淺析商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務發(fā)展策略

陳鑫

摘要：黨的十九大明確提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，黨中央、國務院提出加快培育和發(fā)展住房租賃市場。部分商業(yè)銀行積極響應國家號召，力圖通過發(fā)揮自身金融產品、業(yè)務渠道、信息科技等方面的優(yōu)勢，成為住房租賃“藍?！钡纳?，力爭引領住房金融業(yè)務潮流，搶占未來住房市場需求的制高點，形成新的業(yè)務增長點。要實現上述目標，商業(yè)銀行因結合住房市場區(qū)域化的特點，因地制宜、取長補短，開拓本地特色發(fā)展路徑，培養(yǎng)適應性發(fā)展能力，積累持續(xù)性發(fā)展動力。

關鍵詞：商業(yè)銀行 ?住房租賃 ?發(fā)展策略

住房需求作為居民家庭最重要的消費需求，始終是社會關注的焦點。為解決高房價對居民消費需求的抑制，黨和政府以及越來越多的居民都將目光投向了住房租賃市場。租房市場是一個傳統(tǒng)的市場，是區(qū)域化特點突出的市場，其中的租賃市場也需要商業(yè)銀行結合自身優(yōu)勢和市場運行特點，有效推進住房租賃業(yè)務發(fā)展。下面以昆明市為例，探討商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務的發(fā)展策略。

一、昆明住房租賃市場發(fā)展狀況分析

（一）從交易情況上看，昆明地區(qū)住宅租賃交易量大于商品住宅銷售量

據不完全統(tǒng)計，2018年昆明租房市場交易總量約20萬套，遠高于商品房住宅銷售總量60157套。分析原因，主要是由于房價整體低于全國主要城市，昆明居民仍以購房作為首要目標，租房僅為過渡或臨時性選項，租房群體主要為外地來昆務工人員，對租住品質要求不高，換租頻次較高。

（二）從房源供應結構上看，昆明地區(qū)政策性房源供應不足、市場化房源供應受影響

一是公租房、廉租房用地匱乏，政策性房源供應不足。據統(tǒng)計，昆明市2018年成交的土地均為銷售用地，沒有租賃用地。二是大量閑置庫存房未進入租賃市場、市場經營混亂，市場化房源供應受限。目前昆明市住房租賃市場中，出租房源供給方基本格局為“4411”，即40%中介、40%業(yè)主、10%物業(yè)、10%長期租賃機構，約90%的供給方可歸類為個人，專業(yè)化、集中化程度較低，導致住房租賃市場長期存在房源質量差、政府監(jiān)管難、安全隱患大等經營管理混亂問題，對市場性房源的供應造成不利影響。

（三）從需求結構上看，昆明地區(qū)市場化租賃需求更大，年輕人是主要租賃客群

一是市場化租賃需求更大。一方面，受限于政策要求，具有保障資格的城市低收入人群才符合租住公租房的條件，限制了其需求;另一方面，市場化房源租賃交易總量約為15萬套，市場化租賃需求大于政策性租賃需求。

二是市場化租賃需求中，年輕租客占比最高，30歲以下的租客占比70%，30歲以上的租房人群占比30%。另外，出租方一般也將承租人限定在20至40歲之間，對更大年齡的租房人會因各種顧慮而不愿意出租。

二、機遇與挑戰(zhàn)

（一）機遇

商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務面臨的機遇包括：

1.政銀合作機遇。鑒于昆明租房市場尚處于市場主體自由發(fā)展階段，政府在其中的規(guī)范職能還未開始發(fā)揮、保障機制還未建立起來，對一整套解決方案有迫切需求，商業(yè)銀行可借助政銀合作、發(fā)揮各自優(yōu)勢，解決職能部門管理的難點、痛點，占據先入為主的制高點，為深入開展住房租賃服務奠定堅實基礎。

另外，2018年9月，住房與城鄉(xiāng)建設部、財政部出臺了《推行政府購買公租房運營管理的試點方案》明確了試點省區(qū)開展政府購買公租房運營管理試點工作，在政策推動下，各地公租房的運營管理將會得到進一步的完善和提升，政府購買服務的承接主體會逐步增加，將為商業(yè)銀行帶來住房租賃及信貸業(yè)務領域的營銷契機。

2.銀企合作機遇。昆明租房市場目前處于線下向線上遷移的過渡階段。根據與58集團平臺的合作經歷，很多企業(yè)對功能完善、體驗優(yōu)良、企業(yè)約束少、使用成本低的系統(tǒng)有迫切需求。商業(yè)銀行借助銀行品牌信譽和金融科技實力，為房源企業(yè)提供系統(tǒng)平臺，有望打破固有格局，培育一批有潛力的合作伙伴。

3.獲客活客機遇。商業(yè)銀行直接支持住房租賃市場發(fā)展的觸點，一是支持住房租賃企業(yè)，打造公司類住房租賃貸款產品，支持企業(yè)對于房源的購買、抵押、應收租金質押和經營等，利用對公信貸業(yè)務解決租賃企業(yè)融資痛點。二是支持租客，租房客群的特點是日常金融需求主要集中在生活消費、支付等方面，非常符合目前商業(yè)銀行發(fā)展消費金融、搭建支付場景等服務面向的客群。通過發(fā)展住房租賃服務，商業(yè)銀行可以在供給端和需求端都嵌入綜合金融產品和服務，批量獲得活躍度較高的客戶。

（二）挑戰(zhàn)

相對于機遇，在昆明市發(fā)展住房租賃服務的挑戰(zhàn)也不少。

1.市場發(fā)展成熟還有待時日。一方面由于產業(yè)支持不足、土地財政主導的經濟發(fā)展狀況使得昆明的房地產市場在較長時期內還將以新房開發(fā)、銷售為主，政府對租房市場的培育熱情和力度還有待提高。另一方面，昆明居民仍以購房為解決居住問題的首要選擇，租房僅為過渡或臨時性選項，住房租賃的供需結構和水平在較長時期內將仍處于外來務工租住需求為主、滿足基本居住條件即可的層次。因此，商業(yè)銀行較難在短期內做大住房租賃業(yè)務規(guī)模。

2.公租房市場突破仍需攻堅。一是兩部委雖出臺了《推行政府購買公租房運營管理的試點方案》的通知，但就昆明市而言，政府購買公租房運管服務如何推進執(zhí)行、業(yè)務流程、試點范圍等尚未出臺具體的指導意見和詳細的運營管理方案。二是昆明地區(qū)公租房管理存在主體多、層級多、模式多的實際情況，給商業(yè)銀行的統(tǒng)一營銷帶來了一定的困難。

3.管理政策操作性有待加強、落地尚需時日。如前所述，雖然昆明市在租賃市場監(jiān)督管理、合同登記備案方面已有章可循，但據觀察，這些政策在實際交易過程中未完全遵照執(zhí)行，實際效果尚未顯現。因此，商業(yè)銀行在運作住房租賃服務時，需要兼顧考量滿足市場需求與規(guī)避政策風險的平衡。

三、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務的策略建議

（一）強化政銀合作，構筑發(fā)展住房租賃業(yè)務的先發(fā)優(yōu)勢

銀行業(yè)務多年的發(fā)展證明，業(yè)務、客戶、技術都是極易復制的，而政府部門是唯一的，建立與他們的合作能為住房租賃業(yè)務的起步和發(fā)展創(chuàng)造極大優(yōu)勢。

1.爭取政府合作先入為主的優(yōu)勢。住房金融領域歷來都是一個政策密集型的業(yè)務領域，因此政府部門在住房租賃方面的政策、方針、構想、要求，商業(yè)銀行要及時予以回應，為其規(guī)范市場管理提供系統(tǒng)解決方案，提供產品服務方案，以自身優(yōu)勢積極爭取與政府合作先入為主的優(yōu)勢。

2.爭取行業(yè)監(jiān)管制定標準的優(yōu)勢。近期金融因素在住房租賃領域的動向已引起行業(yè)監(jiān)管部門的關注，相關的監(jiān)管要求預計將陸續(xù)出臺。商業(yè)銀行要發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，打造住房租賃金融業(yè)務產品的成功樣本，力爭成為行業(yè)監(jiān)管部門制定監(jiān)管政策參考的依據或標準。

3.爭取公租房服務提供方的優(yōu)勢。借助云南省開展公租房運營管理服務采購的機遇，商業(yè)銀行應積極參與競標，爭取獲得這一最穩(wěn)定的住房租賃業(yè)務來源，擴展與政府部門的業(yè)務合作關系，提升商業(yè)銀行住房租賃服務品牌影響力和競爭力，拉開與其他競爭對手的差距。

（二）立足租房客戶，打造具備較強競爭優(yōu)勢的金融產品

1.打造住房租賃綜合平臺。適應當前住房租賃交易向線上遷移的趨勢，商業(yè)銀行必須以系統(tǒng)平臺建設作為發(fā)展住房租賃業(yè)務的基礎和依托。要按照信息獲取、交易支持、日常服務的運作流程和租客需求，開發(fā)相應功能的綜合服務系統(tǒng)平臺，全面支持租客與房源提供方在線完成交易，獲取相關服務，保證平臺的服務能力持續(xù)適應市場變化。

2.打造住房租賃核心產品。與其他參與住房租賃業(yè)務的機構相比，商業(yè)銀行最大的區(qū)別和優(yōu)勢就是能夠提供可靠的金融服務。因此，在建設服務系統(tǒng)平臺的同時，商業(yè)銀行要依托系統(tǒng)功能，開發(fā)符合市場趨勢、貼近系統(tǒng)用戶、安全便捷普惠的線上產品服務，從而讓金融的力量更好地融入和支持住房租賃市場，而且應將開發(fā)的重點放在針對租客的租房融資服務上。

3.打造住房租賃綜合服務。以提供融資服務為核心的系統(tǒng)平臺為依托，商業(yè)銀行可以圍繞住房租賃整合繳費支付、物業(yè)報修、家政服務、社區(qū)活動等社區(qū)綜合服務，為平臺擴圍和賦能的同時，豐富線下住房租賃相關服務內容，讓住房社區(qū)成為銀行持續(xù)獲客、活客、聚客的新渠道。

（三）培育優(yōu)質合作企業(yè)，探索能夠持續(xù)自主盈利的經營模式

1.要像經營管理住房貸款項目一樣經營住房租賃項目。商業(yè)銀行在營銷、準入、管理住房貸款項目方面已形成穩(wěn)定可靠的模式，有標準、有流程，因參照制定住房租賃金融合作制度，開展住房租賃企業(yè)、項目的營銷、準入、管理常態(tài)化運作，并根據出現的問題不斷查缺補漏、完善管理制度，以標準化來應對多種形態(tài)的住房租賃企業(yè)和項目，從而穩(wěn)定地產生收益，實現銀企雙方的合作共贏。

2.要像打造信用卡金融生態(tài)圈一樣打造住房租賃生態(tài)圈。住房租賃業(yè)務解決的是安居問題，而安居不僅與住房有關，還與吃、穿、行、文、娛、購密切聯系。隨著經營的成熟度提升，商業(yè)銀行的住房租賃業(yè)務要借助其他條線的力量，在線上平臺渠道增加各項金融產品、生活服務的鏈接、模塊，在線下聯合租賃企業(yè)等合作方建設“智慧社區(qū)”等金融服務場景，形成住房租賃服務渠道的擴展版和升級版。

3.要像管控金融風險問題一樣管控不良合作方和租戶。近期部分城市住房租賃市場出現的問題引起了社會的普遍關注，商業(yè)銀行應引以為鑒，提前預防。在努力做大住房租賃線上業(yè)務規(guī)模的同時，要將風險管控同時抓起來。事前，要按準入標準做好服務客戶的有效篩選，防范不良客戶對銀行服務資源的占用;事中，要落實好合作租賃企業(yè)的擔保責任和管控措施，防范企業(yè)負面信息和行為對銀行聲譽的影響;事后，要做好客戶的數據監(jiān)測、異常分析和快速反應，以及投訴應急處置，防范后續(xù)服務不到位對業(yè)務持續(xù)發(fā)展的影響。

綜上所述，住房租賃市場方興未艾、前景可期，商業(yè)銀行應結合自身優(yōu)勢，配合政府部門，整合核心產品，契合真實需求，在滿足市場參與方發(fā)展、安居、優(yōu)居的同時，促進相關金融業(yè)務的可持續(xù)增長。

參考文獻：

[1]建設銀行總行風險管理部住房租賃研究組.關于深入推進住房租賃戰(zhàn)略的措施及建議[J].現代商業(yè)銀行導刊，2009（2）.

[2]蘇志勇.35個大中城市購房租房壓力榜[N].中國房地產報，2019-5-13.

（作者單位：中國建設銀行股份有限公司昆明分行）