當(dāng)事人不得順位抵押的約定可否約束登記行為

刁其懷

摘要：在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，抵押權(quán)人為了自身利益，經(jīng)常與抵押人在抵押合同中約定抵押人不得將抵押物再行辦理順位抵押登記，這種約定是否有效？現(xiàn)抵押人違背該約定申請(qǐng)辦理順位抵押，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否辦理？下面對(duì)這一情況進(jìn)行評(píng)細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán);抵押人;抵押物;抵押登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）11-0053-54 收稿日期：2019-09-20

1辦理后順位抵押不會(huì)影響前順位抵押權(quán)人的利益

前順位抵押權(quán)人與抵押人約定抵押人不得將抵押物再行辦理后順位抵押登記，其出發(fā)點(diǎn)是為保護(hù)自己的利益，那么，我們需要分析的是，辦理后順位抵押是否會(huì)影響前順位抵押權(quán)人的利益?！段餀?quán)法》第199條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”按照該條的規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，明確承認(rèn)了順位抵押，而且還規(guī)定了抵押權(quán)人受償?shù)捻樞颍槍?duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，由于我國(guó)采取的是登記要件主義，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！奔崔k理了登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)才產(chǎn)生，那么同一不動(dòng)產(chǎn)上先后辦理了多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人受償?shù)捻樞蚴窃趺匆?guī)定的呢？按照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定，采取的是“抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償”。由此可見，辦理后順位抵押并不影響前順位抵押權(quán)人的利益，前順位抵押權(quán)人的債權(quán)到期無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，其可以就拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償，而處于后順位的抵押權(quán)人只能就剩余的部分受償，依此類推。可見，前順位抵押權(quán)人與抵押人“不得將抵押物再抵押”的約定實(shí)在沒有必要，因?yàn)?，辦理后順位抵押并不損害前順位抵押權(quán)人的利益，因此，我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，辦理后順位抵押登記時(shí)并不需要前順位抵押權(quán)人的同意。

2當(dāng)事人間的民事約定不得限制抵押登記行政行為

抵押權(quán)人與抵押人在合同中“不得將抵押物再抵押”的約定，屬于平等民事主體之間的民事合同行為，而抵押登記屬于行政行為，當(dāng)事人之間的民事約定不得限制不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行政行為。民事行為具有平等性，是平等民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，民事行為受私法（如《合同法》等）的調(diào)整，而行政為具有優(yōu)先性，行政行為主體雙方地位不平等，一方代表國(guó)家或公共利益處于主導(dǎo)地位，另一方往往處于被管理和服從地位，行政行為受到公法的調(diào)整，行政行為必須有法可依，依法作出。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第67條規(guī)定：“同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記?！笨梢?，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理順位抵押登記有明確的規(guī)定，有法可依。而且抵押人是抵押物的所有權(quán)人，抵押人將抵押物再行辦理順位抵押也是其行使所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)中，后順位抵押權(quán)人往往是善意的第三人，其并不知道前順位抵押權(quán)人和抵押人有“不得將抵押物再抵押”的約定，基于交易安全，也應(yīng)認(rèn)可后順位不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的有效性。至于抵押人違背與前順位抵押權(quán)人“不得將抵押物再抵押”約定的，由抵押人按照雙方之間的約定向抵押權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失即可。因此，抵押權(quán)人與抵押人約定不得將抵押物再抵押，抵押人申請(qǐng)辦理順位不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，登記機(jī)構(gòu)仍可辦理，而且該后順位不動(dòng)產(chǎn)抵押登記仍屬有效。

3結(jié)論

抵押人與抵押權(quán)人不得將抵押物再抵押的約定屬于平等民事主體間的民事約定，該約定不得限制抵押登記行政行為;抵押權(quán)人與抵押人約定不得將抵押物再抵押，抵押人申請(qǐng)辦理順位抵押的，登記機(jī)構(gòu)仍可依法辦理，順位抵押登記仍屬有效;抵押人違背與前順位抵押權(quán)人“不得將抵押物再抵押”約定的，由抵押人按照雙方之間的約定向抵押權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。