試論房屋租賃中次承租人的優(yōu)先購買權(quán)

左 媛

摘要承租人的優(yōu)先購買權(quán)在當(dāng)今世界各國及各地區(qū)民法中都已經(jīng)得到普遍確認(rèn)。我國現(xiàn)行立法確立了該制度,我國《合同法》第二百三十條規(guī)定,“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！钡菍τ谠诤戏ㄞD(zhuǎn)租的情況下,次承租人是否也享有優(yōu)先購買權(quán)的問題在理論界一直是眾說紛紜。假設(shè)次承租人也享有優(yōu)先購買權(quán),其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的沖突應(yīng)該怎樣解決,孰先孰后?本文運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、價值分析等多種方法對優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)及設(shè)立目的進(jìn)行了研究,以期為該制度的性質(zhì)厘清、準(zhǔn)確適用與立法完善有所裨益。

關(guān)鍵詞次承租人優(yōu)先購買權(quán)轉(zhuǎn)租

中圖分類號:D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-082-02

所謂轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃物出租與次承租人,與其成立新的租賃關(guān)系,而承租人不退出原租賃關(guān)系。轉(zhuǎn)租有合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租之分,其區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于是否符合法律的規(guī)定。符合法律規(guī)定之轉(zhuǎn)租,稱為合法轉(zhuǎn)租。反之,則為非法轉(zhuǎn)租。 我國《合同法》第二百二十四條對轉(zhuǎn)租作了明確規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?！眱H此一條,寥寥幾句,可以說該條對轉(zhuǎn)租規(guī)定的并不完備,但仍可以看出我國法律的規(guī)定肯定了合法轉(zhuǎn)租的效力。因此,在合法轉(zhuǎn)租的的情況下,次承租人才是真正意義上的承租人,應(yīng)該取得與承租人相同的法律地位,享有法律規(guī)定的承租人享有的權(quán)利。本文所欲討論的轉(zhuǎn)租中的優(yōu)先購買權(quán)限于合法轉(zhuǎn)租的情況下。

在上述肯定了次承租人作為合法承租人的地位的情況下,應(yīng)該承認(rèn)次承租人亦應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán),然而由于原租賃關(guān)系的繼續(xù)有效,承租人也繼續(xù)享有優(yōu)先購買權(quán),當(dāng)出租人欲出賣房屋時究竟何者的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先,對于此問題,現(xiàn)有的法律規(guī)定選擇了沉默,筆者認(rèn)為,該問題在現(xiàn)實(shí)中是存在的,在法律目前沒有相應(yīng)規(guī)定的情況下必須從承租人優(yōu)先購買權(quán)的本質(zhì)入手,深入研究該制度的價值目標(biāo)和功能,進(jìn)行正確的利益選擇。

一、優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的再探討

對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì),在理論上存在著很大的分歧。在闡述我們對優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的觀點(diǎn)以前,先對有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的幾種主要觀點(diǎn)進(jìn)行介紹。

(一)期待權(quán)說

期待權(quán),是指一種將來可能取得權(quán)利的權(quán)利。由于期待權(quán)并不是民事權(quán)利體系中的一個獨(dú)立類型,其權(quán)利寄托在將來可能取得的權(quán)利,因此,其性質(zhì)取決于將來可能取得的權(quán)利的法律性質(zhì)。依照此種觀點(diǎn),承租人的優(yōu)先購買權(quán)在出租人未將租賃物出賣時尚未現(xiàn)實(shí)化,因此只處于期待權(quán)的狀態(tài)。

(二)附條件的形成權(quán)說

該說認(rèn)為,優(yōu)先購買權(quán)就其性質(zhì)來說,屬于形成權(quán),權(quán)利人得以一方之意思,形成以與義務(wù)人將租賃物出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的契約,而無須義務(wù)人(出賣人)的承諾。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件,即只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時,權(quán)利人才能行使。該說為我國臺灣地區(qū)理論上的通說,學(xué)者史尚寬、王澤鑒、謝哲勝、溫豐文等采納此種觀點(diǎn)。

(三)請求權(quán)說

該說認(rèn)為,優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)人對出賣人的買賣合同訂立請求權(quán),而依買賣合同訂立請求權(quán)的法理,買賣合同尚須經(jīng)出賣人之承諾才能成立。該說為我國臺灣地區(qū)實(shí)務(wù)界所采納。

我們認(rèn)為,上述各種觀點(diǎn)均有一定道理,但也有不足之處。依期待權(quán)說,由于其性質(zhì)還要依賴于將來取得的權(quán)利的法律性質(zhì),這實(shí)際上并沒有真正回答優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)問題,實(shí)乃避實(shí)就輕;形成權(quán)說認(rèn)為權(quán)利一經(jīng)行使買賣關(guān)系即成立,這與優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)也顯然不符;請求權(quán)說則弱化了優(yōu)先購買權(quán)的效力,不足以保證承租人獲得租賃物的所有權(quán),因此也不足采。我們主張將承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán),此種觀點(diǎn)較能符合立法創(chuàng)設(shè)優(yōu)先購買權(quán)的旨意,比上述形成權(quán)說更有其合理性。

強(qiáng)制締約,是指個人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)相對人之請求,與其訂立合同的義務(wù),即對相對人之要約,非有正當(dāng)理由不得拒絕承諾。在合同自由原則之下,當(dāng)事人既享有決定合同內(nèi)容、形式等自由,也享有締約自由以及選擇相對人的自由,即當(dāng)事人可以依其自主意思決定是否訂約以及與誰訂約。但是,在強(qiáng)制締約制度中,由于受要約人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù),必須作出承諾,因此其締約自由受到了相當(dāng)?shù)南拗?而且,當(dāng)特定要約人發(fā)出要約以后,受要約人無正當(dāng)理由不得拒絕與之訂約,因此其選擇相對人的自由也受到限制,如承運(yùn)人必須對旅客或者托運(yùn)人的要約進(jìn)行承諾,從而既使其喪失了締約自由,也使其喪失了選擇相對人的自由。根據(jù)違反強(qiáng)制締約義務(wù)的后果的不同,強(qiáng)制締約可以被區(qū)分為直接的強(qiáng)制締約與間接的強(qiáng)制締約兩個基本類型。對直接的強(qiáng)制締約而言,當(dāng)負(fù)有締約義務(wù)的一方不接受他方的要約時,要約人得訴請公權(quán)力介入,強(qiáng)制受要約人為承諾的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以劃入直接的強(qiáng)制締約之中。因此,依照附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說,將承租人的優(yōu)先購買權(quán)視為直接強(qiáng)制締約的一種,在出租人違反此義務(wù)將租賃物出賣給第三人的情形中,承租人可以訴請公權(quán)力介入,強(qiáng)迫出租人對其作出承諾的意思表示。之所以采納附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說,而不采納形成權(quán)說,主要是基于以下幾個方面的理由:

首先,從功能上看,請求權(quán)旨在實(shí)現(xiàn)請求權(quán)人的利益,使當(dāng)事人取得物權(quán)或者其他支配性的權(quán)利或者利益。請求權(quán)在性質(zhì)上屬于手段性的權(quán)利,但如果法律規(guī)定請求權(quán)的相對人負(fù)有不得拒絕的義務(wù),該請求權(quán)就具有了一定的終局性和目的性。就承租人的優(yōu)先購買權(quán)而言,將其性質(zhì)定為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán),就直接能使承租人取得租賃物買受人的地位,使法律關(guān)系的穩(wěn)定性增強(qiáng),而且也符合維護(hù)物的使用和歸屬相統(tǒng)一的目標(biāo)。本來,請求權(quán)與形成權(quán)之間的差別較為明顯,但是一旦請求權(quán)附以強(qiáng)制締約義務(wù),其與形成權(quán)之間的界限就變得非常模糊,因?yàn)?請求權(quán)與形成權(quán)的一個主要區(qū)別就在于義務(wù)人能否對權(quán)利人進(jìn)行抗辯上,而一個義務(wù)人不能對之作出抗辯的請求權(quán)與形成權(quán)在效力上并無差別。也就是說,采納附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說,完全可以如同采納形成說那樣,實(shí)踐對承租人利益的較為周全的保護(hù),因此,形成權(quán)說并不是不能被附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說所取代。

其次,雖然采納形成權(quán)說與采納附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說在效力上差別不大,但后說更有助于保護(hù)出租人的利益,實(shí)踐優(yōu)先購買權(quán)的立法目的。在出租人擅自將租賃物出賣給第三人時承租人可獲得的救濟(jì)方面,采附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)說較形成權(quán)說對承租人要更為有利。形成權(quán)能否成為侵權(quán)行為客體的問題,在理論上尚未形成一致意見,有觀點(diǎn)認(rèn)為,形成權(quán)無對立的義務(wù)存在,因此不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,也無被侵害的可能。并且從權(quán)利的行使上來看,由于形成權(quán)只能因一方的意思表示即可使法律關(guān)系發(fā)生得喪變更,如就合同的法定解除權(quán)而言,解除權(quán)人尚未行使權(quán)利時,由于其可以因解除事由的出現(xiàn)而解除合同,主動權(quán)完全由權(quán)利人掌握,因此,不可能存在被侵害的問題。另外,法定代理人的追認(rèn)權(quán)、抵銷權(quán)、行紀(jì)人的介入權(quán)等均是如此。而如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)也采此種觀點(diǎn),使其不具侵害性,從而不能成為侵權(quán)行為的客體的話,那么在出租人將租賃物出賣給第三人時,承租人就無法實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)。雖然理論上也有觀點(diǎn)在不具侵害性的問題上將承租人列為形成權(quán)體系的一個例外,主張其也可依照侵權(quán)行為法得到保護(hù),但這已經(jīng)與形成權(quán)的一個重要特征——不能作為侵權(quán)行為的客體——相違背。因此,我們認(rèn)為,與其勉強(qiáng)地將承租人的優(yōu)先購買權(quán)劃入形成權(quán)的范疇,不如將其視為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán),這不僅有助于維護(hù)承租人的利益,而且也有助于維護(hù)權(quán)利體系內(nèi)容的統(tǒng)一性。

既然都僅僅是請求權(quán),單就效力來說并不能判斷出承租人優(yōu)先購買權(quán)與次承租人優(yōu)先購買權(quán)孰優(yōu)孰劣。在這種情況下,對承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的分析和請求權(quán)結(jié)論的得出,只是肯定了從理論上來說不論是承租人優(yōu)先還是次承租人優(yōu)先,僅從民法原理來說都是可以的。這樣就必須更進(jìn)一步以價值判斷和利益衡量的方法進(jìn)行研究,以期得到合理的法律選擇。

二、從價值優(yōu)越性考慮次承租人的優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)制度是為了充分保護(hù)承租人這一弱勢群體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)而設(shè)定的。對于優(yōu)先購買權(quán)制度本身來說契約正義是其考慮的核心價值,其實(shí)現(xiàn)是通過對效率和自由的部分放棄,對公正和秩序的維護(hù)來實(shí)現(xiàn)的。因此考慮轉(zhuǎn)租中的誰更優(yōu)先的問題也應(yīng)遵循這樣的價值秩序。筆者認(rèn)為,次承租人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。首先,次承租人較于承租人更有可能是經(jīng)濟(jì)上的弱者。就房屋租賃來說,承租人將之轉(zhuǎn)租說明其暫時并不需要使用該房屋,而次承租人無疑對使用該房屋有更迫切的需求。而且一般來說,轉(zhuǎn)租中的租金會高于原租賃合同的租金,這樣承租人才能從中獲利,否則承租人將選擇將租賃權(quán)讓與的方式,因此,保護(hù)次承租人優(yōu)先可以維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)弱者的利益穩(wěn)定秩序。其次,次承租人優(yōu)先購買也不違反出租人的意思,因?yàn)楹戏ǖ霓D(zhuǎn)租是經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租,在出租人與次承租人間雖不存在直接的法律關(guān)系,但出租人已經(jīng)知道次承租人,也對之產(chǎn)生一定的信賴,否則其大可不同意轉(zhuǎn)租。第三,有觀點(diǎn)認(rèn)為基于轉(zhuǎn)租期限不能長于出租人與承租人約定的期限,認(rèn)為如果轉(zhuǎn)租期短于租賃期則承租人的租賃權(quán)仍將恢復(fù)。以此認(rèn)為承租人優(yōu)于次承租人有利于法律關(guān)系的確定與社會秩序的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為,這種情況可以分別處理,在轉(zhuǎn)租期等于租賃期的情況下,應(yīng)當(dāng)由次承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先,因?yàn)榇藭r承租人的租賃關(guān)系已經(jīng)虛化,僅僅是類似中介的地位,讓次承租人更為優(yōu)先符合優(yōu)先購買制度的價值,前文論述的主要也是這種情況。在轉(zhuǎn)租期短于租賃期的情況下,在轉(zhuǎn)租期間,次承租人的優(yōu)先購買權(quán)仍優(yōu)先,理由同前所述。在轉(zhuǎn)租期過后,次承租人的地位實(shí)際上已經(jīng)消滅,并不存在優(yōu)先購買權(quán)競存的情況,承租人自行行使優(yōu)先購買權(quán),無誰更為優(yōu)先的問題。這樣處理較為合理更有利于社會秩序的穩(wěn)定。

三、次承租人優(yōu)先購買權(quán)的擴(kuò)大與限制

(一)適當(dāng)擴(kuò)大

1.優(yōu)先承租:筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在我國的立法中仿效國外先進(jìn)做法,規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)。與之相應(yīng),次承租人的優(yōu)先承租權(quán)更為優(yōu)先,主要理由也如前面所論述的,首先,優(yōu)先承租權(quán)也為請求權(quán),從權(quán)利屬性看屬于并存關(guān)系,都有優(yōu)先的可能。其次,從價值秩序上看,次承租人優(yōu)先更能符合該制度設(shè)計的宗旨。?

2.范圍擴(kuò)大:目前我國對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定即為前述三個法條,局限于房屋租賃之中,立法者敏銳的看到了房屋租賃中對承租人住所以及經(jīng)營場所進(jìn)行特殊保護(hù)的必要,這是值得肯定的,而且我國的該項(xiàng)立法也走在了世界的前列,如德國直到1993年才在《關(guān)于修改使用租賃法的規(guī)定的第四號法律》中規(guī)定房屋租賃的優(yōu)先購買權(quán)。但其他租賃關(guān)系特別是大宗動產(chǎn)的租賃,本質(zhì)上與該立法宗旨一致,也當(dāng)采取類似規(guī)定。于其他轉(zhuǎn)租的場合也要肯定次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

3.權(quán)利的獨(dú)立性:由于優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定屬于任意性規(guī)定,當(dāng)事人可以協(xié)商變更其內(nèi)容。假設(shè)承租人與出租人在租賃合同成立之時協(xié)商放棄優(yōu)先購買權(quán),次承租人仍可向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)榇纬凶馊酥畠?yōu)先購買權(quán)并非從承租人處繼受而來,而是基于其實(shí)際承租人的地位,因此其權(quán)利具有相對獨(dú)立性。

(二)合理限制

1.非出賣場合下的限制:次承租人的優(yōu)先購買權(quán)的所受的首要限制與承租人應(yīng)受的限制相同,即在互易、贈與、繼承、公法行為等場合下不享有優(yōu)先購買的權(quán)利。此外還要符合行使期限和同等條件等其他方面的要求。

2.特殊情況:次承租人優(yōu)先購買也非絕對。在部分轉(zhuǎn)租的場合就應(yīng)分情況處理,如果轉(zhuǎn)租的部分與整個租賃物間有著不可分割的關(guān)系,如承租人將其承租的三室一廳中的某一居室轉(zhuǎn)租于次承租人,則此時應(yīng)由承租人優(yōu)先行使以減少利益沖突,簡化法律關(guān)系,對于次承租人的利益可以由“買賣不破租賃原則”加以保護(hù)。對此情況可不做一般規(guī)定而在具體的個案中進(jìn)行利益衡量。