《物權(quán)法》視域下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用研究

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國(guó)《物權(quán)法》構(gòu)架下法定的制度模式，實(shí)施后必然對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其變化直接影響社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和群眾的切身利益。本文主要從物權(quán)法視域出發(fā)，并結(jié)合本市及外省市不動(dòng)產(chǎn)登記整合現(xiàn)狀，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)唐山市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用進(jìn)行多角度分析。

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的時(shí)代意義

《物權(quán)法》作為一部基本的民事法律，明確了物的歸屬、確定了物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，以14個(gè)條文（第九條至第二十二條）的篇幅，確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，其中：該法第六條、第九條、第十條規(guī)定了，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記、發(fā)生效力，未經(jīng)登記、不發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度[1]，上述規(guī)定為《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及操作規(guī)范的制定，提供了整體的框架和結(jié)構(gòu)。因此，《物權(quán)法》及最高人民法院相繼出臺(tái)一系列司法解釋（如《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等）成為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要法律依據(jù)，從行政行為的規(guī)制法來(lái)看，登記機(jī)構(gòu)的行政職權(quán)來(lái)源于法律授權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)登記職權(quán)并非一般民法意義上權(quán)利，而是國(guó)家公權(quán)力的體現(xiàn)，不具有權(quán)利義務(wù)對(duì)等的特性。登記機(jī)構(gòu)在履行法定職責(zé)時(shí)必須嚴(yán)格依照《物權(quán)法》及相應(yīng)部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，依申請(qǐng)登記，依法收件、審核、計(jì)費(fèi)。

2、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的歷史沿革及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記工作的沿革及現(xiàn)狀

唐山市的不動(dòng)產(chǎn)登記工作主要包括土地確權(quán)登記和房屋權(quán)屬登記，分屬于唐山市國(guó)土資源局和唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局管轄，分別進(jìn)行登記。直至2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，后2014年11月24日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公布、2015年3月1日該條例施行，2015年6月29日國(guó)土資源部審議通過(guò)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、2016年1月1日該實(shí)施細(xì)則公布并實(shí)施，為進(jìn)一步開(kāi)展整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為、方便群眾申請(qǐng)登記等工作提供了法律依據(jù)。自此，唐山市的不動(dòng)產(chǎn)登記整合工作，由唐山市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)牽頭整合，自中心區(qū)（路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）為起點(diǎn)正式開(kāi)展，逐漸輻射至周邊八區(qū)七縣。2016年10月，唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌成立，下設(shè)唐山市不動(dòng)產(chǎn)管理中心，主要負(fù)責(zé)路南區(qū)、路北區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)由高新區(qū)國(guó)土資源分局負(fù)責(zé)。2017年1月3日起，唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式開(kāi)展業(yè)務(wù)，統(tǒng)一受理坐落在路南、路北轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)（房屋、土地）登記業(yè)務(wù)，頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和證明，不再分別登記、辦證，2017年1月3日前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和證明繼續(xù)有效、不變不換，此后依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)時(shí)予以換發(fā)新證。

2.2外省市的經(jīng)驗(yàn)

從中央來(lái)看，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)分別為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部，均為國(guó)務(wù)院組成部門(mén);從各地實(shí)踐來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)整合前，主要存在三種登記機(jī)構(gòu)設(shè)置模式：一是作為政府職能部門(mén)的房地產(chǎn)管理部門(mén)，但實(shí)現(xiàn)了“房地合一”，如天津、重慶、廈門(mén)、深圳等地;二是作為政府職能部門(mén)的房地產(chǎn)管理部門(mén)，但土地和房屋分屬不同部門(mén)管轄，分別進(jìn)行登記，如成都、無(wú)錫等地，唐山市亦是采取了這一模式;三是獨(dú)立于國(guó)土、房管部門(mén)之外直屬于政府、自收自支性質(zhì)的事業(yè)單位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記，如福州、珠海等地[2]。這三種模式相比較而言，第一種模式與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的契合度最高，不動(dòng)產(chǎn)登記整合之后，各項(xiàng)工作的對(duì)接均較為順暢，以深圳市為例，該市自2015年9月22日起實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，整合成立深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，在原有的“房地合一”的登記模式下，對(duì)照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行變革，全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)責(zé)清單標(biāo)準(zhǔn)化，率先完成了行政確認(rèn)、其他服務(wù)62項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)責(zé)清單編制工作，同時(shí)配合當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)推進(jìn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》修訂進(jìn)程，對(duì)《產(chǎn)權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)化操作手冊(cè)（2014版）》進(jìn)行了修編，最終形成了《不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化操作手冊(cè)（2017版）》。

與深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬整合工作相比，唐山市在整合過(guò)程中，因原主管部門(mén)管轄不同，導(dǎo)致操作系統(tǒng)、辦事流程、人員組成等均存在一定程度的差異，組建唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心后，各項(xiàng)事務(wù)的對(duì)接較復(fù)雜繁多，特別是由于原權(quán)屬系統(tǒng)管理平臺(tái)不同一，相應(yīng)資源和信息無(wú)法共享、電子數(shù)據(jù)傳遞困難，致使整合后不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)務(wù)在操作初期頻繁遭遇技術(shù)問(wèn)題。因此，唐山市應(yīng)積極學(xué)習(xí)借鑒外省市的先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)，更新觀念、開(kāi)拓視野，助推唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記工作又好又快發(fā)展。

3、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)唐山市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

3.1對(duì)房屋成交量的提升作用

自2017年1月，唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式開(kāi)展業(yè)務(wù)以來(lái)，全年累計(jì)完成各類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)92019件（路南和路北兩個(gè)區(qū)），較去年同期的60889件（路南、路北和高新三個(gè)區(qū)）上升了51.13%，2018年較2017年登記量繼續(xù)攀升。從下列柱狀圖中可以較直觀的看出2010-2018年房屋權(quán)屬登記及2017年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后業(yè)務(wù)數(shù)量的對(duì)比情況。

從當(dāng)前房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施本身并不能對(duì)房屋成交量及價(jià)格進(jìn)行直接調(diào)控，但不動(dòng)產(chǎn)登記制度卻與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。特別是，自2017年唐山市專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的歷史遺留問(wèn)題成立專門(mén)的“處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組”，推進(jìn)唐山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的工作進(jìn)程，解決諸如“建設(shè)難、辦證難”等與民生密切相關(guān)的問(wèn)題，而這一項(xiàng)工作的難點(diǎn)之一就是需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地、房產(chǎn)、規(guī)劃等職能部門(mén)，其中土地及房屋權(quán)屬登記分屬唐山市國(guó)土資源管理局和唐山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局管轄，但自唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記整合之后，土地、房屋權(quán)屬登記統(tǒng)一至唐山市國(guó)土資源局管轄，大大減少了在處理此類登記問(wèn)題時(shí)需要各職能部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合不僅方便了民眾辦理業(yè)務(wù)、減少了登記費(fèi)，更是協(xié)助“市處遺辦”解決了一些商品房項(xiàng)目的權(quán)屬登記遺留問(wèn)題，進(jìn)而促使2017年度不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量大幅增加。

3.2對(duì)稅收征繳的助推作用

依照國(guó)家稅務(wù)總局2015年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)【2005】 82號(hào)）和《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2005】156號(hào)）文件要求，房屋權(quán)屬登記施行“先稅后證”。自不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，加之諸多因素的影響，唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量急劇攀升，與不動(dòng)產(chǎn)交易相關(guān)稅種（如契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等）的辦理數(shù)量隨之增加;加之，唐山市房地產(chǎn)市場(chǎng)受“京津冀”一體化國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略及一港雙城發(fā)展規(guī)劃的影響，自2017年3、4月份起，唐山市涌入大量外地購(gòu)房業(yè)主，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇回暖，商品房及二手房房?jī)r(jià)均大幅上漲，而上述稅種的征繳基數(shù)是以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為參考。因此，在稅務(wù)交易數(shù)量及征繳基數(shù)均增長(zhǎng)的前提下，唐山市稅收收入必然上漲。

3.3對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的保護(hù)作用

不動(dòng)產(chǎn)作為家庭的重要資產(chǎn)，對(duì)于大多數(shù)家庭而言，往往占據(jù)了最大的比重，在進(jìn)行交易時(shí)，買(mǎi)方首先關(guān)注的就是交易房屋的權(quán)屬是否明確、是否存在瑕疵、是否存在抵押或查封，房屋登記信息是否與房屋現(xiàn)狀一致等數(shù)據(jù)。但是，在土地、房屋權(quán)屬登記分別管轄時(shí)，由于主管部門(mén)不同、登記規(guī)程不同、登記系統(tǒng)不同，往往登記項(xiàng)目、信息、時(shí)間均不能保持一致，后續(xù)變更也不能保持同步更新，這就為交易安全埋下了不可避免的隱患。而隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的逐步構(gòu)建及整合，土地、房屋權(quán)屬登記統(tǒng)一劃歸一個(gè)部門(mén)管轄，在登記種類、登記規(guī)程、登記系統(tǒng)等方面均保持同一，最終將建立全國(guó)性不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，能夠最大限度的確保不動(dòng)產(chǎn)交易安全、保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。

3.4對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)保全、查封措施的保障作用

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之前，公、檢、法等辦案部門(mén)在進(jìn)行案涉不動(dòng)產(chǎn)保全、查封時(shí)，往往需要依照土地的現(xiàn)狀，選擇主管部門(mén)，如果案涉土地上不存在建筑物，那么只需到土地管理部門(mén)辦理保全、查封手續(xù);如果案涉土地上在進(jìn)行保全、查封時(shí)已存在建筑物，那么依照“地隨房走”的原則，就需要到住建部門(mén)去辦理保全、查封手續(xù)[3]。但是，實(shí)踐中往往存在著諸多弊端，譬如保全、查封土地存在變化，多起案件首次、輪候查封存在交叉，行政區(qū)劃變更檔案移交不及時(shí)導(dǎo)致保全、查封手續(xù)不能同時(shí)對(duì)接等，如：A案件查封案涉土地為空地，在土地管理部門(mén)辦理查封手續(xù)并為首次查封;后該地塊進(jìn)行地上建設(shè)，在建設(shè)過(guò)程中，B案件就案涉建筑物進(jìn)行查封，在住建部門(mén)辦理查封手續(xù)也為首次查封;之后，案涉土地及建筑物所在區(qū)域發(fā)生行政區(qū)劃變更，變更后C案件在行政區(qū)劃變更后接受建筑物權(quán)屬登記業(yè)務(wù)的職能部門(mén)辦理了查封手續(xù)，因該職能部門(mén)尚未與原部門(mén)辦理權(quán)屬檔案移交手續(xù)，故C案件的查封仍顯示為首次查封。后上述三個(gè)案件均進(jìn)入了執(zhí)行程序，但因辦理各自的查封登記時(shí)土地現(xiàn)狀不同、主管權(quán)屬登記部門(mén)不同、地方地區(qū)區(qū)劃變更等原因，使得三個(gè)案件按照法定程序辦理后均為首封登記，導(dǎo)致三個(gè)案件執(zhí)行過(guò)程中就執(zhí)行標(biāo)的物產(chǎn)生爭(zhēng)議，直接阻礙了各案件的執(zhí)行進(jìn)展，使得各案件雙方當(dāng)事人的矛盾升級(jí)為各法院間因依法查封、執(zhí)行同一標(biāo)的物引發(fā)的執(zhí)行難題。這一法律難題究其根源系因土地、房屋權(quán)屬登記分屬管轄、各司其職，進(jìn)而導(dǎo)致登記信息不對(duì)等、不同步引起的。但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，這一難題便迎刃而解，公檢法查封對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的保全、查封，不論其現(xiàn)狀如何、是否在建，均可向同一職能部門(mén)提起，有效避免了類似上述三個(gè)案件的情形。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)制度對(duì)反腐的助力作用也不容小視。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國(guó)《物權(quán)法》構(gòu)架下法定的制度模式，實(shí)施后必然對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面均產(chǎn)生促進(jìn)作用，但鑒于唐山市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記尚處于初級(jí)階段，在整合前，由于各職能部門(mén)在收件審核、權(quán)屬登記、系統(tǒng)應(yīng)用等方面存在較大的差異，整合后在實(shí)踐對(duì)接方面容易出現(xiàn)種種問(wèn)題，因此還需要針對(duì)實(shí)際問(wèn)題并結(jié)合外省市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)完善，如規(guī)范收件審核受理標(biāo)準(zhǔn)、盡快建立統(tǒng)一的登記系統(tǒng)操作平臺(tái)、充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)以提升不動(dòng)產(chǎn)登記的便捷性等，以更廣闊的視域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范，使其更有效的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

董艷潔，女，1981.12出生，漢，河北唐山人，本科，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。