中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制約因素研究
——基于改革開(kāi)放以來(lái)住房政策調(diào)整視角的分析

(西南民族大學(xué) 四川 成都 610041)

長(zhǎng)久以來(lái)，住房問(wèn)題是我國(guó)關(guān)乎民生的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)課題，住房租賃市場(chǎng)改革也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容。我國(guó)城市住房供應(yīng)體系的現(xiàn)狀和未來(lái)城市化居民的數(shù)量和收入特征決定了依靠房屋租賃來(lái)解決住房問(wèn)題的必要性和必然性。當(dāng)前，充分認(rèn)識(shí)制約中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素，有利于推進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)改革的實(shí)踐，健全住房供應(yīng)體系，解決住房問(wèn)題。

一、改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)住房政策的遷演

(一)住房改革探索期(1978-1998年)

建國(guó)初至1978年間，我國(guó)住房市場(chǎng)處于停滯狀態(tài)。改革開(kāi)放后，我國(guó)逐步進(jìn)行住房制度改革探索和嘗試，從福利住房引發(fā)的問(wèn)題出發(fā)，就如何緩解住房壓力、增加住房供給、減少政府住房支出負(fù)擔(dān)等問(wèn)題，出臺(tái)了一系列住房政策，包括1993年的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》等，在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)住宅建設(shè)的發(fā)展和成長(zhǎng)。

(二)住房改革成形期(1998-2007年)

1998 年，面對(duì)亞洲金融危機(jī)的下行壓力，我國(guó)將擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)放在增加居民住房消費(fèi)上，但仍是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的購(gòu)房自住體系。至 2003 年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)〔2003〕18 號(hào))，我國(guó)住房供應(yīng)體系進(jìn)一步革新，確立了以普通商品住房為主的購(gòu)房自住體系。至2007年，我國(guó)住房保障相關(guān)體系已見(jiàn)雛形。

(三)住房改革成熟期(2007-2015年)

隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，2008 年北京、上海房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)10，這意味著家庭需要努力工作十余年才能購(gòu)買(mǎi)住房。在我國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房支付能力不足的背景下，為了解決政策性?shī)A心層居民的住房問(wèn)題，我國(guó)提出了兩條路徑：一是推出降低居民租房成本的公共租賃住房，以《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24 號(hào))和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保〔2010〕87 號(hào))兩個(gè)文件為標(biāo)志；二是推出降低居民購(gòu)房成本的共有產(chǎn)權(quán)住房。

(四)新一輪住房改革(2016年以來(lái))

隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)多年的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)建設(shè)，供需失衡問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。2016 年，以《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39 號(hào))為標(biāo)志，我國(guó)第一次在國(guó)家住房政策層面，正式將市場(chǎng)租賃納入政策范圍。在現(xiàn)階段的住房改革中，市場(chǎng)租賃除了作為一種住房居住形式為中低收入家庭提供住房服務(wù)，完善住房供應(yīng)體系的核心任務(wù)外，還被賦予了多重使命。

二、中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制約因素

(一)缺乏長(zhǎng)期的租賃政策環(huán)境

住房租賃市場(chǎng)的邊緣化導(dǎo)致我國(guó)城市家庭戶的住房租賃率偏低。根據(jù)2010年第六次人口普查，城市租賃率僅為26%，這與許多國(guó)際大都市較高的住房租賃率明顯不同。據(jù)研究，受房?jī)r(jià)相對(duì)較高、人員流動(dòng)性大等因素影響，在紐約、東京等國(guó)際大都市中，房屋租賃是大多數(shù)居民解決住房問(wèn)題的首要手段。

(二)缺少配套的法律制度設(shè)計(jì)

我國(guó)目前針對(duì)穩(wěn)定租賃關(guān)系保護(hù)承租人權(quán)益方面的制度和政策較少，以原則性的規(guī)定為主。具體表現(xiàn)在：一是對(duì)于租賃市場(chǎng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并未建立健全，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策也比較模糊；二是有關(guān)利用國(guó)有閑置土地建設(shè)長(zhǎng)租公寓、商改住等缺乏可操作的具體政策；三是住房租賃市場(chǎng)法律監(jiān)管體系不夠完善，違規(guī)行為常常得不到懲治，進(jìn)一步阻礙了行業(yè)發(fā)展。

(三)住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)水平低

由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，再加上制度安排上缺少鼓勵(lì)建設(shè)和供給租賃房的政策，無(wú)論是國(guó)有還是私有的機(jī)構(gòu)性投資者都很少進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，規(guī)模化的房地產(chǎn)租賃企業(yè)更是沒(méi)有。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體——房產(chǎn)公司則主要以銷(xiāo)售住房作為主要業(yè)務(wù)和收入來(lái)源，租賃業(yè)務(wù)在其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的份額極小。

(四)租賃市場(chǎng)供給與需求失衡

一方面，房改后商品房交易市場(chǎng)迅速發(fā)展，高漲的房?jī)r(jià)使中低層收入人群將租房作為解決住房困難的首要辦法。另一方面，租賃住房的潛在供應(yīng)難以有效釋放。一是個(gè)人擁有多套房源的持有成本很低，個(gè)人出租管理成本高、收益低，這就導(dǎo)致多存量住房的業(yè)主不能徹底的將房子進(jìn)行出租。二是適宜出租、交通便利的房源大多處于老化的狀態(tài)，房齡長(zhǎng)、物業(yè)管理差、配套不全等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，這也導(dǎo)致了這類(lèi)房源的低利用率。

三、中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議

(一)制定激勵(lì)政策擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模

為解決租賃市場(chǎng)供給與需求失衡的問(wèn)題，首先，政府應(yīng)當(dāng)在政策上給于住房租賃企業(yè)支持，就“競(jìng)自持”形式拿地的企業(yè)在資金上提供相應(yīng)的政策支持，激發(fā)房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)的積極性。其次，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)將大量的庫(kù)存房轉(zhuǎn)化為租賃房，進(jìn)一步落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”的政策要求。

(二)完善住房租賃相關(guān)法律法規(guī)

一是明確住房租賃雙方的權(quán)責(zé)歸屬，穩(wěn)定租賃雙方之間的和諧關(guān)系。從市場(chǎng)主體來(lái)看，目前房屋租賃市場(chǎng)依舊是賣(mài)方市場(chǎng)。因此政府應(yīng)當(dāng)以法律法規(guī)的形式來(lái)明確雙方主體的權(quán)利與義務(wù)，并適當(dāng)限定住房供給者的權(quán)力。

二是保障買(mǎi)房和租房在公共資源的使用上享有同等的權(quán)利。在房?jī)r(jià)高漲的大環(huán)境下，賦予租房更多的醫(yī)療、教育資源，能夠推動(dòng)居民從房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。

(三)培養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)專業(yè)人才

目前，國(guó)內(nèi)各大高校均未設(shè)置租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人才培育的相關(guān)專業(yè)，為彌補(bǔ)這一空缺，企業(yè)可以與涵蓋有房地產(chǎn)內(nèi)專業(yè)或酒店專業(yè)的高校進(jìn)行合作，通過(guò)與高校建立實(shí)習(xí)基地定向培養(yǎng)，以解決租賃市場(chǎng)管理型專業(yè)人才儲(chǔ)備量不夠的問(wèn)題。

(四)加快培育租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)主體

一是加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)“大中小型企業(yè)”協(xié)同發(fā)展格局的形成，引導(dǎo)和鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)的更多開(kāi)展。二是進(jìn)一步對(duì)房屋中介的居間服務(wù)進(jìn)行規(guī)范，充分發(fā)揮其在數(shù)量多、覆蓋廣、信息流通密集方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。三是對(duì)個(gè)人用戶的出租行為進(jìn)行鼓勵(lì)，以此增加住房租賃市場(chǎng)的供給量。