宅基地退出模式及其收益分配研究

郭明強(qiáng)

摘要：大量農(nóng)村宅基地不僅造成了土地浪費(fèi)，而且影響了農(nóng)民權(quán)利的順利實(shí)施和農(nóng)村振興戰(zhàn)略。目前，中國家庭用地普遍存在，大規(guī)模，超標(biāo)準(zhǔn)，單戶住宅，閑置和低效使用。它加劇了城市化進(jìn)程中耕地保護(hù)的壓力。宅基地出口的實(shí)施是解決上述問題的重要措施。文章從試點(diǎn)城市和縣的退出模式入手，主要回顧了重慶，成都和天津的宅基地退出模式。分析了三個(gè)試點(diǎn)市縣退出模式的各自的特征，探究試點(diǎn)市縣宅基地退出模式中存在的一些問題，總結(jié)出它們存在的一些共性問題，文章分析了退出宅基地過程中的收益分配問題，提出了相應(yīng)的建議，并對(duì)未來的發(fā)展進(jìn)行了預(yù)測。

關(guān)鍵詞：宅基地;宅基地退出模式;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);收益分配

一、引言

目前，中國大量閑置的宅基地成為了實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重大障礙，鄉(xiāng)村振興的重要基礎(chǔ)就在于土地制度的改革，其中之一就是宅基地的改革。就目前來說，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，但是由于城市規(guī)模的限制和土地位置的固定性，城市建設(shè)用地的緊張局面與大量閑置的農(nóng)村居民點(diǎn)相矛盾。秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家Hernando de Soto表示，在嚴(yán)格保證耕地不可動(dòng)搖的紅線和城市化加速的壓力下，閑置的宅基地是“沉睡的資本”。如何協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)建設(shè)用地，如何讓廣大農(nóng)民享受改革成果變得尤為重要。

二、各試點(diǎn)宅基地退出模式

（一）重慶市宅基地退出模式

重慶市主要采用“土地票交易”宅基地退出方式。這里的“土地票”是指農(nóng)村集體建設(shè)用地的填海，主要包括宅基地，集體經(jīng)營的建設(shè)用地，公益性公用設(shè)施用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。經(jīng)過土地管理部門的嚴(yán)格檢查和驗(yàn)收，產(chǎn)生了量化指標(biāo)。從中可以看出，這里的“土地票交易”是指在填海工程和土地管理部門驗(yàn)收后處置各種類型的土地，如廢棄的宅基地。拿到相應(yīng)的“土地票”，然后到鎮(zhèn)上“交換”。“土地票”的平均價(jià)格約為10萬元/畝，最高為13萬元/畝，最低為8萬元/畝。這種重慶的宅基地退出方式不僅可以有效緩解城市化造成的城市建設(shè)用地狀況。它還能夠集中利用農(nóng)村閑置住宅用地，有效地將城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少聯(lián)系起來。有利于堅(jiān)持18億畝耕地紅線，保護(hù)農(nóng)民利益。

兩份文件“關(guān)于調(diào)整票價(jià)調(diào)整分配和支付標(biāo)準(zhǔn)的通知”和“關(guān)于改進(jìn)票價(jià)分配的補(bǔ)充意見”規(guī)定了農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從農(nóng)村宅基地填海及其配套設(shè)施的土地平均地價(jià)中扣除填海工程的成本后，以12萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)退出宅基地的農(nóng)民的補(bǔ)償金;農(nóng)村集體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為21000元/畝;如果從宅基地復(fù)墾和宅基地退出補(bǔ)償（農(nóng)民補(bǔ)償和集體補(bǔ)償）的成本中扣除機(jī)票的交易價(jià)格，仍然有剩余的溢價(jià)，再次向退出宅基地的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織支付15的比例。根據(jù)政策規(guī)定，可以看出參與的宅基地的參與收入分配僅包括農(nóng)民和村集體的兩個(gè)主體。區(qū)/縣政府扣除必要的填海費(fèi)后，不參與票價(jià)的分配;同時(shí)，由于土地費(fèi)用從填海成本中扣除，通過直接撥打直接通過區(qū)縣政府分配給農(nóng)民和集體。因此，農(nóng)民和集體之間沒有博弈。

重慶的“土地買賣”宅基地退出模式適用于城市化率高，城市預(yù)期較高的地區(qū)。由于大量農(nóng)村人口流向這些地區(qū)的城市，農(nóng)民宅基地閑置的問題已經(jīng)出現(xiàn)。我們可以借鑒重慶的“土地票交易”模式，利用農(nóng)村土地確認(rèn)數(shù)據(jù)通過農(nóng)村住宅用地相關(guān)土地管理部門確認(rèn)并發(fā)布指標(biāo)（即農(nóng)村住宅用地的量化管理）。這不僅可以加強(qiáng)農(nóng)村住宅用地的有效管理，還可以為農(nóng)村住宅用地的出口和集體管理建設(shè)用地做好準(zhǔn)備。

（二）成都市宅基地退出模式

成都家園有五種主要的退出模式：“雙重放棄”模式，土地票務(wù)交易模式，土地綜合整治模式，貨幣化補(bǔ)償模式和宅基地存儲(chǔ)模式。

1. “雙放棄”模式

“雙重放棄”模式是指鼓勵(lì)農(nóng)民自愿放棄使用宅基地的權(quán)利以及承包和管理土地的權(quán)利。為了換取城市住房和農(nóng)田承包經(jīng)營權(quán)以換取城市社會(huì)保障，交換住宅用地的權(quán)利?！半p重放棄”模式的最大特點(diǎn)是農(nóng)民退出宅基地絕對(duì)退出，不僅放棄了宅基地的使用權(quán)和耕地的合同管理權(quán)。還放棄了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份。此模式還存在很大的弊端：一是農(nóng)民放棄宅基地使用權(quán)和耕地承包經(jīng)營權(quán)后，只能獲得最低生活保障，長期權(quán)益得不到有效保障;第二，農(nóng)民的參與積極性不夠，“雙放棄”模式主要是政府實(shí)施掌控，農(nóng)民參與成分不夠。第三，政府的財(cái)政壓力過大。在該模式下退出宅基地，政府要為每個(gè)農(nóng)民補(bǔ)償約12.5萬元左右，補(bǔ)償?shù)目傤~遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)時(shí)成都市的財(cái)政收入。出于這些原因，“雙重放棄”模式僅在2006年至2008年之間應(yīng)用，并已停止使用。

2. 地票交易模式

成都的票務(wù)交易模式與重慶的票務(wù)交易模式不同。通過農(nóng)村集體建設(shè)用地和集體建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地的整合和重建，將取消農(nóng)民集中用地。保存的建設(shè)用地指數(shù)落到城市，從而增加了城市建設(shè)用地面積。該票可在成都市農(nóng)村物業(yè)交易所公開上市交易。實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地的長距離，廣泛替代，增加了經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民的收入。此模式也存在一定的問題：第一，地票交易模式只對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)民具有較強(qiáng)吸引力，對(duì)較為發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)地區(qū)，宅基地可能通過出租等形式已被有效利用，閑置的宅基地并不多，因此該模式對(duì)較為發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)區(qū)的農(nóng)民沒有過多的吸引力。其次，在土地買賣交易模式下，建設(shè)用地指數(shù)流向大城市，小城鎮(zhèn)的機(jī)會(huì)不多，不利于其良好的發(fā)展。第三，出售國有建設(shè)用地捆綁土地。企業(yè)土地拍賣成本的增加可能推高房價(jià)，這與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)調(diào)控情況不一致。成都機(jī)票交易模式于2010年12月底被國土資源部攔截。

3. 土地綜合整治模式

綜合土地整治模式是按照有關(guān)規(guī)劃的要求，對(duì)成都市范圍內(nèi)的水、路、森林、村莊進(jìn)行綜合整治。修復(fù)項(xiàng)目包括建設(shè)用地整理項(xiàng)目和農(nóng)用土地整理項(xiàng)目。其中，建設(shè)用地整理項(xiàng)目主要用于宅基地及其附屬設(shè)施，集體經(jīng)營的建設(shè)用地和公益性公用設(shè)施。在這種模式下，由于農(nóng)民需要占用一定數(shù)量的集體建設(shè)用地來建房，農(nóng)村宅基地的出口是一個(gè)相對(duì)的出口。土地綜合整治模式主要有以下特點(diǎn)：首先，農(nóng)民生活后的生活成本（增加水、電、煤氣等服務(wù)費(fèi)）和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變得不方便;二是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減項(xiàng)目難以確定，周期較長，程序復(fù)雜，系統(tǒng)運(yùn)行成本高。

4. 貨幣化補(bǔ)償模式

2013年，蚌埠市根據(jù)廬山地震后的重建機(jī)會(huì)，即根據(jù)農(nóng)村土地整理，采用貨幣補(bǔ)償模式。采取集中安置和貨幣補(bǔ)償，引導(dǎo)農(nóng)民自愿退出宅基地。那些只選擇貨幣補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民，并以書面形式承諾所有家庭成員將來不再以任何理由申請(qǐng)宅基地。在市區(qū)縣城以及嘉安鎮(zhèn)、陽安鎮(zhèn)、霍景鎮(zhèn)等重點(diǎn)城鎮(zhèn)購買房屋，按照每畝30萬元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予一次性貨幣補(bǔ)償。除此之外，根據(jù)農(nóng)民購買商品房的面積再給予1～1.5的購房補(bǔ)貼。在這些范圍以外購買商品房的農(nóng)民，按照退出宅基地每畝10萬元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。貨幣化補(bǔ)償模式的目的是鼓勵(lì)農(nóng)民當(dāng)場購買房屋并在現(xiàn)場進(jìn)行城市化。其特征有：第一，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。這就容易造成農(nóng)民心里上的不平衡，打擊農(nóng)民積極性，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持同地同價(jià)原則;第二，宅基地出口的地方。一般來說，在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入和住處的農(nóng)民，更容易選擇貨幣化補(bǔ)償退出模式，因?yàn)樽屪约旱恼亻e置還不如退出獲取一定的收益;第三，該模式需要大量的資金作為支持，貧困地區(qū)會(huì)面臨巨大的財(cái)政壓力。

有必要積極引入社會(huì)資金進(jìn)入宅基地的退出工作，減輕地方政府的財(cái)政壓力。地方政府應(yīng)積極為社會(huì)企業(yè)搭建平臺(tái)，適當(dāng)?shù)臏p少對(duì)這些企業(yè)的稅收，鼓勵(lì)他們參與到宅基地退出與宅基地項(xiàng)目整理的工作中去，從而拓寬地方政府的融資渠道。

5. 宅基地收儲(chǔ)模式

住房儲(chǔ)存方式主要是針對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)的閑置垃圾，其目的是提高農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用效率。參照國有土地的儲(chǔ)備模式，成都金堂縣發(fā)布了農(nóng)村集體建設(shè)用地征收和儲(chǔ)備管理暫行辦法。將縣內(nèi)符合條件的農(nóng)村集體建設(shè)用地納入儲(chǔ)存和保管，縣土地儲(chǔ)備中心具體負(fù)責(zé)實(shí)施，土地儲(chǔ)備中心和集體建設(shè)用地的所有者利用雙方平等協(xié)商確定購買價(jià)格?；蛘咄恋貎?chǔ)備中心在市場交易成功后，通過市（縣）農(nóng)業(yè)交易所和縣國土資源局發(fā)布相關(guān)的流通信息。退還相關(guān)稅費(fèi)后，將轉(zhuǎn)讓所得款項(xiàng)歸還原集體建設(shè)用地的單位和個(gè)人。該模式的特征主要有：首先，不能依靠集體土地儲(chǔ)備，與現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度存在沖突;其次，分散的家園分布不均，農(nóng)民退出意愿不同，宅基地難以退出;第三，該模型還面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力，需要大量資金。

（三）天津市宅基地退出模式

天津薊縣是天津市農(nóng)村土地改革試點(diǎn)縣。從而加強(qiáng)了閑置家園的使用，增加了農(nóng)民的收入。薊縣蕭縣方峪村采用“一體化”的理念，將新農(nóng)村建設(shè)與住房制度改革相結(jié)合。將住宅保障與工業(yè)管理分開，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，保護(hù)農(nóng)民生活。

通過鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展，農(nóng)民可以將自己的家園分成股份，也可以安置有意愿在濃縮住宅樓內(nèi)撤回宅基地的農(nóng)民。這樣做不但可以將農(nóng)村大量閑置的宅基地充分利用起來，還可以促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游行業(yè)的發(fā)展，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入，使農(nóng)村生活得到有效保障。

天津市薊縣的宅基地退出模式顯然適用于擁有天然的旅游潛力的地區(qū)，旅游資源豐厚和交通便利是發(fā)展該模式的兩個(gè)重要條件。此外，隨著人民生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，城市人口眾多，交通擁堵，空間質(zhì)量差。都會(huì)使人們更傾向于鄉(xiāng)村旅游度假。并且由于宅基地退出受限，宅基地流轉(zhuǎn)范圍較小，這就在一定程度上促進(jìn)了鄉(xiāng)村旅游行業(yè)的發(fā)展。

三、退出宅基地過程中的收益分配問題及對(duì)策

宅基地退出過程中的收益分配是一個(gè)重點(diǎn)問題，農(nóng)民退出宅基地一個(gè)最重要的原因就是獲得收益，但是目前收益分配過程中還存在著一些問題，比如：現(xiàn)存的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理、利益表達(dá)機(jī)制不完善、地方政府角色不明確，以下就從這三個(gè)方面展開分析，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

（一） 現(xiàn)存的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

農(nóng)村宅基地退出的補(bǔ)償制度能夠提高土地資源利用率，確保土地的集約節(jié)約利用，保障農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。宅基地退出的補(bǔ)償不僅保障了農(nóng)民權(quán)益，更為重要的是，閑置的宅基地得到了有效地利用，擴(kuò)大了農(nóng)村建設(shè)用地面積，解決了農(nóng)民用地問題?？梢钥闯?，合理的補(bǔ)償機(jī)制和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于宅基地的退出至關(guān)重要。但是，在目前階段，中國還沒有制定全面的宅基地產(chǎn)權(quán)使用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以充分實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)化，農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)不能得到有效保障。農(nóng)村宅基地退出這一政策若想順利實(shí)施，必須要獲得廣大農(nóng)民的支持，而廣大農(nóng)民支持與否與自身的利益密切掛鉤。因此，只有制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，才能獲得農(nóng)民的支持，否則農(nóng)民參與宅基地退出的積極性就無法動(dòng)員起來。

要確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，首先要弄清楚宅基地的價(jià)值。宅基地價(jià)值或住房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也是如此？中國學(xué)者尚未就此問題達(dá)成共識(shí)。歐陽安貞、蔡鳳鳴等人建議農(nóng)民放棄家園時(shí)應(yīng)該得到住房保障;韓康、肖鋼等學(xué)者提出應(yīng)賦予宅基地商品屬性，使得其能夠?qū)崿F(xiàn)市場化與資本化，在退出宅基地的過程中，農(nóng)民應(yīng)根據(jù)市場價(jià)值獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;學(xué)者張?jiān)迫A提出，由于城市發(fā)展或工業(yè)發(fā)展而不得不退出宅基地的農(nóng)民，不僅要補(bǔ)償他們的住房損失。還應(yīng)補(bǔ)償其應(yīng)喪失宅基地權(quán)而產(chǎn)生的損失。除了這些看法以外，我國在對(duì)農(nóng)民進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)倪^程中也應(yīng)當(dāng)首先確定宅基地的價(jià)格，然后再對(duì)其補(bǔ)償，在這方面我們的經(jīng)驗(yàn)少之又少，必須在實(shí)踐中不斷摸索，方可前進(jìn)。

1. 補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)偏低

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低是宅基地退出補(bǔ)償不合理的一個(gè)重要原因，現(xiàn)階段，有些地方的農(nóng)民退出了宅基地得到補(bǔ)償卻難以維持當(dāng)前的生活水平。雖然中國退出方式因地而異，但在宅基地退出補(bǔ)償方面，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照國家征地標(biāo)準(zhǔn)按征地面積標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償;拆遷房屋的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或同等面積更換的房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，許多農(nóng)民認(rèn)為他們不值得為此而且不愿退出宅基地。

為了提高宅基地出口補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有必要提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。過去，長期以來，中國土地征收補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)的。《土地管理法》規(guī)定：土地補(bǔ)償費(fèi)是征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍。許多行業(yè)專家認(rèn)為，土地征收補(bǔ)償金額應(yīng)該增加到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的至少10倍。目前的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，政府不太合理，無法獲得價(jià)格差異。

2. 補(bǔ)償范圍過于狹窄

一般補(bǔ)償是對(duì)地上的宅基地和附屬物的補(bǔ)償。在這個(gè)階段，房屋的實(shí)際面積補(bǔ)償較少，其中大部分是為了補(bǔ)償房屋的住房面積。例如，在北京市平谷區(qū)新城改造工程拆遷的13個(gè)村的實(shí)施方案中，大部分村莊都按照主屋1：1，廂房1：取代0.5或0.7的比例，不考慮住宅區(qū)內(nèi)未建房屋的土地補(bǔ)償。這實(shí)際上變成了一個(gè)房屋交換，忽視了宅基地的價(jià)值。

應(yīng)適當(dāng)增加宅基地出口的補(bǔ)償范圍。例如，北京對(duì)農(nóng)民退出宅基地的補(bǔ)償是：房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地補(bǔ)償價(jià)格×宅基地面積+拆遷房屋重置成本。其他諸如裝修費(fèi)和其他輔助費(fèi)，搬遷費(fèi)，臨時(shí)安置費(fèi)和經(jīng)營損失等也應(yīng)予以補(bǔ)償。

3. 補(bǔ)償?shù)姆椒ㄓ烧畣畏矫嬷贫?/p>

宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體組織，使用權(quán)屬于農(nóng)民。

應(yīng)該賦予農(nóng)民多樣化選擇的權(quán)利，農(nóng)村宅基地的退出應(yīng)該根據(jù)情況區(qū)別對(duì)待。農(nóng)民可以根據(jù)自己的意愿選擇自己的補(bǔ)償方式。也可以以“股份”的形式投資在農(nóng)村建設(shè)用地市場使用宅基地的權(quán)利，享受年度收入紅利。

4. 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)忽略了農(nóng)民土地增值收益

土地作為一種資本，具有增值的特征，農(nóng)民應(yīng)享有分享土地增值部分利益的權(quán)利。作為農(nóng)民口中的例子，“你帶走了我的母雞，但只給了公雞的價(jià)格。目前，農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民只占很小的一塊。根據(jù)國務(wù)院政策研究中心的調(diào)查，在征地后土地增值部分的收入分配中，投資者占大部分投資，占40%～50%;政府拿走20%～30%;村級(jí)組織25～30歲，農(nóng)民收到的補(bǔ)償僅占全部土地增值收入的5%～10%。因此，必須提高農(nóng)民在土地增值收入中的比例。

（二）利益表達(dá)機(jī)制不完善

如果我們要改善利益表達(dá)機(jī)制，就必須給已經(jīng)退出宅基地的農(nóng)民賦予平等的地位和權(quán)利。就目前情況來看，政府有權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目決策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定等。實(shí)際上農(nóng)民才應(yīng)是真正的利益主體。但農(nóng)民很少有真正的發(fā)言權(quán)，以有效保護(hù)自己的利益。因此，完善利益表達(dá)機(jī)制最重要的就是在宅基地退出補(bǔ)償時(shí)應(yīng)由雙方協(xié)商后共同作出決定，而不是政府單方面的抉擇，確保農(nóng)民應(yīng)有的權(quán)利。

（三）地方政府在收益分配過程中的利潤

雖然我國的農(nóng)民整體文化水平偏低，但他們也是理性的經(jīng)濟(jì)人，在宅基地退出過程中必然會(huì)追逐自身利益最大化，也會(huì)理性的看待宅基地退出。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)民有權(quán)使用宅基地。從本質(zhì)上講，使用權(quán)是一種用益物權(quán)。客觀地說，中國地方政府在退出宅基地過程中應(yīng)發(fā)揮的作用是監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者。但實(shí)際情況是，我國大多數(shù)地方政府都扮演著經(jīng)紀(jì)人的角色，他們從農(nóng)民退出家園中受益。農(nóng)民的權(quán)益得不到保障，從而造成了農(nóng)民與地方基層政府之間的矛盾。

在農(nóng)民退出宅基地的過程中應(yīng)做好收益的分配工作，所有的這些收益最終都應(yīng)由農(nóng)民和集體獲得，地方政府不應(yīng)當(dāng)從中獲益。農(nóng)村住宅用地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體。其無權(quán)獲得任何收益，只有這樣才能夠最大限度地減少權(quán)利尋租的狀況，減少自己的不規(guī)范及違法行為。針對(duì)這種情況我國應(yīng)當(dāng)完善立法，利用法律的手段規(guī)范地方政府的行為，使其明確自身的職責(zé)、不越線，在宅基地出口期間，消除當(dāng)?shù)卣鳛榻?jīng)紀(jì)人的角色。地方政府也應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變自身觀念，加快財(cái)政方面的改革工作，中央政府也應(yīng)多支持地方政府。

四、總結(jié)

根據(jù)以上內(nèi)容，退出過程中仍存在許多問題。導(dǎo)致很多農(nóng)民參與積極性不高，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因就是宅基地退出無法保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受損，對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制和收益分配也不夠完善。作為一個(gè)理性的經(jīng)紀(jì)人，農(nóng)民自然會(huì)追求自身利益的最大化。針對(duì)這些現(xiàn)象，我國政府要做好規(guī)劃，完善相關(guān)的政策，并當(dāng)好服務(wù)者的角色，完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，給農(nóng)民創(chuàng)造一個(gè)美好的生活居住環(huán)境，從而使農(nóng)民積極投入到宅基地退出的工作中去。此外，應(yīng)從法律層面明確房屋產(chǎn)權(quán)，建設(shè)房屋轉(zhuǎn)讓市場，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

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