房地產(chǎn)企業(yè)常見并購方式涉稅分析

朱渝梅 霍二珠

摘 要：隨著全國土地“招拍掛”市場中“地王”不斷頻現(xiàn)，并購成了企業(yè)擴大版圖，加快發(fā)展的必然選擇。當(dāng)前，房地產(chǎn)項目并購競爭日益激烈，金額動輒上億，并購過程風(fēng)險點繁多，而并購方式、稅務(wù)處理不同，造成的成本差異可達數(shù)千萬甚至上億元之巨，如何用最合適的方式并購及處理稅務(wù)成為企業(yè)普遍關(guān)注的核心問題。通過分析房地產(chǎn)項目并購常見路徑的稅務(wù)問題及其籌劃途徑，旨在為企業(yè)并購重組決策和實踐提供有益思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購;涉稅分析

中圖分類號：F23 文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.29.057

企業(yè)并購常見的交易方式主要有股權(quán)并購、資產(chǎn)收購、資產(chǎn)重組（包括劃轉(zhuǎn)、非貨幣性資產(chǎn)投資、合并、分立等）、法拍等。并購交易過程中涉及的稅種主要有增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅以及印花稅等。本文通過分析房地產(chǎn)項目并購常見路徑的稅務(wù)問題及其籌劃途徑，旨在為企業(yè)并購重組決策和實踐提供有益思考。

1 股權(quán)并購

股權(quán)并購是目前市場上最主要的并購交易模式之一。與資產(chǎn)并購方式相比，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一般不需要繳納增值稅、土地增值稅和契稅。但由于股權(quán)溢價部分無法直接在項目公司土地增值稅和增值稅中扣除，賣方向買方隱性轉(zhuǎn)嫁了部分稅負(fù)，因此這一方式對賣方較有利而對買方較為不利，同時買方也承擔(dān)了項目公司的或有負(fù)債風(fēng)險。

在實務(wù)操作當(dāng)中，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓間接達到轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的目的，是否需要繳納土地增值稅各地執(zhí)行口徑不一。國家稅務(wù)總局曾基于實質(zhì)重于形式的原則 ，發(fā)布國稅函〔2000〕687號文，采取稅收穿透方式規(guī)避通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避土地增值稅的行為。（《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號）規(guī)定：鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。）但對于該文件的執(zhí)行效力，全國各地的稅務(wù)機關(guān)理解不一。而且該文回復(fù)針對的是一次性100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，并不包括轉(zhuǎn)讓比例未達到100%或分次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，因此交易雙方仍然可以采用“分步走”的方式完成項目轉(zhuǎn)讓來規(guī)避土地增值稅。

1.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉稅及籌劃分析

股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃主要是針對賣方而言，賣方在轉(zhuǎn)讓股權(quán)過程中一般不需要繳納增值稅、土地增值稅和契稅，但需要繳納企業(yè)所得稅（或個人所得稅或預(yù)提所得稅），因此賣方的稅務(wù)籌劃主要是針對所得稅展開的，目前針對所得稅比較常見的籌劃方法是“不按股權(quán)比例分紅”。

例一：甲公司持有A公司100%的股權(quán)，股權(quán)成本為2億元。現(xiàn)將50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價格為10億元。如果采用正常股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，甲需要繳納（10-1）*25%=2.25億元的企業(yè)所得稅。但如果采用“3億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款+7億元委托貸款”方式進行收購，通過協(xié)議約定項目公司優(yōu)先分紅7億元給甲用于償還乙公司委貸，那么甲只需要繳納（3-1）*0.25=0.5億元企業(yè)所得稅，節(jié)省了1.75億元的稅費。

如果賣方是個人股東，還可以采用“個人獨資企業(yè)核定征收”來降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅。

例二：甲自然人持有A公司100%的股權(quán)，股權(quán)成本為1億元。現(xiàn)將100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價格為10億元。如果采用正常股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，甲需要繳納（10-1）*20%=1.8億元的個人所得稅。如果甲以A股權(quán)作資設(shè)立一家個人獨資企業(yè)B，通過個人獨資企業(yè)將A股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，同時向稅務(wù)機關(guān)申請采用核定征收方式對B進行所得稅征收，那么甲轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為只需要繳納10億*10%*35%=3500萬的個人所得稅。稅負(fù)下降了1.45億元。

1.2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后涉稅及籌劃分析

股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后的稅務(wù)籌劃主要是針對買方而言，稅務(wù)籌劃風(fēng)險集中在股權(quán)溢價的消化。由于買方承擔(dān)了賣方股權(quán)溢價轉(zhuǎn)嫁的稅負(fù)，買方需要尋找合適的途徑進行部分消化。一般來說，買方主要通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價、毛坯改精裝、吸收合并、利用金融工具將關(guān)聯(lián)利息非關(guān)聯(lián)化等方式消化。但是消化溢價增加稅負(fù)時，需要關(guān)注兩個約束條件：一是土地增值稅稅負(fù)約束，一般而言，土地增值稅稅負(fù)率在7%-20%區(qū)間為正常范圍，稅局可接受的土地增值稅負(fù)率住宅一般不低于5%，非住宅一般不低于7%。因此通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價調(diào)整成本后，土地增值稅稅率盡量控制在不低于5%，否則較容易引起稅局的關(guān)注。另一個是約束條件是單方成本的合理性。一般來說，毛坯單方建安成本合理范圍為3500-3800元每平方。項目毛利率與土地增值稅稅負(fù)率的對應(yīng)關(guān)系見表1。

2 資產(chǎn)收購

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收購主要體現(xiàn)為在建工程轉(zhuǎn)讓。但通過資產(chǎn)收購的方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，交易過程中需繳納較高的稅費（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等）。但由于購買溢價日后可以在土地增值稅清算時作為成本扣除，而且“營改增”政策實施后也可以作為進項稅額抵扣，因此資產(chǎn)收購在一定條件下可以使買賣雙方整體稅負(fù)最低。

例三：甲房地產(chǎn)公司旗下A項目公司主要資產(chǎn)為一棟在建寫字樓，施工許可證注明開工時間為2016年4月30日前。由于資金運作困難，甲公司擬將寫字樓轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司繼續(xù)開發(fā)。A項目公司的注冊資本為3000萬元，目前已投資金3000萬元，評估價值5000萬。假設(shè)乙公司繼續(xù)開發(fā)需追加投資1000萬元（進項稅率10%），項目可售金額8000萬元。

方案一：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（直接收購寫字樓）

甲公司需繳納的稅費如下：

增值稅：5000/（1+5%）*5%=238.10萬元

稅金及附加：238.10*（7%+3%+2%）=28.57萬元

土地增值稅：（5000/1.05-3000-28.57-3000*20%-3000*10%）*0.3=250萬元

企業(yè)所得稅：（5000/1.05-3000-28.57-250）*25%=370.83萬元。

上述稅金合計887.50萬元。甲公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)金流入=5000-3000-887.50=1112.50萬元。

乙公司需繳納的稅費如下：

增值稅：

銷項稅金=8000/1.1*10%=727.27萬元

進項稅金=238.10+1000/1.1*10%=329.01萬元

應(yīng)交增值稅：727.27-329.01=398.26萬元

稅金及附加：398.26*（7%+3%+2%）=47.79萬元

土地增值稅：

開發(fā)成本=5000/1.05+1000/1.1=5671萬元

土地增值稅=（8000/1.1-5671-1000/1.1*20%-5671*10%）*0.3=255.8萬元

企業(yè)所得稅=（8000/1.1-5671-47.79-255.8）*25%=324.5萬元

上述稅金合計1026.35萬元。乙房地產(chǎn)公司受讓項目開發(fā)完成銷售后的現(xiàn)金凈流入=8000-6000-1026.35=973.65萬元。

方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓A項目公司股權(quán)）

甲公司需繳納的稅費如下：

企業(yè)所得稅：（5000-3000）*0.25=500萬元

甲公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)金流入=5000-3000-500=1500萬元

乙公司需繳納稅費如下：

增值稅：8000/（1+5%）*5%=380.95萬元

稅金及附加：380.95*（7%+3%+2%）=45.71萬元

土地增值稅：（8000/1.05-4000-45.71-4000*20%-4000*10%）*30%=712萬元

企業(yè)所得稅：（8000/1.05-4000-45.71-712）*25%=715.34萬元

上述稅金合計1854萬元，乙房地產(chǎn)公司受讓項目開發(fā)完成銷售后的現(xiàn)金凈流入=8000-6000-1854=146萬元。

方案一雙方現(xiàn)金凈流入為2086.15萬元，方案二雙方現(xiàn)金凈流入為1646萬元，可見方案一（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）可實現(xiàn)雙方利益最大化。但是方案一不利于轉(zhuǎn)讓方，而方案二則不利于受讓方，此種結(jié)果必然會成為雙方討價還價的關(guān)鍵，需要雙方的進一步的博弈。

值得一提的是，在建工程轉(zhuǎn)讓過程中仍需關(guān)注較多風(fēng)險點，例如轉(zhuǎn)讓時項目建設(shè)已投資金需占投資總額的25%以上、總包方延遲施工的風(fēng)險、增值稅土地抵扣和土地增值稅加計扣除政策各地執(zhí)行不一風(fēng)險。例如，關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓，其購買在建項目所支付的價款及稅金在土地增值稅清算時是否允許加計扣除，各地執(zhí)行口徑不一。部分省市規(guī)定：企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除;后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3 資產(chǎn)重組

資產(chǎn)重組主要有三種方式，即：劃轉(zhuǎn)（劃撥）、非貨幣性資產(chǎn)投資、合并/分立。劃轉(zhuǎn)（劃撥）一般適用于國有企業(yè)，一般可以免征增值稅和土地增值稅。非貨幣性資產(chǎn)投資后結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓或分立后結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓是非房地產(chǎn)公司實現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)率較低的方式。劃轉(zhuǎn)、非貨幣性資產(chǎn)投資和分立這三種重組方式涉稅分析見表2。

無償劃轉(zhuǎn)主要適用于國企，它的優(yōu)點是稅負(fù)低（不征收增值稅、一定條件不計繳企業(yè)所得稅、免征契稅、非房地產(chǎn)企業(yè)免征土地增值稅）。根據(jù)《關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）的規(guī)定，不征收增值稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號文），對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認(rèn)損益的，可以選擇特殊性稅務(wù)處理，不計繳企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)支持企事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17號）規(guī)定，免征契稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），對非房地產(chǎn)企業(yè)可免征土地增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)需征收土地增值稅。

以不動產(chǎn)投資入股常用于非房地產(chǎn)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓持有性物業(yè)（如酒店等）。根據(jù)《關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）的規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股應(yīng)視同銷售征收增值稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），對非房地產(chǎn)企業(yè)可免征土地增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)需征收土地增值稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號），居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得稅，按規(guī)定計繳企業(yè)所得稅。

分立的優(yōu)點是稅負(fù)低，但分立后企業(yè)對被分立企業(yè)的債權(quán)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，同時操作流程一般較長（一般為3個月-2年）。分立不需要繳納增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號），符合特殊性重組條件的分立可不計繳企業(yè)所得稅。根據(jù)財稅〔2018〕17號文，分立免征契稅。根據(jù)財稅〔2018〕57號文，對非房地產(chǎn)企業(yè)可免征土地增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)需征收土地增值稅。

本文通過一個案例對上述企業(yè)重組幾種方式的稅務(wù)處理進行比較分析。

例四：Z集團為多業(yè)態(tài)經(jīng)營的集團，旗下J公司股權(quán)計稅基礎(chǔ)為4000萬，公允價值為6000萬。G公司為星級酒店，名下所有不動產(chǎn)均于2013年4月前購入，且取得了合法票據(jù)。不動產(chǎn)計入固定資產(chǎn)的原值1800萬元，賬面凈值1300萬元，現(xiàn)在市價2850萬元，評估價2100萬元。經(jīng)Z集團接洽，擬由J公司對G公司進行重組。J和G均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且均為Z集團內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

方案一：以市價直接轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)。該方式下，G公司需要繳納增值稅及附加（2850-1800）/（1+5%）*5%*1.12=56萬元，土地增值稅（（2850-50）-（2100+6））*30%=208.2萬元，企業(yè)所得稅（2850-1300-56-208.2）*0.25=321.5萬元，J公司需要繳納契稅（2850-50）*3%=84萬元。因此，G需繳納合計585.7萬元，J需繳納84萬元。

方案二：以不動產(chǎn)投資入股。G公司將不動產(chǎn)以公允價值對J公司進行投資。G以不動產(chǎn)投資入股視同銷售需要繳納增值稅及附加56萬元，因為J和G均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此可適用財稅〔2018〕57號文免征土地增值稅。J公司需要繳納契稅84萬元。G公司將不動產(chǎn)對外投資視同銷售，應(yīng)按照公允價值確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得計繳企業(yè)所得稅（2850-1300-56）*25%=373.5萬元。因此G需要繳納合計429.5萬元，J需要繳納84萬元。

方案三：不動產(chǎn)以凈值無償劃撥。如果G是Z集團非全資子公司，那么Z集團需要先對G公司進行股權(quán)收購，使G公司成為Z集團的全資子公司（如果G是Z集團全資子公司，可省略此步驟），再由J、G公司簽訂資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議，按不動產(chǎn)賬面凈值無償劃轉(zhuǎn)。根據(jù)財稅〔2009〕59號文，為形成同一控制下的吸收合并，Z集團只有在完成對G公司股權(quán)收購滿12個月且保持原先經(jīng)營活動不變的情況下，才可以進行不動產(chǎn)按照賬面價值劃轉(zhuǎn)。通過這種方式可以免增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅。

由上面三個方案可以看出，按不動產(chǎn)凈值進行無償劃撥是最佳選擇，整個集團的稅負(fù)最低。

多種交易方式結(jié)合也是構(gòu)建稅負(fù)最低并購路徑的方法，比如以下真實案例。

例五：甲集團全資子公司A房地產(chǎn)項目公司2010年通過土地出讓的方式在C市購得一塊商住用地，臨近該土地是一塊民營工業(yè)用地，該地塊屬于B公司（工業(yè)企業(yè)）。為了項目形象，甲集團計劃將B公司地塊也一并收購，將兩個地塊整合開發(fā)。B公司是一家經(jīng)營了十幾年的公司，存在多年的債權(quán)債務(wù)以及潛在的或有負(fù)債，經(jīng)過深思熟慮，甲集團放棄了股權(quán)收購的方案，而采用了“兩步走”方式實現(xiàn)了土地轉(zhuǎn)讓：首先B公司以土地出資成立新公司D（非貨幣性資產(chǎn)投資），然后B公司將D公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給A公司（股權(quán)轉(zhuǎn)讓）。第二步A公司吸收合并D公司（吸收合并），將D公司的土地資產(chǎn)與A原有地塊整合，實現(xiàn)共同開發(fā)的目的。由于該操作在2012年前完成，基本實現(xiàn)了交易過程零稅負(fù)。

4 其它資產(chǎn)交易方式

其它資產(chǎn)交易的方式還有總分公司交易方式、房地分離收儲再轉(zhuǎn)讓、法拍等。法拍一般適用于破產(chǎn)重組情形，法拍較為不利的是沒有發(fā)票，只能憑借法院的收據(jù)在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除。

5 結(jié)語

上文闡述的幾種并購路徑各有利弊，在房地產(chǎn)項目并購稅務(wù)分析及籌劃時，不能一刀切地以為股權(quán)收購是交易稅負(fù)率最低的方案，而盲目排斥其它可能的路徑和手段。有時候?qū)u方最優(yōu)的方案恰恰是對買方最不利的，反之亦然，因此只有找到了買賣雙方整體的稅負(fù)平衡點，才能真正將稅務(wù)籌劃的利益最大化。

更重要的是，企業(yè)并購重組除了稅收成本外，還有交易成本、機會成本、籌融資成本、整合成本等，還要綜合考慮稅收籌劃風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信息風(fēng)險和政策風(fēng)險等風(fēng)險因素，在綜合考量總成本實際情況后，才能作出最有利于企業(yè)并購重組的決策。

參考文獻

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