淺析全面二孩政策對(duì)未來烏魯木齊市房地產(chǎn)的影響

吳思宇 杜海霞 焦啟發(fā) 陸松

關(guān)鍵詞 二孩政策 人口數(shù)量 回歸模型 住房結(jié)構(gòu)

作者簡(jiǎn)介：吳思宇，新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理;杜海霞，新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)數(shù)理學(xué)院，研究方向：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué);焦啟發(fā)，新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理;陸松，新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)數(shù)理學(xué)院，研究方向：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)。

中圖分類號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.10.312

一、引言

2015年10月中共十八屆五中全會(huì)決議，增進(jìn)人口平衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)小孩的政策，積極開展對(duì)人口老齡化行動(dòng)。此番調(diào)整是繼2013年十八屆三中全會(huì)提出“單獨(dú)二孩”政策后的又一次重大的人口政策調(diào)整。

二、烏魯木齊市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

“一帶一路”的腳步不斷向前，新疆因優(yōu)越的地理位置、豐富的能源和自然資源備受矚目，也成為房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)之地。烏魯木齊作為新疆的首府，不但有本土的以廣匯為首的眾多房地產(chǎn)企業(yè)，而且萬科、恒大、保利等房地產(chǎn)龍頭也開始進(jìn)入這里，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)業(yè)的勢(shì)頭整體向好，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。經(jīng)調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始逐步受到二孩政策的影響而進(jìn)行變化，營(yíng)銷策略也有了針對(duì)二孩政策的變化。

三、分析受影響人群消費(fèi)需求

（一）二孩政策對(duì)住房結(jié)構(gòu)的影響

據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委最近一次具名生育意愿調(diào)查顯示，全國(guó)約有9000萬育齡夫妻有生育二孩的意愿和計(jì)劃。未來二三十年里，我國(guó)三口以上的家庭人數(shù)和戶數(shù)將增加，隨著家庭人口規(guī)模的改變，住房問題急待解決。三居室和四居室將成為主要住房剛需。學(xué)區(qū)房也將成為家庭購房的首選。家庭對(duì)于住房的需求將消耗部分庫存，同時(shí)可以帶動(dòng)住房相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加居民消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)我們小組發(fā)放問卷時(shí)發(fā)現(xiàn)，在烏魯木齊市被調(diào)查人群中，有超過1/2的家庭有生育二孩的意愿、二孩政策對(duì)住房結(jié)構(gòu)的要求有了更明顯的變化，大戶型、學(xué)區(qū)房的比例上升。

（二）問卷及統(tǒng)計(jì)年鑒調(diào)查內(nèi)容與分析

首先，查閱2018年統(tǒng)計(jì)年鑒，得到了2017年烏魯木齊市的出生人口，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析。其次，我們項(xiàng)目組采用典型調(diào)查法發(fā)放問卷，對(duì)烏魯木齊市沙依巴克區(qū)、天山區(qū)、及新市區(qū)的居民進(jìn)行了二孩政策對(duì)未來烏魯木齊市房地產(chǎn)的影響的調(diào)查，問卷內(nèi)容涉及多個(gè)方面，包括年齡、職業(yè)、月收入，小區(qū)環(huán)境、住宅面積、戶型、價(jià)格、地理位置及物業(yè)條件九個(gè)問題。根據(jù)以上得出的數(shù)據(jù)，我們進(jìn)行了一系列的分析。

第一步，根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，以2017年為例，烏魯木齊市出生總?cè)丝跒?2798人，其中二孩及以上的人數(shù)為12472人，占比38%以上，如圖1所示。

其次，把調(diào)查人群分散為3個(gè)區(qū)域（沙依巴克區(qū)、天山區(qū)、新市區(qū)）根據(jù)不同的區(qū)域分析有無購房意愿，結(jié)果如下圖2所示：

在購房意愿的受訪者中，有無二孩或二孩意愿成為了意愿購房的重要原因，如圖，意愿或有二孩購房占了意愿購房人群的絕大多數(shù)。這在一定程度上說明了二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有了一定影響。而在進(jìn)一步探究影響因素的過程中，我們通過簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理，得出了以下分析，如圖3、圖4所示。

通過對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)的對(duì)比，二孩購房人群和非二孩購房人群對(duì)住宅的要求有明顯的差別，二孩購房人群對(duì)于是否是學(xué)區(qū)房、戶型以及面積更為看重，所占比為16%、17%、17%。而相對(duì)來說是否是學(xué)區(qū)房和戶型占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了非二孩購房人群所需，這在一定程度上說明了，受到二孩政策影響的群體對(duì)于住宅的需求相較以往，出現(xiàn)了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

在對(duì)樓盤的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于大戶型、學(xué)區(qū)房這一概念，房地產(chǎn)開發(fā)商已作出了不同程度的回應(yīng)，沙依巴克區(qū)的萬科都會(huì)傳奇、紅星雅山，新市區(qū)的福泰雅居，天山區(qū)的萬科天山府，水磨溝區(qū)的恒大城市之光、碧桂園黃金時(shí)代等都是基于學(xué)區(qū)及大戶型這一概念開發(fā)的房地產(chǎn)。

（三）一元回歸分析

本小組根據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)和烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒獲得了2013-2017年度烏魯木齊市的房地產(chǎn)銷售量、人口數(shù)量。建立了以下模型：

下面是2013-2017年與烏魯木齊市房地產(chǎn)銷售量和人口數(shù)量關(guān)系，利用Eviews工具，得到下圖5、圖6。

針對(duì)H0： 1=0和對(duì)H0： 2=0，由圖6可以看出，估計(jì)的回歸系數(shù) 1的標(biāo)準(zhǔn)誤差SE（ 1）=446.353，t（ 1）=-0.738;估計(jì)的回歸系數(shù) 2的標(biāo)準(zhǔn)誤差SE（ 2）=1.310，t（ 2）=1.845。取 =1，查t分布得自由度為n-2=6的臨界值t0.5（6）=0.718，因?yàn)閠（ 1）t0.5（6），所以接受原假設(shè)。對(duì)斜率系數(shù)的檢驗(yàn)表明，在 =1的條件下，烏魯木齊市人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)銷售量有影響，并且根據(jù)回歸方程y=2，416-329.479得出成正相關(guān)關(guān)系。

四、綜合分析總結(jié)

通過問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析可知，對(duì)于有二孩意愿購房的家庭，更注重戶型的選擇，以及周邊的教育資源。而通過對(duì)統(tǒng)計(jì)年鑒的分析可知，二孩家庭的數(shù)量在逐年的增加，根據(jù)分析顯示，隨著人口的增加，房地產(chǎn)銷售面積也在逐年增加。由此可知，受到二孩政策的影響，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)有了更高的要求，關(guān)注的方面也有了一定程度上的改變。通過對(duì)烏魯木齊市各個(gè)樓盤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)的房地產(chǎn)商的營(yíng)銷已經(jīng)有從自身的品牌形象轉(zhuǎn)換為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的趨勢(shì)：（1）房地產(chǎn)商根據(jù)不同區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，著重關(guān)注為教育開發(fā)的學(xué)區(qū)房。（2）房地產(chǎn)商根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化，以及消費(fèi)者收入的增長(zhǎng)，大戶型的開發(fā)較為多見。并且，在烏魯木齊市政策在未來沒有大幅變動(dòng)的情況下，二孩政策所帶來的人口數(shù)量增長(zhǎng)已是必然趨勢(shì)，故房地產(chǎn)市場(chǎng)的在未來會(huì)受到教育因素和戶型因素的影響。

五、結(jié)論

通過問卷調(diào)查和建模分析得出結(jié)論，二孩政策的全面放開將增加烏魯木齊市的人口數(shù)量，由此勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)烏魯木齊市房地產(chǎn)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。在未來幾年，烏魯木齊市會(huì)出現(xiàn)一定數(shù)量的換購房人群，三居室、四居室戶型的住房或?qū)W區(qū)房將會(huì)是換房中的熱點(diǎn)。但從長(zhǎng)期考慮，房地產(chǎn)業(yè)也不宜過多開發(fā)大戶型，過度炒熱學(xué)區(qū)房，注重產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)才能真正適應(yīng)未來發(fā)展。

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