淺析房地產(chǎn)稅改革

劉志紅

【摘要】面對(duì)快速上漲且居高不下的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅改革已經(jīng)被討論了幾年。而且試點(diǎn)在重慶和上海也先后展開，但是很明顯，這還不足以代表全國(guó)范圍開征的效果。所以房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的全面的影響還有待進(jìn)一步確認(rèn)。本文通過分析開征房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行幾點(diǎn)分析和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅;改革;影響

一、房地產(chǎn)稅的定義及內(nèi)涵

房地產(chǎn)稅，顧名思義，是以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向其使用人或保有人每年按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一定比例征收的稅種。

房地產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，從性質(zhì)來看，屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇，是一種直接稅。它不同于契稅這種行為稅，契稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)特定的稅種。在我國(guó)現(xiàn)行的稅制體系中，房地產(chǎn)稅帶來的收入歸地方政府使用。

二、房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實(shí)意義

我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中本來就有房產(chǎn)稅這一財(cái)產(chǎn)稅，只不過對(duì)于個(gè)人所有的居住用房免征，所以對(duì)目前的房?jī)r(jià)作用有限，而房地產(chǎn)稅改革則會(huì)對(duì)個(gè)人居住用房開始征稅，改革的目的和意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）增加地方政府稅收收入，減輕其對(duì)賣地收入的依賴

一直以來，我國(guó)很多地方政府財(cái)政收入的一半以上是來自土地出讓，2019年前兩個(gè)月全國(guó)各地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到8047億元。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的超高速爆棚發(fā)展，土地的需求量一定會(huì)逐步穩(wěn)定下來并會(huì)有所下降，這會(huì)對(duì)地方政府的財(cái)政收入產(chǎn)生很大影響，所以需要新的收入來源來代替，而這個(gè)稅種可能就是房地產(chǎn)稅，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)上看，房地產(chǎn)確實(shí)也是地方政府的重要稅種。對(duì)個(gè)人居住用房開征房地產(chǎn)稅，可以為地方政府提供新的財(cái)政收入的來源，降低地方政府對(duì)賣地收入的依賴程度，既可以通過土地供應(yīng)量的減少控制房?jī)r(jià)，又可以增加地方政府的財(cái)政收入。

（二）優(yōu)化中國(guó)的住房結(jié)構(gòu)

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)經(jīng)過快速上漲后，又一直居高不下，供不應(yīng)求的局面下，其實(shí)實(shí)際上房子并沒有那么的短缺，雖然現(xiàn)在沒有官方的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)到底有多少房子，又到底有多少房屋空置，但是從一些研究機(jī)構(gòu)多角度的測(cè)算來看，我國(guó)的住房空置現(xiàn)象比較嚴(yán)重，空置率遠(yuǎn)高于合理區(qū)。

有關(guān)單位通過用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況進(jìn)行的摸底調(diào)查顯示我國(guó)無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。城鎮(zhèn)住房是由于開發(fā)商在暴利驅(qū)使下的瘋狂投資，鄉(xiāng)村則主要因?yàn)槟贻p一代更多往城鎮(zhèn)聚集所致，當(dāng)然這也和我國(guó)的城鎮(zhèn)化政策有關(guān)。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。2015中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。我國(guó)目前的稅制體系中房地產(chǎn)持有過程中稅負(fù)很輕，反而交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較重，這就降低了房地產(chǎn)的持有成本，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)更加便利。房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利又使廣大開發(fā)商只顧眼前的短期利益，一味盲目開發(fā)使大量商品房空置，與此同時(shí)中小戶型、中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不求。交易環(huán)節(jié)的增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等等的高額稅負(fù)，也在一定程度上限制了房地產(chǎn)的流通，抑制了中低收入者的剛性需求，造成資源的浪費(fèi)。

（三）增加持有環(huán)節(jié)稅收，減免流通環(huán)節(jié)稅收

房地產(chǎn)稅是在持有環(huán)節(jié)征收的。這一特點(diǎn)對(duì)于自住型住房的剛需人群，無疑是一個(gè)利好消息，對(duì)于大部分是中低收入階層來說，房地產(chǎn)稅的開征并沒有大的影響，而又能對(duì)高收入者的財(cái)富予以監(jiān)管，尤其是一些囤房、炒房者更是會(huì)受到明顯沖擊;流通環(huán)節(jié)減稅，減少的是中低收入階層買房、換房的成本。

三、房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響

目前，我國(guó)已經(jīng)先后在重慶、上海進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革的征收試點(diǎn)，通過這兩個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)，逐步摸索總結(jié)出更適合全國(guó)的稅收政策，再在全國(guó)范圍實(shí)施。但是很明顯，這還不足以代表全國(guó)范圍開征的效果。所以房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的全面的影響還有待進(jìn)一步確認(rèn)。

（一）房地產(chǎn)稅開征短期會(huì)抑制投資投機(jī)需求

房地產(chǎn)稅開征初期，由于人們對(duì)預(yù)期的改變，房地產(chǎn)的投資、投機(jī)者對(duì)持有成本及未來市場(chǎng)前景的考量，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)在一定程度上受到抑制。但從長(zhǎng)期來看，這一因素的影響會(huì)被市場(chǎng)逐步消化掉。而就世界上其他國(guó)家房地產(chǎn)稅的成熟經(jīng)驗(yàn)來看，開征房地產(chǎn)稅并不能完全避開房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，也就是說開征房地產(chǎn)稅只能在一定程度上限制房地產(chǎn)投機(jī)，卻不能從根本上改變高房?jī)r(jià)。像美國(guó)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅一直存在，但卻產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，甚至導(dǎo)致了2008年的全球金融危機(jī)。

所以我們可以得出這樣的結(jié)論，征收房產(chǎn)稅對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、抑制炒房有一定作用，是調(diào)控高房?jī)r(jià)的眾多手段之一。我們?cè)谠O(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的時(shí)候，一定會(huì)對(duì)中低收入階層給與優(yōu)惠，保證其生計(jì)需要。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收對(duì)象一定主要是擁有多套房產(chǎn)、既不自住，也不出租的囤房人群，這部分人群普遍收入較高，與此同時(shí)，每個(gè)家庭的第一套用于自住的住房應(yīng)該是免于征稅的，且增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的同時(shí)，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)應(yīng)該適度下調(diào)，所以對(duì)于中低收入家庭來說是減輕生活負(fù)擔(dān)的好事。

（二）開征房地產(chǎn)稅不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的波動(dòng)

如前所述，開征房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)持有成本，所以能在一定程度上抑制多套房投資和投機(jī)需求，進(jìn)而使房?jī)r(jià)的穩(wěn)定得到助力。這也是我們最初推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革時(shí)候的出發(fā)點(diǎn)。這也有助于我們土地資源的合理有效利用。

經(jīng)過上述分析我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象基本上是少數(shù)的高收入群體，而于這些人來說，為自己的房產(chǎn)繳稅這一義務(wù)并不會(huì)讓他們產(chǎn)生拋售房產(chǎn)的念頭。只有那些真正的房地產(chǎn)投機(jī)者們會(huì)受到較大的沖擊，而就我們經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展來說，正需要擠出這樣的投機(jī)泡沫。對(duì)于占人口絕大多數(shù)的普通人來說，房地產(chǎn)稅的征收并不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，房地產(chǎn)是他們基本的生計(jì)需要，所以他們是不會(huì)拋售手中為數(shù)不多的房產(chǎn)的。這樣一來，我們基本可以預(yù)見到，房地產(chǎn)稅在全國(guó)普遍征收之后，并不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系其實(shí)變化不大，也就是說，房?jī)r(jià)還將維持穩(wěn)定。

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