分析基于風險控制導向的房地產(chǎn)抵押物價值評估

摘要：改革開放以來，我國市場經(jīng)濟體制處于全面深化改革的狀態(tài)，進一步有效地促進了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。在實際建設(shè)過程中，會涉及一些業(yè)務且具有一定的經(jīng)濟風險，因此，為進一步有效地提高我國房地產(chǎn)事業(yè)的經(jīng)濟效益，文章主要就基于風險控制導向的房地產(chǎn)抵押物價值評估展開了系統(tǒng)的研究和分析，希望能夠為有關(guān)課題研究提供有效的參考意見。

關(guān)鍵詞：風險控制;房地產(chǎn)抵押物價值;評估機制

隨著市場經(jīng)濟的現(xiàn)代化發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟的刺激之下其建設(shè)體系日漸趨于完善，成為國民經(jīng)濟的主要來源。事實上，房地產(chǎn)項目所涉及的業(yè)務類型較多，例如：租賃、出售、轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)低壓等等，在進行上述業(yè)務往來時都需要對房地產(chǎn)項目自身所存在的價值進行有效的評估，在此基礎(chǔ)上才能轉(zhuǎn)換成銀行金融貸款的等價價值，將金融風險控制在有效的范圍內(nèi)。由此可見，在此背景之下，文章主要就風險控制導向的房地產(chǎn)抵押物價值評估方法進行全面的研究是具有一定積極意義的。

一、房地產(chǎn)抵押物價值評估方法研究

房地產(chǎn)是土地和房屋及其所有權(quán)的有效總稱，在國內(nèi)，國家是享有土地所有權(quán)的因此房地產(chǎn)企業(yè)只能享受土地在規(guī)定年限的使用權(quán)。因此，企業(yè)在土地上進行房屋建筑修建，并將其售賣出去能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟收益。一般來說，對地產(chǎn)項目進行價值評估的方法有：假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法以及收益法等等，下面將以常見的幾種評估方法來進行詳細的闡述。

（一）成本法

在對房地產(chǎn)抵押物價值進行重新評估時，可采用多種方法，其中應用較為廣泛的便是成本法。簡單來說，成本法是指在特定環(huán)境下，將需要進行價值評估的房地產(chǎn)項目進行二次構(gòu)建所消耗的成本，需要注意的是這里所提到的成本是扣除了已損耗的價值。根據(jù)我國所制定的生產(chǎn)費用價值理論可知，采用成本法對項目進行價值評估，所計算出的數(shù)據(jù)越大，該項目所產(chǎn)生的價值越高;成本數(shù)據(jù)越小，價值也隨之降低，因此，房地產(chǎn)的存續(xù)時間越短。一般來說，使用該方法來進行價值評估是需要一定條件的，例如：房地產(chǎn)項目無法在市場中進行有效流通、全新或基本全新的房地產(chǎn)項目等等。

（二）市場法

這是一項對已經(jīng)成交的地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的價格進行適當修正，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)價格的評估方法。在運用該項方法時，所需要的實際案例數(shù)量不能較少，且每一個實例都要與被評價的房地產(chǎn)項目有一定的聯(lián)系，只有參與比較的實際案例與房地產(chǎn)項目關(guān)聯(lián)度越高，所產(chǎn)生的結(jié)果才更為有效、精準。一般來說，在對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)進行地產(chǎn)項目評估時可采用該種方法。例如：居民樓、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓等等。需要注意的是，若被評估的房地產(chǎn)項目所在的地區(qū)，不具有較為活躍且信息對稱的經(jīng)濟市場，使用市場法來進行價值評估是具有意義的。事實上，市場法是操作最為簡便的一種方法，能夠?qū)⒌盅何镌谑袌錾纤a(chǎn)生的價格進行有效的反應.但是.使用該方法還存在一種風險即不能將房地產(chǎn)項目未來所產(chǎn)生的價值風險進行客觀的評估，簡單來說就是無法準確無誤地進行風險預測。因此，在使用該方法時，要根據(jù)項目的實際情況來選擇合適的評估方法。

（三）收益法

在原有的基礎(chǔ)上，將被評估的房地產(chǎn)項目未來預期純收益進行資本化，進而求得市場價格的一種評估方法。由此可見，與上述所提到的兩種方法有所不同，收益法側(cè)重點為房地產(chǎn)項目在未來所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值，將該項目所涉及的現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率等都準確的計算出來，因此，使用該評估方法所得到的結(jié)果能夠為管理人員決策提高一定的參考意見。

二、銀行抵押貸款評估特征分析

對基于風險控制導向的房地產(chǎn)抵押物進行價值評估，其最終目的是得到特定市場環(huán)境下可能成交的價格，但是以銀行抵押貸款來進行房地產(chǎn)價值評估所產(chǎn)生的效果會有所不同。首先，從參與對象上來看，該項評估方法會涉及三方機構(gòu)，例如：金融機構(gòu)。為進一步有效地將貸款風險控制在有效范圍之內(nèi)，金融機構(gòu)會對參與價值評估的房地產(chǎn)項目進行價值評估;其次，使用該項方法所得到的效果有所不同，對房地產(chǎn)抵押物銀行貸款進行評估時，會采用市場法和收益法，而兩種方法側(cè)重點有所不同，因此所得到評估結(jié)果會存在一定的差異。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟的現(xiàn)代化發(fā)展，我國建筑行業(yè)處于快速發(fā)展的狀態(tài)的，逐漸成為國有經(jīng)濟體系的重要組成結(jié)構(gòu)之一。房地產(chǎn)項目在投入經(jīng)濟市場后，所涉及的交易活動較多，為進一步有效地規(guī)范市場從而提高企業(yè)經(jīng)濟效益，文章主要就基于風險控制導向的房地產(chǎn)抵押物價值評估方法展開了系統(tǒng)的研究和分析，希望能夠有效地改善國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

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作者簡介：

樊冬菊，山東省鄆城縣發(fā)展和改革局，山東菏澤。