以房養(yǎng)老模式及對策研究

吳波

摘 ? 要：“以房養(yǎng)老”模式在日本、美國、英國等發(fā)達(dá)國家推行已久，隨著我國人口老齡化越來越嚴(yán)重，我國試點(diǎn)并開始全面推廣“以房養(yǎng)老”模式。本文著重探討了推行該模式的必要性以及面臨的障礙和挑戰(zhàn)，并基于此提出了針對性建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;住房反向抵押;保險(xiǎn);人口老齡化

中圖分類號：F832.1?? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-0017-2019（3）-0057-03

“以房養(yǎng)老”，廣義上包含房產(chǎn)置換、以租換養(yǎng)、住房反向抵押、售后返租等多種模式，但本文僅指老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。這是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

一、以房養(yǎng)老的國際經(jīng)驗(yàn)

（一）日本

日本是全世界探索“以房養(yǎng)老”模式較早的國家之一，這主要基于日本深刻的兩大社會背景。其一，嚴(yán)重的人口老齡化問題。20世紀(jì)60年代至今，日本人口老齡化率不斷攀升，第一階段先是從1960年的5.7%上升為1990年的12.0%;第二階段即20世紀(jì)90年代至今，人口老齡化率快速升高，從1990年的12.0%上升到2015年的26.7%，為世界最高水平。這對日本傳統(tǒng)的養(yǎng)老保障制度帶來了巨大的壓力。其二，發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系。日本二戰(zhàn)后發(fā)展迅速，順利躋身世界主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，有著雄厚的物質(zhì)保障。

日本的“以房養(yǎng)老”模式特色較為鮮明。這種模式下，信托和住房反向抵押得到有機(jī)結(jié)合?！耙孕磐袠I(yè)務(wù)為基礎(chǔ)的反向抵押貸款又被稱作‘資產(chǎn)活用型銀行貸款或‘信托反向抵押”。日本與信托結(jié)合的新信托反向抵押大致形成了如下框架：有融資需要的老年人將不動產(chǎn)信托給專業(yè)銀行，銀行按照不動產(chǎn)價值設(shè)計(jì)年金;不動產(chǎn)一方面作為融資的擔(dān)保，幫助老年人獲得生活、醫(yī)療等費(fèi)用，另一方面老年人仍保有不動產(chǎn)的收益權(quán);信托銀行一方面是不動產(chǎn)擔(dān)保物的抵押權(quán)人，另一方面基于不動產(chǎn)所有人的委托負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的管理和收益，通過資產(chǎn)證券化等方式分散風(fēng)險(xiǎn)。

（二）美國

“以房養(yǎng)老”的模式起源于荷蘭，但發(fā)展最成熟的當(dāng)屬美國。美國于20世紀(jì)70年代開始進(jìn)入老齡化社會，進(jìn)而不得不考慮老年人的養(yǎng)老問題;與此同時，許多的老年人名下都有房屋，這是他們辛苦大半輩子通過分期付款方式而取得的。這就造成了當(dāng)時“房子富人、現(xiàn)金窮人”的現(xiàn)象。為了解決老年人的養(yǎng)老問題，美國開始研究住房反向抵押養(yǎng)老，“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)運(yùn)而生。

經(jīng)過多年的發(fā)展，美國的“以房養(yǎng)老”已經(jīng)成為了較為完善和成熟的養(yǎng)老保障模式。這種養(yǎng)老模式具有兩個特點(diǎn)：一是住房反向抵押產(chǎn)品具有多樣性和層次性，能夠滿足各類房產(chǎn)持有人的需求。美國設(shè)計(jì)的住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品針對不同層次的人群進(jìn)行了區(qū)分，現(xiàn)在主要存在三種產(chǎn)品：HECM計(jì)劃、Home Keeper計(jì)劃、Financial Freedom計(jì)劃，這些產(chǎn)品依次面向擁有較低、中等和高等房產(chǎn)價值的持有人。二是這種模式建立在擁有完善的住房融資體系、多元的貸款供給機(jī)構(gòu)和成熟的擔(dān)保體系的美國以房養(yǎng)老市場之上。

（三）英國

英國于20世紀(jì)60年代中期開始推行“以房養(yǎng)老”模式，住房反向抵押貸款在當(dāng)時又被稱作“房產(chǎn)價值釋放機(jī)制”。但一直到80年代初，這種養(yǎng)老模式都沒有取得重大進(jìn)展，主要在于該產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏“無追索權(quán)保證”等相關(guān)條款，即老年人簽訂合同后，并不直接從貸款機(jī)構(gòu)取得現(xiàn)金，而是得到一些債券。理想情況下，投資這些債券可以得到不錯的現(xiàn)金流和收益。但受英國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)、全球股市低迷等因素的影響，利率上升而導(dǎo)致債券價格暴跌，反而加重了老年人的生活負(fù)擔(dān)。

英國政府在2001年推出了另一措施，允許地方政府以房屋價值為根據(jù)向老年人提供貸款，老年人去世或者房屋被出售視為貸款期限已至。為了協(xié)助該計(jì)劃的實(shí)施，政府專門安排資金來推廣這一計(jì)劃。為了加強(qiáng)監(jiān)管，英國金融服務(wù)局接管了住房反向抵押貸款事務(wù)，并將養(yǎng)老產(chǎn)品命名為“終身抵押貸款”。

二、我國推行以房養(yǎng)老的必要性

縱觀大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，面對本國養(yǎng)老問題時，都或多或少地采用了“以房養(yǎng)老”這種模式，這應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)了未來的一種趨勢。“以房養(yǎng)老”模式是否具備在中國全面推廣的必要性，由現(xiàn)階段的國情所決定。

（一）我國人口老齡化形勢嚴(yán)峻

受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和計(jì)劃生育政策的影響，中國的人口增長模式經(jīng)歷了由高速增長向低速緩慢增長的巨大變化。醫(yī)療水平的提升既降低了人口死亡率，又延長了人口的平均壽命;計(jì)劃生育的實(shí)施，極大地降低了人口的出生率。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2016年，65歲及以上老年人口的數(shù)量以年均4%的增速增加，從1.2億上升到1.5億，其在總?cè)丝谥兴嫉谋戎貫?.9%、9.1%、9.4%、9.7%、10.1%、10.5%、10.8%。截至2017年底，我國60歲及以上老年人口有2.41億人，占總?cè)丝诘?7.3%。僅2017年，新增加老年人口超過一千萬。由此可以看出，我國老年人口不僅增長速度快，而且增量巨大。受計(jì)劃生育政策的影響，我國大部分家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“421”這種倒三角形態(tài)，即一對夫妻對下要撫養(yǎng)一個孩子，對上要贍養(yǎng)四位老人，這種家庭結(jié)構(gòu)日益固化，老齡化趨勢加深。

（二）我國現(xiàn)行養(yǎng)老制度面臨困境

我國現(xiàn)行體系下的養(yǎng)老制度包括城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度分為基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)（企業(yè)年金）兩個層面，雖說企業(yè)年金是我國養(yǎng)老體系的第二大支柱，但是否實(shí)施企業(yè)年金計(jì)劃完全由企業(yè)自主決定，政府只是予以支持和鼓勵。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)施企業(yè)年金計(jì)劃的企業(yè)過少，大多是大企業(yè)、實(shí)力雄厚的企業(yè)，覆蓋面過窄，受益人群過少。此外，我國養(yǎng)老保障制度覆蓋面逐步擴(kuò)大，領(lǐng)取養(yǎng)老金隊(duì)伍也不斷壯大，養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的經(jīng)濟(jì)效益卻十分有限，有可能導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付出現(xiàn)缺口。

三、我國以房養(yǎng)老面臨的障礙與挑戰(zhàn)

房子和養(yǎng)老是關(guān)乎國計(jì)民生的兩件大事?！耙苑筐B(yǎng)老”將房子和養(yǎng)老相結(jié)合，能夠較好地解決老年人養(yǎng)老問題，但目前市場反應(yīng)過于冷淡。本文認(rèn)為，這種水土不服既有先天的不和，也有后天的不足。

（一）傳統(tǒng)觀念的束縛

中國人對房子一直以來具有獨(dú)特情節(jié)。不同于外國人租房或者買房都一樣過的思維，中國人一生熱衷于買房并把其作為畢生的追求。對于中國人來說，租房沒有家的感覺，只有擁有自己的房子以后才有了家和安全感。當(dāng)讓他們面對需要將奮斗一生取得的房子所有權(quán)讓渡出去的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時，內(nèi)心會產(chǎn)生極大的抗拒與不舍。而且，當(dāng)前中國主流的養(yǎng)老模式還是居家養(yǎng)老，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，這種思想會滲透到家庭財(cái)產(chǎn)的繼承層面，把房產(chǎn)抵押作為老人的養(yǎng)老金來源，需要整個家庭代際之間的理解和共識。在這一點(diǎn)上，“以房養(yǎng)老”模式遭遇了先天的水土不服。

（二）適用范圍過于狹窄

我國實(shí)行城鄉(xiāng)二元的房地產(chǎn)制度，該項(xiàng)制度將農(nóng)村房屋排除在住房反向抵押的適用范圍之外?！稉?dān)保法》也明文規(guī)定禁止將農(nóng)村宅基地作為抵押財(cái)產(chǎn)用以設(shè)立抵押權(quán)，這意味著農(nóng)村的房產(chǎn)無法用于“以房養(yǎng)老”這種市場化運(yùn)作，“以房養(yǎng)老”模式在我國適用的空間進(jìn)一步被壓縮。

（三）相關(guān)法律保障不足

我國實(shí)行土地公有的制度，即土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離，土地的所有權(quán)歸屬國家和集體，自然人、法人和非法人組織都只能對土地享有使用權(quán)并且具有明確的年限限制。由于“房地一體化”的存在，現(xiàn)階段房屋產(chǎn)權(quán)人對房屋所有權(quán)的無期限性與土地使用權(quán)的有期限性之間形成了矛盾。雖說我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后會自動續(xù)期，但到底是有償續(xù)期還是無償續(xù)期還沒有明確的說法，這就為遠(yuǎn)期房地產(chǎn)市場埋下了隱患，有可能導(dǎo)致?lián)碛蟹课莸盅簷?quán)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對日后需要出售的房屋的價格不能作出合理的預(yù)測和估計(jì)，從而對養(yǎng)老金的發(fā)放帶來不確定性。

四、應(yīng)對策略

（一）設(shè)立第三方房屋評估機(jī)構(gòu)，防止虛假評估

解決交易雙方對房屋價值評估最好的辦法，無疑是引入獨(dú)立于雙方的第三方專門評估機(jī)構(gòu)，以作出公允合理的評估結(jié)論，公平對待雙方當(dāng)事人。政府應(yīng)當(dāng)履行好設(shè)立房屋價值評估機(jī)構(gòu)的職責(zé)，憑借政府的公信力，讓老年人放心參與進(jìn)來，同時讓交易雙方都信服，最大程度上平衡好雙方的利益。

（二）完善相關(guān)制度和法律，穩(wěn)定房產(chǎn)市場預(yù)期

一方面，現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元制下的土地制度不利于城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，也使得“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)無法面向農(nóng)村房屋開展，因此亟待改革，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，從而把農(nóng)村房屋納入適格房屋中。完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，一要完善宅基地流轉(zhuǎn)法制體系，二要加快推進(jìn)確權(quán)登記工作，三要加快建設(shè)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)平臺建設(shè)。另一方面，國家應(yīng)當(dāng)盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動免費(fèi)續(xù)期，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)預(yù)期。

（三）附加可贖回條款，增強(qiáng)合同靈活性

現(xiàn)行以房養(yǎng)老模式下，一刀切地在協(xié)議中規(guī)定該業(yè)務(wù)終了之時由保險(xiǎn)公司取得房屋所有權(quán)可能會使得老年人望而生畏，難以參與到該業(yè)務(wù)之中。若在合同中增加關(guān)于房屋可贖回的條款，允許簽訂合同的當(dāng)事人在一定期限內(nèi)或者滿足特定條件可以終止該合同，或者償還已得養(yǎng)老金的本金和利息之后可以贖回房屋，這種模式才更具吸引力。

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Research on the countermeasures of housing pension model

WU Bo

（Beijing Normal University， Beijing 100875）

Abstract：The has been implemented in Japan， the United States， the United Kingdom and other developed countries for a long time. As China's population aging is more and more serious， China has begun to promote the “houses-for-pension” model. This paper focuses on the necessity of implementing this model and the obstacles and challenges it faces， and proposes five feasibility recommendations based on this.

Keywords： housing pension; housing reverse mortgage; insurance; the elderly; countermeasure

責(zé)任編輯、校對：王兆華