傳統(tǒng)房企怎樣才能做好產業(yè)地產

摘要：企業(yè)憑什么要進入你的園區(qū)，很多人找房地產中介將企業(yè)吸引過來，這是錯誤的，因為定位不同，不是所有的產業(yè)都要進入。很多企業(yè)做產業(yè)地產定位不清晰，同時不善于打造產業(yè)生態(tài)。園區(qū)首先要解決企業(yè)憑什么進入，進入后如何提供增值服務，幫企業(yè)快速成長，快速發(fā)展，這非常關鍵。

關鍵詞：開發(fā)模式;戰(zhàn)略研判;商業(yè)模式;產業(yè)定位

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0048-51 收稿日期：2019-10-15

面對“限購、限貸、限售、限價”等一系列政策調控和日益緊迫的市場環(huán)境，以及我國新型城鎮(zhèn)化帶來的時代機遇，傳統(tǒng)房企轉型升級發(fā)展已是大勢所趨。然而不少房企轉型產業(yè)地產之路并不順利。

1產業(yè)地產是什么？

產業(yè)地產針對的區(qū)域經濟與目標產業(yè)，打造軟硬一體的產業(yè)聚集平臺，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產業(yè)地產一方面建設企業(yè)生產作業(yè)、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長所需的、具有化學效應的系統(tǒng)化公共服務平臺。顯然，產業(yè)地產是工業(yè)地產的升級版。

產業(yè)地產是地產與產業(yè)的有機融合，追求的是“1+1+1>3”（3個“1”分別為產業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域）的放大效應。在產業(yè)與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產業(yè)地產商，應該做到產業(yè)與地產并重，且重在產業(yè);開發(fā)商與運營并重，且重在運營;短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù)。

2傳統(tǒng)房企為什么做不好產業(yè)地產？

產業(yè)地產的主要客戶是企業(yè)，議價能力較高，只有了解并抓住企業(yè)的需求痛點，并建立一套行之有效、因地制宜的服務體系，才能夠吸引企業(yè)人園。

2.1開發(fā)模式不同

相對于傳統(tǒng)房企的“快拿地、快開發(fā)、快銷售”的短平快操作模式，產業(yè)地產的培育和發(fā)展需要較長的周期，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產業(yè)培育等因素，要求較高，對項目操盤手的需求更嚴格。

2.2人才結構不同

房地產與產業(yè)地產是兩個完全不同的行業(yè)，傳統(tǒng)房企的高管只適應于房地產的開發(fā)模式，無法快速匹配產業(yè)地產的開發(fā)模式。

2.3公司機制不同

對于轉型房企而言，多年房地產運營模式、績效制度、激勵制度根深蒂固，而產業(yè)地產需要長時間的專業(yè)運營，原有的制度并不適合產業(yè)部門人員的付出和發(fā)展。

總的而言，開發(fā)商沒有抓住產業(yè)地產的本質，還停留在當年做地產的概念。企業(yè)憑什么要進人你的園區(qū)，很多人找房地產中介將企業(yè)吸引過來，這是錯誤的，因為定位不同，不是所有的產業(yè)都要進入。很多企業(yè)做產業(yè)地產定位不清晰，同時不善于打造產業(yè)生態(tài)。園區(qū)首先要解決企業(yè)憑什么進入，進入后如何提供增值服務，幫企業(yè)快速成長，快速發(fā)展，這非常關鍵。

3產業(yè)地產開發(fā)創(chuàng)新思路

產業(yè)地產開發(fā)關鍵詞為：開發(fā)模式、戰(zhàn)略研判、商業(yè)模式、產業(yè)定位、產品定位、市場定位、空間規(guī)劃、運營策略。產業(yè)地產需要結合產業(yè)地產的發(fā)展趨勢和最新實踐，適應創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、互聯網+和金融創(chuàng)新的大環(huán)境，從產業(yè)地產項目的商業(yè)模式、開發(fā)操作、發(fā)展路徑等方面進行創(chuàng)新的思考，探討新的發(fā)展思路和發(fā)展路徑，見表1。

4典型案例分析

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務分為產業(yè)園區(qū)和房地產開發(fā)。而產業(yè)園區(qū)業(yè)務包括產業(yè)新城和產業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產業(yè)。據統(tǒng)計截至2017年末，華夏幸福在中國境內共有53個產業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個和18個產業(yè)園區(qū)，其中在營10個園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米，見圖1。

固安是華夏幸福起步的地方，固安產業(yè)新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高校科研機構落戶。園區(qū)主要產業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網聯汽車等高科技產業(yè)，見圖2。

在固安產業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的合作開發(fā)協議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業(yè)發(fā)展服務以及城市運營服務共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進行了對接，同時針對客戶企業(yè)也有相應的產業(yè)發(fā)展服務，包括公司在委托園區(qū)內進行的產業(yè)定位、產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務、產業(yè)升級等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實現企業(yè)的園區(qū)落地。

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務，具體包括規(guī)劃設計與咨詢、土地整理、基礎建設、產業(yè)發(fā)展服務：以及城市運營維護等，見表2。

入駐企業(yè)上繳費用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財政后，按約定比例留存，剩余部分納入財政預算支出，作為支付公司服務費用的來源。也就是說在開發(fā)建設方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關系既能夠提高生產效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內建設了房地產項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實現區(qū)域產業(yè)與人口的導人，提升區(qū)域粘性，是產業(yè)地產的合理補充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產業(yè)務與產業(yè)園區(qū)業(yè)務并列為其核心，讓房地產與產業(yè)園協同發(fā)展。房地產項目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

5房企轉型產業(yè)地產有哪些建議？

現階段是產業(yè)地產布局拿地的最佳時機，產業(yè)地產的發(fā)展邏輯中，城市選擇是基礎，品牌效應是核心，產業(yè)選擇是關鍵，運營服務是保障，對于轉型產業(yè)地產的傳統(tǒng)房企，在發(fā)揮好開發(fā)商優(yōu)勢的基礎上，應做好以下四點：

5.1先城后產，布局產業(yè)地產

在尋找城市進入時，家產業(yè)適合采取由城到產的選擇邏輯。重點關國家級城市群，尤其是珠三角城市群粵港澳大灣區(qū)和京津冀城市群的天津和雄安新區(qū)中的產業(yè)發(fā)展機遇，深入研究這些城市群的產業(yè)轉移規(guī)律，以更好地布局產業(yè)地產項目和幫助企業(yè)客戶選址。具體到單個城市時，在考慮城市經濟、人口、交通等因素的基礎上，不僅對城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境、營商環(huán)境和綠色環(huán)保等因素進行評估，還要進一步結合產業(yè)的活躍度、產業(yè)集聚度以及核心產業(yè)競爭力進行評估，將城市區(qū)域和產業(yè)定位合理匹配，打造和核心培育產業(yè)相關的專業(yè)性產業(yè)園區(qū)。

5.2整合資源，樹立專業(yè)品牌

一方面要發(fā)揮平臺優(yōu)勢，重點加大以下四個方面資源的整合：第一，具有成功操盤經驗的園區(qū)運營商，尤其是政府平臺類園區(qū)運營商;第二，具有產業(yè)資源的專業(yè)產業(yè)研究院;第三，與地產開發(fā)及智慧城市建設相關的上下游實體企業(yè);第四，有利于園區(qū)服務體系完善的相關產業(yè)服務機構。通過與其建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，聯合開展項目運作，打造標桿項目，擴大在產業(yè)地產領域的影響力;另一方面要加快布局成立產業(yè)研究院等，并聯合相關機構常態(tài)化發(fā)布產業(yè)白皮書、舉辦相關會議，以此增強在產業(yè)地產領域的話語權，此外，相關項目也應積極申報國家掛牌，提升項目的行業(yè)影響力。

5.3聯動主業(yè).發(fā)力相關產業(yè)

圍繞主業(yè)的生態(tài)化布局，能夠真正實現地產和產業(yè)協同發(fā)展，并通過科技元素的注入提升園區(qū)產品品質，以及吸引力、競爭力。

5.4揚長補短，精細化運營體系

充分發(fā)揮地產商敏銳洞察“人”需求的能力，尤其是城市更新中高層次人才需求，包括創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的需求、自我表達的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并圍繞人的需求進行產品和服務創(chuàng)新。一方面，要繼續(xù)堅持“做好每個細節(jié)，創(chuàng)造美好家園”的開發(fā)理念，打造綠色、智能、人文、宜業(yè)的產業(yè)園區(qū)產品。另一方面，以社區(qū)運營中積累的資源為突破口，做強、做優(yōu)、做亮“物業(yè)”和“商業(yè)”服務。