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    淺析全面二孩政策對(duì)未來烏魯木齊市房地產(chǎn)的影響

    2019-11-05 08:23:04吳思宇杜海霞焦啟發(fā)陸松
    法制與社會(huì) 2019年30期
    關(guān)鍵詞:二孩政策回歸模型人口數(shù)量

    吳思宇 杜海霞 焦啟發(fā) 陸松

    關(guān)鍵詞 二孩政策 人口數(shù)量 回歸模型 住房結(jié)構(gòu)

    作者簡(jiǎn)介:吳思宇,新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與管理;杜海霞,新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)數(shù)理學(xué)院,研究方向:數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué);焦啟發(fā),新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與管理;陸松,新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)數(shù)理學(xué)院,研究方向:數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)。

    中圖分類號(hào):D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.10.312

    一、引言

    2015年10月中共十八屆五中全會(huì)決議,增進(jìn)人口平衡發(fā)展,堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策,完善人口發(fā)展戰(zhàn)略,全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)小孩的政策,積極開展對(duì)人口老齡化行動(dòng)。此番調(diào)整是繼2013年十八屆三中全會(huì)提出“單獨(dú)二孩”政策后的又一次重大的人口政策調(diào)整。

    二、烏魯木齊市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

    “一帶一路”的腳步不斷向前,新疆因優(yōu)越的地理位置、豐富的能源和自然資源備受矚目,也成為房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)之地。烏魯木齊作為新疆的首府,不但有本土的以廣匯為首的眾多房地產(chǎn)企業(yè),而且萬科、恒大、保利等房地產(chǎn)龍頭也開始進(jìn)入這里,隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升,房地產(chǎn)業(yè)的勢(shì)頭整體向好,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。經(jīng)調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始逐步受到二孩政策的影響而進(jìn)行變化,營(yíng)銷策略也有了針對(duì)二孩政策的變化。

    三、分析受影響人群消費(fèi)需求

    (一)二孩政策對(duì)住房結(jié)構(gòu)的影響

    據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委最近一次具名生育意愿調(diào)查顯示,全國(guó)約有9000萬育齡夫妻有生育二孩的意愿和計(jì)劃。未來二三十年里,我國(guó)三口以上的家庭人數(shù)和戶數(shù)將增加,隨著家庭人口規(guī)模的改變,住房問題急待解決。三居室和四居室將成為主要住房剛需。學(xué)區(qū)房也將成為家庭購房的首選。家庭對(duì)于住房的需求將消耗部分庫存,同時(shí)可以帶動(dòng)住房相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,增加居民消費(fèi),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。據(jù)我們小組發(fā)放問卷時(shí)發(fā)現(xiàn),在烏魯木齊市被調(diào)查人群中,有超過1/2的家庭有生育二孩的意愿、二孩政策對(duì)住房結(jié)構(gòu)的要求有了更明顯的變化,大戶型、學(xué)區(qū)房的比例上升。

    (二)問卷及統(tǒng)計(jì)年鑒調(diào)查內(nèi)容與分析

    首先,查閱2018年統(tǒng)計(jì)年鑒,得到了2017年烏魯木齊市的出生人口,并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析。其次,我們項(xiàng)目組采用典型調(diào)查法發(fā)放問卷,對(duì)烏魯木齊市沙依巴克區(qū)、天山區(qū)、及新市區(qū)的居民進(jìn)行了二孩政策對(duì)未來烏魯木齊市房地產(chǎn)的影響的調(diào)查,問卷內(nèi)容涉及多個(gè)方面,包括年齡、職業(yè)、月收入,小區(qū)環(huán)境、住宅面積、戶型、價(jià)格、地理位置及物業(yè)條件九個(gè)問題。根據(jù)以上得出的數(shù)據(jù),我們進(jìn)行了一系列的分析。

    第一步,根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示,以2017年為例,烏魯木齊市出生總?cè)丝跒?2798人,其中二孩及以上的人數(shù)為12472人,占比38%以上,如圖1所示。

    其次,把調(diào)查人群分散為3個(gè)區(qū)域(沙依巴克區(qū)、天山區(qū)、新市區(qū))根據(jù)不同的區(qū)域分析有無購房意愿,結(jié)果如下圖2所示:

    在購房意愿的受訪者中,有無二孩或二孩意愿成為了意愿購房的重要原因,如圖,意愿或有二孩購房占了意愿購房人群的絕大多數(shù)。這在一定程度上說明了二孩政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有了一定影響。而在進(jìn)一步探究影響因素的過程中,我們通過簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理,得出了以下分析,如圖3、圖4所示。

    通過對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)的對(duì)比,二孩購房人群和非二孩購房人群對(duì)住宅的要求有明顯的差別,二孩購房人群對(duì)于是否是學(xué)區(qū)房、戶型以及面積更為看重,所占比為16%、17%、17%。而相對(duì)來說是否是學(xué)區(qū)房和戶型占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了非二孩購房人群所需,這在一定程度上說明了,受到二孩政策影響的群體對(duì)于住宅的需求相較以往,出現(xiàn)了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

    在對(duì)樓盤的調(diào)查中,我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于大戶型、學(xué)區(qū)房這一概念,房地產(chǎn)開發(fā)商已作出了不同程度的回應(yīng),沙依巴克區(qū)的萬科都會(huì)傳奇、紅星雅山,新市區(qū)的福泰雅居,天山區(qū)的萬科天山府,水磨溝區(qū)的恒大城市之光、碧桂園黃金時(shí)代等都是基于學(xué)區(qū)及大戶型這一概念開發(fā)的房地產(chǎn)。

    (三)一元回歸分析

    本小組根據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)和烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒獲得了2013-2017年度烏魯木齊市的房地產(chǎn)銷售量、人口數(shù)量。建立了以下模型:

    下面是2013-2017年與烏魯木齊市房地產(chǎn)銷售量和人口數(shù)量關(guān)系,利用Eviews工具,得到下圖5、圖6。

    針對(duì)H0: 1=0和對(duì)H0: 2=0,由圖6可以看出,估計(jì)的回歸系數(shù) 1的標(biāo)準(zhǔn)誤差SE( 1)=446.353,t( 1)=-0.738;估計(jì)的回歸系數(shù) 2的標(biāo)準(zhǔn)誤差SE( 2)=1.310,t( 2)=1.845。取 =1,查t分布得自由度為n-2=6的臨界值t0.5(6)=0.718,因?yàn)閠( 1)t0.5(6),所以接受原假設(shè)。對(duì)斜率系數(shù)的檢驗(yàn)表明,在 =1的條件下,烏魯木齊市人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)銷售量有影響,并且根據(jù)回歸方程y=2,416-329.479得出成正相關(guān)關(guān)系。

    四、綜合分析總結(jié)

    通過問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析可知,對(duì)于有二孩意愿購房的家庭,更注重戶型的選擇,以及周邊的教育資源。而通過對(duì)統(tǒng)計(jì)年鑒的分析可知,二孩家庭的數(shù)量在逐年的增加,根據(jù)分析顯示,隨著人口的增加,房地產(chǎn)銷售面積也在逐年增加。由此可知,受到二孩政策的影響,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)有了更高的要求,關(guān)注的方面也有了一定程度上的改變。通過對(duì)烏魯木齊市各個(gè)樓盤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示,多數(shù)的房地產(chǎn)商的營(yíng)銷已經(jīng)有從自身的品牌形象轉(zhuǎn)換為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的趨勢(shì):(1)房地產(chǎn)商根據(jù)不同區(qū)域的優(yōu)勢(shì),著重關(guān)注為教育開發(fā)的學(xué)區(qū)房。(2)房地產(chǎn)商根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化,以及消費(fèi)者收入的增長(zhǎng),大戶型的開發(fā)較為多見。并且,在烏魯木齊市政策在未來沒有大幅變動(dòng)的情況下,二孩政策所帶來的人口數(shù)量增長(zhǎng)已是必然趨勢(shì),故房地產(chǎn)市場(chǎng)的在未來會(huì)受到教育因素和戶型因素的影響。

    五、結(jié)論

    通過問卷調(diào)查和建模分析得出結(jié)論,二孩政策的全面放開將增加烏魯木齊市的人口數(shù)量,由此勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)烏魯木齊市房地產(chǎn)發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。在未來幾年,烏魯木齊市會(huì)出現(xiàn)一定數(shù)量的換購房人群,三居室、四居室戶型的住房或?qū)W區(qū)房將會(huì)是換房中的熱點(diǎn)。但從長(zhǎng)期考慮,房地產(chǎn)業(yè)也不宜過多開發(fā)大戶型,過度炒熱學(xué)區(qū)房,注重產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)才能真正適應(yīng)未來發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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