資產(chǎn)評估應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)估價(jià)的探究

崔敬敬

摘要：2007年1月1日年國家財(cái)政部頒布實(shí)施了新的會計(jì)準(zhǔn)則，其中投資性房地產(chǎn)是新準(zhǔn)則中的重要組成部分，即《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》。文章將對資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估應(yīng)用中相關(guān)問題進(jìn)項(xiàng)探討研究。文章對宏觀經(jīng)濟(jì)和實(shí)踐可行性等方面做了綜合分析，對收益法和市場法來評估相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的過程進(jìn)行介紹。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);資產(chǎn)評估;方法;價(jià)值

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，大部分地區(qū)基本可以保證每家一套房的需求，人們物質(zhì)、精神不斷地提升，投資理財(cái)?shù)母拍畈粩嗉訌?qiáng)，對房屋建筑的需求不斷增加，供不應(yīng)求的現(xiàn)象使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。中國房地產(chǎn)相關(guān)政策不斷推出，房地產(chǎn)業(yè)的積極健康發(fā)展逐步推進(jìn)。目前，中國的房地產(chǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)向投資方向的發(fā)展目標(biāo)，而投資房地產(chǎn)是指為出租或資本增值或兩者兼而有之的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)向投資性房地產(chǎn)方向發(fā)展符合現(xiàn)代社會的經(jīng)濟(jì)需求，為了能夠控制好這一資金流入巨大市場，對其進(jìn)行資產(chǎn)評估能夠公正有效的促使投資性房地產(chǎn)良好地、合理地、理性地發(fā)展。

本文首先對房地產(chǎn)投資的評估對象進(jìn)行了研究，用三種方式即直接資本化法、市場比較法和收益乘數(shù)法詳細(xì)闡述了投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

二、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用研究

（一）投資性房地產(chǎn)主要評估對象

所謂的投資性房地產(chǎn)是指用于賺取租金或資本增值或兩者兼有的房地產(chǎn)，可以單獨(dú)計(jì)量和出售。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號明確規(guī)定以下三項(xiàng)為投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán);（2）增值后持有并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);（3）已出租的建筑物。其中，已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。這三者也是投資性房地產(chǎn)評估的主要對象。然而，值得注意的是，投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

（二）評估投資性房地產(chǎn)方法

到目前為止，有很多方法可以利用資產(chǎn)評估來估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，包括收益現(xiàn)值法，現(xiàn)行市場價(jià)格法和清算價(jià)格法。對每種方法進(jìn)行簡要的分析整理便可得出每一種資產(chǎn)評估的方法都具有一定的實(shí)踐操作性，盡管方法多種多樣，但由于現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)市場、國家政策及房地產(chǎn)行情等外部影響因素下，每一種評估方法具有自身運(yùn)用的局部性，結(jié)合考慮內(nèi)部與外部因素的影響，根據(jù)其價(jià)值評估的特點(diǎn)，首先，我們應(yīng)當(dāng)對所有評估的對象及其評估目的有詳細(xì)深入的了解，在對評估目的有了充分了解的情況下，根據(jù)收集的相關(guān)資料，保證投資性房地產(chǎn)評估工作能夠順利進(jìn)行。目前，該領(lǐng)域廣泛使用的主要方法有五種：租賃期和回收金額的折現(xiàn)方法，直接資本化法，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，市場比較法和收益乘數(shù)法。最常見的方法是直接資本化法，市場比較法和收入乘數(shù)法。下面詳細(xì)描述這三種方法：

1. 方法一：直接資本化

在收入方法中，直接資本化法是其中很常見的方法之一，這種方法是把投資性房地產(chǎn)在假定未來的某一段時(shí)期內(nèi)所獲得的收益作為一個(gè)相對穩(wěn)定的變動甚微的數(shù)值，利用計(jì)算年金的方法對之后永久的收益進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)條件下，根據(jù)相關(guān)資料及對房地產(chǎn)行情進(jìn)行預(yù)測，對投資性房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來一年的收益進(jìn)行預(yù)估，投資性房地產(chǎn)的評估價(jià)值=未來一年的預(yù)估收益值/資本化率。在這個(gè)方法中，關(guān)鍵在于預(yù)期收益的預(yù)估值的選取，其中預(yù)估值的評估口徑可以是：凈收入，凈租金，總收入，總租金，潛在總收入等，因此，對評估口徑的選擇要根據(jù)實(shí)際情況，真實(shí)有效的反映出未來該投資性房地產(chǎn)合理的預(yù)期收益估值，不可高估且不可低估，對其價(jià)值進(jìn)行嚴(yán)格謹(jǐn)慎的選擇。

2. 市場比較的方式

在使用市場比較法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)尋找合適的投資性房地產(chǎn)資源，作為整個(gè)方法研究過程的基礎(chǔ)。以這種方式找到的房地產(chǎn)類似于待估計(jì)的房地產(chǎn)，并且能夠在最近的房地產(chǎn)市場中找到相關(guān)信息。找到合適有效的相關(guān)資料后，將所找到的房產(chǎn)與待估房產(chǎn)進(jìn)行比較，對替代品與待估房產(chǎn)的不同之處做適當(dāng)?shù)男拚?，相關(guān)修訂包括建立可比價(jià)格基礎(chǔ)，進(jìn)行交易更正，估值日期更正，區(qū)域因素更正，個(gè)人因素修正、使用年限修正等方面、經(jīng)過綜合的評價(jià)后得出該投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估價(jià)值。

3. 收益乘數(shù)的方式

收益乘數(shù)法是直接資本化法轉(zhuǎn)換后的一種特殊形式。使用收入乘數(shù)法時(shí)，估計(jì)的投資性房地產(chǎn)估計(jì)值=未來年度的預(yù)期值*收入的乘數(shù)，收益乘數(shù)=投資房地產(chǎn)替代/替代的年收入估計(jì)。收益乘數(shù)法包括四種：總租金乘數(shù)法，潛在總收入乘數(shù)法，有效總收入乘數(shù)法和凈收入乘數(shù)法。土地及出租型公寓的估價(jià)一般采用毛租金乘數(shù)法，方便易行且數(shù)值客觀，但計(jì)算方法較粗糙，只能作為計(jì)算收益過程中的一個(gè)部分。潛在的總收入乘數(shù)法比總租金乘數(shù)法更全面，但不考慮空置率和經(jīng)營費(fèi)用。有效總收入乘數(shù)法考慮空置率高于潛在總收入乘數(shù)法。凈收入法乘數(shù)法和資本化率是相互對應(yīng)的，因此資本化率通常通過收入乘數(shù)法轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

三、資產(chǎn)評估環(huán)節(jié)相關(guān)注意事項(xiàng)

前文所述可以綜合歸納為市場法和收益法，在這三種方法的運(yùn)用過程中，需要特別注重以下事項(xiàng)：

（一）與市場法評估有關(guān)的預(yù)防措施

使用市場法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，首先對相關(guān)對比實(shí)例的選擇要慎重，結(jié)合相關(guān)的案例經(jīng)驗(yàn)，對選取的大量的參照對象進(jìn)行全面、仔細(xì)的甄選，結(jié)合待估房地產(chǎn)的特征及可行性的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，努力比較的參考對象與要評估的對象盡可能相似，并且它們是“獨(dú)立，客觀，公平和合法的”。遵守法律原則，替代原則，估價(jià)時(shí)間原則和公平原則。在準(zhǔn)確選擇好案例的情況下，執(zhí)行評估對象的評估。其次，建立價(jià)格可比性基礎(chǔ)是市場方法中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在選擇一個(gè)類似的例子后，我們應(yīng)該對評估對象的各個(gè)方面進(jìn)行深入研究。使其在口徑上一致，彼此可比較，并統(tǒng)一成被評估目標(biāo)的價(jià)格單位。然后修改、調(diào)整、建立共同的基礎(chǔ)。目前，市場上常見的比較因素包括經(jīng)營方式，交易日期和條件，房地產(chǎn)面積和地點(diǎn)，土地租賃和使用壽命。

（二）與收益法評估有關(guān)的預(yù)防措施

用收益法對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的時(shí)候，每一個(gè)環(huán)節(jié)和步驟都需要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，任何環(huán)節(jié)的偏差都可能對評價(jià)對象的評價(jià)值產(chǎn)生影響。在收益法的具體環(huán)節(jié)，需要注意以下事項(xiàng)。首先，以待評估財(cái)產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用和租金收入為主要研究對象，詳細(xì)比較房地產(chǎn)各方面的細(xì)節(jié)，價(jià)格和因素。并對這兩個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，在這種方法下計(jì)算所得到的凈收益的準(zhǔn)確值。其次，有必要確認(rèn)月租，最短租賃期和長期租賃優(yōu)惠等相關(guān)問題，并深入分析雙方簽訂的租賃合同是否會影響其公允價(jià)值。在這一步中，評估者首先要取決于合同的有效性，然后再取決于其他項(xiàng)目是否滿足合同的要求。在確定合同的有效性后，可以將房屋所需租金作為參考，從而推斷待評估房屋的租金，這將大大提高房屋租金評估的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)束語

資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)經(jīng)營與出售過程中起著至關(guān)重要的作用，其作用可為投資性房地產(chǎn)提供客觀公正的價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)命脈的重要組成部分，可以使房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)價(jià)值的正確合理評價(jià)中更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，力求建設(shè)一個(gè)更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

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（作者單位：上海工程技術(shù)大學(xué)）