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    我國房地產(chǎn)稅存在的問題及改革的政策建議

    2019-12-12 10:04:05徐水泉
    商業(yè)經(jīng)濟 2019年11期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅問題改革

    徐水泉

    [摘 要] 房地產(chǎn)稅在我國實體法稅收法律體系中占有重要地位,是縮小貧富差距、穩(wěn)定房屋價格和增加地方財政收入的重要工具之一,對其進行改革、設(shè)置和實施必然牽一發(fā)而動全身。目前,我國房地產(chǎn)稅存在體系較為冗雜、相關(guān)稅種立法步伐較慢、計稅依據(jù)不科學(xué)、稅率與稅收優(yōu)惠政策設(shè)計不合理、房地產(chǎn)稅與相關(guān)費體系依然比較混亂等主要問題,在優(yōu)化地方稅制結(jié)構(gòu)、減小貧富差距、管控不動產(chǎn)市場等目標的基礎(chǔ)上,提出加快房地產(chǎn)相關(guān)稅種的立法步伐、確定房地產(chǎn)稅具體征稅要素以及積極推進配套措施改革與調(diào)整等政策建議。

    [關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅;改革;問題;對策

    [中圖分類號] F812.42[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043(2019)11-0138-02

    一、引言

    房地產(chǎn)行業(yè)作為我國實體經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè),在穩(wěn)步促進國民經(jīng)濟發(fā)展、增加地方財政收入、提升勞動力就業(yè)等方面具有不可替代的重要作用。自我國1998年推行房地產(chǎn)改革以來,房地產(chǎn)行業(yè)便逐步施行市場化運作,加之我國逐步對福利房制度進行撤銷,使房地產(chǎn)行業(yè)加快進入市場化運轉(zhuǎn),房地產(chǎn)稅逐步呈現(xiàn)。

    財政政策和稅收政策作為我國政府調(diào)控市場經(jīng)濟的重要工具,對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟運行具有重要作用。從稅收政策角度看,房地產(chǎn)相關(guān)稅種在調(diào)控我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮著巨大作用,與房地產(chǎn)相關(guān)的最直接稅種包括房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等,2000-2018年與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種在地方財政收入中的比重穩(wěn)步提升,據(jù)統(tǒng)計局資料顯示,比重由2000年的7.78%升至2018年的20.72%。為了使房地產(chǎn)的供給與需求得到平衡,更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場在社會經(jīng)濟中的作用,加快對房地產(chǎn)稅的改革具有歷史性的重要意義。

    二、我國房地產(chǎn)稅存在的主要問題

    (一)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅體系較為冗雜

    “營改增”后,我國目前真正實施的稅種共計18個,其中直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種或附加費高達11種,主要包括增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加。但是各種稅種與附加費間問題較為突出和冗雜,如調(diào)節(jié)目的過于單一、層次不明晰等,導(dǎo)致房地產(chǎn)稅的整體政策目標并不有效和明確。

    (二)房地產(chǎn)相關(guān)稅種立法步伐較慢

    在我國房地產(chǎn)相關(guān)稅種中,只有耕地占用稅和企業(yè)所得稅兩個稅種由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會通過并正式頒布的,屬于立法,而其他稅種均依然是國務(wù)院頒布的相關(guān)暫行條例,法律層次遠不及全國人大及常委會頒布的法律。而且耕地占用稅法也剛剛于2019年9月1日起施行,這將會導(dǎo)致很多由國務(wù)院頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種暫時條例,缺乏權(quán)威性,在調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的能力上可能顯得較弱,這也違背了我國依法治國的總方針。

    (三)房地產(chǎn)稅相關(guān)計稅依據(jù)不科學(xué)

    目前,我國對房地產(chǎn)稅征收的最直接稅種為房產(chǎn)稅,其計稅依據(jù)包括從租計征和從價計征。計稅依據(jù)不科學(xué)且不合理,尤其是采取從價計征的計稅方式,計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值,這容易產(chǎn)生社會不公平現(xiàn)象。而國際上通常采用房產(chǎn)現(xiàn)值的評估價格為計稅依據(jù),科學(xué)合理。

    (四)稅率與稅收優(yōu)惠政策設(shè)計不合理

    我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅涉及的稅率與稅收優(yōu)惠政策設(shè)計很不合理,已經(jīng)不能適應(yīng)時代發(fā)展需要。在20世紀80年代,當(dāng)時我國實行的是房產(chǎn)公有制,當(dāng)時制定出租房屋從租計稅的12%的從租稅率是為了限制出租房地產(chǎn)獲得高收入,能夠有效發(fā)揮縮小貧富差距的作用。但是,縱觀當(dāng)前房屋市場價格,居高不下,逐年攀升,國家采取一系列措施,加快房屋租賃房市場的發(fā)展,如為解決居民住房需求,將空置房高效的流轉(zhuǎn)到市場,如果此時房屋出租稅率過高,將違背國家當(dāng)前政策導(dǎo)向。加上我國始終對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租相關(guān)的稅收規(guī)定空白,很不利于活躍我國房屋租賃市場。

    (五)房地產(chǎn)稅與相關(guān)費體系依然比較混亂

    我國房地產(chǎn)行業(yè)始終存在稅費不清、稅費不分狀況,存在稅、費、租重復(fù)征收問題,甚至不合理、不公平和不科學(xué)的征收問題。這與世界上其他典型國家以稅為主導(dǎo),并輔以費用進行調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)市場相差很遠。不規(guī)范的收費項目和行為不僅會增加居民的購房成本,還可能會使行業(yè)的發(fā)展規(guī)模受影響,甚至降低地方政府的公信力。

    三、我國房地產(chǎn)稅改革的主要目標

    (一)構(gòu)建地方稅種,優(yōu)化地方稅制結(jié)構(gòu)

    我國自從20世紀90年代實行財政分稅制改革以后,中央開始逐步上收財權(quán),這使地方政府過度依賴土地財政,這會引發(fā)一系列問題和風(fēng)險。所以,地方政府需要構(gòu)造地方主體稅種,只有這樣地方政府才能夠?qū)崿F(xiàn)財政自主權(quán)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn),其性質(zhì)和市場地位較特殊,房地產(chǎn)較易管理、評估,不容易出現(xiàn)周期性波動,所以征收房地產(chǎn)稅是符合稅收受益原則的。

    雖然截至目前房地產(chǎn)稅規(guī)模并不是很大,但從其未來發(fā)展性角度考慮,地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)、交易等經(jīng)濟行為征收房地產(chǎn)稅,隨著稅基的不斷擴大和征管工作的強化,不久的將來房地產(chǎn)稅勢必成為地方稅收的主體稅種。

    (二)實現(xiàn)收入再分配,減小貧富差距

    我國在發(fā)展市場經(jīng)濟初期會出現(xiàn)貧富差距過大,資源分配不均衡的現(xiàn)象,政府可以通過稅收手段來平衡貧富差距,房地產(chǎn)稅可以對那些擁有多套住房的公民多征收稅金,這樣對縮小貧富差距有一定的益處。

    (三)管控不動產(chǎn)市場,抑制其投機屬性

    雖然價格是由市場供需決定的,但投機行為越嚴重越會影響市場健康發(fā)展,所以管控房地產(chǎn)市場是很有必要的,房產(chǎn)稅的改革可以增加投機者的負擔(dān),削弱投機者的熱情,使房價越來越合理。

    四、我國房地產(chǎn)稅改革的政策建議

    (一)加快房地產(chǎn)相關(guān)稅種的立法步伐

    稅制改革是一件影響重大的事情,房地產(chǎn)稅也不例外,它甚至可以成為我國稅種改革的重要一步,所以要先立法再改革。地方政府應(yīng)把房地產(chǎn)稅構(gòu)建成地方主體稅種,當(dāng)然在這個過程中離不開中央政府的支持,來保障地方稅種改革的順利進行。

    1.積極推進《房地產(chǎn)稅法》出臺。構(gòu)建“房地產(chǎn)稅”要明確相關(guān)的內(nèi)容及流程,做好前期調(diào)研工作,對征收條件、納稅人、稅基、稅率及稅款征收條件作出法律明文規(guī)定,盡快出臺《房地產(chǎn)稅法》。

    2.廢除城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等暫行條例。應(yīng)當(dāng)盡早廢除與房地產(chǎn)稅種相關(guān)的不必要的條例,比如《房產(chǎn)稅暫行條例》以及《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,征收房地產(chǎn)稅的同時要合理降低房地產(chǎn)在建造及買賣環(huán)節(jié)中的稅負,這樣才能更好的推動房地產(chǎn)稅的發(fā)展。

    3.厘清稅、費、租三者之間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)的稅、費、租三者之間的關(guān)系應(yīng)該由法律形式進行改革,要理清相關(guān)稅種的稅、費、租之間的關(guān)系,可以適當(dāng)?shù)暮喜⒁恍┒惙N。房地產(chǎn)稅在推行過程中應(yīng)遵循“小步穩(wěn)走”的方針,先策劃好改革的方向,然后選取上海、重慶進行試點,在積攢足夠的經(jīng)驗后由一線城市向其他城市輻射,增加試點城市數(shù)量,隨后全面施行房地產(chǎn)稅。

    (二)加快確定房地產(chǎn)稅具體征稅要素

    1.納稅主體可定為房屋產(chǎn)權(quán)所有人。房地產(chǎn)稅的納稅主體應(yīng)該是房屋產(chǎn)權(quán)的所有人,因為他們享受了政府提供的所有的公共服務(wù),有一定的居住收益,所以這些受益人有繳納房地產(chǎn)稅的義務(wù)。

    2.課征范圍可擴充到存量房和非經(jīng)營住房。我國的課稅范圍較小,還有一定的不合理性,僅是把經(jīng)營性房地產(chǎn)作為課稅的主體是不合理的,從稅收債權(quán)債務(wù)性質(zhì)上看,所有享受到政府提供的公共服務(wù)的公民都有納稅的義務(wù)。我國政府在十九大報告中提出要“加快建立地方稅體系”,使房地產(chǎn)稅變?yōu)榈胤秸闹匾惙N,盡可能的施行寬稅基政策,實現(xiàn)真正的稅收公平。所以,就房地產(chǎn)稅征稅范圍來說,主要有兩點原則:一是盡可能的擴大房地產(chǎn)稅的征收規(guī)模;二是盡可能的擴大房地產(chǎn)稅的課稅范圍。只有這樣才能夯實房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

    3.計稅依據(jù)為房地產(chǎn)評估值增量。雖然從量計稅的方法比較簡便,但卻也有一定的弊端,我國國土面積較大,經(jīng)濟發(fā)展不均衡,一些偏遠地區(qū)雖然經(jīng)濟不發(fā)達,但地廣人稀,住房資源不稀缺,居民人均住房面積較大,在這種情況下如果采用從量計稅的方法,那么偏遠地區(qū)的居民可能比發(fā)達城市的居民繳納更多的稅,這與國家征收房地產(chǎn)稅的目的是不一致的。所以,從價計稅就不會出現(xiàn)這個弊端,是一個相對而言比較合理的計稅方法,可以平衡一些矛盾,減少不公平的現(xiàn)象。

    4.稅率可以采用浮動式且下放部分稅權(quán)。征收房地產(chǎn)稅,稅率是一個關(guān)鍵的問題,政府應(yīng)該制定一個合理稅率,如果房地產(chǎn)稅稅率過高,表面上看雖然能夠為政府帶來更高的財政收入,但實際上會對我們其他的經(jīng)濟活動帶來很大的負面影響,所以,各地方政府應(yīng)在保證公共服務(wù)的基礎(chǔ)上盡量下調(diào)房地產(chǎn)稅稅率。因為我國各省份、區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展情況不盡相同,有些地方發(fā)達一些,有些地方落后一些,所以房地產(chǎn)稅稅率要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,要避免“一刀切”的現(xiàn)象,一定要因地制宜,具體問題具體分析,保證房地產(chǎn)稅稅率在合理的范圍內(nèi)浮動,能有利于當(dāng)?shù)匕l(fā)展。

    5.稅收優(yōu)惠應(yīng)充分體現(xiàn)稅負公平原則。因為今后房地產(chǎn)稅的征收范圍要包括非營業(yè)房產(chǎn),所以政府在規(guī)劃人均扣減面積時一定要考慮普通百姓的實際生活狀況及需求,目前,我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積大概是32平方米,如果使用這個人均面積作為扣減標準是具有一定合理性的。另外,各地方政府要核實貧困人口、低保戶、殘疾人等實際情況,對這一部分人進行減免,同時地方政府還要對農(nóng)村用地、政府用地、學(xué)校、公園等進行減免。

    (三)積極推進配套措施改革與調(diào)整

    1.加快土地年租制改革。財政部應(yīng)該和各地方政府加強合作,嚴控各個時期土地投放的規(guī)模,讓各地方土地資源都能可持續(xù)發(fā)展,保證土地資源批租的合理分配。各地方政府應(yīng)該設(shè)立土地收入專項基金,把這一所得進行集中管理,保證土地出讓收入的合理使用,避免這部分收入使用不合理,使用超標準的現(xiàn)象發(fā)生。各地方政府應(yīng)該積極建立土地年租制,目前實行的土地出讓金實質(zhì)是對土地40-70年使用期的貼現(xiàn)總值,但建立年租制可以縮短土地使用周期,更好地對土地市值進行評估,提高土地出租的效率。

    2.加快構(gòu)建不動產(chǎn)登記體系。加快不動產(chǎn)登記體系的建立,只有對不動產(chǎn)進行完整的登記才是實行房地產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)。我國政府自2015年初開始實行《不動產(chǎn)登記暫行條例》,隨著數(shù)據(jù)不斷完善、全國聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的實現(xiàn),不動產(chǎn)登記將會越來越完善。

    3.加快建立房地產(chǎn)評估機制。我國不動產(chǎn)評估體系應(yīng)該進一步完善,可以實行機器評估為主、人工評估為輔的辦法,以降低人工的失誤,最大化保證評估的公正性。地方政府可以讓房地產(chǎn)評估部門與稅務(wù)局進行協(xié)作,互相監(jiān)督,并建立處罰制度,定期對既往評估件進行抽查,以保證工作人員在房地產(chǎn)評估過程中的準確度及公正性,防止在此過程中有人利用職務(wù)之便給出不公正的評估結(jié)果,影響人民或地方政府的利益。

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    [責(zé)任編輯:王鳳娟]

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