，因此融資面臨很大困難，需要進(jìn)行完善[3]。

三、完善南寧市保障性住房建設(shè)管理的相關(guān)對(duì)策

針對(duì)目前南寧市保障性住房建設(shè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，總結(jié)了下面幾點(diǎn)對(duì)策，目的的促進(jìn)保障性住房建設(shè)管理持續(xù)健康的發(fā)展。

（一）推動(dòng)強(qiáng)制性保障性住房選址要求

政府部門(mén)，特別是住房、國(guó)土和規(guī)劃建設(shè)部門(mén)，要增強(qiáng)為人民服務(wù)的意識(shí)，做到以人為本，要使保障性住房滿足地段成熟、交通便利、設(shè)施配套齊全的要求，選擇最佳的保障性住房地址。建設(shè)部門(mén)要提出合理的項(xiàng)目供地選址意見(jiàn)，通過(guò)審批后做好征地建設(shè)。要避免保障性工程選址地段處于城市邊緣的情況，合理規(guī)劃項(xiàng)目布局，從而使居民生活更加方便。

（二）完善規(guī)劃設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

保障性住房建設(shè)因?yàn)楦鞣矫嬖?，普遍建設(shè)面積比較小，因此在控制面積的前提下，更要體現(xiàn)出高超的設(shè)計(jì)水平。在開(kāi)展保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，要制定設(shè)計(jì)競(jìng)賽機(jī)制，評(píng)選參賽設(shè)計(jì)單位的方案，可以借助網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體舉行公開(kāi)投票，選擇符合美觀、實(shí)用的保障性住房的方案。采取競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以做到優(yōu)中選優(yōu)，選擇最佳的建設(shè)方案，增強(qiáng)大眾參與保障房的積極性，提升建設(shè)單位知名度，獲得最好的社會(huì)效益，避免戶型不符合大眾的要求。

（三）改進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式

在開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)期間，只有選擇恰當(dāng)?shù)氖┕て髽I(yè)，才能使保障性住房建設(shè)順利開(kāi)展，對(duì)于工程項(xiàng)目質(zhì)量和后期管理維護(hù)都有重要的意義。因此，可以對(duì)其他地區(qū)項(xiàng)目招投標(biāo)方式進(jìn)行借鑒，選擇綜合評(píng)分法具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。綜合評(píng)分法指的是，在滿足招標(biāo)文件要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)招標(biāo)文件的不同因素開(kāi)展綜合評(píng)審，將分?jǐn)?shù)最高的投標(biāo)人作為中標(biāo)的供應(yīng)商。目前，綜合評(píng)分法在全國(guó)很多城市都得到了普遍應(yīng)用，可以在南寧市加以推廣。保障性住房工程是一項(xiàng)政府民生工程，既要考慮建設(shè)的投入產(chǎn)出，還要保證工程建設(shè)質(zhì)量符合要求。只有選擇科學(xué)招投標(biāo)，合理選擇設(shè)計(jì)方和施工方，才能使保障性住房滿足社會(huì)大眾的需求。

（四）多渠道籌集項(xiàng)目建設(shè)資金

目前，保障性住房建設(shè)還面臨的一個(gè)比較大的難題，那就是缺乏建設(shè)資金，因此需要多個(gè)渠道籌集建設(shè)資金。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧市可以選擇“四位一體”的方法籌集建設(shè)資金。主要包括：第一，爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)的資金補(bǔ)助?？梢蕴岢錾陥?bào)手續(xù)，爭(zhēng)取中央的投資以及自治區(qū)補(bǔ)助資金。第二，增加財(cái)政資金投入。

在政府財(cái)政預(yù)算資金中規(guī)劃出用于保障性住房建設(shè)的相關(guān)資金，還要把廉租房建設(shè)資金進(jìn)行年度預(yù)算安排。在保證廉租房任務(wù)前提下，可以從土地出讓收益中分出相應(yīng)比例的資金，以及把住房公積金增值收益作為保障性住房的建設(shè)資金，從而用于公共租房建設(shè)；還可以從城市維護(hù)稅、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用中計(jì)提相應(yīng)的資金，作為保障性住房項(xiàng)目的資金[4]。第三，要積極吸引社會(huì)資金的投入。可以選擇BT建設(shè)模式，或進(jìn)行稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。第四，完善融資平臺(tái)建設(shè)?？梢詫⒈Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)中心作為保障性住房建設(shè)的融資平臺(tái)，這樣一來(lái)，就可以向社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，還能發(fā)放債券，從而增加融資渠道。

四、結(jié)語(yǔ)

保障性住房是一項(xiàng)惠民工程，也是我國(guó)政府比較關(guān)注的民生工程，關(guān)系到社會(huì)低收入家庭住房問(wèn)題能否很好的解決，必須加以重視。文章分析了南寧市保障性住房建設(shè)管理中存在的一系列問(wèn)題，并提出了針對(duì)性的解決措施，目的是加快保障性住房更好的發(fā)展，獲得滿意的社會(huì)效益。