“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式生態(tài)鏈的法律制度構(gòu)建

王楷 吳學(xué)敏

摘 ? 要：“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式為金融市場(chǎng)與房屋租賃市場(chǎng)內(nèi)在價(jià)值的結(jié)合，其本質(zhì)為一種金融融資模式的創(chuàng)新。作為該融資模式核心參與者的房屋租賃中介公司，與出租人、承租人和第三方貸款平臺(tái)之間因合同義務(wù)履行而產(chǎn)生代理問題，且中介公司由于其自身的信息優(yōu)勢(shì)和話語權(quán)，加之政府部門的缺位和監(jiān)管制度的缺失等外在因素，使其極易對(duì)其他利益相關(guān)方實(shí)施機(jī)會(huì)主義行為，這也是這一融資模式重大法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在根源。為規(guī)制這一融資模式的法律風(fēng)險(xiǎn)，最大化其內(nèi)在價(jià)值和外在意義，應(yīng)以監(jiān)管策略為主要手段，轉(zhuǎn)變監(jiān)管理念和措施，制定約束代理人的事前規(guī)則和事后標(biāo)準(zhǔn)，完善市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出等附屬監(jiān)管條件，以促進(jìn)“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”生態(tài)鏈的建設(shè)。

關(guān) ?鍵 ?詞：長(zhǎng)租公寓;融資模式;金融借貸;生態(tài)鏈;機(jī)會(huì)主義;監(jiān)管策略

中圖分類號(hào)：DF438.2;DF411.91 ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ?文章編號(hào)：2096-2517（2019）05-0052-07

DOI：10.16620/j.cnki.jrjy.2019.05.007

一、引言

2018年8月20日，杭州某網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“杭州某公司”）因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，宣布停止運(yùn)營(yíng)。在該事件中，約有4000余戶租客受此影響，面臨既要償還貸款又被房東要求搬離的尷尬困境， 即便其向多個(gè)部門進(jìn)行投訴反映，但收效甚微。此外，資金鏈斷裂亦造成大部分出租者未收到房租，出租群體之法律權(quán)利亦未得到有效的保障。無獨(dú)有偶，隸屬于上海某信息科技有限公司的上海公寓同樣出現(xiàn)類似事件，眾多承租人采用圍堵等激烈方法討要說法， 造成了嚴(yán)重的社會(huì)影響，由此“長(zhǎng)租公寓”被推向輿論暴風(fēng)雨的最中心。

為緩解高房?jī)r(jià)與新就業(yè)人群資金短缺之間的矛盾，解決大中城市新就業(yè)人群的住房問題，進(jìn)而推動(dòng)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，“長(zhǎng)租公寓”被引入市場(chǎng)[1]。在這些事件發(fā)生之前，“長(zhǎng)租公寓”曾被贊譽(yù)為金融市場(chǎng)新的投資風(fēng)口， 被寄予了極大的希望。2017年7月18日，證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》 中明確了對(duì)住房租賃的大力推進(jìn)態(tài)度，即應(yīng)“加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。但現(xiàn)實(shí)發(fā)展卻與政策預(yù)期背道而馳，被寄予厚望的“長(zhǎng)租公寓”模式在極短的時(shí)間內(nèi)從盛贊的風(fēng)口被推向了輿論批評(píng)的中心。本文以杭州某公司事件為例，從“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”運(yùn)營(yíng)模式出發(fā)， 厘定其背后的法律關(guān)系和本質(zhì)屬性，分析該模式所暴露之法律風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生根源，在肯定“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式合理性的基礎(chǔ)上，就其生態(tài)鏈建設(shè)之法律制度構(gòu)建提出相應(yīng)建議， 以期“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”這一新業(yè)態(tài)租賃創(chuàng)新模式不被異化，真正助力于房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式之本質(zhì)：融資模式的創(chuàng)新

（一）“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式的法律關(guān)系分析

明晰“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式之本質(zhì)，須先厘定其具體所涉法律關(guān)系。以杭州某公司為例，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式共涉四方當(dāng)事人，即杭州某公司、房屋出租方、承租人以及第三方貸款平臺(tái)。如圖1所示，該公司以高于市場(chǎng)價(jià)的方式從出租者獲取出租房源，并每月向出租者支付租金①;然后以低于從出租者獲取房源的價(jià)格以押一付一的方式轉(zhuǎn)向承租人出租房屋，承租人向該公司指定的第三方網(wǎng)絡(luò)貸款平臺(tái)還貸作為房租支付②; 該公司則與貸款平臺(tái)約定一次性獲得房屋租賃合同所確定的房屋租賃期之房租，除承租人每月向該平臺(tái)支付相應(yīng)的貸款本金外，利息則由公司予以支付。簡(jiǎn)而言之，該公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式為“獲取房源——貸款租賃——再獲取房源”，即“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”[2]。

聚焦于該復(fù)雜模式背后的法律關(guān)系，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”主要涉及兩種法律行為，即房屋租賃行為和資金借貸行為。具體剖析如下：第一，從房屋租賃行為來看，杭州某公司、出租人、承租人三者實(shí)為委托代理合同的三方當(dāng)事人。公司以約定價(jià)格出租者獲取房源再進(jìn)行出租，實(shí)質(zhì)上類似于中介機(jī)構(gòu)的角色，是房屋出租人的委托代理人，理論上應(yīng)代理其進(jìn)行房屋的出租和收取租金。承租人作為整個(gè)委托代理關(guān)系的外部相對(duì)人③，與代理人杭州某公司簽訂房屋租賃合同，實(shí)則與被代理人（本人）出租人構(gòu)成房屋租賃關(guān)系。第二，從資金借貸行為來看，杭州某公司、承租人和第三方貸款平臺(tái)三者實(shí)為貸款委托合同的三方當(dāng)事人。在實(shí)際操作中，杭州某公司與承租人簽訂房屋租賃合同之時(shí)，承租人通常被要求簽訂一份同意書，內(nèi)容為委托杭州某公司以承租人信息和名義向第三方網(wǎng)絡(luò)貸款平臺(tái)（主要是“51返唄”）申請(qǐng)并收取貸款④，其實(shí)質(zhì)是一份貸款委托合同。第三方貸款平臺(tái)作為整個(gè)委托貸款關(guān)系的外部相對(duì)人， 后與杭州某公司簽訂借貸合同，實(shí)則與被代理人即承租人構(gòu)成資金借貸關(guān)系?？傊?，在“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式中，以杭州某公司為代表的中介機(jī)構(gòu)群體發(fā)揮主導(dǎo)作用，即通過合同關(guān)系的巧妙設(shè)計(jì)迎合了租房群體的特殊需求，亦實(shí)現(xiàn)了對(duì)租賃市場(chǎng)的盤活。

值得注意的是，復(fù)雜合同設(shè)計(jì)背后，實(shí)則反映了市場(chǎng)中介群體的融資目的。金融市場(chǎng)融資是指資金融入方通過一定的融資手段獲取一定的資金并開展業(yè)務(wù)，而資金的融出方則可以獲得在投資本金之外一定的額外收益。很明顯，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓” 模式符合上述金融市場(chǎng)融資的各種特征。具言之，一方面，中介公司作為資金融入方以房屋租賃為工具、以資金借貸為渠道獲取資金，擴(kuò)展租賃業(yè)務(wù)范圍;另一方面，承租人作為資金融出方享受在租金、利息和便捷度等方面的優(yōu)惠措施，其本質(zhì)實(shí)為一種金融融資模式的創(chuàng)新。

（二）“金融借貸+長(zhǎng)租公寓” 模式推行的必要性：促進(jìn)市場(chǎng)融合與房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展

“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”的存在激活了市場(chǎng)上分散在個(gè)人房東手中的房源，成功地讓一個(gè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的市場(chǎng)成為了信息相對(duì)對(duì)稱的市場(chǎng)[3]。將金融與長(zhǎng)租公寓相結(jié)合，以金融助推房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，既是金融市場(chǎng)的一大創(chuàng)新，又可以解決房屋租賃中介公司融資難的困擾，在金融市場(chǎng)內(nèi)部和整個(gè)社會(huì)層面都極具價(jià)值。一方面，長(zhǎng)租公寓具有穩(wěn)定性和安全性， 而金融市場(chǎng)的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性更大，金融與長(zhǎng)租公寓兩者相結(jié)合，可以更好地實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性與穩(wěn)定性的結(jié)合， 安全性與風(fēng)險(xiǎn)性的協(xié)調(diào)，既減少了金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，又增加了租賃市場(chǎng)的靈活性。這是該模式所具有的內(nèi)在價(jià)值。

另一方面，長(zhǎng)租公寓作為民生工程與金融結(jié)合的社會(huì)意義更為重要。第一，緩解了高房?jī)r(jià)與低收入之間的矛盾?！伴L(zhǎng)租公寓”主要面向的是剛就業(yè)群體或者一些低收入者，其收入與購(gòu)買住房之間存在巨大的矛盾，長(zhǎng)租公寓實(shí)為一種長(zhǎng)短期皆可的過渡性選擇。以租賃的形式緩解購(gòu)房的壓力，以金融貸款的方式實(shí)現(xiàn)租金的繳納，加之“押一付一”這樣的支付形式和免除利息的優(yōu)惠，可以在很大程度上緩解以上人群的資金壓力、紓解困境。第二，幫助企業(yè)融資，提供更好的服務(wù)。房屋中介公司從出租者手中獲得房源，為了獲取差價(jià)和服務(wù)費(fèi)，通常對(duì)房屋進(jìn)行相應(yīng)的裝修和管理， 提升原有房屋的舒適度， 承租人可獲得性價(jià)比更高的服務(wù)和價(jià)值享受。此外，中介公司通過金融手段融資亦可獲得大量的資金， 幫助企業(yè)更好地進(jìn)行戰(zhàn)略布局和投融資。第三，利于房屋出租者便捷出租，并能獲取穩(wěn)定回報(bào)。在某種程度上，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式真正實(shí)現(xiàn)了出租者和承租者之間的信息交流。

三、“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式法律風(fēng)險(xiǎn)之根源： 中介公司的機(jī)會(huì)主義行為

（一）“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

以杭州某公司為代表的“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式中，房屋中介公司作為核心紐帶，以獲取房源為融資工具，通過承租人向第三方貸款平臺(tái)貸款并交由房屋中介公司運(yùn)營(yíng)和代為支付租金，使承租人獲得租金價(jià)格、交付期限和比例等方面的優(yōu)惠作為投資回報(bào)， 是金融市場(chǎng)與房屋租賃市場(chǎng)的結(jié)合，其本質(zhì)為金融市場(chǎng)融資行為，是一種金融融資模式的創(chuàng)新。但是，復(fù)雜的合同設(shè)計(jì)背后往往隱藏著雙方當(dāng)事人力量不均衡、地位不平等的事實(shí)，中介公司主導(dǎo)的“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式同樣使承租人、出租人、第三方貸款平臺(tái)面臨多方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。

具體言之，在“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式下，承租人采用貸款的方式一次性交付合同所約定之租賃期限內(nèi)的房租，轉(zhuǎn)由中介公司進(jìn)行運(yùn)作并每月代為支付房租，若中介公司將承租人交付的租金據(jù)為己有或者用于公司的盲目業(yè)務(wù)擴(kuò)張，都易造成資金鏈的斷裂。一旦中介公司陷入資金困境，產(chǎn)生的社會(huì)負(fù)效應(yīng)將是不容忽視的：第一，中介公司無法代替承租人交付房租，承租人將面臨來自于出租者的訴訟并不被允許繼續(xù)居?、?， 同時(shí)還需償還第三方貸款平臺(tái)的借款[4]。第二，中介公司的無力償債將使出租人租金無法收回。杭州某公司事件的直接原因就是資金鏈斷裂導(dǎo)致無法正常按期支付出租者房租，兩者之間的委托代理關(guān)系無法繼續(xù)維持，出租者開始向該公司進(jìn)行追債，而其無力償債最終選擇破產(chǎn)。第三，承租人的利益受損將波及第三方貸款平臺(tái)的貸款收回。在上述事件中，“51返唄” 等第三方貸款平臺(tái)因?yàn)楹贾菽彻镜钠飘a(chǎn)，不允許承租人繼續(xù)居住，承租人自然也不愿意繼續(xù)向第三方貸款平臺(tái)繼續(xù)還款[5]。

但需要指出的是，一旦眾多潛在法律風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)，承租人所面臨的受侵害程度將遠(yuǎn)高于其他兩方。首先，承租人不僅財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯，居住利益、知情權(quán)等同樣面臨威脅。其次，承租人的風(fēng)險(xiǎn)是由中介機(jī)構(gòu)資金問題直接導(dǎo)致的，而第三方貸款平臺(tái)遭受的法律風(fēng)險(xiǎn)則是由于中介機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)主義波及所致， 此兩種法律危險(xiǎn)的產(chǎn)生路徑存在差別，危害發(fā)生的可能性亦有所不同。最后，長(zhǎng)租公寓所針對(duì)消費(fèi)群體較于傳統(tǒng)金融消費(fèi)者更為脆弱，多為剛就業(yè)群體，其一方面收入微薄，另一方面對(duì)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力較低， 易引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題。因而，在“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式中，承租人更應(yīng)該受到傾斜的法律保護(hù)。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)之根源：中介公司的機(jī)會(huì)主義行為

1.機(jī)會(huì)主義行為的內(nèi)涵

“機(jī)會(huì)主義行為”首先產(chǎn)生于公司治理語境中，緣于利益相關(guān)者之間的利益沖突，既包括控股股東和高管等公司“內(nèi)部人”之間的利益沖突，也包括小股東或債權(quán)人等“外部人”之間的利益沖突，而這些沖突都具有經(jīng)濟(jì)學(xué)家所稱之“代理問題”或者“本人—代理人”問題的特征。換言之，從公司治理和經(jīng)濟(jì)學(xué)視角觀之，代理問題即是公司利益相關(guān)者之間的利益沖突問題。亦有學(xué)者認(rèn)為在更為寬泛的視角下，幾乎所有的一方（代理人）承諾向另一方（委托人） 履行義務(wù)的合同關(guān)系中都可能存在代理問題[6]。究其原因，在于掌握更多信息、擁有更多話語權(quán)的一方當(dāng)事人為了自身利益對(duì)另一方當(dāng)事人實(shí)施機(jī)會(huì)主義行為①， 即一方當(dāng)事人履行義務(wù)時(shí)偏離履行義務(wù)本身而實(shí)施有損另一方當(dāng)事人利益的行為。

如上所述，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓” 模式實(shí)質(zhì)是一種融資模式的創(chuàng)新，背后法律關(guān)系實(shí)則包括兩層委托代理關(guān)系， 即委托代理租賃與委托代理貸款。相應(yīng)的，作為代理人的中介公司與作為委托人的承租人、作為代理人的中介公司與作為委托人的出租人便存在直接的利益沖突問題。 值得注意的是，中介公司作為房屋租賃和資金借貸的關(guān)鍵一環(huán)，在房屋租賃和資金借貸法律關(guān)系中均起著重要的紐帶作用。首先，中介公司具有獲取信息優(yōu)勢(shì)。在房屋租賃合同法律關(guān)系中， 中介公司掌握比出租人、承租人更多的信息， 在資金借貸合同法律關(guān)系中，中介公司亦掌握著客源信息（承租人信息）和第三方貸款平臺(tái)信息。其次，客觀上中介公司掌握比承租人等利益相關(guān)方更多的話語權(quán)和控制權(quán)，其控制了房源與承租人的租金（實(shí)際上是承租人采用貸款方式一次性付清）。因此，作為理性人的中介公司為了自身的利益，便存在動(dòng)力對(duì)諸如承租人等利益相關(guān)方實(shí)施機(jī)會(huì)主義行為，從而損害其他利益相關(guān)方的利益。

因此，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓” 模式內(nèi)含法律風(fēng)險(xiǎn)的核心根源，便為中介公司在這種利益沖突中偏離其對(duì)其他利益相關(guān)方的合同義務(wù)本身而實(shí)施的機(jī)會(huì)主義行為。另外根據(jù)責(zé)任主體履行義務(wù)的程度不同，機(jī)會(huì)主義行為可分為兩種類型：（1）義務(wù)的全部不履行，即履行義務(wù)時(shí)將屬于委托人的全部利益據(jù)為己有。具體到“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式中，是指作為委托人的中介公司，為了自身利益，利用其對(duì)資金的控制等優(yōu)勢(shì)而將承租人繳付給出租人的租金據(jù)為己有。實(shí)踐中表現(xiàn)為中介公司背離其與出租人、 承租人之間的合同義務(wù)， 攜款而逃;（2） 履行義務(wù)的不適當(dāng)， 即履行義務(wù)時(shí)偷工減料?！敖鹑诮栀J+長(zhǎng)租公寓”模式中，指中介公司義務(wù)的部分不履行或者做出其他損害相關(guān)者利益的行為，比如對(duì)承租人繳付租金的不適當(dāng)使用等。

2.機(jī)會(huì)主義行為的實(shí)現(xiàn)：監(jiān)管缺失

理性人是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)，機(jī)會(huì)主義行為的滋生在源頭上無法避免， 需要依靠外部監(jiān)管的規(guī)制。而“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式作為金融創(chuàng)新的典型，監(jiān)管的滯后是造成弱勢(shì)群體權(quán)益無法得到保障的關(guān)鍵原因。

首先，缺乏對(duì)市場(chǎng)融資行為的準(zhǔn)入制度?！敖鹑诮栀J+長(zhǎng)租公寓”模式本質(zhì)為市場(chǎng)主體的融資行為，而作為一種面向眾多承租人的資金籌集行為，其不僅應(yīng)該像傳統(tǒng)金融市場(chǎng)融資行為一樣受到市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的限制，更應(yīng)該受到比傳統(tǒng)金融市場(chǎng)融資更為嚴(yán)格的事前市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的約束。但目前該領(lǐng)域缺乏相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，不僅沒有設(shè)置高于傳統(tǒng)金融市場(chǎng)中介公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，且沒有等于或者低于傳統(tǒng)金融市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的標(biāo)準(zhǔn)。這意味著中介公司資產(chǎn)狀況、管理層管理水平、業(yè)務(wù)員專業(yè)素質(zhì)等參差不齊，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，為這一融資模式的健康穩(wěn)定運(yùn)行埋下了法律風(fēng)險(xiǎn)，也是各參與方損失的前置性因素。其次，缺乏對(duì)融資行為的市場(chǎng)化監(jiān)管。 標(biāo)準(zhǔn)的金融市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)信息對(duì)稱的市場(chǎng)，充分的信息披露是保證金融消費(fèi)者知情權(quán)的重要途徑，也是保障金融消費(fèi)者理性、客觀選擇的重要前提條件。但在”金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式下， 政府部門并沒有對(duì)這種融資行為進(jìn)行監(jiān)管，尤其缺乏對(duì)金融消費(fèi)者知情權(quán)和選擇權(quán)的適當(dāng)保護(hù)，如要求中介公司進(jìn)行充分的信息披露，告知承租者相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等，導(dǎo)致眾多中介公司讓承租者在尚且不知情的情況下選擇了此種“被貸款”。另外，缺乏對(duì)資金池的監(jiān)管。中央政府部門曾出臺(tái)文件鼓勵(lì)大力發(fā)展“長(zhǎng)租公寓”，緩解對(duì)租房的需求，建立健康穩(wěn)定的房屋租賃市場(chǎng)， 滿足多元化的市場(chǎng)需求。房屋中介公司一方面為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額、搶占市場(chǎng)房源盲目地拓展市場(chǎng)， 另一方面部分中介公司將資金挪作他用，進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)高收益投資，導(dǎo)致資金無法快速回籠，最終造成資金鏈的斷裂，甚至破產(chǎn)，這也是杭州某公司“長(zhǎng)租公寓”事件爆發(fā)的直接原因。但是， 政府部門作為金融市場(chǎng)的監(jiān)管者和服務(wù)者，并未對(duì)該融資模式下的資金池進(jìn)行相應(yīng)的管理和控制，任由中介公司對(duì)所籌集的資金不當(dāng)操作， 用以在房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行野蠻的“跑馬圈地運(yùn)動(dòng)”，只顧向前拿房不顧向后付租，推動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的虛假上漲。

正是政府部門在該領(lǐng)域準(zhǔn)入監(jiān)管、事中監(jiān)管措施的缺失，造成該事件發(fā)生后，即便承租人四處反映舉報(bào)，卻均遭到冷遇。例如，在央視3·15消費(fèi)者保護(hù)中，承租人先后向住房保障部門、房屋管理局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局和金融辦公室反映，但相關(guān)部門認(rèn)為其職責(zé)僅為備案或管理消費(fèi)者糾紛中合同是否履行或?qū)徟鄳?yīng)的金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)融資行為，對(duì)作為非金融機(jī)構(gòu)的中介公司的融資行為無監(jiān)管職責(zé)，沒有權(quán)限和法定義務(wù)進(jìn)行管理。因此，明確“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式的融資性質(zhì)，確立對(duì)其事前、事中、事后的全方位監(jiān)管為當(dāng)務(wù)之急。

四、“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式生態(tài)鏈之制度建構(gòu)：監(jiān)管策略的運(yùn)用

如上所述， 由于政府部門的缺位和制度的缺失，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓” 模式下中介公司機(jī)會(huì)主義行為易造成重大的法律風(fēng)險(xiǎn)。但是，這一融資模式本身蘊(yùn)含著重要的價(jià)值和意義，若直接采用“一刀切”式的方法予以全面禁止，實(shí)非市場(chǎng)化的選擇， 亦不利于房屋租賃市場(chǎng)的建立和穩(wěn)定發(fā)展。 因此，“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式作為一種新型融資手段，應(yīng)以建立和完善長(zhǎng)租公寓生態(tài)鏈為目標(biāo)，側(cè)重保護(hù)承租人等利益相關(guān)者，加強(qiáng)政府部門的補(bǔ)位，完善監(jiān)管策略，構(gòu)建系統(tǒng)完善的、可實(shí)施的監(jiān)管制度。

作為制約代理人機(jī)會(huì)主義行為的監(jiān)管策略，主要是指通過立法或者執(zhí)法機(jī)構(gòu)直接對(duì)代理人資格和行為進(jìn)行規(guī)定，以保護(hù)委托人利益，包括以下幾個(gè)方面：（1）代理人的約束策略——規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，即將監(jiān)管策略塑造成為要求或者禁止實(shí)施某些行為的規(guī)則，或者塑造成為一般的標(biāo)準(zhǔn)而授權(quán)裁判者事后對(duì)代理人遵循標(biāo)準(zhǔn)的情況予以確認(rèn);（2） 附屬條件——市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制，即設(shè)定委托人與代理人建立代理關(guān)系的條件，主要是指代理人的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，準(zhǔn)入條件對(duì)于在公開資本市場(chǎng)中篩選具有機(jī)會(huì)主義傾向的代理人具有重要意義，而退出機(jī)制就是指對(duì)于不滿足資本市場(chǎng)條件的代理人的強(qiáng)制退出。

（一）代理人的約束策略：規(guī)則制定

1.轉(zhuǎn)變監(jiān)管理念，更新監(jiān)管手段

首先，應(yīng)當(dāng)改變以往“一刀切”式的監(jiān)管模式。出現(xiàn)問題就一律禁止，這不是一種市場(chǎng)化的監(jiān)管手段，要知疏比堵更符合市場(chǎng)的選擇。加之“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式有市場(chǎng)的需求和建立的必要性，“一刀切” 式的監(jiān)管模式不利于長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)久健康發(fā)展，更不利于我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)生態(tài)鏈的建立和完善。其次，政府部門應(yīng)當(dāng)改變以往事后反應(yīng)和事后監(jiān)管的策略，采取積極主動(dòng)的態(tài)度觀察市場(chǎng)變化，準(zhǔn)確捕捉市場(chǎng)信息，及時(shí)研究政策措施。“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式出現(xiàn)問題以來，政府部門反應(yīng)不及時(shí)，處置落后，這都集中反映了政府部門在監(jiān)管上的前瞻性不夠。此外，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，大數(shù)據(jù)、人工智能和區(qū)塊鏈等技術(shù)在金融市場(chǎng)中逐漸運(yùn)用和走向成熟。 新型科技在數(shù)據(jù)收集、資金運(yùn)用監(jiān)管和證據(jù)保存等方面發(fā)揮著傳統(tǒng)監(jiān)管手段所不能企及的優(yōu)勢(shì)。 政府部門不應(yīng)固步自封，應(yīng)積極主動(dòng)引入科技手段，使得監(jiān)管方式更加多元化， 借助科技力量提高監(jiān)管效率和質(zhì)量。

2.加強(qiáng)對(duì)融資行為的監(jiān)管

對(duì)于運(yùn)用“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式進(jìn)行融資的企業(yè)， 其融資行為應(yīng)該受到法律或者制度的約束。具體應(yīng)包括以下方面：一是確保承租人的知情權(quán)。企業(yè)在進(jìn)行“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式的推介時(shí)，必須向承租人進(jìn)行充分的信息披露，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的釋明，確保承租人完全了解該模式所具有的風(fēng)險(xiǎn)。二是尊重承租人的自主選擇權(quán)。 在充分進(jìn)行信息披露的基礎(chǔ)之上，應(yīng)由承租人自主判斷是否選擇以貸款的方式償還房租，并享受相應(yīng)的“押一付一”等優(yōu)惠措施。三是嚴(yán)禁一切形式“砍頭息”損害承租人利益的情形，必須完整保護(hù)承租人通過貸款所獲之利益。只有在保障承租人的知情權(quán)和選擇權(quán)的基礎(chǔ)上，充分尊重承租人的意思自治，并嚴(yán)禁“砍頭息”等不利于承租人的行為，才能使“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式健康發(fā)展，長(zhǎng)租公寓生態(tài)鏈建設(shè)獲得源源不斷的動(dòng)力支持。

3.加強(qiáng)對(duì)資金池的監(jiān)管，完善配套措施

杭州某公司事件爆發(fā)的主要原因在于資金池的不規(guī)范使用，因此資金池的監(jiān)管是“金融借貸+長(zhǎng)租公寓” 模式得以完整有序進(jìn)行最為核心的環(huán)節(jié)， 須從以下幾個(gè)方面進(jìn)行有效的監(jiān)管和控制： 一是實(shí)行準(zhǔn)備金或者備用金制度。“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式下中介公司獲得的資金池是承租人預(yù)先繳納的房租，對(duì)于這一部分資金，中介公司必須提取適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備金或者備用金，以防止不適當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)擴(kuò)張給企業(yè)帶來的資金壓力，最終造成企業(yè)資金鏈斷裂。二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張行為和資金池具體使用的監(jiān)管。一方面限制企業(yè)利用資金池盲目擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍， 禁止在房屋租賃市場(chǎng)野蠻的“跑馬圈地運(yùn)動(dòng)”， 即以過度高于市場(chǎng)平均水平的價(jià)格獲取房源;另一方面也要限制房屋中介公司利用資金池進(jìn)行不適當(dāng)?shù)母唢L(fēng)險(xiǎn)投資，因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)投資失敗的承受者仍為承租人等。但是，也應(yīng)當(dāng)允許房屋中介公司進(jìn)行適當(dāng)比例的、 可轉(zhuǎn)換性高的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)投資，以便于放活企業(yè)資金池，資金不被閑置。資金池是企業(yè)的命脈，也是“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式的命脈，必須將資金池的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（二）代理人的約束策略：準(zhǔn)則實(shí)施

法律對(duì)策只有在其被普遍遵守的情形下才有意義。規(guī)則的作用在于事前或者事中直接的監(jiān)督和控制，而準(zhǔn)則的目的則在于基于某項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是否被遵守而進(jìn)行事后的評(píng)判。其主要是由監(jiān)管機(jī)構(gòu)和法院來進(jìn)行。

在“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式下，行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)和法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)中介公司需遵守的策略和其行為的符合度具體判定其是否違法甚至犯罪。除此之外，具體判斷的準(zhǔn)則還應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)行為予以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和變化，避免僵化。當(dāng)然，準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)于法院和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的熟練程度和信息掌握方面的要求更高[6]。

（三）附屬條件：建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

為了建設(shè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的長(zhǎng)租公寓生態(tài)鏈，必須首先從源頭上確保房屋中介公司為合格的金融市場(chǎng)主體，將劣質(zhì)企業(yè)限制在門檻之外，將優(yōu)秀企業(yè)引入市場(chǎng)之內(nèi)，才能真正發(fā)揮金融和房屋租賃市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合，使這項(xiàng)民生工程真正落地和服務(wù)市場(chǎng)需求[7]。市場(chǎng)上現(xiàn)存的不合格中介公司大致有以下兩種：一是利用“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”模式圈錢后攜款潛逃;另一種則是在利益的誘惑之下進(jìn)軍“長(zhǎng)租公寓”市場(chǎng)的中小公司，其資質(zhì)遠(yuǎn)不能承擔(dān)“長(zhǎng)租公寓”如此的大項(xiàng)目、大工程。因此，必須禁止第一種公司進(jìn)入“長(zhǎng)租公寓”市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)中小公司進(jìn)行資質(zhì)審查，實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，將不合格的、資質(zhì)不符的企業(yè)排除，通過發(fā)放牌照的形式提高涉足“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”項(xiàng)目的企業(yè)質(zhì)量，確保一批有資金和管理人才的企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。當(dāng)然，也可以考慮引入部分國(guó)有企業(yè)先行先試，待各項(xiàng)配套措施和制度完善之際再向其他市場(chǎng)主體進(jìn)行開放。

（四）附屬條件：實(shí)行市場(chǎng)退出和禁入制度

“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”融資模式既要保證入口，也要打開出口，市場(chǎng)準(zhǔn)入制度解決的是入口的問題，而出口的問題則需要退出和禁入制度予以解決。 打開出口依賴于建立完善的市場(chǎng)懲戒制度，即將嚴(yán)重違反市場(chǎng)秩序和規(guī)則的企業(yè)清除出“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”的市場(chǎng)，并禁止其再行進(jìn)入，實(shí)行一票否決制;對(duì)于部分輕微違反監(jiān)管制度和措施的企業(yè)，也要及時(shí)予以公布和處罰，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。此外，政府部門也應(yīng)該明確自身職責(zé)，明確由金融辦公室等金融工作部門依法予以監(jiān)管和審批，真正做到保證“金融借貸+長(zhǎng)租公寓”市場(chǎng)中企業(yè)的優(yōu)質(zhì)性，保證長(zhǎng)租公寓生態(tài)鏈健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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Abstract： The model of long-term rental apartment is the combination of the intrinsic value of financial market and rental market. Its essence is the innovation of financing. Intermediary companies， as the core participants of chain， have the contract relationship with the lessor， lessee and the third party， and the most important thing is that there are agent problems among them. In addition， the intermediary companies have the information superiority. So， the lack of government policy makes it extremely easy for the Intermediary companies to conduct opportunism behavior， which is the inner cause of the legal risk of the rental apartments. In order to regulate the risk and maximize the value of the financing model and promote the development of the ecological chain of long-term rental apartment， it is suggested to use the regulatory strategies， change the regulatory concept， formulate prior rules and punishing rules to regulate the Intermediary companies and improve the existing market access regulation.

Key words： long-term rental apartment; financing mode; financial borrowings; ecological chain; opportunism behavior; regulatory strategies

（責(zé)任編輯、校對(duì)：李丹）