物業(yè)管理成本費(fèi)用控制研究

詹麗梅

摘 ?要：本文分析了物業(yè)成本管理現(xiàn)存的問題，在此基礎(chǔ)上研究了物業(yè)成本費(fèi)用控制的對(duì)策和路徑。

關(guān)鍵詞：物業(yè)成本;成本費(fèi)用

作為提升城市管理質(zhì)量的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理在城市化建設(shè)之中的作用不容忽視。良好的物業(yè)管理能力一方面可以大幅度提升人們生活質(zhì)量和生活情操，另一方面還能夠激發(fā)出城市的服務(wù)職能。但是物業(yè)管理本身也是耗費(fèi)成本的一項(xiàng)工作，如何進(jìn)行成本控制是其管理之中一直存在的難題。

一、物業(yè)成本管理問題探析

筆者根據(jù)自身在物業(yè)管理之中的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出如下成本管理難題：

第一，人工成本控制問題。物業(yè)成本管理之中，人工成本費(fèi)用是比重最大的一項(xiàng)支出，在所有物業(yè)成本之中占比高達(dá)70%，其中包含了基本管理人員、安保人員、清潔人員、維修人員等不同人員的工資，而不同行業(yè)對(duì)物業(yè)管理人員的工作結(jié)構(gòu)和種類還各有差異，因此還需要很多其他類型工作人員，進(jìn)而更多地消耗人員成本費(fèi)用。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)不同層級(jí)、不同崗位的物業(yè)工作人員要在薪酬上體現(xiàn)出差異，以激勵(lì)其積極性和工作熱情，因此制定嚴(yán)格的人事編制制度和合理的人員安排，保證員工能夠在提供相應(yīng)服務(wù)的基礎(chǔ)上獲得與之對(duì)等的報(bào)酬薪資。但是，在物業(yè)管理實(shí)際工作開展中，存在不同程度的人員冗雜、薪酬框架不合理、難以調(diào)動(dòng)員工工作積極性的問題。面對(duì)這種情況，只有從人事編制優(yōu)化的角度才能更好地控制人工物業(yè)管理成本。

第二，基本設(shè)備成本和管理成本問題。設(shè)備成本是人工成本之外另外一個(gè)變動(dòng)浮動(dòng)較大的成本要素，該部分成本直接影響著物業(yè)服務(wù)滿意程度和相關(guān)設(shè)備的使用價(jià)值。設(shè)備運(yùn)行成本和維護(hù)成本是是加強(qiáng)成本控制工作的基礎(chǔ)，也是提升物業(yè)服務(wù)滿意度的前提。做好設(shè)備維護(hù)和管理，能夠直接地提升群眾滿意程度和物業(yè)公司的聲譽(yù)。因此，物業(yè)管理過(guò)程中需要一方面重視設(shè)備購(gòu)進(jìn)成本的控制，另一方面關(guān)注設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)，及時(shí)對(duì)各類設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，延長(zhǎng)設(shè)備使用期限、提升設(shè)備服務(wù)效益，降低更換設(shè)備的成本消耗。而在設(shè)備管理期間，很多物業(yè)公司并沒有意識(shí)到設(shè)備養(yǎng)護(hù)的重要意義，沒有定期地對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查和維修，不能做到及時(shí)維修、及時(shí)養(yǎng)護(hù)，導(dǎo)致成本控制工作難以有的放矢。

第三，公共辦公成本問題。在物業(yè)成本管理之中，公共辦公成本也是不容忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)。公共辦公費(fèi)用大多發(fā)生在物業(yè)管理和業(yè)務(wù)開展期間，一般會(huì)通過(guò)采購(gòu)的方式進(jìn)行各部門辦公物品的統(tǒng)一采購(gòu)和集中采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理和統(tǒng)一統(tǒng)籌安排，最大限度降低資源浪費(fèi)和資金浪費(fèi)。在管理制度不斷優(yōu)化和更新之后，更是要通過(guò)合理的獎(jiǎng)懲制度來(lái)提升員工的工作作風(fēng)、優(yōu)化員工的工作方式，在無(wú)形中提升其資源節(jié)約意識(shí)和成本效益理念。但是，很多物業(yè)公司受到成本管理理念和思維的限制，在實(shí)際成本管理之中充斥著資源浪費(fèi)和成本虛高的問題，員工或者缺乏資源節(jié)約概念、或者過(guò)分強(qiáng)調(diào)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的必要性而忽視了成本管理工作。

二、物業(yè)管理成本管理優(yōu)化路徑和對(duì)策

物業(yè)成本費(fèi)用控制管理的優(yōu)化，是提升物業(yè)發(fā)展與進(jìn)步的關(guān)鍵，同時(shí)也是保證物業(yè)成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根據(jù)在實(shí)際物業(yè)成本費(fèi)用控制問題為根據(jù)，從以下方面進(jìn)行逐項(xiàng)優(yōu)化：

（1）適度地提升經(jīng)營(yíng)規(guī)模。很多物業(yè)公司在規(guī)模上都屬于中小企業(yè)，這導(dǎo)致其在成本管理和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力上和大型企業(yè)相比都處于劣勢(shì)地位。與此同時(shí)，中小物業(yè)公司在管理模式和成本管理理念上也相對(duì)滯后和陳舊。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的時(shí)代背景下企業(yè)只有擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能獲得更加穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。在擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，物業(yè)公司要注重業(yè)務(wù)擴(kuò)張和自身實(shí)際狀況的結(jié)合，堅(jiān)持低成本運(yùn)營(yíng)原則，在保證原有成本管理措施能夠發(fā)揮作用的基礎(chǔ)上加強(qiáng)物業(yè)管理和城市發(fā)展之間的關(guān)系，不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，走上多元化運(yùn)營(yíng)的道路。當(dāng)前，很多物業(yè)企業(yè)都開始了專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和針對(duì)性服務(wù)，物業(yè)管理模式也漸漸從小區(qū)住戶式轉(zhuǎn)向政府性管理模式。物業(yè)管理手段也漸漸引入新興技術(shù)手段和最新科技發(fā)展成果，漸漸走上信息化管理道路，形成智能化管理體系。信息化管理手段和政府性管理模式讓物業(yè)管理和服務(wù)的領(lǐng)域越來(lái)越廣，能夠在物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域探索更多的盈利機(jī)會(huì)，并在物業(yè)專業(yè)領(lǐng)域之中提供更強(qiáng)的服務(wù)能力，做到合理規(guī)劃、有效利用、效率最優(yōu)。

舉例來(lái)講，上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司就在設(shè)備維修和更新方式上進(jìn)行了創(chuàng)新，通過(guò)積極地引入信息化設(shè)備和管理工具來(lái)提升物業(yè)服務(wù)控制能力和服務(wù)效率，為企業(yè)的盈利帶來(lái)了嶄新的空間，讓居民獲得了安全穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美和技術(shù)先進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)，極大地提升了相關(guān)居民的生活質(zhì)量和滿意程度。

（2）創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。傳統(tǒng)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理模式和當(dāng)下物業(yè)服務(wù)需求存在相悖離的情況，導(dǎo)致物業(yè)公司的市場(chǎng)聲譽(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力受到嚴(yán)重的影響和波及。創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式成為當(dāng)前物業(yè)公司迫在眉睫的一項(xiàng)任務(wù)。物業(yè)公司可以充分地運(yùn)用嶄新的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)挖掘成本控制潛力，通過(guò)增加收益和拓寬經(jīng)營(yíng)渠道的途徑來(lái)降低成本降低的壓力，為企業(yè)自身創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和價(jià)值。

（3）構(gòu)建完善的管理制度。完善的管理制度是任何管理工作開展的前提和基礎(chǔ)，物業(yè)公司要根據(jù)未來(lái)的發(fā)展方向來(lái)建立針對(duì)性物業(yè)成本責(zé)任管理制度，通過(guò)嚴(yán)格的績(jī)效管理和崗位責(zé)任制來(lái)明確成本管理責(zé)任，并提升在景觀綠化和電子防范等業(yè)務(wù)上積極拓展，為用戶提供完善的物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而提升物業(yè)管理工作的影響力和輻射力，間接地降低成本費(fèi)用。

總而言之，作為我國(guó)非常重要的服務(wù)行業(yè)之一，物業(yè)管理之中的成本控制工作至關(guān)重要。物業(yè)公司需要建立成本責(zé)任管理制度，通過(guò)科學(xué)的績(jī)效考核和明確的崗位責(zé)任制來(lái)提升成本管理效益，并積極地拓展在電子防范和景觀綠化等方面的業(yè)務(wù)，通過(guò)信息化管理手段來(lái)為客戶提供完善的物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而提升物業(yè)管理工作的滿意度和輻射力，達(dá)到間接降低成本費(fèi)用的目標(biāo)。

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