物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展路徑探析

夏勇 趙筱菊

[摘要] 隨著我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的快速成長(zhǎng)、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格的矛盾也不斷升級(jí)。文章從挖掘物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的根源入手，參照學(xué)習(xí)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從健全物業(yè)服務(wù)法規(guī)、完善物業(yè)服務(wù)機(jī)制、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)環(huán)境三方面提出了物業(yè)服務(wù)發(fā)展的“三個(gè)路徑”，從而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向法治化、市場(chǎng)化、規(guī)范化發(fā)展，化解業(yè)主與物業(yè)矛盾，以期對(duì)地方推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展、提升城市生活品質(zhì)和增進(jìn)市民群眾的幸福感、獲得感和安全感有一定借鑒。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù);市場(chǎng)化;法治化;獲得感

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，我國(guó)大中小城市住宅及其他房產(chǎn)項(xiàng)目需求不斷增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生并保持快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2014年《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格[2014] 2755號(hào)）出臺(tái)，明確提出要進(jìn)一步放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格管制，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化，但與此同時(shí)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格等方面的糾紛源源不斷，雙方矛盾不斷升級(jí)。

本文圍繞物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，結(jié)合國(guó)外物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，探索物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展路徑，以期對(duì)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展，形成供需平衡、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制，緩解物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)供需主體矛盾，應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化改革中形成的問(wèn)題，努力提高市民生活品質(zhì)和獲得感，高質(zhì)量建設(shè)全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的城市有一定借鑒。

二、研究動(dòng)態(tài)

1981年3月，深圳物業(yè)管理公司正式成立，標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生。2003年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，隨后不斷修訂完善，物業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入法治化軌道。同年11月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為不斷得到規(guī)范。[1]2007年<中華人民共和國(guó)物權(quán)法》出臺(tái)實(shí)施，進(jìn)一步讓物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益得到保障，物業(yè)管理糾紛解決逐步實(shí)現(xiàn)有法可依，物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展和日漸市場(chǎng)化。雖然物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)越來(lái)越規(guī)范，但收費(fèi)難、服務(wù)水平低、物業(yè)糾紛等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題大量存在。學(xué)界關(guān)于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化研究主要圍繞面臨的問(wèn)題及道路探索等方面展開(kāi)。

1.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化面臨的問(wèn)題

雷?。?015）認(rèn)為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化主要面臨的問(wèn)題是收費(fèi)機(jī)制不科學(xué)，沒(méi)有形成雙向市場(chǎng)價(jià)格選擇機(jī)制，收費(fèi)價(jià)格明細(xì)不透明，物業(yè)與業(yè)主矛盾不斷。[2]姜虹（2013）認(rèn)為《前期物業(yè)管理合同》不應(yīng)是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，而應(yīng)是購(gòu)房業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)。[3]吉穎（2015）認(rèn)為物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)入與退出中的交接資料內(nèi)容不細(xì)不準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)時(shí)間不固定，因服務(wù)質(zhì)量、遺留問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)是物業(yè)收費(fèi)難的深層次原因。[4]陳波（2017）認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)理解不清、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)不全、管理混亂、業(yè)主消費(fèi)理念和物業(yè)服務(wù)理念滯后、業(yè)主委員會(huì)作用不明顯、相關(guān)政策法規(guī)不完善、收費(fèi)監(jiān)管不到位是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生的主要根源。[5]

2.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化道路探索

針對(duì)上述物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)問(wèn)題，學(xué)者們主要從推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化化水平提出一些對(duì)策建議，如張玉娟（2016）提出通過(guò)創(chuàng)新和豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、加快物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)間并購(gòu)和整合、加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)與其他行業(yè)的跨界融合等方式推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化。[6]二是通過(guò)放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格管制、減少對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地方性保護(hù)、加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)規(guī)制力度、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督等方式使政府在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程中不越位和不缺位。三是通過(guò)對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行修正、出臺(tái)適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的新法律法規(guī)以補(bǔ)充某些方面法律規(guī)定空白等方式完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。徐躍明（2015）認(rèn)為應(yīng)建立獨(dú)立的第三方物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格評(píng)估機(jī)制、實(shí)行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)量，推行酬金制為計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式。[7]張金娟（2011）認(rèn)為應(yīng)制定基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)規(guī)范、配置公共財(cái)政資源為業(yè)主組織的設(shè)立、運(yùn)行提供指導(dǎo)和支持等，以及積極完善業(yè)主委員會(huì)制度，從而推進(jìn)物業(yè)服務(wù)定價(jià)市場(chǎng)化。[8]

綜上所述，已有文獻(xiàn)對(duì)物業(yè)市場(chǎng)化問(wèn)題根源以及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化道路探索等內(nèi)容進(jìn)行了大量研究。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化存在問(wèn)題主要涉及到物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)缺乏需求主體、物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、物業(yè)服務(wù)缺乏監(jiān)督、物業(yè)收費(fèi)不透明、物業(yè)服務(wù)法規(guī)不健全、業(yè)委會(huì)難以發(fā)揮作用等，建議充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用、完善定價(jià)機(jī)制、規(guī)范市場(chǎng)主體行為、完善政策規(guī)范等。文章認(rèn)為個(gè)別研究者已找到物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)問(wèn)題根源，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)沒(méi)有形成雙向市場(chǎng)價(jià)格選擇機(jī)制，但由于分析還不夠全面，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化推進(jìn)深度不夠，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾未能徹底解決。文章試圖盡可能全方位挖掘物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題根源，努力找出物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展路徑，為解決物業(yè)收費(fèi)諸多問(wèn)題提供參考。

三、物業(yè)服務(wù)問(wèn)題及根源

各地物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)引起的糾紛日益突出，住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)問(wèn)題是廣大居民普遍關(guān)注的問(wèn)題，只有找準(zhǔn)產(chǎn)生這些問(wèn)題的根源，才能有針對(duì)性的提出對(duì)策建議，根據(jù)調(diào)查、研究和分析，文章認(rèn)為定價(jià)機(jī)制、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)法制化、物業(yè)服務(wù)公開(kāi)透明等問(wèn)題阻礙了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。

1.定價(jià)機(jī)制不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律

市場(chǎng)主體的地位平等是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的需求主體是業(yè)主，供給主體是物業(yè)服務(wù)公司.交換對(duì)象是“物業(yè)服務(wù)”（即市場(chǎng)客體）。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化要求物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的供需主體地位平等，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在遵循等價(jià)交換的原則下，協(xié)商確定“物業(yè)服務(wù)”消費(fèi)價(jià)格。但是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同”，本該業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利旁落給了建設(shè)單位，而且業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同前，不得不認(rèn)可《前期合同》有了法律依據(jù)。絕大多數(shù)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，而政府指導(dǎo)價(jià)是由有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)機(jī)制讓物業(yè)服務(wù)價(jià)格游離在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之外，而不是“服務(wù)的提供者與服務(wù)的接受者”二者來(lái)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格，造成了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利與義務(wù)的割裂。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，必須被動(dòng)簽署由物業(yè)服務(wù)公司與開(kāi)發(fā)商雙方擬定的物業(yè)服務(wù)合同，使得購(gòu)房業(yè)主在沒(méi)有履行任何權(quán)利的條件下卻不得不承擔(dān)繳納物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商行使了招投標(biāo)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力，卻可以不承擔(dān)與之相應(yīng)的義務(wù)（如支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)），造成大多數(shù)樓盤(pán)按照“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的模式進(jìn)行物業(yè)管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱，同時(shí)也造成開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量、隱蔽工程等遺留問(wèn)題。這種按照政府指導(dǎo)價(jià)定價(jià)機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)公司的前期物業(yè)管理模式從一開(kāi)始就為物業(yè)服務(wù)企業(yè)肆意漲價(jià)、優(yōu)汰劣勝、管理效率不高、手段落后、業(yè)主繳費(fèi)不積極、物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符等問(wèn)題埋下了矛盾的種子。政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)機(jī)制和開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司的行為不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行很難發(fā)揮價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和供求規(guī)律作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“拼服務(wù)、拼價(jià)格、拼質(zhì)量”的市場(chǎng)化模式難以形成。

2.業(yè)主委員會(huì)缺乏規(guī)范和指導(dǎo)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，但是現(xiàn)實(shí)中存在業(yè)主委員會(huì)成立和后期運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題，容易產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)難成立或成立后難以發(fā)揮作用的問(wèn)題。一方面由于業(yè)主存在對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知有限、缺乏正確的消費(fèi)觀念和主人翁意識(shí)、維權(quán)手段簡(jiǎn)單、參與度不強(qiáng)等問(wèn)題;加之由于業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)及地位不明確，成立和運(yùn)作體系尚不成熟，導(dǎo)致大部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)難以有效成立，處于強(qiáng)勢(shì)地位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與處于弱勢(shì)地位的單個(gè)業(yè)主的市場(chǎng)主體嚴(yán)重錯(cuò)位，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難主動(dòng)改進(jìn)服務(wù)手段、提高服務(wù)效率和水平。不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)離開(kāi)和接續(xù)程序尚不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)價(jià)格與物業(yè)服務(wù)水平及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求無(wú)法聯(lián)動(dòng)等，也難以優(yōu)化物業(yè)服務(wù)資源的配置，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的目標(biāo)，還可能出現(xiàn)劣勝優(yōu)汰的局面。

另一方面即使業(yè)主委員會(huì)順利成立，由于業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，民事主體資格比較模糊，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有法定決策執(zhí)行權(quán)但無(wú)法承擔(dān)法律責(zé)任，游離于政府監(jiān)管之外，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛或民事訴訟，承擔(dān)責(zé)任的是單個(gè)業(yè)主，容易造成權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，為業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)等問(wèn)題埋下種子;業(yè)主委員會(huì)缺乏業(yè)主、政府的監(jiān)督和制約，容易導(dǎo)致部分業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利、形同虛設(shè)、發(fā)揮作用有限等問(wèn)題。部分業(yè)主委員會(huì)存在暗箱操作、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)私下勾結(jié)、選聘有利益輸送的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而損害廣大業(yè)主的利益的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，導(dǎo)致業(yè)主即使不滿意現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司但又擔(dān)憂更換物業(yè)公司造成更多未知隱患，故大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)都沿用前期物業(yè)管理。

3.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)法治化水平不高

物業(yè)服務(wù)法制化是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)平等競(jìng)爭(zhēng)的保證和體現(xiàn)，盡管我國(guó)先后出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建住房[2003] 130號(hào)）、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003] 1864號(hào)）、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）等物業(yè)管理法規(guī)，但從整體情況來(lái)看，物業(yè)服務(wù)立法工作還是滯后于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：一是我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)比較分散，還沒(méi)一部完整系統(tǒng)的物業(yè)管理法律法規(guī)，公平保障物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。二是物業(yè)管理法制不健全，法律規(guī)定存在一定的滯后性，容易造成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多，部分物業(yè)糾紛無(wú)法可依，同時(shí)法律法規(guī)存在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)等各方職責(zé)不明，新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多，導(dǎo)致物業(yè)糾紛不斷增多。三是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況的知情權(quán)、物業(yè)服務(wù)公開(kāi)、業(yè)主隱私、業(yè)主投訴處理機(jī)制等相關(guān)法律法規(guī)不完善，影響了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。四是還沒(méi)形成體系化、可操作性的，明確業(yè)主義務(wù)、約束業(yè)主故意緩交拒交物業(yè)費(fèi)、破壞小區(qū)公共財(cái)物等行為的法律法規(guī)，一定程度造成了因“免費(fèi)搭便車”而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平下降。

4.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程透明度不高

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的透明度是減少業(yè)主與物業(yè)糾紛的重要方面。我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)大多數(shù)采用政府指導(dǎo)價(jià)定價(jià)機(jī)制下的包干制模式，即在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本也越高。但在“包干制”模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)干得越好，掙得就越少，容易造成許多物業(yè)公司以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來(lái)獲取更多的利潤(rùn)，損害了業(yè)主的利益，而業(yè)主不清楚服務(wù)的項(xiàng)目、頻次、費(fèi)用支出、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及是否按照合同約定提供了相應(yīng)的服務(wù)等細(xì)則，也缺乏規(guī)范的監(jiān)督，出現(xiàn)很多相同等級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而得到不同服務(wù)質(zhì)量的體驗(yàn)，低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得到的服務(wù)水平比高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的還高，很難讓業(yè)主心甘情愿地繳納高價(jià)物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛越來(lái)越多。而“酬金制”模式本可避免大鍋飯，物業(yè)提供的服務(wù)越多，報(bào)酬越高，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但是由于“酬金制”模式的流程還存在不規(guī)范、不透明等現(xiàn)象，酬金制成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)漲價(jià)的籌碼，酬金制收費(fèi)模式支持率不高，也阻礙了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程。

四、國(guó)外物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)借鑒

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)在物業(yè)服務(wù)的具體操作模式上存在諸多差異，但物業(yè)管理的很多方面還是擁有值得我們關(guān)注和借鑒的。一是國(guó)外先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的業(yè)主自治組織享有法人地位，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)決定。如德國(guó)的物業(yè)服務(wù)公司一般每年都要組織一次業(yè)主大會(huì)，并且在業(yè)主大會(huì)上公開(kāi)上年的財(cái)務(wù)，并向業(yè)主提交當(dāng)年物業(yè)服務(wù)計(jì)劃。物業(yè)服務(wù)公司的聘用期限一般也只有5年，如需再次聘用必須重簽合同，極大增加了物業(yè)服務(wù)公司的競(jìng)爭(zhēng)性。二是發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)法規(guī)比較健全。發(fā)達(dá)國(guó)家政府部門(mén)一般不直接干涉物業(yè)的管理行為，大多數(shù)國(guó)家以詳盡、完善的法律法規(guī)規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)利益相關(guān)人的行為及責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。如美國(guó)各州法律對(duì)物業(yè)及業(yè)主都有規(guī)范要求，針對(duì)業(yè)主欠繳費(fèi)情況，業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，如拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)取消被留置房屋的贖回權(quán)并可按照法規(guī)程序強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元并從售房款中優(yōu)先受償。三是物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)作用比較大。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的行業(yè)管理和行業(yè)自律主要依靠協(xié)會(huì)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。四是管理層與操作層分離。國(guó)外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡，專業(yè)化程度較高。無(wú)論是業(yè)主直接聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司還是業(yè)主自己聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)理人組成自己的管理團(tuán)隊(duì)，清潔、保安、維護(hù)、綠化等具體業(yè)務(wù)均在業(yè)主同意后通過(guò)招投標(biāo)由具體的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。[9]

五、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展路徑

物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)資源得以優(yōu)化配置的保證，是解決業(yè)主和物業(yè)矛盾、構(gòu)建和諧社區(qū)的金鑰匙，我們應(yīng)該在借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)，探索地方特色的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展路徑。

1.健全物業(yè)服務(wù)法規(guī)，確保物業(yè)服務(wù)法治化

認(rèn)真研究物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題，理順物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，規(guī)范物業(yè)管理各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并盡快把完善物業(yè)相關(guān)法律規(guī)范提到立法議程，規(guī)范市場(chǎng)秩序，政府部門(mén)不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為：一是修改完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》形成的前期物業(yè)管理模式、建設(shè)單位招標(biāo)物業(yè)管理公司以及政府指導(dǎo)價(jià)等不合理法規(guī)和制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體權(quán)利與義務(wù)對(duì)等。二是健全業(yè)主委員會(huì)相關(guān)法律法規(guī)條例，明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)和法律地位，讓業(yè)主委員會(huì)有訴訟法律主體的資格，在出現(xiàn)嚴(yán)重有損業(yè)主利益的情況時(shí)，可作為訴訟主體向法院提出訴訟以保障業(yè)主的利益。同時(shí)規(guī)范業(yè)主大會(huì)召集、選舉、決議程序、監(jiān)督程序、換屆程序等，讓業(yè)主委員會(huì)自由決定小區(qū)物業(yè)服務(wù)模式，物業(yè)請(qǐng)誰(shuí)管？怎么管？是自管還是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人管？業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)市場(chǎng)法則自由選擇，遵循質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)交換的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)事務(wù)成為常態(tài)化，讓物業(yè)管理完全走向市場(chǎng)化，從而解決當(dāng)前物業(yè)管理帶來(lái)的社會(huì)矛盾。三是細(xì)化和明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利、義務(wù)、操作的程序、規(guī)則等，明確和細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全管理、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔、賬務(wù)公開(kāi)等方面的義務(wù)。四是細(xì)化和明確業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，制定詳細(xì)可操作的任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、侵占通道、拖欠物業(yè)費(fèi)、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的法律懲罰依據(jù)，使物業(yè)服務(wù)行為和消費(fèi)行為真正納入法制化的軌道。五是制定物業(yè)服務(wù)公開(kāi)透明制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要向業(yè)主公開(kāi)資金預(yù)算、賬目收支明細(xì)、預(yù)算執(zhí)行過(guò)程，并接受全體業(yè)主的監(jiān)督，讓陽(yáng)光照進(jìn)體制，讓參與增強(qiáng)透明，為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展提供法規(guī)制度保障。

2.完善物業(yè)服務(wù)機(jī)制，確保物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化

認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)主委員的指導(dǎo)和幫助，加快新建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的建立，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，確保物業(yè)服務(wù)模式及服務(wù)企業(yè)的自由選擇。一是嘗試取消建設(shè)單位招投標(biāo)制度和政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)機(jī)制，逐步弱化政府的行政干預(yù)，健全市場(chǎng)要素，完善服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制，使政府有形的行政干預(yù)漸變成無(wú)形的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，推動(dòng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正成為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體。積極探索針對(duì)小區(qū)在業(yè)主人住前需要前期物業(yè)管理的特殊情況，可由政府委托國(guó)資物業(yè)企業(yè)代管服務(wù)，并制定強(qiáng)制性格式合同加以規(guī)范和約束，同時(shí)限定服務(wù)期限。二是簡(jiǎn)化政府對(duì)物業(yè)的行政管理職能，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在政策、財(cái)力、人力等方面扶持，保障行業(yè)協(xié)會(huì)的自主性和獨(dú)立性，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)在服務(wù)交流、行業(yè)宣傳、自律監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)等方面的作用。三是探索建立專業(yè)的綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制，充分發(fā)揮相關(guān)職能部門(mén)的作用，強(qiáng)化部門(mén)間協(xié)同配合。整合社區(qū)、街道、城建、綜合執(zhí)法、綜合管理等機(jī)構(gòu)的力量，扶持小區(qū)的業(yè)主委員、業(yè)主大會(huì)等組織的成立和依法履職，強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)。四是探索建立聯(lián)系會(huì)議制度，重點(diǎn)解決住宅小區(qū)跨部門(mén)、跨領(lǐng)域及小區(qū)熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。支持各級(jí)黨委、政府鼓勵(lì)在職干部兼任業(yè)主委員會(huì)主任，探索基層黨建工作與業(yè)主委員會(huì)相結(jié)合。五是探索試點(diǎn)建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度，作為獨(dú)立于業(yè)委會(huì)之外的業(yè)主監(jiān)事會(huì)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并重點(diǎn)監(jiān)督業(yè)委會(huì)及其委員行使權(quán)力的行為，制約利益各方不規(guī)范行為。

3.優(yōu)化物業(yè)服務(wù)環(huán)境，確保物業(yè)服務(wù)規(guī)范化

加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)在輿論導(dǎo)向、招投標(biāo)機(jī)制、人才培養(yǎng)、信用管理等方面的服務(wù)和管理，確保物業(yè)服務(wù)規(guī)范化。一是發(fā)揮政府輿論導(dǎo)向作用，樹(shù)立居民物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的消費(fèi)觀念、引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)踐行優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念。二是加強(qiáng)人才培養(yǎng)，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家人才培養(yǎng)機(jī)制，建立整套嚴(yán)密的培訓(xùn)制度，提高行業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)。如優(yōu)化物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)、設(shè)立物業(yè)管理進(jìn)修班、強(qiáng)化從業(yè)人員崗位登記資格培訓(xùn)、推動(dòng)物業(yè)行業(yè)技能等級(jí)和學(xué)歷教育等。三是建立統(tǒng)一完善、有序競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，搭建物業(yè)招投標(biāo)服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化和社會(huì)化進(jìn)程。四是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理，推動(dòng)將企業(yè)經(jīng)營(yíng)不良記錄、行政處罰情況等內(nèi)容納入信用管理范疇。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐 輝.1981年3月 深圳市物業(yè)管理公司成立一中國(guó)內(nèi)地開(kāi)啟物業(yè)管理之門(mén)[J].住宅與房地產(chǎn)，2011，（02）.

[2]雷 健.松綁了價(jià)格，激活了市場(chǎng)，迎來(lái)了春天（談物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制市場(chǎng)化的良性博弈）[J].企業(yè)改革與管理.2015，（03）.

[3]姜 虹.市場(chǎng)化是物業(yè)管理國(guó)際化的基礎(chǔ)[C].上海：上海交通大學(xué)，2013.

[4]吉 穎.當(dāng)前我國(guó)物業(yè)收費(fèi)難現(xiàn)狀及解決途徑探討[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2015，（07）.

[5]陳 波，劉建方，田 濤，關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告[J].中國(guó)價(jià)格監(jiān)管與反壟斷，2017，（10）.

[6]張玉娟.我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化水平研究[D].鄭州大學(xué)，2016.

[7]徐躍明.物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制的研究與探索[J].城市開(kāi)發(fā)（物業(yè)管理），2015，（07）.

[8]張金娟.普通住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)市場(chǎng)化模式探討[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011，（20）.

[9]梁 濤，基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的物業(yè)管理市場(chǎng)研究[D].暨南大學(xué)，2009.