住宅價(jià)格波動(dòng)及其影響因素的實(shí)證研究

張紅 劉佳慧 李維娜

摘要：采用2012-2017年我國35個(gè)大中城市住宅相關(guān)面板數(shù)據(jù)，主要研究在金融危機(jī)過后，我國住宅限購政策影響下的住宅市場價(jià)格變化。采用以新古典經(jīng)濟(jì)理論為框架的住宅供需均衡模型，梳理出相關(guān)指標(biāo)并采用個(gè)體固定效應(yīng)變截距方法進(jìn)行估計(jì)。除此之外，利用誤差修正法研究價(jià)格的趨勢性運(yùn)動(dòng)。實(shí)證分析顯示，我國住宅市場基本符合供需平衡。收入水平、地區(qū)人口數(shù)、土地成本、貸款利率、住宅空置率、城市建成區(qū)面積以及開發(fā)建設(shè)成本這些供需指標(biāo)都對住宅價(jià)格的波動(dòng)起到了顯著作用。住宅實(shí)際價(jià)格相對于均衡價(jià)格的偏離以及均衡價(jià)格的變化也會顯著地影響價(jià)格波動(dòng)。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格;波動(dòng);誤差修正模型

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）11-0008-13 收稿日期：2019-09-02

住宅作為承載人們支出的重要構(gòu)成部分，既推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的影響。2003-2007年間，我國總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，伴隨著國民生產(chǎn)總值增長速度持續(xù)提升，房地產(chǎn)價(jià)格也保持著穩(wěn)步增長。但在2008-2009年期間經(jīng)濟(jì)增長速度大幅回落近5%，不佳的市場投資環(huán)境背景下大量熱錢涌人住房市場，我國住宅平均銷售價(jià)格增幅達(dá)到25%。住宅市場過熱以致蘊(yùn)藏泡沫危機(jī)?；诖耍醒胝?010年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，而后201 1年起各級地方政府細(xì)化出臺具體包括限購、提高貸款利率與首付比例在內(nèi)的一系列政策來進(jìn)行調(diào)控。在綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策因素的作用后期，需要衡量我國住宅市場是否符合基本市場供需平衡規(guī)律。

1相關(guān)研究評述及本文研究基本思路

1.1相關(guān)研究評述

住宅作為一種商品，其長期形成的均衡價(jià)格會受到市場供給和需求兩方面影響。對于這兩方面因素，在構(gòu)建符合房地產(chǎn)市場均衡價(jià)格模型時(shí)，學(xué)者們逐漸完善所采用的指標(biāo)。在國外市場的早期分析中，Nellis和Longbottom（1981）就英國房價(jià)供需均衡模型選取了人口數(shù)量、收入、貸款成本、抵押資產(chǎn)總額、住房存量以及消費(fèi)平減指數(shù)作為研究指標(biāo)。Peek和Wilcox（1991）在分析美國市場時(shí)選取了收入、人口規(guī)模和構(gòu)成、失業(yè)率、貸款成本，建筑成本來作為住房的供需指標(biāo)。而后在關(guān)于世界經(jīng)合組織國家房價(jià)問題時(shí)，Andrew（2010）采用了收入、利率、建筑成本、人均住宅存量、房屋租金以及人口因素。相較而言，國內(nèi)市場通過供需來分析住房價(jià)格相對較晚，Tse等（2005）在研究我國香港住房供需條件時(shí)主要選取了人口增長、交易量、通貨膨脹和利率指標(biāo)來構(gòu)建模型。Chou和Niu（2015）在分析中國市場時(shí)，構(gòu)建聯(lián)立方程模型來研究人均住房面積、人均可支配收入、相對住房價(jià)格以及建筑成本對房價(jià)的作用。除此之外，土地因素也被認(rèn)為是影響各國房價(jià)的重要指標(biāo)。邵新建等（2012）在分析中國房地產(chǎn)市場時(shí)認(rèn)為由于地方政府在土地供應(yīng)方面處于壟斷地位，為了謀求最大化的土地出讓收益時(shí)會導(dǎo)致土地價(jià)格顯著高于均衡水平從而推高房價(jià)。同樣，Holly（2010）在分析美國房地產(chǎn)市場時(shí)也認(rèn)為土地因素是影響住房供給的重要力量。沈悅和劉洪玉（2002）在分析經(jīng)濟(jì)基本面對房價(jià)的影響作用時(shí)，認(rèn)為住房空置率也會在一定程度上影響房價(jià)。

學(xué)者們在分析住宅價(jià)格均衡模型時(shí)已經(jīng)提出了較為完善的模型，但是現(xiàn)有的研究較少測度金融危機(jī)發(fā)生后，尤其是中國限購政策長期出臺后的住宅價(jià)格模型是否依然符合以新古典經(jīng)濟(jì)理論為框架的住宅均衡價(jià)格模型。為了分析近年來多方面條件變化后的住宅價(jià)格，本文采用了我國35個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)年鑒中2012-2017年的住宅商品房相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)行研究。在長期的角度下采用了供需條件下的住宅定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)模型。除此之外，根據(jù)各城市實(shí)際房價(jià)與均衡房價(jià)的偏離程度建立誤差修正模型來進(jìn)一步分析住宅價(jià)格回歸均值水平情況。

1.2本文研究基本思路

基于供需關(guān)系與誤差修正模型的住宅價(jià)格實(shí)證研究的基本思路是：

（1）建立住宅均衡價(jià)格模型并選擇合適的指標(biāo)及數(shù)據(jù)。根據(jù)住宅的供給與需求對均衡價(jià)格機(jī)制形成的影響作用建立模型。利用我國35個(gè)大中城市2012-2017年住宅相關(guān)數(shù)據(jù)，并選擇恰當(dāng)變量。

（2）實(shí)證分析。采用個(gè)體固定效應(yīng)變截距方法對均衡價(jià)格模型進(jìn)行估計(jì)，并針對實(shí)證結(jié)果解釋分析。

（3）住宅價(jià)格的趨勢性運(yùn)動(dòng)?；谧≌瑢?shí)際價(jià)格相對于均衡價(jià)格的偏離建立誤差修正模型來研究住宅價(jià)格的趨勢性回復(fù)運(yùn)動(dòng)。

2住宅價(jià)格實(shí)證研究

2.1均衡價(jià)格模型構(gòu)建及數(shù)據(jù)選取

2.1.1住宅的均衡價(jià)格模型

住宅作為一種商品，其價(jià)格p在長期的均衡中受到供給和需求兩方面的影響。本文在張紅（2007）采用的指標(biāo)基礎(chǔ)上，進(jìn)行了調(diào)整。其中考慮到住宅的需求側(cè)，選取了收入i、地區(qū)人口數(shù)n和貸款利率m構(gòu)成需求函數(shù)，如式（1）。在住宅的供給側(cè)，包括了開發(fā)建設(shè)成本dc、土地成本lc、住宅空置率a和城市建成區(qū)面積ba因素的綜合影響，如式（2）。此時(shí)假設(shè)住宅市場是均衡的，則住宅供給將等于需求，從而推導(dǎo)出住宅的均衡價(jià)格，如式（3）。

2.1.2指標(biāo)及數(shù)據(jù)選取

本文使用我國35個(gè)大中城市2012-2017年的面板數(shù)據(jù)，如表1所示。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局中國國家統(tǒng)計(jì)年鑒、各省市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒以及wind數(shù)據(jù)庫。住宅價(jià)格指該市當(dāng)年商品房銷售平均價(jià)格;收入指城鎮(zhèn)人均可支配收入;開發(fā)建設(shè)成本是指該市商品房投資額與單位施工面積的比值;城鎮(zhèn)建成區(qū)面積指城市行政區(qū)內(nèi)已開發(fā)、公共設(shè)施基本具備的區(qū)域面積;地區(qū)人口數(shù)指擁有該地區(qū)戶籍的人口數(shù);貸款利率采用金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率的個(gè)人住房貸款季度數(shù)據(jù)取均值來表示;住宅空置率采用住宅待售面積與累計(jì)前三年竣工面積的比值來表示。為了消除通貨膨脹帶來的影響，住宅價(jià)格、收入、開發(fā)建設(shè)成本、土地成本以及貸款利率5個(gè)變量均使用以2010年為基年的各市CPI轉(zhuǎn)化為實(shí)際量，如表1所示。

2.1.3實(shí)證分析

根據(jù)式（4）進(jìn)行了個(gè)體固定效應(yīng)變截距方法的回歸結(jié)果，如表2所示。

（1）根據(jù)回歸結(jié)果，R2為0.97，說明在2012-2017年間我國住宅價(jià)格絕大部分由供給和需求兩方面擬合的較為充分，實(shí)際住宅價(jià)格增長過快這一問題得到了有效控制。且本文所選用的各個(gè)供給與需求指標(biāo)均能在10%的顯著性水平上對住宅價(jià)格進(jìn)行顯著解釋。

（2）在影響住宅需求的因素中，城市戶籍人口數(shù)，長期貸款利率均在1%的顯著性水平上保持顯著，城鎮(zhèn)人均可支配收入在5%水平上顯著。其中城鎮(zhèn)人均工資水平增加1%則住宅價(jià)格增加0.30%，說明人民收入的上漲是房價(jià)上漲的重要原因。行政區(qū)戶籍人口增加1%則房價(jià)增加0.60%，戶籍人口數(shù)對房價(jià)的影響程度呈正且力度較大。長期貸款利率增長1%，則房價(jià)下降4.39%，說明貸款利率的增長會增加長期購房成本，超出部分購買者的支付能力，從而使得住宅本身的價(jià)格有所下降。在限購令期間絕大多數(shù)城市的住房限購對于戶籍是否為本行政區(qū)有區(qū)別政策，在對購房資格的明確要求下，戶籍人口對住宅市場的作用更為顯著，影響更大。

（3）在影響住宅供給的因素中，土地成本和住宅空置率的影響較大且在1%的水平上保持顯著。隨著土地成本提升1%時(shí)，房價(jià)提升0.41%。住宅空置率增加0.1，房價(jià)降低3.3%，且較為顯著。這說明隨著住宅空置率的增大，出現(xiàn)供過于求的買方市場，使得住宅成交價(jià)格下降。除此之外，在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲也會使得住宅價(jià)格小幅上漲，這符合一般認(rèn)為的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格受到開發(fā)成本的抬升作用的觀點(diǎn)。城區(qū)建成面積也對于房價(jià)有一定的顯著作用。城區(qū)建成面積提高1%使得房價(jià)下降0.17%，這說明隨著城市范圍的擴(kuò)大，可用土地增加使得房屋供給量提升從而降低房價(jià)。

2.2住宅價(jià)格的趨勢性運(yùn)動(dòng)

除了決定住宅長期價(jià)格形成的供需因素外，住宅價(jià)格的短期波動(dòng)也會受到其他因素的影響。特別的經(jīng)濟(jì)基本面因素，如2008年全球金融危機(jī)，政府的調(diào)控政策，如2011年住宅限購令等，都會造成實(shí)際價(jià)格和均衡價(jià)格之間的偏離。根據(jù)回歸方程式，將2012-2017年供需變量帶人從而得到了擬合均衡價(jià)格，根據(jù)張紅等（2007）的測度方法測量了，35個(gè)城市2012-2017年間的實(shí)際房價(jià)和擬合均衡房價(jià)以及偏離程度，如表3所示。

根據(jù)實(shí)際價(jià)格相對均衡價(jià)格的偏離程度可以發(fā)現(xiàn)平均房價(jià)偏離程度集中在1.0%以內(nèi)，說明35個(gè)大中城市房價(jià)基本由供需均衡條件來決定。但是其中深圳、石家莊、廈門、北京、天津這5座城市的偏高程度顯著超過1.0%，說明在2012-2017年之間這些城市房價(jià)存在一定泡沫。根據(jù)對住宅價(jià)格平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，深圳排名第1而石家莊排名第22，平均價(jià)格并無顯著趨勢。但在住宅價(jià)格漲幅的統(tǒng)計(jì)中，5個(gè)城市漲幅卻均位居前8，說明這些城市在統(tǒng)計(jì)期間出現(xiàn)了短期泡沫，并且兩地的住宅限購令調(diào)控作用不顯著。

為了衡量住宅實(shí)際價(jià)格相對于均衡價(jià)格之間的回復(fù)趨勢，我們選取了誤差修正模型來估算。

實(shí)際住房價(jià)格對均衡住房價(jià)格的偏離程度對下一期實(shí)際住宅價(jià)格的影響較大，其偏離程度增加1個(gè)單位則下一期住房價(jià)格下降0.75個(gè)單位，且在1%的水平上保持顯著。這說明房價(jià)偏離程度對實(shí)際房價(jià)的影響存在滯后效應(yīng)，當(dāng)期房價(jià)的偏離會對下一期房價(jià)回歸均衡具有一定的調(diào)節(jié)作用。而當(dāng)期均衡房價(jià)波動(dòng)對當(dāng)期實(shí)際房價(jià)的變化存在較強(qiáng)的正向的影響，當(dāng)期均衡價(jià)格變化1個(gè)單位，則當(dāng)期實(shí)際價(jià)格變化1.46個(gè)單位。當(dāng)期實(shí)際房價(jià)對下一期實(shí)際房價(jià)有一定的慣性影響作用，但其顯著性水平較低。

3結(jié)論與建議

基于我國35個(gè)大中城市2012-2017年的住宅相關(guān)數(shù)據(jù)，本文從供需兩個(gè)角度構(gòu)建了住宅均衡價(jià)格模型。通過完善的指標(biāo)選取較為充分的擬合了住宅價(jià)格變化方程。除此之外，構(gòu)建誤差修正模型以研究住宅價(jià)格回復(fù)趨勢性運(yùn)動(dòng)。得到了以下結(jié)論：

（1）在經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生較大變化以及政府的住宅限購政策后，除深圳、石家莊、廈門、北京、天津以及太原外的其余城市住宅實(shí)際價(jià)格均較均衡價(jià)格偏離程度均在1%以內(nèi)。說明研究期間我國住宅市場整體運(yùn)行良好，基本符合新古典理論的市場供需平衡。

（2）在擬合住宅價(jià)格的供需變量中，本文發(fā)現(xiàn)收入水平、地區(qū)人口數(shù)、土地成本、長期貸款利率、住宅空置率，城市建成區(qū)面積以及開發(fā)建設(shè)成本對住宅價(jià)格的構(gòu)成起到了顯著地作用。

（3）住宅實(shí)際價(jià)格相對于均衡價(jià)格的偏離以及住宅均衡價(jià)格的波動(dòng)會顯著地調(diào)節(jié)下一時(shí)期的住宅價(jià)格。除此之外，住宅價(jià)格本身的波動(dòng)存在一定慣性。

在以上結(jié)論的基礎(chǔ)上，對于政府而言，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注深圳、石家莊等城市住宅價(jià)格調(diào)控，從人口因素，貸款政策和土地價(jià)格方面進(jìn)行著重調(diào)控。對于購房者而言，由于價(jià)格漲速過快容易導(dǎo)致與均衡價(jià)格的嚴(yán)重偏離，故而購房者應(yīng)當(dāng)避免跟風(fēng)以及投機(jī)心理，結(jié)合自身需求冷靜選擇。