我國(guó)房?jī)r(jià)影響機(jī)制的探究

曾思佳

摘 要：自住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)屬性逐漸顯現(xiàn)。選取2005—2017年全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)商品房平均售價(jià)、土地平均購(gòu)置價(jià)格的數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)整體房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行探討，并對(duì)31個(gè)省、市、自治區(qū)按經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分類，利用格蘭杰因果檢驗(yàn)，得出以下結(jié)論：房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響機(jī)制在全國(guó)平均水平和區(qū)域水平上存在明顯差異，全國(guó)的水平并不能反映各地區(qū)的情況，地區(qū)間的差異顯著，且我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響大于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。這一結(jié)論有助于為完善我國(guó)土地政策，整改土地財(cái)政，深化房地產(chǎn)稅的改革，建立健全我國(guó)財(cái)政體系提供參考。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);地價(jià);格蘭杰因果檢驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2019）30-0130-03

一、我國(guó)房?jī)r(jià)、地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)

2005—2017年，商品房平均售價(jià)從3 167.66元/m2上升至7 892.27元/m2，2008年受全球金融危機(jī)的影響房?jī)r(jià)略有波動(dòng)，但此后恢復(fù)增長(zhǎng);土地平均購(gòu)置價(jià)格則從854.64元/m2上升至5 348.61元/m2，漲幅較大，與房?jī)r(jià)不同，2008年金融危機(jī)并未影響地價(jià)上漲，而是在2010—2012年受嚴(yán)格健全的土地政策影響，土地平均購(gòu)置價(jià)格出現(xiàn)回落，此后地價(jià)的上漲趨勢(shì)愈發(fā)強(qiáng)勁。

對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)、地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)專家學(xué)者各持己見(jiàn)，結(jié)合自身觀點(diǎn)基本可歸納為以下幾點(diǎn)。

1.土地財(cái)政。部分地區(qū)地方官員為了政績(jī)，大興土地財(cái)政。2013—2017年地方政府土地出讓收入占地方本級(jí)一般預(yù)算收入的近40%以上，2017年甚至達(dá)到了56.73%，這一不健康的財(cái)政形式一定程度上影響了地價(jià)的變動(dòng)。

2.人口結(jié)構(gòu)。二孩政策的出臺(tái)，促使絕大多家庭為新生兒準(zhǔn)備房產(chǎn)購(gòu)置金，刺激購(gòu)房欲望，從而刺激了房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲。

3.供給需求。2003—2004年中國(guó)第一波“炒房熱”掀起房?jī)r(jià)上漲狂潮，房地產(chǎn)商及炒房者緊盯其中的利益空間，房地產(chǎn)商大肆賣地造房，炒房者則借機(jī)倒賣房產(chǎn)，這種狀態(tài)持續(xù)多年，導(dǎo)致目前房產(chǎn)供給過(guò)剩。近幾年，人們對(duì)房產(chǎn)的需求也在發(fā)生變化，進(jìn)而影響了房?jī)r(jià)與地價(jià)的變動(dòng)關(guān)系。

4.土地資源。我國(guó)人多地少，由于前些年土地的大肆出讓，造成了近幾年的土地資源緊缺，土地的平均購(gòu)置價(jià)格進(jìn)一步凸顯出上升的強(qiáng)勁勢(shì)頭，使得房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系變得愈發(fā)撲朔迷離。

二、我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來(lái)源與選擇。數(shù)據(jù)來(lái)源于2013—2017年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，變量選用全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)商品房平均售價(jià)（元/m2）、①土地平均購(gòu)置價(jià)格（元/m2）。②為減小異方差的影響，同時(shí)對(duì)檢驗(yàn)對(duì)象取對(duì)數(shù)，商品房平均售價(jià)和土地平均購(gòu)置價(jià)格分別用LNHP、LNLP表示。對(duì)變量做散點(diǎn)圖，可看出變量LNHP和LNLP之間呈正相關(guān)。

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我國(guó)LNHP和LNLP關(guān)系散點(diǎn)圖

2.單位根檢驗(yàn)。為避免偽回歸，對(duì)變量LNHP和LNLP進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，采用單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果（如表1所示）。對(duì)于變量LNHP，各項(xiàng)檢驗(yàn)的P值均小于0.05，但ADF檢驗(yàn)效果不理想。對(duì)于變量LNLP而言，ADF檢驗(yàn)的P值偏大，未通過(guò)檢驗(yàn)。綜上，對(duì)變量LNHP和LNLP進(jìn)行一階差分后，繼續(xù)檢驗(yàn)，結(jié)果（如表2所示）。在三種檢驗(yàn)方法下D（LNHP）、D（LNLP）的P值都遠(yuǎn)小于臨界值0.05，因此拒絕原假設(shè)，通過(guò)檢驗(yàn)。

3.協(xié)整檢驗(yàn)。由于在單位根檢驗(yàn)時(shí)對(duì)原變量進(jìn)行了差分處理，會(huì)失去總量的長(zhǎng)期信息，而這些信息又是必要的，為檢驗(yàn)差分變量之間是否存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，在滿足D（LNHP）、D（LNLP）都是一階單整的前提下，采用Kao檢驗(yàn)對(duì)變量D（LNHP）、D（LNLP）進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。在臨界值為5%時(shí)，t-Statistic值為-3.947385，P值為0，變量D（LNHP）和D（LNLP）之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。

4.格蘭杰因果檢驗(yàn)。在確保變量之間存在長(zhǎng)期平穩(wěn)關(guān)系的前提下，對(duì)LNHP和LNLP進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。分別滯后1—4期，結(jié)果（如表3所示）（N和Y分別表示拒絕和接受，下同）。在顯著性水平為5%的情況下，在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)一直是地價(jià)的格蘭杰原因，而地價(jià)并不是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，即說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)了地價(jià)的上漲，但隨著時(shí)間的推移，這種推動(dòng)在逐漸減弱。

5.實(shí)證結(jié)果分析。就檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，房?jī)r(jià)一直是地價(jià)的原因，長(zhǎng)期影響著地價(jià)的變動(dòng)，而房?jī)r(jià)受多方面因素影響，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)性的影響，不足以引起房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

由于此處對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的探討僅限于全國(guó)層面，且只是從統(tǒng)計(jì)學(xué)層面得出了結(jié)果，未體現(xiàn)出區(qū)域性差異。因此，本文將對(duì)全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)進(jìn)行分類，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同的地區(qū)分別討論房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。

三、區(qū)域性房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析

1.地區(qū)分類。根據(jù)一般公共預(yù)算收支狀況中各地區(qū)財(cái)政自給率、各地區(qū)人均GDP的排名情況，本文將31個(gè)省、市、自治區(qū)劃分為三類，分類（如表4所示）。

2.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。與第三部分方法相似，依次對(duì)各地區(qū)的LNHP、LNLP做單位根檢驗(yàn)及協(xié)整檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)采用ADF、PP檢驗(yàn)，PP檢驗(yàn)在少數(shù)情況下存在單位根，經(jīng)過(guò)差分，所有變量通過(guò)檢驗(yàn)，且為同階協(xié)整。通過(guò)單位根檢驗(yàn)之后，采用Pedroni方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，由于樣本期間較小，組間指標(biāo)和組內(nèi)指標(biāo)均選用相應(yīng)的ADF指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)量作為主要的判斷依據(jù)。最終結(jié)果表明，三類地區(qū)各變量之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。確保LNHP和LNLP的平穩(wěn)性關(guān)系后，繼續(xù)對(duì)兩個(gè)變量進(jìn)行格蘭杰檢驗(yàn)，探究經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)之間房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，檢驗(yàn)結(jié)果（如表5所示）。在顯著性水平為10%的情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)之間房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互影響關(guān)系差異明顯，且與全國(guó)平均水平相差較大。

對(duì)于一類地區(qū)，在滯后期1期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)互為格蘭杰原因，但是房?jī)r(jià)的作用比地價(jià)的作用更長(zhǎng);三類地區(qū)則相反，在滯后期1—3期內(nèi)，三類地區(qū)的地價(jià)一直是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)而言一直不是其格蘭杰原因;二類地區(qū)則別具一格，在短期、長(zhǎng)期房?jī)r(jià)與地價(jià)互不為格蘭杰原因。

4.實(shí)證結(jié)果分析。首先，各地區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響存在較大差異，一類地區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響最為顯著，而二、三類地區(qū)的影響甚微。各地區(qū)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在顯著性差異，三類地區(qū)的影響最為顯著，一類地區(qū)次之，二類地區(qū)的影響甚微。其次，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，房地產(chǎn)的供給和需求差異大，特別是二類地區(qū)正處于蓬勃發(fā)展階段，房?jī)r(jià)地價(jià)變動(dòng)關(guān)系受多方面因素作用，故單純地從房?jī)r(jià)與地價(jià)出發(fā)，兩者之間的相互影響顯得微乎其微。最后，一類地區(qū)雖然在短期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)互為因果，但是房?jī)r(jià)的對(duì)地價(jià)的影響持續(xù)性更長(zhǎng)，因?yàn)檫@些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且多為臨海城市，人口密集，更是外地人口務(wù)工常駐之地，住房的需求相對(duì)其他地區(qū)也更為高漲，由此房?jī)r(jià)的影響更為突出;三類地區(qū)不僅與其他地區(qū)情況不同，而且與全國(guó)平均水平存在相反的結(jié)果，因?yàn)檫@些地區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，但是區(qū)域面積又相對(duì)較大，難免存在較為嚴(yán)重的土地財(cái)政現(xiàn)象，而由于當(dāng)?shù)厝丝诘目芍涫杖胗邢?，?duì)房?jī)r(jià)的期望值，對(duì)住房的購(gòu)買力也存在一定的限度，房?jī)r(jià)的上漲受到一定限制，因此地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響持續(xù)性長(zhǎng)且顯著于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響。

四、結(jié)論及政策建議

1.一類地區(qū)的建議。一類地區(qū)流動(dòng)人口、外來(lái)居住人口較多，這類地區(qū)的土地供給明顯不足，因此應(yīng)增大土地供給量;其次，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，減少房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)該遏制“炒房經(jīng)濟(jì)”，故應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅、土地資源稅等一系列相關(guān)稅收制度，進(jìn)而擺脫政府部門對(duì)“土地財(cái)政”的依賴;再者，政府部門應(yīng)合理分配資源，提供完備適量公共設(shè)施，利用科技手段建立“智慧城市”，從而完成人口分布的合理疏導(dǎo)，緩解城市住房、土地壓力。

2.二類地區(qū)的建議。從檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，二類地區(qū)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并無(wú)必然聯(lián)系，但是該類地區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展之際，應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)的“供給側(cè)”改革著手，以適應(yīng)住房剛性需求者的購(gòu)買需求。另外，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很可能出現(xiàn)一類地區(qū)面臨的問(wèn)題大多數(shù)人迫于在一類地區(qū)的購(gòu)房壓力而退居二類城市買房，同樣為了避免“炒房”“土地財(cái)政”的不良影響，可開(kāi)展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作。

3.三類地區(qū)的建議。三類地區(qū)表現(xiàn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期影響，應(yīng)從穩(wěn)定地價(jià)著手，以防止地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。對(duì)此，可加強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完善土地買賣細(xì)則，嚴(yán)格監(jiān)管、“控價(jià)格，防地王”。另外，房屋的建設(shè)應(yīng)盡量滿足消費(fèi)者的戶型需求，主要以中小戶型為主，盡量平衡供給和需求。

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