屋頂使用收益性質(zhì)及歸屬的認(rèn)定研究
——以不當(dāng)?shù)美m紛案為視角

蔡國(guó)勝

石獅市人民法院，福建 石獅 362700

一、問(wèn)題緣起

2010年10月14日，陳某與邱某簽訂一份《房屋租賃合同》。合同約定：陳某將其所有的位于福建省A市的某綜合樓中的“三至六層及一樓四間店面”出租給邱某，用于酒店經(jīng)營(yíng)；租賃面積共計(jì)6292.41平方米，租金為453053.52元/年，租賃期限為7年9個(gè)月，自2010年7月1日起至2018年3月31日止。2008年，邱某與B公司簽訂《通信基站場(chǎng)地使用合同》，約定將案涉房屋的樓頂空間，總面積約20平方米，出租給B公司作為建設(shè)通信基站用房使用，租賃期限為2年，自2011年9月2日至2013年9月1日止；每年場(chǎng)地使用費(fèi)為8800元。陳某認(rèn)為邱某承租的“三至六層及一樓四間店面”并未包含樓頂屋面部分，也即樓頂屋面部分是超出租賃物的范圍，邱某擅自將樓頂屋面出租給第三人用于收益，該收益屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)返還給陳某。S市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：邱某承租范圍不包括樓頂屋面。根據(jù)案涉合同約定，租賃范圍為該綜合樓“三至六層及一樓四間店面”，并不包括樓項(xiàng)屋面部分，也即樓頂屋面部分實(shí)際上超出租賃物范圍。2.租金構(gòu)成并不包括樓頂屋面。根據(jù)案涉合同約定，租賃面積共計(jì)6292.41m2，租金453053.52元/年。該租賃面積是按“三至六層及一樓四間店面”的面積計(jì)算的。3.對(duì)外出租收益屬于租賃用途外的商業(yè)性使用、收益。根據(jù)案涉合同約定，邱某承租案涉房屋“用于經(jīng)營(yíng)酒店”。對(duì)于樓頂屋面，邱某因酒店經(jīng)營(yíng)范圍本身的需要，可以合理使用。但是，邱某實(shí)際上將樓頂屋面用于出租收益，屬于租賃用途以外的商業(yè)性使用，因此產(chǎn)生的收益屬于租賃用途以外的商業(yè)性收益。4.邱某取得訟爭(zhēng)收益沒(méi)有法律根據(jù)。如上分析，邱某承租范圍不包括樓頂屋面，租金構(gòu)成并不包括樓頂屋面，租賃用途也不包括樓頂屋面的商業(yè)性使用收益，邱某無(wú)權(quán)出租，因無(wú)權(quán)出租取得的收益，同樣沒(méi)有法律根據(jù)，無(wú)權(quán)據(jù)為己有，而應(yīng)返還給樓頂屋面的權(quán)利人或者管理人，即陳某。一審法院判決邱某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還給陳某因其與B公司簽訂的《租賃合同》而取得的收益。判決后，邱某上訴，二審法院維持原判決。該判決現(xiàn)已生效。

那么，房屋屋頂是否屬于租賃物的范圍，對(duì)屋頂出租取得的收益性質(zhì)和歸屬應(yīng)歸誰(shuí)，承租人對(duì)屋頂收益是否享有權(quán)益？對(duì)此，實(shí)踐中存在三種不同觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房屋承租人對(duì)屋頂?shù)拿娣e享有使用權(quán)，對(duì)外出租的收益應(yīng)由全體有權(quán)使用人共同分配。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：租賃范圍不包括屋頂，房屋承租人對(duì)屋頂雖可合理使用，但不得擅自出租，所獲收益應(yīng)歸房屋所有權(quán)人。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：樓頂屋面屬于建筑物附屬部分，所有權(quán)歸房屋實(shí)際所有權(quán)人。租金收益應(yīng)由租賃物的所有權(quán)人即陳某享有。筆者持第二種觀點(diǎn)。

二、屋頂?shù)臋?quán)屬性質(zhì)

屋頂指多層建筑物的頂部，是一棟建筑物必不可少的部分。它位于建筑物的最上層，對(duì)整個(gè)建筑物的構(gòu)成、外觀具有決定性作用。從結(jié)構(gòu)看，樓頂是整棟樓房的外圍構(gòu)件，具有遮風(fēng)擋雨的功能和一定承重作用。①關(guān)于屋頂權(quán)屬歸屬，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定。但是實(shí)踐中，屋頂作為整棟房屋建筑物的業(yè)主共有權(quán)利是確定的。由業(yè)主共同所有，這里的共有是按份共有還是共同共有學(xué)界也是存在爭(zhēng)議，以王澤鑒教授為代表的按份共有說(shuō)，即業(yè)主對(duì)屋頂享有的權(quán)益是以其專有部分按比例享有。②而另種則是以梁慧星教授為代表的共同共有說(shuō)，即全體業(yè)主對(duì)屋頂不因?qū)Ｓ胁糠值膮^(qū)別共同共有。③對(duì)此，筆者也是持該觀點(diǎn)，業(yè)主對(duì)于屋頂?shù)倪@種共有關(guān)系是建立在共有人之間的共同居住關(guān)系，各業(yè)主對(duì)屋頂?shù)氖褂煤褪找嫘袨椋家艿狡渌麡I(yè)主合法權(quán)利和業(yè)主規(guī)約的限制。此外，雖然各業(yè)主對(duì)屋頂有出租、轉(zhuǎn)讓等所得的收益分配權(quán)，但卻無(wú)權(quán)處分自己的份額，也不得對(duì)屋頂平臺(tái)請(qǐng)求分割，對(duì)于屋頂?shù)氖褂脵?quán)由業(yè)主集體決定。那么，在租賃關(guān)系中，承租人對(duì)于其所承租的整棟房屋的屋頂自然享有使用收益權(quán)，那么對(duì)于承租整棟樓棟的部分房屋，是否享有屋頂?shù)氖褂脵?quán)，該使用權(quán)的邊界在哪兒，是否有基于租賃期參與屋頂收益分配的權(quán)利？

三、屋頂不屬于租賃物的范圍

租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。④租賃合同的主要特征：1.租賃合同轉(zhuǎn)讓的是財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)；2.租賃合同是雙務(wù)、有償合同；3.租賃合同是諾成合同；4.租賃合同具有臨時(shí)性；5.租賃合同有繼續(xù)性。租賃物，即“租賃合同標(biāo)的”，租賃合同當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)共同指向的對(duì)象。屋頂是否屬于租賃物的范圍？就本案租賃合同而言，陳某與邱某簽訂的租賃合同內(nèi)容約定承租的范圍是整棟樓中的“三至六層及一樓四間店面”，并不包括樓頂，租金的也是按照“三至六層及一樓四間店面”的面積計(jì)算的，并不包括樓頂?shù)拿娣e，故樓頂不在租賃物范圍。

四、承租人擅自出租屋頂收益屬不當(dāng)?shù)美?/h2>

不當(dāng)?shù)美?，是指沒(méi)有合法根據(jù)而獲得利益并使他人利益遭受損失的事實(shí)。依法律規(guī)定，取得不當(dāng)利益的一方應(yīng)將所獲利益返還于受損失的一方，雙方因此形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即不當(dāng)?shù)美畟?。不?dāng)?shù)美畟c侵權(quán)行為之債、無(wú)因管理之債同屬法定之債，其特點(diǎn)在于，它既不像合同之債那樣基于當(dāng)事人的合意而成立，也不像侵權(quán)行為之債那樣因不法行為而發(fā)生，或像無(wú)因管理之債那樣因合法的事實(shí)行為而發(fā)生，而是基于利益發(fā)生不當(dāng)變動(dòng)的法律事實(shí)(事件)而發(fā)生。本案中，邱某出租屋頂收取租金，沒(méi)有事實(shí)和法律根據(jù)，侵犯了房屋權(quán)利人和管理人陳某的合法權(quán)益，符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件，陳某有權(quán)要求邱某返還，基于該租金返還請(qǐng)求引發(fā)的糾紛應(yīng)認(rèn)定不當(dāng)?shù)美m紛。

五、屋頂出租收益歸屬權(quán)利人和管理人

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第225條的規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！蔽蓓斒找鏆w權(quán)利人和管理人所有是否是《合同法》第225條的例外？答案是否定的。就如此前所述，若承租人承租的是整棟的樓棟，屋頂作為該樓棟的組成部分，承租人當(dāng)然對(duì)整棟樓房(包括屋頂)享有基于承租權(quán)產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)益，包括屋頂出租的租金收益。但本案承租人僅承租整棟樓房的部分房間，承租人對(duì)其所承租部分的內(nèi)部空間有占有、使用等與承租權(quán)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利，對(duì)租賃物外部空間(屋頂、外墻、樓板等)可以合理使用，如屋頂晾曬等，但基于商業(yè)性出租的行為超出合理使用范圍，對(duì)此收益沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。那么屋頂出租獲得的租金收益是由全體有權(quán)使用人共同分配還是歸權(quán)利人和管理人所有呢？筆者認(rèn)為應(yīng)歸屬權(quán)利人和管理人所有。承租人僅對(duì)租賃物享有相對(duì)應(yīng)的承租權(quán)，對(duì)屋頂沒(méi)有支付對(duì)應(yīng)的租金，可以合理使用，但不包括商業(yè)性收益。

此外，對(duì)于租金的歸屬是否可以參照《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定，筆者認(rèn)為該條是有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)及因區(qū)分所有建筑物共同關(guān)系所生的成員權(quán)共同組成的特別所有權(quán)。⑤最大的特征是集專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)于一身，失去其一均不能圓滿實(shí)現(xiàn)。本案是出租人與承租人之間因屋頂出租的權(quán)益歸屬爭(zhēng)議，本案雖然是基于內(nèi)部空間以外的屋頂權(quán)益歸屬引發(fā)的糾紛，但是屋頂并不是承租人與出租人共有部分，不存在業(yè)主專有權(quán)糾紛或者業(yè)主共有權(quán)糾紛等建筑物區(qū)分多有權(quán)的情形，屋頂系權(quán)利人和管理人陳某所有，本案系合同之債，不適用《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定，即頂樓層面的權(quán)益歸屬并不適用業(yè)主專有部分占建筑物面積比例來(lái)確定。

[注 釋]

①劉學(xué)東.關(guān)于屋頂平臺(tái)權(quán)屬及其使用權(quán)的法律探討[J].山東審判，2011(5).

②楊立新.共有權(quán)理論與適用[M].法律出版社，2007：188.

③梁慧星.中國(guó)物權(quán)法研究[M].法律出版社，1998：553.

④奚曉明.最高人民法院民事案件案由規(guī)定理解與使用[M].人民法院出版社，2011.

⑤董佳睿，董佳慶.業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題研究[J].法制與社會(huì)，2018(9).