房屋土地價(jià)值管理的幾點(diǎn)思考

羅藝鑫

摘 要：當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大。隨著黨的十七大、十八大提出要不斷深化社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革，房屋租賃與轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)活躍。特別是黨的十九大會(huì)議明確提出要合理控制房?jī)r(jià)，要大力推進(jìn)租購(gòu)制度建設(shè)，多渠道保障居民有房可住。這對(duì)當(dāng)前房屋與土地的價(jià)值管理有重要的指導(dǎo)意義。本文主要從企業(yè)所持有的房屋土地價(jià)值管理角度出發(fā)，分析房屋土地在租賃與轉(zhuǎn)讓、日常管理方面存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)建議，以期改善當(dāng)前房屋土地價(jià)值管理現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：房屋土地;價(jià)值管理;租賃市場(chǎng)

一、企業(yè)房屋土地價(jià)值管理存在的問(wèn)題

（一）房屋土地在租賃管理上存在的問(wèn)題

1.房屋土地租賃與自用布局不合理

企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，通常進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，需要拿地或者新建房屋支持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大。事實(shí)上，市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測(cè)，市場(chǎng)需求變化影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，因而，企業(yè)可能出現(xiàn)持有的固定資產(chǎn)在保障自用后剩余的部分成為閑置資產(chǎn)。通常情況下，企業(yè)在保留自用后通過(guò)租賃的方式來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)，創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，但也存在租賃與自用二者布局不均衡的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在企業(yè)通常將閑置的固定資產(chǎn)出租獲取現(xiàn)金流，但未充分考慮到市場(chǎng)變化，在需要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模時(shí)，又去購(gòu)入或者租入資產(chǎn)，造成大量支出。在資產(chǎn)的價(jià)值管理上沒(méi)有做到自用與租賃二者之間的平衡。

2.租賃期限長(zhǎng)，效益較差

針對(duì)土地租賃市場(chǎng)，土地租賃通常是轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，雙方在簽訂合同時(shí)往往會(huì)簽訂較長(zhǎng)的合同年限，但由于市場(chǎng)變化較快，土地價(jià)值漲幅較大，對(duì)在過(guò)去土地租賃價(jià)格較低的時(shí)期簽訂較長(zhǎng)期限的土地出租房來(lái)說(shuō)，考慮到通貨膨脹等因素，租賃收益在當(dāng)前的實(shí)際價(jià)值比較低，也會(huì)使租賃行為所產(chǎn)生的邊際收益難以滿足出租方需求。

（二）房屋土地在日常管理中存在的問(wèn)題

1.房屋土地信息失真

房屋與土地的物權(quán)有所區(qū)別，房屋的所有權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋負(fù)碛杏靡嫖餀?quán)，所有權(quán)屬于國(guó)家，只能轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)等，不能進(jìn)行土地買(mǎi)賣(mài)。房屋土地信息失真一方面表現(xiàn)為房屋土地信息不能真實(shí)地反映市場(chǎng)供給，另一方面，權(quán)屬問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)持有的存量房屋土地資產(chǎn)不清晰。事實(shí)上，房屋土地經(jīng)常存在歷史遺留問(wèn)題，造成權(quán)屬不清晰。企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間，土地的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓以及辦理變更的手續(xù)比較繁雜，許多企業(yè)沒(méi)有按照要求進(jìn)行變更登記，造成對(duì)實(shí)際存量房屋土地資產(chǎn)不清楚，也造成在后續(xù)核算資產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程中價(jià)值核算不準(zhǔn)確，影響了企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理工作。

2.房屋土地資產(chǎn)盤(pán)活度較低

固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理所持有的、與其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入該企業(yè)的、能夠計(jì)量的資產(chǎn)。企業(yè)持有固定資產(chǎn)的主要目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，創(chuàng)造出更多的收益。土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)，同樣能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)收與盈利。近年來(lái)，我國(guó)致力于城鄉(xiāng)與農(nóng)村建設(shè)，提高了城市與農(nóng)村的土地資源利用率，但是，許多企業(yè)持有較多空置的土地或房屋，房屋土地資產(chǎn)盤(pán)活壓力較大。隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)逐步推進(jìn)，許多城區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)并且開(kāi)發(fā)出新的城區(qū)，提高對(duì)土地資源的利用率，但還存在對(duì)老城區(qū)以及人口密集區(qū)域開(kāi)發(fā)困難、難以有效利用房屋土地資產(chǎn)、缺乏相關(guān)政策的支持等問(wèn)題，造成房屋土地資產(chǎn)盤(pán)活空間較小。

二、優(yōu)化房屋土地價(jià)值管理的對(duì)策

（一）規(guī)范資產(chǎn)日常管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中，許多企業(yè)由于歷史遺留問(wèn)題，房屋土地資產(chǎn)權(quán)屬不清晰，難以進(jìn)行有效管理。因此，企業(yè)要規(guī)范資產(chǎn)管理工作。首先，要厘清房屋土地資產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，對(duì)資產(chǎn)的相關(guān)證書(shū)、資料進(jìn)行審核，判斷哪些資產(chǎn)能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓租賃、哪些資產(chǎn)需要進(jìn)一步核實(shí)，規(guī)范資產(chǎn)的登記手續(xù)與動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度。其次，把資產(chǎn)日常管理交由職能管理部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，避免多部門(mén)管理產(chǎn)生權(quán)屬不清晰問(wèn)題。另外，資產(chǎn)管理部門(mén)要定期對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行巡檢，防止出現(xiàn)資產(chǎn)違規(guī)、超負(fù)荷使用等情況。規(guī)范房屋土地租賃及處置行為，充分發(fā)揮資源效益，用好房屋土地資源，維護(hù)企業(yè)利益，確保過(guò)程合法合規(guī)、資產(chǎn)保值增值。最后，針對(duì)房屋土地的租賃與轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)制定資產(chǎn)租賃與轉(zhuǎn)讓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保資產(chǎn)的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)吻合。

（二）規(guī)范資產(chǎn)盤(pán)活創(chuàng)收行為，提升資產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值

盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)不僅要在資產(chǎn)管理決策上進(jìn)行充分的討論，避免出現(xiàn)資產(chǎn)管理決策失誤，影響資產(chǎn)價(jià)值管理工作，更要針對(duì)資產(chǎn)盤(pán)活方案開(kāi)展多方科學(xué)論證與市場(chǎng)調(diào)研，確保資產(chǎn)價(jià)值管理計(jì)劃的科學(xué)性，在具體實(shí)施過(guò)程中，要嚴(yán)格按照資產(chǎn)盤(pán)活管理的程序進(jìn)行，確保盤(pán)活創(chuàng)收行為的規(guī)范性。針對(duì)需盤(pán)活的房屋土地資產(chǎn)，根據(jù)所在地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行合理定位，定期對(duì)房屋土地的使用年限、實(shí)物狀況進(jìn)行核查與評(píng)估，同時(shí)也要對(duì)房屋與土地進(jìn)行日常修繕維護(hù)，確保固定資產(chǎn)的完整性。另外，在資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中出現(xiàn)功能變化，要及時(shí)進(jìn)行類(lèi)別劃分調(diào)整，對(duì)房屋外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，以適應(yīng)市場(chǎng)變化，從而有效延長(zhǎng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命。

（三）確保房屋土地信息的真實(shí)性，建立資產(chǎn)全息視圖

房屋土地信息的真實(shí)有效，是企業(yè)進(jìn)行價(jià)值核算工作的基本保障，同時(shí)也是有效實(shí)施盤(pán)活房屋土地資產(chǎn)計(jì)劃的基礎(chǔ)保障。為確保房屋土地信息的真實(shí)與有效性，支撐存量資產(chǎn)盤(pán)活，需全面掌握房屋土地資產(chǎn)狀況，加強(qiáng)房屋土地資產(chǎn)基礎(chǔ)信息管理，真實(shí)準(zhǔn)確反映資產(chǎn)使用情況和資源使用效能，建立土地房屋資產(chǎn)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制。針對(duì)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中面臨的房屋土地權(quán)屬等手續(xù)變更工作，核實(shí)企業(yè)持有的存量資產(chǎn)，對(duì)房屋土地等資產(chǎn)做好資產(chǎn)卡片登記備案。

（四）多途徑開(kāi)發(fā)利用，提升資產(chǎn)創(chuàng)收能力

房屋土地資產(chǎn)的價(jià)值往往隨著市場(chǎng)發(fā)展不斷升值，許多企業(yè)手中的存量房屋土地資產(chǎn)金額較大，但未合理盤(pán)活，導(dǎo)致利用率較低。對(duì)此，企業(yè)可采用清單級(jí)管理方式，充分視圖化，體現(xiàn)資產(chǎn)狀態(tài)、針對(duì)性計(jì)劃等有用信息;建立重點(diǎn)盤(pán)活計(jì)劃，摸清現(xiàn)狀，制定分類(lèi)處理方案?？赏ㄟ^(guò)招商引資、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)、租賃等方式改善資產(chǎn)管理現(xiàn)狀;針對(duì)閑置房屋土地資產(chǎn)，可通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行競(jìng)標(biāo)拍賣(mài)，以提升房屋土地的價(jià)值。在對(duì)房屋土地資產(chǎn)進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓時(shí)，要充分考慮企業(yè)自身的需求變化預(yù)留適量資產(chǎn)備用，做好自用資產(chǎn)與盤(pán)活資產(chǎn)二者之間的平衡。在出租轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)時(shí)，要嚴(yán)格核查相關(guān)手續(xù)、土地使用期限、租賃期限是否在法律允許范圍內(nèi)。在盤(pán)活房屋資產(chǎn)時(shí)，可通過(guò)合作經(jīng)營(yíng)以及用途租賃的方式，拓寬盤(pán)活途徑，將企業(yè)持有的非經(jīng)營(yíng)性使用的房屋資產(chǎn)進(jìn)行剝離，對(duì)與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的房屋資產(chǎn)可與投資者合作經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)共贏局面。而剝離的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)通常利用率較低，創(chuàng)收能力較差，管理成本較高，可采用對(duì)外出租或者交由專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著房屋土地租賃與轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)日趨規(guī)范，企業(yè)在房屋土地盤(pán)活方面有了更多的選擇，需要建立完整的數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)展價(jià)值提升的頂層策劃，編制高效運(yùn)營(yíng)的行動(dòng)計(jì)劃，更需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、精準(zhǔn)定位、整合資源、創(chuàng)新模式、特色經(jīng)營(yíng)等，多維打造升級(jí)增效的運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)的價(jià)值提升。

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