房產(chǎn)稅一定會征，但是跟房價沒關系

吳曉波

一直以來，有一個政策如同已經(jīng)成熟的柿子般懸掛在我們的頭上，隨時準備掉下來。

這個政策就是“房產(chǎn)稅”。

關于房產(chǎn)稅會不會開征，什么時候開征，以怎樣的方式征，對中國的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響，一直以來都是一個熱烈討論的話題。

今天我們就來聊一聊“房產(chǎn)稅”，不過，還是要先從“土地出讓金”說起。

一

中國政府有一項重要的財政收入，叫做“土地出讓金”。土地出讓金指的是政府將土地使用權出讓給土地使用者，后者支付的一筆交易費，也可以簡單地理解為“地價”。

2018年，中國政府的稅收總額為15.6萬億，除此之外，還有6.5萬億的土地出讓金。這塊收入在很多國家的政府收入中是不存在的，所以它們都非常羨慕中國政府。

在過去十多年里，很多中國地方政府，土地出讓金占到它們財政收入的一半以上。比如我的家鄉(xiāng)杭州，2018年政府的土地出讓金收入高達2443億，占到了杭州市一般地方財政收入的71%，這個比例是非常驚人的。

二

但接下來的問題是，雖然地方政府每年可以獲得數(shù)以億計的土地出讓金，但是這樣高速增長的收入是不可持續(xù)的，因為城市化進程肯定會在某一天出現(xiàn)放緩甚至停滯。

中國在1998年開始了城市化建設，當時全國的城市化率為33%。從1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中國的城市化率實際上已達到60%。

城市化率30%-60%這個區(qū)間，往往是房地產(chǎn)市場高速增長和爆發(fā)的階段，因此地方政府在這一階段獲得的土地出讓金也水漲船高。

然而到2029年新中國成立80周年的時候，城市化率預計會達到70%。70%意味著中國將達到一般發(fā)達國家的城市化水平，這也宣告將進入到一個很長的緩速周期，直到某一天徹底結束。

所以，十多年后，中國城市化進程基本結束，政府沒有更多的土地可以拿來出讓了，那時土地出讓金的黃金時代徹底結束。問題是，有沒有一塊巨大的收入可以來填補土地出讓金的空缺呢？

如果有的話，它就是房產(chǎn)稅。

土地出讓金屬于一次性買賣，賣一塊地少一塊地。而房產(chǎn)稅不同，它屬于對持有環(huán)節(jié)征稅，相對而言具有更持續(xù)的征收能力。

根據(jù)目前的官方時間表，房產(chǎn)稅立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大體是按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則：房地產(chǎn)稅立法之后，中央層面會明確一個總體框架，再接著會選擇適當?shù)臅r機實施。

不過，從調研、立法、試點到實施，中間牽扯的利益過多，真正開征房產(chǎn)稅至少要花上好幾年的時間。

三

有人會問，房產(chǎn)稅征收的那一天，是否就是中國房價開始整體降價的那一天呢？

事實上，兩者并沒有必然的關系。征收房產(chǎn)稅只有兩個原因。

第一，是為了補充政府的財政收入。第二，是為了調整中央和地方的財政收入模式。因為房產(chǎn)稅大部分會成為地方稅。在世界上大部分國家里，房產(chǎn)稅基本上屬于地方稅，所以到了房產(chǎn)稅征收的那一天，也就是中國財稅體制改革的那一天。

從性質的意義上來看，房產(chǎn)稅作為一個稅種，強調的是穩(wěn)定性和確定性，而調控工具要求靈活性和及時性，兩者存有內在的矛盾。我們不能把稅收同利率、貨幣一樣，簡單地視為宏觀調控工具。

我們看一些實際的案例，日本是在1950年開始征收房產(chǎn)稅的。在接下來的30多年里，日本的房價經(jīng)歷了持續(xù)暴漲的階段，一直到1990年代日本經(jīng)濟泡沫破滅。所以在日本，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)泡沫并不形成對等的關系。

2011年初，上海和重慶作為試點，曾經(jīng)推出過類似房產(chǎn)稅的政策。上海征收房產(chǎn)稅的對象有兩類人：一類是新購房，且擁有兩套住房以上的本市居民；另一類是新購房的非本市居民，稅率定為0.6%。而重慶征收的對象是獨棟別墅或者高檔公寓，以及無本地戶口、無工作和無投資者所購的二套房，稅率定為0.5%-1.2%。

從實際情況來看，房產(chǎn)稅試點，對商品房價格和高檔住宅價格影響并不顯著。一大原因是不斷上漲的房屋投資收益率已經(jīng)遠遠超過因房產(chǎn)稅而增加的持有成本。

四

如果希望通過征收房產(chǎn)稅來進行房地產(chǎn)市場調控，這樣的假設，從制度執(zhí)行層面來看是不現(xiàn)實的。

根據(jù)這樣的解讀，我們會得出結論：在中國，房產(chǎn)稅遲早會征。它的開征時間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應關系，那會是中國的房產(chǎn)市場，從增量市場到存量市場的轉折點。